Bemiddelende partijen in het Spaanse bouwproces. Bouwer, architect, promotor

INTERVENANTE AGENTEN IN HET BOUWPROCES

De Spaanse organieke bouwwet (LOE – LEY ORGANICA DE LA EDIFICACIÓN)

 1.- Agenten die tussenkomen in Promotie

Eigenaar en Gebruiker

De eigenaar is de eigenaar van het werk of de opdrachtgevers, terwijl de gebruiker is degene die -niet zijnde de eigenaar- ofwel een zakelijk recht op het pand van derden heeft (bijvoorbeeld vruchtgebruik, verpachting, etc.), of een persoonlijk gebruiksrecht (bijvoorbeeld recht van pacht, overdracht van gebruik, enz.).

Hoewel het logisch is dat deze twee figuren worden aangeduid als eindontvangers van het gebouw, wordt hun opname bij de bouwagenten niet helemaal correct geacht, aangezien het aansprakelijkheidsregime voorzien in de LOE niet op hen van toepassing zou moeten zijn, aangezien hun verplichtingen niets anders zijn dan het in goede staat en naar behoren houden van het gebouw gebruiken. Uiteindelijk zijn zij degenen die door de schade worden getroffen en daarom degenen die de juiste maatregelen nemen en verantwoordelijkheden eisen wanneer hun rechten worden geschaad.

Verplichtingen tot conservering, gebruik en onderhoud

De verplichtingen van de eigenaar en die van de gebruiker zijn: onderscheiden, ongeacht of de eigenaar is.

De verplichtingen van de eigenaren en de gemeenschappen van eigenaren zijn:

– Het gebouw in goede staat houden door goed gebruik en onderhoud;

– De documentatie van de uitgevoerde werkzaamheden en de verzekeringen en garanties die zij heeft ontvangen, bewaren en doorgeven.

Dus volgens de technische bouwcode:

• Het gebouw en zijn voorzieningen moeten op de juiste manier worden gebruikt in overeenstemming met de gebruiksaanwijzing, afzien van gebruik dat onverenigbaar is met het beoogde gebruik. Eigenaars en gebruikers moeten degenen die verantwoordelijk zijn voor het onderhoud op de hoogte stellen van elke anomalie die wordt waargenomen bij de normale werking van het gebouw.
• Het gebouw moet in goede staat worden gehouden door middel van: goed onderhoud . Het gaat om het uitvoeren van de volgende acties:

– het onderhoudsplan voor het gebouw uitvoeren en een bevoegde technicus belasten met de geplande werkzaamheden voor het onderhoud van het gebouw en zijn faciliteiten;

– de bij verordening vastgelegde inspecties uitvoeren en de bijbehorende documentatie bewaren; EN

– documenteer tijdens de gebruiksduur van het gebouw alle ingrepen, of het nu gaat om reparaties, renovaties of rehabilitaties die erop worden uitgevoerd, en leg ze vast in het bouwboek.

Gebruikers, of ze nu eigenaar zijn of niet, zijn verplicht de gebouwen of een deel daarvan naar behoren te gebruiken, in overeenstemming met de gebruiks- en onderhoudsinstructies die zijn opgenomen in de documentatie van de uitgevoerde werkzaamheden. De verplichtingen van de gebruikers strekken zich uit tot het in het bijbehorende contract overeengekomen aandeel. Bij gebreke hiervan, of wanneer er geen clausule is met betrekking tot voornoemd aandeel, komt het overeen met het een of het ander in een systeem van gelijke verdeling van lasten en voordelen, afhankelijk van de aard of niet van kleine reparaties die dergelijke taken hebben, gemotiveerd door het dagelijks gebruik van faciliteiten en diensten.

Daarom zijn zowel eigenaren als gebruikers verplicht het gebouw adequaat en correct te gebruiken en in goede staat te houden.

De eigenaren zijn ook verplicht om het gebouw te behouden.

Een deel van de doctrine begrijpt dat de verplichting om correct gebruiken het gebouw volgens de gebruiks- en onderhoudsvoorschriften moet de verplichting tot instandhouding bevatten, aangezien het juiste gebruik en onderhoud instrumentele verplichtingen van de instandhouding zijn. De LOE zelf verwijst naar de Technische bouwcode (CTE) als regelgevend kader om de basiskwaliteitseisen van de gebouwen en hun faciliteiten te vinden, die naleving van de basisvereisten mogelijk maken en bijgevolg kan worden begrepen dat het daar is waar de grenzen van de verplichting tot gebruik, onderhouden en behouden van het gebouw worden vastgesteld.

Vastgoed- en urbanisatiecomplexen

In het geval van vastgoedcomplexen is dit gebruiks- en conserveringsverplichting verwijst naar: de exclusieve elementen en ook voor de gemeenschappelijke elementen. Dus in het geval van wijziging van architecturale elementen, faciliteiten of diensten van het privé-element, moet dit op een passende manier worden uitgevoerd om de aantasting of wijziging van de veiligheid van het gebouw, de algemene structuur, de configuratie of de externe staat te voorkomen of de schade aan de rechten van een ander. baasje.

De verplichtingen van elke eigenaar zijn onder meer het respecteren van de gemeenschappelijke elementen en algemene voorzieningen van de gemeenschap, of ze nu voor algemeen of privégebruik van een van de eigenaren zijn, er op de juiste manier gebruik van maken en te allen tijde schade of schade vermijden.

Met betrekking tot het onderhoud in goede staat van instandhouding van de flat of het terrein en de daarbij behorende privé faciliteiten , moet de omvang of de omvang van deze verplichting worden begrepen, voor zover deze geen schade toebrengt aan de gemeenschap of aan de andere eigenaren. De wet legt de verplichting op om de schade te vergoeden die aan de gemeenschap of aan de andere eigenaren wordt toegebracht door hun eigen nalatigheid, hetzij in het privé-element, in de gemeenschappelijke delen van het vastgoedcomplex of het gebouw dat onderworpen is aan het horizontale eigendomsregime , of door nalatigheid van de mensen voor wie hij verantwoording moet afleggen.

Naast de bijzondere verplichting tot gebruik, onderhoud en conservering van elk van de eigenaren, gemeenschap van eigenaren heeft de plicht om de nodige werken uit te voeren voor het adequate onderhoud en de instandhouding van het onroerend goed en zijn diensten, zodat het aan de juiste voorwaarden voldoet. constructief, afdichting, bewoonbaarheid en veiligheid.

 Grenzen van de verplichting tot instandhouding

 De bewaarplicht kent de volgende grenzen:

• Wanneer de sloopwerkzaamheden van het gebouw passend is. Deze begrenzing van de instandhoudingsplicht verhindert niet het opleggen van werken of herstellingen van erkende urgentie en van voorlopige en uitzonderlijke aard om de veiligheid en zelfs de gezondheid van het gebouw te verzekeren zolang het bewoond is of staat.
• Afgezien van het vorige geval, loopt de instandhoudingsplicht op tot de helft van de waarde van een nieuwbouw, gelijkwaardig aan het origineel in relatie tot de constructieve eigenschappen en de bruikbare oppervlakte. Deze kwantitatieve begrenzing van de wettelijke bewaarplicht is gekoppeld aan het concept van: economische ondergang .

Als de plicht om gebouwen in veilige, gezonde en openbare versieringscondities te houden deel uitmaakt van de normale inhoud van het eigendomsrecht , deze plicht heeft zijn limiet of moment van beëindiging in de situatie van ondergang, omdat wanneer sloop aangewezen is, wordt deze gedoofd, wegens onverenigbaarheid, de instandhoudingsplicht, die geen belemmering vormt voor het opleggen van werken of reparaties van erkende urgentie en van een voorlopig en uitzonderlijk karakter, om te zorgen voor de veiligheid en zelfs de gezondheid van het gebouw zolang het wordt bewoond of staat.

 Schending van de instandhoudingsplicht

 In geval van ongerechtvaardigde niet-uitvoering van de bestelde werken binnen de daartoe voorziene termijn, zal uit dochteronderneming door het bevoegde openbaar bestuur of de toepassing van andere formules van administratieve reactie, naar eigen keuze. In dergelijke gevallen kan de maximale limiet van de instandhoudingsplicht worden verhoogd, indien de regionale wetgeving daarin voorziet, tot 75% van de vervangingskosten van het overeenkomstige bouwwerk of gebouw.

Het is dus de regionale regelgeving die verantwoordelijk is voor het specificeren van de maatregelen in geval van niet-naleving van de hierboven genoemde conserverings-, gebruiks- en onderhoudsverplichtingen. De typische administratieve reactie wordt gevormd door de uitvoeringsbevelen voor het uitvoeren van die onderhouds- en conserveringswerken die nodig zijn en die zij passend acht om de goede staat van instandhouding en het onderhoud van de gebouwen te waarborgen.

Het niet naleven van een bevel tot uitvoering van werken uitgevaardigd door de administratie voor de instandhouding van een gebouw, kan leiden tot de uitvoering door de administratie van de opgedragen conserveringswerken, met gevolgen voor de betaling ervan aan de eigenaar van het onroerend goed . Evenzo zal de waarnemende administratie naar het eigendomsregister een verklaring van de overeenkomstige handeling of handelingen sturen ter bewijs door: kanttekening van de laatste registratie van het domein.

Het niet naleven brengt ook de overeenkomstige administratieve sancties .

Documentatie, verzekering en garanties van het gebouw

 De eigenaren zijn verplicht om ontvangen, bewaren en verzenden de documentatie van de uitgevoerde werkzaamheden en de verzekeringen en garanties waarover zij beschikt.

In grote lijnen kan deze documentatie als volgt worden gegroepeerd: blokken :

• Documentatie met betrekking tot de auteurschap van de werken : Een lijst van alle bedrijven en professionals die hebben ingegrepen in de bouw moet worden bezorgd om de bouwagenten te identificeren.
• Technische documentatie :

– bouwplannen;

– Instructies voor gebruik en onderhoud;

– lijst van in de werken gebruikte materialen;

– Significante opdrachten voor onderhoud en instandhouding van het gebouw opgenomen in het opdrachtboek, hulpverlening en incidenten;

– Documenten die wettelijk verplicht zijn of die vereist zijn door de projectleiding, waarmee de kwaliteit van de bouwprocessen, materialen, installaties of enig ander element of onderdeel van het werk wordt geaccrediteerd.

• Juridische documentatie : De eigenaren moeten een kopie krijgen van de wettelijk vereiste vergunningen voor de bouw van het huis en het stedenbouwkundig attest of attest dat de stedenbouwkundige omstandigheden van het onroerend goed accrediteert, met verwijzing naar de naleving van de herverkavelings- of compenserende operaties, evenals van de vergunning of gelijkwaardige handeling voor het gebruik of de bewoning van de woning (vergunning of bewoningsattest), gemeenschappelijke ruimten en bijbehorende diensten.

Registratie informatie en andere omstandigheden met betrekking tot de juridische status van het onroerend goed moeten aan de eigenaar worden geleverd of verstrekt: registratiegegevens, kosten, statuten en exploitatieregels, indien van toepassing, van de gemeenschap van eigenaren, informatie over servicecontracten en gemeenschaps- en huisvestingsbenodigdheden.

In geval van subrogatie van de koper van het gebouw in om het even welke krediettransactie met echte garantie op het onroerend goed waarvan hij geen partij is, moet de informatie met betrekking tot de notaris die de akte heeft goedgekeurd, de datum ervan, de inschrijvingsgegevens in het Kadaster en de hypotheekschuld behorende bij de betreffende woning bijzonder gedetailleerd en duidelijk zijn, met een uiting van de looptijden en bedragen.

In relatie tot de garanties van het gebouw en zijn elementen (verzekering van één jaar en tien jaar) , zoals voorzien in enige andere toepasselijke regelgeving, moet de eigenaar informatie krijgen over de identiteit van de borg en de eigenaar van de garantie, de rechten die overeenkomen met die eigenaar en de duur ervan.

Niettegenstaande het voorgaande, regelen stedenbouwkundige voorschriften de verplichte inhoud dat de titel moet bevatten op grond waarvan de vervreemding van gronden en gebouwen wordt geformaliseerd:

• De stedelijke situatie van de grond, wanneer ze niet geschikt zijn voor particulier gebruik of voor de bouw, gebouwen hebben die buiten de planning vallen of bedoeld zijn voor de bouw van woningen die onderworpen zijn aan een regime van openbare bescherming dat een beoordeling van de maximale verkoopprijs, huur of andere vormen van toegang tot de grond mogelijk maakt huisvesting.
• De wettelijke plichten en verplichtingen in afwachting van naleving, wanneer het land onderworpen is aan een urbanisatie- of schenkingsactie.

De schending van deze verplichting geeft de koper het recht om het contract binnen een termijn van 4 jaar te beëindigen en schadevergoeding te eisen zoals civielrechtelijk van toepassing.

De levering van de bovengenoemde documentatie wordt, zodra het werk is voltooid, aan de ontwikkelaar opgemaakt door de bouwmanager, die verantwoordelijk is voor de levering aan de eigenaren en eindgebruikers van het gebouw.

Als de eigendom van een gebouw of een deel ervan wordt verkregen, moeten alle documentatie met betrekking tot het gebouw of het verworven deel worden afgeleverd aan de persoon die het onroerend goed verwerft , terwijl, in het geval van huren , moet de persoon die het gebouw gebruikt instructies voor gebruik en onderhoud krijgen.

 promotor

 Een promotor wordt beschouwd als elke natuurlijke of rechtspersoon, publiek of privaat, die, individueel of collectief, beslist, bevordert, programmeert en financiert , met eigen middelen of die van anderen, de bouwwerken voor zichzelf of voor hun latere verkoop, levering of overdracht aan derden onder welke titel dan ook.

Promotiewerk houdt dus in dat permanente organisatie waarbij een persoon het initiatief neemt in een bouwwerk en verantwoordelijk is voor de coördinatie van de fasen ervan.

Haar activiteit bestaat uit het ontwerpen, organiseren en coördineren van de operatie vanuit juridisch, technisch, administratief en financieel oogpunt. Om dit cijfer te begrijpen, moet daarom rekening worden gehouden met zijn economische functie als tussenpersoon, dat wil zeggen als agent die de transformatie van kapitaal in bouwwerken beheert.

De promotor is degene die de functies van het beslissen, promoten, programmeren en financieren van bouwwerkzaamheden. In principe mag het begrip promotor geen agenten of managers van buitenlandse bedrijven omvatten die uitsluitend en uitsluitend in het belang van de persoon of personen die hun actie laten uitvoeren, ingrijpen. De promotor is de opdrachtgever daarvan. De bovengenoemde agenten vallen echter onder het concept van promotor en reageren als zodanig als wordt geverifieerd dat het hun bedoeling is om de figuur van het mandaat te gebruiken om de verantwoordelijkheid van de promotor te ontlopen.

De Technisch Bouwbesluit (CTE), op een eenvoudigere manier dan de LOE, definieert de figuur van de promotor als "de bouwagent die de bouwwerkzaamheden beslist, promoot, programmeert en financiert"

Een promotor kan zijn:

• Elke natuurlijke of rechtspersoon . In tegenstelling tot de rest van de bouwagenten, is geen academische of professionele kwalificatie of accreditatie van bekwaamheid wettelijk vereist om een ​​promotor te zijn. Evenzo moet worden opgemerkt dat, tenzij de persoon van de ontwikkelaar en de bouwer samenvallen, de eerste niet tussenbeide komt bij de uitvoering van het gebouw.
• Publiek of privé . Het omvat zowel burgerlijke, handels- of industriële ondernemingen als vennootschappen, verenigingen of stichtingen. Zo wordt bepaald, anders dan de Hoge Raad in tal van uitspraken voorafgaand aan de inwerkingtreding van de LOE heeft gesteld, dat het winstoogmerk niet relevant is bij het al dan niet als promotor worden beschouwd. In die zin stelt de LOE in haar motivering gelijk aan de figuren van promotor, beheerder van coöperaties of gemeenschappen van eigenaren, of andere analoge figuren die steeds vaker voorkomen in het economisch beheer van gebouwen. Evenzo wordt de verantwoordelijkheid van de promotor uitdrukkelijk uitgebreid tot natuurlijke of rechtspersonen die, krachtens het contract of hun beslissende tussenkomst in de promotie, optreden als promotors in de vorm van promotor of manager van coöperaties of gemeenschappen van eigenaren of andere analoge figuren
• Individueel of collectief . Zowel de persoon die individueel de functies van dezelfde vervult, als wanneer er meer dan één persoon is die genoemde functies uitvoert, worden als promotors beschouwd. Dit is het geval wanneer verschillende bedrijven van dezelfde groep de promotie van een project uitvoeren, waarvan sommige verantwoordelijk zijn voor de financiering van het project en andere voor de organisatie, coördinatie, programmering en het beheer van de uitvoering. De casuïstiek in dit verband is legio.
• met eigen middelen of bronnen van derden . De promotor kan zijn functies van het beslissen, promoten, programmeren en financieren van bouwwerken zowel met eigen middelen als met die van anderen uitoefenen. Hij neemt zijn toevlucht tot externe middelen wanneer hij bijvoorbeeld naar financiële middelen gaat, naar bancaire entiteiten, met tussenkomst van een gemeenschap van eigenaren. In die zin en met het oog op de verantwoordelijkheid van de promotor, moet er rekening mee worden gehouden wie de persoon is die de functies van promotor daadwerkelijk vervult wanneer natuurlijke of rechtspersonen verschijnen die zich toeleggen op het beheer, technisch advies van eigenaren en management.

Verplichtingen van de promotor:

 De volgende zijn verplichtingen van de promotor:

• Het bezit van een recht op het perceel dat hen in staat stelt erop te bouwen. Het is niet nodig om de eigenaar te zijn van het perceel waarop het zal worden gebouwd. Wat relevant is, is dat de promotor de kracht om op de site te bouwen , wat zou volstaan ​​met een volmacht van de eigenaar van de grond.
• Lever de documentatie en voorafgaande informatie nodig zijn voor het opstellen van het project, en de beheerder van de werken machtigen voor latere wijzigingen eraan.
• Beheer en verkrijg de vereiste licenties en administratief toelatingen , en onderteken ook de handeling van ontvangst van het werk . De promotor is de persoon die belast is met het beheer van het verkrijgen van alle vergunningen, vergunningen en machtigingen die nodig zijn voor de uitvoering van het gebouw. In die zin moet worden opgemerkt dat de promotor samen met de aannemer verantwoordelijk is als de werken beginnen zonder de vereiste vergunningen. In de praktijk, als de schending van deze plicht de vertraging van de werken veronderstelt, kan de niet-conforme persoon worden gedwongen om de rest van de bij het werk betrokken agenten te vergoeden, tenzij iets anders is overeengekomen tussen de partijen. Dit alles onverminderd het recht dat deze agenten eventueel hebben om hun overeenstemmende contracten te beëindigen indien hun contractuele belangen worden gefrustreerd.
• Onderteken de verzekeringen en garanties van een en tien jaar verantwoordelijkheid.
• De promotor van onroerend goed in aanbouw moet ervoor zorgen dat vanaf het moment dat de bouwvergunning is verkregen, de teruggave van de geleverde bedragen (inclusief de daarbij behorende belastingen) vermeerderd met wettelijke rente, in het geval dat de overeengekomen termijnen voor aanvang van de bouw of oplevering van woningen.
• Afleveren aan de koper, indien van toepassing, de documentatie van het uitgevoerde werk , of enig ander document vereist door de bevoegde Administratie. De documentatie van de uitgevoerde werkzaamheden bestaat uit:

– het project, in voorkomend geval met de opname van de naar behoren goedgekeurde wijzigingen;

– het ontvangstbewijs;

– De identificerende relatie van de makelaars die tijdens het bouwproces hebben ingegrepen; Y

– Instructies voor gebruik en onderhoud van het gebouw en zijn voorzieningen.

Al deze documentatie vormt het boek van het gebouw.

Zelfpromotie – Autopromotor

 Juridisch gezien zijn er geen verschillen tussen de ontwikkelaar die zijn functies vervult om te ontdoen van het gebouwde, en degene die, althans aanvankelijk, voor eigen gebruik en plezier bouwt.

Een zelfpromotor wordt beschouwd als een persoon die, niet zijnde een professioneel , plant en huurt de nodige professionals in om een ​​gebouw te bouwen voor eigen gebruik en plezier, uitgaande van de risico's voortvloeiend uit de ontwikkeling van het gebouw op eigen grond.

De juridische behandeling van de promotor en de zelfpromotor is hetzelfde. Alle bepalingen met betrekking tot de promotor zijn volledig van toepassing op de zelfpromotor en in het bijzonder die met betrekking tot het aansprakelijkheids- en garantiestelsel.

Bijgevolg is de zelfpromotor verplicht om de vereiste garanties in ieder geval aan de Organisator, behalve zoals aangegeven in de garantieverplichting van de Tienjarige Verzekering, en niet alleen voor het geval waarin hij voornemens is het onroerend goed te vervreemden of wanneer hij daadwerkelijk overgaat tot vervreemding ervan.

De onder controle te houden over het stellen van voornoemde garanties gebeurt, niet op het moment van verkoop, maar op het moment van akte en inschrijving van de aangifte van het nieuwe werk bij het kadaster.

Een van de praktische problemen die zich zouden kunnen voordoen als de bovengenoemde garanties niet zijn gevormd op het moment van de aankondiging van het nieuwe werk, uitstel van genoemde grondwet op het moment van de vervreemding van het gebouw, zou zijn dat indien de koper (of de entiteit die financiert) voor de verwerving van het onroerend goed een hypothecaire lening aanvraagt, de financiële entiteit bewijsstukken zal vragen van de voltooiing van de werkzaamheden waarvoor een verklaring nodig is, de erkenning dat de overeenkomstige tienjarige verzekering is afgesloten. Aangezien een verzekeringsmaatschappij die een tienjarige aansprakelijkheidsverzekering op een constructie afgeeft, vanaf het begin aan een specifieke kwaliteitscontrole had moeten worden onderworpen, zal het in de praktijk onmogelijk zijn om het nieuwe werk en de voltooiing van het werk te declareren en, daarom zal het onmogelijk zijn om het krediet te verkrijgen.

Niettegenstaande het voorgaande, mogelijk solutions tot het praktische probleem van een verzekeringsmaatschappij die een tienjarige aansprakelijkheidsverzekering afgeeft voor een constructie die niet aan de overeenkomstige kwaliteitscontrole is onderworpen, kan zijn:

– de verplichting vast te stellen om een ​​kwaliteitscontrole van het gebouw uit te voeren zonder dat dit de onmiddellijke onderschrijving van de bijbehorende verzekering (OCT) inhoudt; of

– Dat de verplichting om de bijbehorende verzekering te ondertekenen op de bouwer rust, aangezien dit uitdrukkelijk kan worden overeengekomen met de bouwer, die namens hem de verzekeringnemer is van de verzekering.

 Eengezinswoning voor eigen gebruik

 Deze veronderstelling is uitgesloten van de verplichting om te contracteren tienjarige aansprakelijkheidsverzekering voor materiële schade.

Niettegenstaande het voorgaande, in het geval van: overdracht “inter vivos” binnen een periode van 10 jaar , is de zelfpromotor verplicht om voor de resterende tijd in te schrijven op de bijbehorende verzekering om de 10 jaar te voltooien. Met betrekking tot deze verplichting van de zelfpromotor is het mogelijk anders overeen te komen.

Ondanks de mogelijkheid om geen tienjarige aansprakelijkheidsverzekering af te sluiten wanneer een eengezinswoning zelf ontwikkeld is voor eigen gebruik, mag niet worden vergeten dat als het weggegooid voordat de termijn van 10 jaar vanaf de voltooiing van de werken is verstreken, kan het erg moeilijk zijn In de praktijk geeft een verzekeringsmaatschappij een aansprakelijkheidsverzekering af voor de resterende tijd om de 10 jaar te voltooien, op een constructie die mogelijk niet aan kwaliteit is onderworpen controle vanaf het begin.

Gemeenschap van eigenaren in de bouw

In de gevallen waarin een gemeenschap van eigenaren de functie van promotor vervult, is er geen rechtspersoon aan wie de vergoeding van promotor kan worden verleend. In theorie hebben gemeenschappen van eigenaren geen professionele toewijding binnen de bouwsector, in tegenstelling tot woningbouwcoöperaties.

Gezien mogelijke twijfels over wie de status van promotor in bepaalde situaties die zich in de praktijk voordoen, is het noodzakelijk erop te wijzen dat:

• De promotor is de professionele manager die, in opdracht van de gemeenschapsleden, de relevante en fundamentele beslissingen neemt met betrekking tot de ordening van de constructie en het bouwproces.

Alle gemeenschap leden hebben de status van promotor :

– wanneer er geen professionele manager is; of

– Wanneer hij een van de leden van de gemeenschap is die de besluitvormende interventie in de promotie ontwikkelt, heeft deze geen vastgoedontwikkeling als een professionele toewijding of wordt zijn gebruikelijke activiteit niet uitgevoerd binnen de bouwmarkt.

In deze twee gevallen zijn alle communityleden verantwoordelijk voor de verplichtingen die voortvloeien uit de besluitvormende tussenkomst van de community in de promotie. De condominiumeigenaren zijn verantwoordelijk voor de verplichtingen die de gemeenschap van eigenaren aangaat op basis van hun deelnamebedrag. De verantwoordelijkheid jegens de benadeelde partijen is dus gezamenlijk en niet gezamenlijk en hoofdelijk ( BK art.393 ). Niettegenstaande het voorgaande, in het geval dat het een van de leden van de gemeenschap die de beslissingsbevoegdheid in de promotie ontwikkelt en dit als professionele activiteit vastgoedontwikkeling of een andere die rechtstreeks verband houdt met de vastgoedmarkt, zal de enige persoon zijn die als promotor wordt beschouwd voor de doeleinden van de LOE.

Coöperaties in de bouw

 Wooncoöperaties zijn verenigingen van mensen wiens doel is een gemeenschappelijk sociaal-economisch belang of behoefte, d.w.z. om hun leden te voorzien van huizen of gebouwen en gebouwen, alsmede om deze te behouden of te beheren, om hiervoor grond te kunnen verwerven, verkavelen en ontwikkelen. en die werken, werken en diensten uitvoeren die nodig zijn, en zelfs rechtstreeks en persoonlijk bijdragen aan het werk van zijn partners.

De coöperatie is een van de vormen die in principe wordt gepresenteerd als minder duur om door te gaan met de bouw en aankoop van een woning, aangezien de figuur van de promotor buiten het bouwproces wordt gelaten en dus de leden van de coöperatie ze hun bedrijfswinst (ongeveer 25% van de waarde van de woning) besparen, erin slagen om prijzen aanpassen aan de mogelijkheden van de vraag en de vormen van betaling aanpassen aan de mogelijkheden en behoeften van de leden van de coöperatie, zolang deze aanpassing verenigbaar is met de financiering van het werk. Anderzijds is de coöperatieve partner, als lid van de coöperatie, ook financieel verantwoordelijk voor de woningen en panden die aan het einde van de actie niet worden toegekend.

met betrekking tot aanbestedende , kunnen woningbouwcoöperaties:

• Huur rechtstreeks alle professionals in die betrokken zijn bij het bouwproces, van de technicus die verantwoordelijk is voor het projecteren van het gebouw tot de aannemers die de werken uitvoeren. In dit geval wordt er geen contract getekend met een promotor, waarbij de partners de promotie op zich nemen en dus degenen die de werken moeten opvolgen, rekening houdend met eventuele extra kosten of vertragingen bij de levering.
• Huur een beheermaatschappij in, dat wil zeggen een entiteit die gespecialiseerd is in het opzetten en beheren van woningcorporaties, waarbij een vergoeding wordt gevraagd op basis van de prijs van de woning. In dit geval is het het beheersorgaan dat tegenover de coöperatie zelf verantwoordelijk is voor haar handelen in relatie tot haar belangen en eveneens op individuele basis tegenover de leden en derden.

Juridisch gezien is de voorwaarde van promotor is toegekend niet alleen aan degenen die gezamenlijk de functie van promotor uitoefenen, maar ook aan degenen die krachtens het contract of hun besluitvormende tussenkomst in de promotie, optreden als promotor in de vorm van promotor of beheerder van coöperaties.

In die zin, en in het licht van mogelijke twijfels over wie de status van promotor heeft in bepaalde situaties die zich in de praktijk voordoen, moet worden opgemerkt dat zij de status van promotor hebben:

• De professioneel bouwmanager aan wie het college van bestuur voldoende bevoegdheden verleent om de relevante besluiten over de planning van de bouw te nemen.
• In het geval dat geen bevoegdheid wordt verleend of bevoegdheid wordt verleend, omvat dit niet de bevoegdheid om te beslissen over fundamentele handelingen in het bouwproces, de coöperatieve . De aansprakelijkheid van het bestuur van de coöperatie en haar leden jegens de coöperatie wegens gebreken of gebreken in de woningen, vereist een schuldig optreden van de bestuurders.

Controle over de naleving van de garanties wordt niet overwogen op het moment van inschrijving van de beëindiging van de coöperatie in het Register van Coöperatieve Verenigingen. In die zin moet er rekening mee worden gehouden dat de statuten van de coöperaties als een minimale duur van de samenleving , de tijd die nodig is om de huizen individueel aan de partners toe te kennen, en nog minstens 5 jaar te bestaan. vanaf de afgifte van het certificaat of de bewoonbaarheidsvergunning.

Makelaars en tussenpersonen

 Dit figuur wordt niet overwogen als zodanig in de LOE. Economisch gezien is het echter een interessant cijfer in aan- en verkoopcontracten van onroerend goed, omdat de concurrentie een directe impact heeft op de prijsaanpassing.

Het zijn geen vastgoedontwikkelaars. Zijn activiteit richt zich niet zozeer op de bouw als wel op de verkoop van gebouwen. Tussenpersonen zijn agenten of professionals die advies geven over de zoeken en kopen van woningen en andere soorten gebouwen. In de meeste gevallen zorgen zij voor al het nodige procedures tot de daadwerkelijke verwerving van een specifiek gebouw.

Het fundamentele voordeel van tussenpersonen is niets anders dan tijdwinst voor mensen die geïnteresseerd zijn in de aankoop van een woning of een ander type pand. Zij geven informatie over de prijs van onroerend goed, faciliteren aanbiedingen die zijn afgestemd op de behoeften en mogelijkheden van de toekomstige koper, bemiddelen tussen verkoper en koper en adviseren bij het zoeken naar financiering.

De diensten van dit type makelaardij genereren een commissie dat komt meestal voor rekening van de persoon die het onroerend goed verkoopt, maar kan soms ook worden betaald door de persoon die het onroerend goed verwerft (dubbele provisie).

De soorten tussenpersonen zijn de volgende:

• Real makelaars.
• Woning managers .
• Vastgoedbedrijven .

de bemiddeling diensten (advies, informatie, beheer, enz.) die door de drie soorten tussenpersonen worden geleverd, lijken sterk op elkaar. Het fundamentele verschil tussen makelaars en andere makelaars is dat ze een verzekering burgerlijke aansprakelijkheid hebben, terwijl de rest die niet altijd heeft.

2.- Agenten die tussenkomen in het bouwproces

De bouwer

De bouwer of aannemer is de vertegenwoordiger van het gebouw die, contractueel tegenover de promotor, de verbintenis op zich neemt om met menselijke en materiële middelen, eigen of extern, de werken of een deel ervan die onder het project en het contract vallen, uit te voeren.

De belangrijkste verplichting van de bouwer is het leveren van een bruikbaar resultaat aan de promotor, om het uitgevoerde werk te realiseren; de opdrachtnemer neemt echter verschillende verplichtingen op zich en verantwoordelijkheden:

– Op contractueel gebied draagt ​​hij het risico en de kosten van het verlies of de vernietiging van het werk tot aan de oplevering, behoudens vertragingen bij de ontvangst (WW art.1544 , 1588 s. en 1596 ; LOE art.17 );

– op de werkplek (kan schuld veroorzaken bij het kiezen en in de bewaking );

– in relatie tot de materialen (al dan niet door de bouwer zelf geleverd of geplaatst);

– met betrekking tot het kapitaal, de financiering ervan, enz.

Geïnspireerd door het principe van risico en kans van de aannemer, staat de opdracht voor werken ook bekend als: een bedrijfscontract , verwijzend naar de verschillende verplichtingen en verantwoordelijkheden die de contractant op zich neemt in het kader van het contract en het feit dat de contractant moet voorzien in de personele en materiële middelen die nodig zijn om het beloofde resultaat te behalen.

Voorwaarden

 De bouwer is verplicht om de kwalificaties of beroepsopleiding die in aanmerking komt voor het voldoen aan de voorwaarden om als bouwer op te treden.

Aangezien de bedoelde kwalificatie of beroepsopleiding niet is gespecificeerd en er geen specifieke kwalificatie is die tot doel heeft aannemers op te leiden, is de wettelijke bepaling met betrekking tot de kwalificerende kwalificatie van de bouwer inhoudsloos en blijft het slechts een verklaring van goede bedoelingen.

Aangezien er geen officiële titel is om aannemer te zijn, is momenteel elke natuurlijke of juridische persoon met de juridische gebonden te zijn en met voldoende professionele (en economische) bekwaamheid om de arbeidsovereenkomst uit te voeren, kan een aannemer zijn.

In voorkomend geval moet de aannemer zich echter houden aan de verplichtingen die zijn vastgesteld door de autonome gemeenschappen voor de uitoefening van het bouwberoep, aangezien zij de enige zijn die bevoegd zijn om voorschriften op te leggen met betrekking tot de uitoefening van niet-gecertificeerde beroepen op het gebied van de bouw.

Ja er zijn er een paar officiële kwalificaties, beroepsopleiding, met betrekking tot verschillende materiële activiteiten van de bouw (bijvoorbeeld uitvoering en werkplannen, metselwerk, enz.). In die zin zijn er certificaten van professionaliteit die de competentie en ervaring bevestigen die door sommige bouwtechnici is opgedaan.

verplichtingen

 Naast de eis met betrekking tot kwalificatie of kwalificerende beroepsopleiding tot bouwer gelden de volgende verplichtingen:

• De uitvoering van het werk onderworpen aan het project, aan de toepasselijke wetgeving en aan de instructies van de bouwmanager en de directeur van de uitvoering van het werk, om de in het project vereiste kwaliteit te bereiken.

De uitvoering van de werkzaamheden door opdrachtnemer dient te voldoen aan: parameters :

– op de opdracht ontvangen van de opdrachtgever of promotor;

– aan het door de ontwerper opgestelde project;

- naar de lex arts van de bouwer, die deel uitmaakt van het contract ( BW art.1258) , dat wil zeggen dat hij zich moet houden aan de gebruikelijke regels en goede praktijken die eigen zijn aan zijn beroep;

– aan de toepasselijke wetgeving, in het bijzonder die met betrekking tot bouwproducten, kwaliteitscontrole, gezondheid en veiligheid, preventie van beroepsrisico's, enz., en moet beschikken over de vereiste vergunningen, vergunningen en licenties, enz.;

– In opdracht van de promotor, doorgaans gekanaliseerd via het projectmanagement, dat wil zeggen de projectmanager en de projectuitvoeringsmanager.

Zoals eerder geanalyseerd, voldoet de aannemer niet aan het uitvoeren van een activiteit met de nodige zorgvuldigheid, het is noodzakelijk om het in het contract vastgelegde resultaat te bereiken. Om deze reden is de risico van het verlies van de zaak is voor uw eigen rekening tot de oplevering van het werk.

De aannemer kan zich niet beperken tot het uitvoeren van de technische instructies aangezien zijn hoedanigheid van deskundige hem in staat stelt om de haalbaarheid van de instructies en ontvangen opdrachten, alsmede de geschiktheid van de bouwmaterialen indien deze door de opdrachtgever worden aangeleverd. Hij heeft de verplichting de opdrachtgever te waarschuwen wanneer de instructies of opdrachten onjuist of onuitvoerbaar zijn en heeft derhalve het recht de opdrachten niet uit te voeren of uit te voeren wanneer deze naar zijn oordeel onjuist of onuitvoerbaar zijn.

De aannemer moet zich houden aan de instructies van de promotor er is echter geen ruimte voor hem om te beweren en er achter te verschuilen dat hij doet wat de technici hem opdragen om zijn eventuele verantwoordelijkheid met betrekking tot de werken te ontlopen.

• De aanwijzing van de bouwmanager die de technische vertegenwoordiging van de bouwer in het werk op zich neemt en die op grond van zijn kwalificaties of ervaring een adequate opleiding moet hebben in overeenstemming met de kenmerken en complexiteit van het werk.

De sitebeheerder hoeft geen academische opleiding te hebben rang . Meestal is dat een technisch architect of iemand met veel ervaring in de bouwwereld.

Om opdrachten te kunnen geven aan zijn ondergeschikten, is het noodzakelijk dat de bouwmanager de uit te voeren constructie kent en de personele en materiële middelen kan bestellen die nodig zijn om de werkzaamheden uit te voeren en uit te voeren met hetgeen tussen opdrachtnemer en opdrachtgever in het contract is overeengekomen.

• De toewijzing van menselijke en materiële middelen dat het belang van het werk vereist. De bouwer moet aan het werk de personele en materiële middelen toewijzen die nodig zijn om het contractueel overeengekomen resultaat te bereiken.

De bouwer oefent zijn activiteit gewoonlijk niet rechtstreeks uit, maar handelt via zijn bedrijfsstructuur. Daarom is de totale of gedeeltelijke onderaanneming van de werken is mogelijk, zolang aan de vereisten van L 32/2006 wordt voldaan, die de figuur van de onderaannemer in de bouwsector regelt, tenzij deze bevoegdheid uitdrukkelijk is uitgesloten in het contract, of tenzij de opdrachtgever gunt of geeft alle werken opdracht aan de aannemer op basis van zijn persoonlijke voorwaarden.

• De formalisering van de onderaanneming van bepaalde onderdelen of voorzieningen van het werk binnen de grenzen die zijn vastgelegd in het contract en in Wet 32/2006.

Onderaanneming behoort tot de verplichtingen van de opdrachtnemer, het is echter niet zozeer een verplichting als wel een energie van de aannemer.

De aannemer is direct verantwoordelijk , voor de eigenaar van het werk, voor het werk dat de onderaannemers uitvoeren. Als het werk op een hogere basis werd aangepast, kan de onderaannemer op zijn beurt een subrogatie en subsidiaire actie tegen dezelfde eigenaar van het werk om te vorderen wat de aannemer verschuldigd is.

• De ondertekening van de lay-out of aanvangscertificaat en certificaat van ontvangst van het werk. De inrichtingswet moet worden ondertekend door de aannemer en door de projectleiding, dat wil zeggen de bouwmanager en de directeur van de uitvoering van het werk.

Het uitzetten moet door de bouwer worden uitgevoerd als onderdeel van de uitvoering van het werk. In de inrichtingswet moet worden vermeld of de aanvang van de werkzaamheden al dan niet doorgang vindt en, indien van toepassing, de inrichtingswet als formele start van het werk.

Evenzo is het een verplichting van de aannemer om de akte van ontvangst van het werk , die minstens door de contractant en door de promotor moet worden ondertekend ( LOE art. 6 ). Als reserveringen zijn vastgelegd in het acceptatiecertificaat, moet de aannemer, zodra deze reserveringen zijn gecorrigeerd, het rectificatie certificaat ( LOE art.6.2.d ).

• De bouwmanager voorzien van de benodigde gegevens voor de uitvoering van de documentatie van het uitgevoerde werk . De aannemer moet aan de bouwmanager de informatie en documentatie bezorgen die nodig is voor het opstellen door hem van de documentatie met betrekking tot het uitgevoerde werk ( LOE art.12. 3. f ).
• Het abonnement van de garanties voorzien in de wet, in het bijzonder de tienjarige verzekering En verzekering van materiële schade , borgstelling of financiële garantie die de bouwer moet onderschrijven ter waarborging van de materiële schade als gevolg van ondeugden of gebreken in de uitvoering die elementen van beëindiging of voltooiing van de werken beïnvloeden en die moet worden vergoed gedurende een periode van een jaar vanaf de voltooiing van de werken en hun oplevering aan de promotor.

Abonnement op genoemde verzekering kan worden vervangen door een inhouding by de promotor van 5% van het bedrag van de materiële uitvoering van het werk gedurende de garantieperiode. Het moet duidelijk zijn, hoewel niets in het LOE wordt vermeld, dat de aannemer ook het abonnement op de bovengenoemde verzekering zou kunnen vervangen door de levering aan de promotor van een bank garantie die ten minste 5% van het bedrag van de materiële uitvoering van het werk garandeert voor een periode van één jaar, waardoor materiële schade aan het gebouw veroorzaakt door ondeugden of gebreken in de uitvoering die de afwerking of afwerkingselementen tijdens het voornoemde jaar aantasten, zou gecompenseerd worden.

De promotor kan met de contractant uitdrukkelijk overeenkomen dat deze laatste de verzekeringnemer ten behoeve van eerstgenoemde met betrekking tot een materiële schadeverzekering of borgtochtverzekering tot garantie van vergoeding van schade veroorzaakt door gebreken of gebreken in constructie-elementen of voorzieningen voor 3 jaar. die leiden tot niet-naleving van bewoonbaarheidseisen; Y

– Materiële schadeverzekering of borgtochtverzekering ter waarborging van 10 jaar vergoeding van materiële schade aan het gebouw veroorzaakt door gebreken of gebreken die hun oorsprong vinden in of aantasten in de fundering, steunen, balken, vloeren, wanden van lasten of andere constructieve elementen, en die de mechanische sterkte en stabiliteit van het gebouw rechtstreeks aantasten.

Onderaannemer

De onderaannemer is de natuurlijke of rechtspersoon die contractueel tegenover de aannemer of een andere opdrachtgevende onderaannemer de verbintenis aangaat om bepaalde onderdelen of eenheden van werk , afhankelijk van het project waardoor de uitvoering ervan wordt geregeld. De varianten van dit cijfer kunnen die zijn van de eerste onderaannemer (onderaannemer wiens opdrachtgever de opdrachtnemer is), de tweede onderaannemer (onderaannemer wiens opdrachtgever de eerste onderaannemer is), enzovoort.

Wet 32/2006 regelt onderaanneming in de bouwsector en heeft tot doel de arbeidsomstandigheden in de sector in het algemeen en de gezondheids- en veiligheidsomstandigheden van zijn werknemers in het bijzonder te verbeteren. Deze wet veronderstelt een radicale verandering ten opzichte van het reeds bestaande model, aangezien zij voor de eerste keer, en op een strikt sectorale manier, een regeling van het wettelijke regime van onderaanneming behandelt die, gezien het belang ervan voor de bouwsector en de specialisatie voor de verhoging van de productiviteit, stelt een reeks garanties in om te voorkomen dat het gebrek aan controle in deze vorm van productieve organisatie objectieve risicosituaties veroorzaakt voor de veiligheid en gezondheid van werknemers, in een land als Spanje, dat nog steeds een ongevallenpercentage registreert arbeid zeer berucht om zijn aantal en ernst.

Deze regel, die strikt sectoraal is, is van toepassing op opdrachten die in onderaanneming zijn aangegaan voor de uitvoering van: werken uitgevoerd in bouwwerken :

- uitgraving;

– Aardbewegingen;

- gebouw;

– montage en demontage van geprefabriceerde elementen;

– appendages of installaties;

– transformatie;

- revalidatie;

- reparatie;

– demontage;

- omver gooien;

- onderhoud;

– conserverings- en schilder- en schoonmaakwerkzaamheden;

- sanitaire voorzieningen.

 Vereisten voor aannemer en onderaannemer

Voor aannemers en onderaannemers wordt een reeks eisen opgesteld, bestellen om de deelname van bedrijven te vermijden zonder een minimale organisatiestructuur die het mogelijk maakt te garanderen dat ze in staat zijn om te voldoen aan hun verplichtingen om de gezondheid en veiligheid van werknemers te beschermen. .

Om als aannemer of onderaannemer te kunnen ingrijpen in het onderaannemingsproces in de bouwsector, moet een bedrijf aan de volgende eisen voldoen:

• Hebben hun eigen productieorganisatie , over de nodige materiële en persoonlijke middelen beschikken en deze gebruiken om de gecontracteerde activiteit uit te voeren.
• neem aan dat de risico's, verplichtingen en verantwoordelijkheden inherent aan de ontwikkeling van de bedrijfsactiviteit.
• Rechtstreeks de bevoegdheden uitoefenen van organisatie en management over de werkzaamheden van hun werknemers op de bouwplaats en, in het geval van zelfstandigen, de werkzaamheden autonoom en eigen verantwoordelijkheid uitvoeren en buiten de organisatie- en leidingssfeer van het bedrijf dat voor hen werkt. hebben ingehuurd.

Naast de bovenstaande vereisten, moeten bedrijven die voornemens zijn om te worden gecontracteerd of uitbesteed voor werkzaamheden op een bouwplaats:

• Bewijs dat ze hebben human resources , op hun leidinggevende en productieve niveau, dat ze over de nodige opleiding in preventie van beroepsrisico's beschikken, evenals over een preventieve organisatie die past bij L 31/1995 , inzake preventie van beroepsrisico's.
• Worden geregistreerd in de Register van geaccrediteerde bedrijven . Deze inschrijving geschiedt ambtshalve door de bevoegde arbeidsautoriteit, op basis van de in het volgende lid bedoelde werkgeversverklaring.

Aannemers- of onderaannemersbedrijven moeten de naleving van bovenstaande eisen certificeren door middel van een: verklaring ondertekend door hun wettelijke vertegenwoordiger opgesteld voor het Register van Geaccrediteerde Bedrijven. De inschrijving geschiedt ambtshalve door de bevoegde arbeidsautoriteit op basis van genoemde verklaring.

Bovendien moeten bedrijven waarvan de activiteit erin bestaat om gewoonlijk werken op bouwplaatsen uit te voeren of in onderaanneming te geven, onder de voorwaarden bepaald door de regelgeving, beschikken over een aantal werknemers met een contract voor onbepaalde tijd dat is niet minder dan 10% tijdens de eerste 18 maanden van geldigheid van deze regel, noch 20% tijdens de maanden van de 19e tot en met de 36e, noch 30% vanaf de 37e maand, inclusief. Voor deze doeleinden is in de aangesloten werkcoöperaties, de werknemerspartners worden op dezelfde manier berekend als de werknemers in loondienst, in de voorwaarden bepaald door de regelgeving.

Onderaannemingsregime

 De overmaat in de onderaannemingsketens, met name in de bouwsector, ondermijnt geleidelijk de bedrijfsmarges en de kwaliteit van de geleverde diensten tot het punt dat dergelijke marges in de laatste schakels van de keten praktisch onbestaande zijn, wat de voorkeur geeft aan werken onder water, alleen in het laatste element dat moet beantwoorden aan de veiligheids- en gezondheidstoestand van de arbeiders die de werken uitvoeren. Om deze reden is de aangegeven excessen van onderaanneming kan de schijn van praktijken vergemakkelijken die onverenigbaar zijn met gezondheid en veiligheid op het werk.

subcontracting , als een vorm van productieve organisatie, kan niet worden beperkt , behalve onder de voorwaarden en in de gevallen voorzien in L 32/2006 . Zo is het onderaannemingsregime in de bouwsector in het algemeen als volgt:

• De promotor kan rechtstreeks contracten afsluiten met zoveel contractanten als het gepast acht, of dit nu natuurlijke personen of rechtspersonen zijn.
• De aannemer kan contracten sluiten met onderaannemers of zelfstandigen om het werk uit te voeren dat is aangegaan met de promotor.
• De eerste en tweede onderaannemers de uitvoering van de werken die zij respectievelijk hebben aanbesteed, in onderaanneming kunnen geven.
• De derde onderaannemer mag het door haar uitbesteed werk niet uitbesteden aan een andere onderaannemer of zelfstandige.
• De zelfstandige mag het aan hem toevertrouwde werk of aan andere onderaannemers of andere zelfstandigen niet uitbesteden.
• Evenzo kunnen onderaannemers ook niet uitbesteden , waarvan de productieve organisatie die bij het werk in gebruik wordt genomen, in wezen bestaat in de bijdrage van arbeid, begrepen als datgene dat voor de uitvoering van de gecontracteerde activiteit niet meer eigen arbeidsmiddelen gebruikt dan handgereedschap, met inbegrip van draagbare elektrische gereedschappen, zelfs als zij de ondersteuning van andere werkploegen dan de aangegeven, voor zover deze behoren tot andere bedrijven, aannemers of onderaannemers van het werk.

Niettegenstaande het voorgaande, indien naar behoren gemotiveerd toevallige gevallen , vanwege de vraag naar specialisatie van het werk, technische complicaties van de productie of omstandigheden van overmacht die de bij het werk betrokken agenten kunnen ervaren, is het naar het oordeel van de projectleiding noodzakelijk om een ​​deel van het werk uit te besteden aan derden, uitzonderlijk kan de onderaanneming vastgelegd in een bijkomend niveau verlengd worden, mits de projectleiding haar voorafgaande goedkeuring en de aanleiding of redenen hiervoor in het boek onderaanneming vermeldt ( L 32/2006 art.7 ).

Uitzonderlijke uitbreiding van onderaanneming is niet van toepassing in de gevallen bedoeld in de letters e) en f) hierboven, tenzij de motiverende omstandigheid overmacht is.

De aannemer moet de volksgezondheid en veiligheidscoördinator en de vertegenwoordigers van de arbeiders van de verschillende bedrijven die in het kader van de uitvoering van zijn contract zijn opgenomen en die zijn vermeld in het onderaannemingsboek, de uitzonderlijke onderaanneming.

Evenzo moet de contractant de bevoegde arbeid autoriteit van de aangegeven uitzonderlijke onderaanneming door binnen 5 werkdagen na de goedkeuring ervan een rapport in te dienen waarin de omstandigheden van de noodzaak worden vermeld en een kopie van de inschrijving in het onderaannemingsboek.

Register van geaccrediteerde bedrijven – (L 32/2006 art.5 en 6 )

Voor de toepassing van de bepalingen met betrekking tot de onderaannemingsregeling is voorzien in de oprichting van het register van geaccrediteerde ondernemingen, afhankelijk van de bevoegde arbeid autoriteit, begrepen als degene die overeenkomt met het grondgebied van de autonome gemeenschap waar de statutaire zetel van het bedrijf is gevestigd. aannemer of onderaannemer.

Registratie in het register van geaccrediteerde bedrijven is geldig voor het hele nationale grondgebied en de gegevens zijn openbaar toegankelijk, met uitzondering van die met betrekking tot persoonlijke privacy.

Bij regulering is de inhoud, vorm en effecten van de inschrijving in dat register worden vastgesteld, evenals de coördinatiesystemen van de verschillende registers afhankelijk van de regionale arbeidsautoriteiten.

Verplichtingen van aannemer en onderaannemer

De volgende verplichtingen zijn vastgelegd:

• Plicht van waakzaamheid en verantwoordelijkheden die voortvloeien uit niet-naleving. Aannemers- en onderaannemers die betrokken zijn bij bouwwerken die vallen onder het toepassingsgebied van L 32/2006, moeten toezien op de naleving van de bepalingen ervan door de onderaannemers en zelfstandigen waarmee ze een contract afsluiten; in het bijzonder wat betreft:

– de verplichtingen van accreditatie en registratie (L 32/2006 art.4.2); Y

- De uitbestedingssysteem ( L 32/2006 art. 5 ).

De onderaannemers moeten via hun respectieve opdrachtgevers, indien ze verschillen van de eerstgenoemde, alle informatie of documentatie dat heeft invloed op het bovenstaande.

Onverminderd andere verantwoordelijkheden die zijn vastgelegd in de sociale wetgeving, overtreding van de vereiste accreditatie- en registratieverplichtingen of van het onderaannemingsregime, bepaalt de gezamenlijke en hoofdelijke aansprakelijkheid van de onderaannemer die een contract heeft gesloten voor het begaan van genoemde inbreuken en van de overeenkomstige contractant met betrekking tot arbeidsverplichtingen en van de sociale zekerheid die voortvloeit uit de uitvoering van het overeengekomen contract die overeenkomen met de onderaannemer die verantwoordelijk is voor de schending in de reikwijdte van de uitvoering van zijn contract, ongeacht de activiteit van genoemde bedrijven.

In ieder geval is de verantwoordelijkheid die is vastgelegd in het werknemersstatuut art.43 vereist (ET) wanneer de veronderstellingen die erin worden voorzien zich voordoen.

• Heb de documentatie van de onderaanneming . Elke aannemer moet een onderaannemingsboek hebben voor alle bouwwerken die vallen onder het toepassingsgebied van L 32/2006.
• Informatieplicht de werknemersvertegenwoordigers . De vertegenwoordigers van de arbeiders van de verschillende bedrijven die tussenkomen in de uitvoering van het werk, moeten op de hoogte worden gebracht van de aanwerving en onderaanneming die erin wordt gedaan.
• Accrediteer de preventieve opleiding van werknemers . Bedrijven moeten ervoor zorgen dat alle werknemers die diensten verlenen op bouwplaatsen de nodige en passende opleiding krijgen voor hun job of functie op het gebied van arbeidsrisicopreventie, zodat ze zich bewust zijn van de risico's en de maatregelen om ze te voorkomen.

1) Door middel van een landelijke sectorale collectieve overeenkomst kunnen systemen of procedures voor de vertegenwoordiging van werknemers worden vastgesteld via vakbondsvertegenwoordigers of op bipartiete basis tussen bedrijfsorganisaties en vakbonden, om de naleving van beroepsrisico's te bevorderen preventievoorschriften in de bouwwerken van het overeenkomstige gebied. U kunt ook vaststellen training programmas en specifieke inhoud van sectorale aard en voor het werk van elk specialisme.

2) Het specifieke opleiding accreditatiesysteem kan bestaan ​​uit de afgifte van een beroepskaart voor elke werknemer, uniek en geldig in de hele sector.

3) De onderaannemer heeft niet het statuut van bouwagent volgens het LOE-regime, dat de aansprakelijkheid van bouwstoffen tegen constructiefouten , waarbij de aannemer verantwoordelijk is voor de activiteit van de onderaannemers, aangezien zij contractueel verbonden zijn, waardoor de actie van de onderaannemer beperkt wordt tot het opvolgen van de instructies van zijn aannemer .

4) Overtredingen van de bepalingen van L 32/2006 worden gesanctioneerd in overeenstemming met RDLeg 5/2000 van de geconsolideerde tekst van de wet op schendingen en sancties in de sociale orde

Tijdelijke vakbond van bedrijven –  (L18/1982)

Gezien de technische en commerciële complexiteit, maar ook de wetgevende, die de vastgoedmarkt en het bouwproces hebben gekregen, zijn en verschijnen er nieuwe deelnemers of onderwerpen die een dienstverlening ontwikkelen die op de een of andere manier een bijdrage gaat leveren om een ​​efficiëntere en kwalitatievere constructie te garanderen.

Binnen deze grote groep vallen de volgende zaken op:

– geïntegreerd projectmanagement of project Manager ; EN

– het samenwerken van bedrijven en/of ondernemers in de bouwsector met samenwerkingsverbanden en joint ventures .

De tijdelijke vakbonden van bedrijven (hierna UTE) veronderstellen een systeem van samenwerking tussen bedrijven en/of ondernemers voor een bepaalde of onbepaalde tijd, voor de ontwikkeling of uitvoering van een werk, dienst of levering en met een bepaald fiscaal regime.

De UTE vloeien voort uit een samenwerkingscontract getekend tussen bedrijven en/of zakenlieden en geformaliseerd in een openbare daad die aanleiding geeft tot een organisatie die ontbreekt rechtspersoonlijkheid . Om deze reden zijn de leden van de UTE hoofdelijk aansprakelijk jegens derden voor handelingen en verrichtingen in het algemeen belang.

kenmerken

Om het in L 18/1982 vastgelegde belastingregime van toepassing te laten zijn, moet de UTE de volgende kenmerken hebben:

• Haar leden moeten natuurlijke personen of rechtspersonen zijn die in Spanje of in het buitenland wonen. Het bedrijf inkomen van personen die deel uitmaken van een joint venture wordt bepaald door directe schatting voor doeleinden van de personenbelasting.
• Haar object moet zijn het uitsluitend ontwikkelen of uitvoeren van een specifiek werk, dienst of levering binnen of buiten Spanje, het kunnen ontwikkelen of uitvoeren van aanvullende en aanvullende werken en diensten van het oorspronkelijke object.
• Haar duur moet gelijk zijn aan die van het werk, de dienst of de levering die het voorwerp uitmaakt met een maximum van 25 jaar, tenzij de uitvoering of exploitatie van openbare werken of diensten is, in welk geval de maximale duur 50 jaar zal zijn. jaar.
• Ze moeten worden beheerd door een enkele manager met voldoende bevoegdheden verleend door elk van de leden van de UTE om de rechten uit te oefenen en de overeenkomstige verplichtingen aan te gaan namens de UTE.
• Ze moeten worden samengesteld door middel van een openbare daad dat de statuten of overeenkomsten bevat die hun werking regelen, waaronder onder meer het aandeel of de methode om de deelname van de verschillende leden aan de verdeling van de resultaten van de UTE te bepalen en het tijdsbestedingscriterium. resultaten of baten en lasten. De openbare akte moet worden ingeschreven in een speciaal register van administratieve aard bij het ministerie van Financiën. Vóór registratie , moet een document worden gericht aan de Algemene Directie Belastingen waarin de leden van de UTE verzoeken om aanvaarding van het bijzondere belastingregime en de registratie van de akte. Dit document moet samen met een kopie van de oprichtingsakte van de UTE, een fotokopie van model 036 of 037 met verzoek om het CIF van de UTE en een fotokopie van model 845 (tegen gemeentelijke vergoeding) of 846 (voor provinciale vergoeding) worden ingediend. .

L 18/1982 gebruikt de term " ondernemers ” , het moet echter duidelijk zijn dat natuurlijke personen deel kunnen uitmaken van een UTE, op voorwaarde dat ze zich in een direct schattingsregime bevinden.

 Belastingregime

 Het belastingregime dat op deze entiteiten van toepassing is, hangt af van het al dan niet voldoen aan de vereisten vermeld in L 18/1982:

• Indien niet aan de eisen wordt voldaan: deze entiteiten zijn geen IS-belastingbetalers , het betalen van belastingen volgens het systeem van inkomensverdeling (LIS art.6).
• Als aan de eisen wordt voldaan, hangt het belastingregime af van: of niet de UTE is geregistreerd in het speciale register : de UTE die niet in het bijzonder register is ingeschreven, wordt belast volgens het algemene IS-regime, terwijl de geregistreerde onderworpen is aan het speciaal voor deze entiteiten ingestelde fiscale regime.

 Bijzonder belastingregime

 Voor de in het bijzonder register ingeschreven UTE's geldt het volgende belastingregime:

1) Ze betalen IS niet voor het deel van de belastinggrondslag toe te rekenen aan leden ingezetene op Spaans grondgebied. In het geval dat de UTE kiest voor de betaling in termijnen , omvat de berekeningsgrondslag niet het aan de deelnemers toe te rekenen deel van de heffingsgrondslag dat de toerekening van de heffingsgrondslag moet dragen. In geen geval vindt restitutie plaats van het teveel aan termijnbetalingen met betrekking tot datzelfde deel.

2) Haar leden woonachtig op Spaans grondgebied of niet-ingezetenen met daarin een vaste inrichting worden toegerekend:

• De netto financiële kosten die in toepassing van de beperking van de aftrekbaarheid van financiële lasten in het belastbaar tijdperk niet door de UTE zijn afgetrokken. De netto financiële kosten die aan de partners in rekening worden gebracht, zijn niet aftrekbaar door de entiteit.
• Voor belastingtijdvakken beginnend op of na 1-1-2015 , de kapitalisatiereserve die in het belastingtijdvak niet door de UTE zelf is aangewend. De reserve die wordt toegerekend aan de partners van de UTE kan door deze laatste niet worden toegepast, tenzij de partner een IRPF-belastingplichtige is.
• Het positieve of negatieve belastinggrondslagen, verkregen door de UTE. De aan de partners toegerekende negatieve belastbare grondslagen kunnen door de UTE niet worden verrekend. Voor belastingtijdvakken die aanvangen op of na 1-1-2015 worden de positieve belastbare grondslagen naar gelang van het geval verlaagd of verhoogd in de nivelleringsreserve.
• De grondslagen van de inhoudingen en bonussen in het quotum waarop de entiteit recht heeft. Deze aftrek- of bonusgrondslagen zijn geïntegreerd in de vereffening van de partners, waardoor het quotum wordt verlaagd volgens de IS- of IRPF-regelgeving.
• Inhoudingen en betalingen op rekening overeenkomend met de UTE.

3) Dividenden en aandelen in de winst overeenkomstig met niet-ingezeten leden op Spaans grondgebied als zodanig worden belast, in overeenstemming met de voorschriften die zijn vastgelegd in RDLeg 5/2004 (inkomsten van niet-ingezetenen), en de door Spanje ondertekende overeenkomsten ter voorkoming van dubbele belasting. .

Dividenden en winstdeling overeenkomend met partners die de toerekening van de belastbare grondslag moeten dragen en afkomstig zijn uit belastingtijdvakken waarin de UTE in dit regime was, worden niet belast voor deze belasting of personenbelasting.

4) In het geval van de overdracht van aandelen in het vermogen, het eigen vermogen of het resultaat van een joint venture onder het bijzondere belastingregime wordt de aanschaffingswaarde vermeerderd met het bedrag van de sociale voordelen die, zonder effectieve uitkering, aan de vennoten zijn toegerekend. als inkomsten uit haar aandelen in de periode tussen de verkrijging en de overdracht.

5) Voor belastingtijdvakken beginnend op of na 1-1-2015 , wordt de waarde van de verwerving van aandelen in UTE's verminderd met het bedrag van de sociale verliezen die zijn toegerekend aan de partners.

Dit belastingregime is niet van toepassing in die belastingtijdvakken waarin andere dan de voor hun doel gerichte activiteiten worden uitgeoefend of zij, direct of indirect, aandelen bezitten in vennootschappen die hun vennoot zijn, of direct of indirect de activiteiten van haar partners of derden direct of indirect controleren .

De UTE's en hun deelnemers woonachtig in Spanje niet verplicht zijn om inhoudingen aan de bron te doen, op grond van de IS of de IRPF, met betrekking tot de opbrengsten die onderworpen zijn aan inhoudingen die wederzijds worden voldaan als een direct gevolg van de activiteit van de vakbond in haar relaties met haar leden. Met betrekking tot de overige inkomsten die zij bevredigen, bestaat de verplichting om de overeenkomstige inhouding of vooruitbetaling als vooruitbetaling van IS of IRPF te doen.

De aangesloten bedrijven van een UTE die in het buitenland actief zijn, kunnen profiteren van de inkomen uit het buitenland aan de vrijstelling methode ( LIS art.45 ). De entiteiten die deelnemen aan werken, diensten of leveringen die in het buitenland worden uitgevoerd of geleverd door middel van samenwerkingsformules analoog aan de UTE, kunnen een beroep doen op de vrijstelling inzake inkomsten uit het buitenland. Entiteiten moeten de vrijstelling aanvragen bij het Ministerie van Economische Zaken en Financiën en informatie verstrekken die vergelijkbaar is met die welke vereist is voor tijdelijke vakbonden van bedrijven die zijn opgericht op Spaans grondgebied. De mogelijkheid tot ontheffing is bepalend voor de toepassing ervan tot het einde van de UTE. De door de UTE behaalde negatieve inkomsten worden ten laste van de belastbare grondslag van de aangesloten entiteiten gebracht. In dit geval, wanneer de joint venture in opeenvolgende jaren positieve inkomsten verkrijgt, zullen de aangesloten bedrijven de eerder toegekende negatieve inkomsten in hun belastinggrondslag opnemen tot het maximum van het bedrag van deze positieve inkomsten. Het voorgaande is niet van toepassing in die belastingtijdvakken waarin de belastingplichtige andere werkzaamheden verricht dan die waarin zijn vennootschapsdoel zou moeten bestaan.

De Belastingdienst beschouwt vergelijkbaar met de Spaanse UTE de ” joint ventures » (wanneer ze geen aanleiding geven tot een nieuw bedrijf) en consortia met andere buitenlandse vennootschappen, die geen rechtspersoonlijkheid hebben en die tot doel hebben een soortgelijk werk, levering of dienst uit te voeren.

 Uitdoving

Zodra het bedrijfsdoel waarvoor het is opgericht is vervuld, vervalt de UTE. De beëindiging wordt geformaliseerd in een openbare daad , dat moet worden meegedeeld aan het ministerie van Financiën, dat het uit het speciale register verwijdert.

Regeling

Als de liquidatie leidt tot een levering van goederen voor de vennootschappen die deel uitmaken van de UTE en waarvan de marktwaarde hoger is dan de boekwaarde, moet het verschil tussen beide waarden worden opgenomen in de belastbare boekwaarde van de UTE die overeenkomt met het belastbaar tijdperk waarin de overdracht plaatsvindt. uitsterven, zodat het wordt toegerekend aan de leden, die de fiscale waarde van hun deelname in de UTE zullen verhogen met het bedrag van de aan hen toegerekende vermogenswinst uit de ontbinding van de UTE.

Op het niveau van de leden van de UTE die worden geliquideerd, inkomen wordt geproduceerd voor het verschil tussen de marktwaarde van de ontvangen liquidatievergoeding en de hen toegerekende fiscale waarde van de deelneming in de UTE, met inbegrip van de bij de liquidatie van de UTE gegenereerde inkomsten die aan haar leden worden toegerekend.

 joint ventures

gezamenlijke onderneming formule veronderstelt de samenwerking tussen meerdere bedrijven door middel van een contractuele overeenkomst of door, naast voornoemde contractuele overeenkomst, de oprichting door verschillende vennootschappen van a gemeenschappelijke dochteronderneming om een ​​concrete activiteit uit te voeren. Dit laatste geval is meestal het meest kenmerkend. De bovengenoemde dochteronderneming is meestal ofwel een naamloze vennootschap of een vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, opgericht door en eigendom van alle betrokken vennootschappen in hetzelfde percentage.

Alle formaliteiten voorzien in de Spaanse regelgeving voor elk van hen moeten worden gevolgd voor de oprichting en werking van de bovengenoemde gemeenschappelijke dochteronderneming. Commerciële bedrijven hebben in principe een stabiel karakter en een zekere roeping tot permanentie, maar kunnen toch een tijdelijk karakter hebben en daarvoor een bepaalde duur of voltooiingsmijlpaal vastleggen.

Aangezien het een specifieke samenwerkingsformule van de partners is, is het noodzakelijk om een ​​zeer duidelijke afspraak te maken over de doel en vorm van het bedrijf en de organisatie die is opgericht in de statuten en in een aandeelhoudersovereenkomst, waarin de bestuursorganen en het quorum naar behoren worden geregeld. stemminimums in genoemde organen (vergadering van partners of aandeelhouders en bestuursorgaan) om overeenkomsten aan te nemen, en zelfs enkele overeenkomsten te kunnen sluiten die de instemming van alle partners vereisen.

Bedrijfstypes

 Als identificerende kenmerken van elk van de twee soorten bedrijven die worden genoemd, moet het volgende worden benadrukt:

• Naamloze vennootschap (SA): Het moet een minimumkapitaal hebben van 60,101 euro verdeeld in aandelen en de vennoten zijn niet persoonlijk aansprakelijk voor de schulden van de onderneming, waarbij enkel de activa van de onderneming verantwoordelijk zijn voor de nakoming van deze schulden.
• Naamloze vennootschap (SL): Het moet een minimumkapitaal van 3,005 euro hebben, verdeeld in aandelen die niet vrij kunnen worden overgedragen aan andere personen dan de vennoten of hun verwanten of vennootschappen in dezelfde groep. In dit geval zijn de partners ook niet persoonlijk aansprakelijk voor bedrijfsschulden. De naamloze vennootschap kent een relatief flexibeler regime dan de naamloze vennootschap, waardoor er meer autonomie overgelaten wordt aan de wil van partijen.

 Verschillen tussen UTE en « joint venture »

Het alternatief van het creëren van een joint venture voor de ontwikkeling van een vastgoedproject, ondanks zijn organisatorische en operationele voordelen en het speciale belastingregime dat zorgt voor meer flexibiliteit in de samenwerking tussen de bedrijven die zich aansluiten, heeft de nadeel dat haar leden. Zij zijn hoofdelijk aansprakelijk jegens derden voor handelingen en verrichtingen in het algemeen belang. Een ander nadeel is de vorm van zijn leidinggevend orgaan via één enkele manager die de UTE en bijgevolg zijn partners verbindt. Alle partners moeten het eens worden over de persoon van de manager die zijn acties aan hem kan verbinden.

Dit ongemak doet zich echter niet voor bij de gemeenschappelijke dochteronderneming als gevolg van de gezamenlijke onderneming (vennootschap met beperkte aansprakelijkheid of vennootschap) aangezien de vennoten niet persoonlijk aansprakelijk zijn voor de bedrijfsschulden van de vennootschap. Anderzijds houdt dit alternatief de oprichting in van een vennootschap met alle bijbehorende procedures en kosten en het niet toepassen van de bijzondere fiscaal regime van de UT.

Aan de andere kant, de tijdelijke aard van de UTE kan ook worden toegepast op de naamloze vennootschap, waarbij een duur wordt vastgesteld die beperkt is tot de uitvoering van het werk of het verlenen van de dienst.

 3.- technische richting

 Ontwerper van het project - (LOE art.10 )

De ontwerper is gedefinieerd als de gekwalificeerde en competente technicus die, in opdracht van de ontwikkelaar en met inachtneming van de bijbehorende technische en stedenbouwkundige voorschriften, verantwoordelijk is voor het vastleggen van het concept van het gebouw in een reeks plannen en documenten in overeenstemming met een grafische code van toepassingsgebied algemeen.

De ontwerper kan de ontwikkeling van het project zelf op zich nemen of kan met de promotor de inhuur van gedeeltelijke samenwerkingen van andere technici die:

– schrijven van gedeeltelijke concepten van het project; of

– schrijf onderdelen die het project compleet maken.

Het aangaan van deelsamenwerkingen dient te geschieden in coördinatie met de ontwerper die de auteur is van het hoofdproject, vermijding van duplicatie in de documentatie en in de vergoedingen die moeten worden ontvangen door de auteurs van de verschillende aangegeven werken ( LOE art.4.2 ).

Wanneer het project wordt ontwikkeld of voltooid via deelprojecten of andere technische documenten, gaat elke ontwerper ervan uit dat: ownership van hun project.

 Voorwaarden

De ontwerper moet in het bezit zijn van de academische en professionele kwalificatie van architect, technisch architect, ingenieur of technisch ingenieur, naargelang het geval, en voldoen aan de voorwaarden vereist voor de uitoefening van het beroep.

Voor de uitoefening van deze beroepen in kwestie is het bezit van het academische diploma vereist dat overeenkomt met elk van de bovengenoemde technici. In die zin zijn de opmerkingen in nr. 1695 , betreffende de directeur uitvoering van het werk, in verband met de kwalificerende academische en beroepskwalificaties, de voorwaarden voor de uitoefening van het beroep en beroepsinmenging.

Rechtspersoon

Indien de persoon die is aangewezen als technisch opsteller van het project een rechtspersoon is, moet deze persoon op zijn beurt de technisch persoon die wordt de ontwerper die de kwalificerende beroepskwalificatie moet hebben. De ontwerper kan in dit geval ofwel een werker ingehuurd door de rechtspersoon, of een van de partners dat maakt daar deel van uit.

 Construction Manager

 De bouwmanager is de bouwagent die, als onderdeel van het projectbeheer, de ontwikkeling van het werk in zijn technische, esthetische, stedenbouwkundige en milieuaspecten regisseert, in overeenstemming met het project dat het definieert, met de bouwvergunning en andere verplichte vergunningen en voorwaarden van het contract, om ervoor te zorgen dat het geschikt is voor het voorgestelde doel.

Dit is de bekwame gekwalificeerde monteur die samen met de directeur uitvoering van de werkzaamheden de optioneel beheer van de werken.

De bouwmanager kan naast de functies die hem eigen zijn (hogere leiding van de werken), die van de directeur uitvoering van de werken. Zowel de functies van de een als de ander zijn perfect gedifferentieerd en herkenbaar.

De bouwmanager kan de persoon zijn die het project heeft opgesteld van het uit te voeren werk of een andere persoon. Wanneer het een andere professional is dan degene die het project heeft opgesteld, hebben zij de verplichting om het project te beoordelen, aangezien zij uitgaan van de risico en verantwoordelijkheden afgeleid van de omissies, tekortkomingen en onvolkomenheden van genoemd project ( LOE art.17.7.2º ). De bouwmanager heeft echter de recht op herhaling tegen de ontwerper.

Meer dan één regisseur voor de leiding van het werk gezamenlijk is aangegaan, zijn zij hoofdelijk aansprakelijk onverminderd de tussen hen corresponderende verdeling ( LOE art.17. 7.3º ).

De werken van de deelprojecten kan worden aangestuurd door andere technici onder coördinatie van de bouwmanager.

Als de persoon die is aangewezen om de functies van projectmanager uit te voeren een rechtspersoon , moet deze persoon op zijn beurt de technicus aanwijzen die de projectmanager wordt en die over de kwalificerende beroepskwalificatie moet beschikken.

1) A projectdefect ontslaat de technicus die het werk leidt niet van zijn verantwoordelijkheid, aangezien zijn hoedanigheid van technicus hem verplicht het project te onderzoeken en de geschiktheid ervan voor de specifieke omstandigheden van het werk vast te stellen, onverminderd de verantwoordelijkheid van de ontwerper voor de opgelopen gebreken. Daarom moet worden begrepen dat de directeur van het werk stilzwijgend bekrachtigt en goedkeurt wat is berekend en ontworpen door de technisch ontwerper en dat bijgevolg, als er fouten zijn, de verantwoordelijkheid die uit dergelijke handelingen voortvloeit, hoofdelijk is. beide technici.

2) De architect directeur van een werk is vereist a mate van toewijding dat voortvloeit uit de specialiteit van zijn kennis en de technische en professionele garantie die zijn tussenkomst in het werk inhoudt, met inbegrip van zijn taken de studie van de bijzondere omstandigheden van het land waarop het zal worden gebouwd. Deze gevestigde rechtsleer is opgenomen in de LOE.

Voorwaarden

Om de functies van bouwmanager te kunnen uitoefenen, is het vereist om in het bezit te zijn van de kwalificerende academisch en professioneel kwalificaties en om te voldoen aan de voorwaarden vereist voor de uitoefening van het beroep.

Architecten, technisch architecten, ingenieurs en technisch ingenieurs kunnen de functies van bouwmanager vervullen. Deze beroepsbeoefenaren dienen voor de uitoefening van hun beroep in het bezit te zijn van de bijbehorende titel .

De homologatie in Spanje van diploma's die zijn afgegeven door staten die geen deel uitmaken van de Europese Unie, wordt uitgevoerd in overeenstemming met de bilaterale verdragen en overeenkomsten die, indien van toepassing, Spanje heeft ondertekend met betrekking tot de erkenning van studies en graden. Evenzo kunnen de bovengenoemde graden worden gehomologeerd in Spanje, op voorwaarde dat de vereisten en de procedure voor de homologatie en verklaring van gelijkwaardigheid met een diploma en officieel universitair academisch niveau en voor de validatie van buitenlandse aan studies in het hoger onderwijs is voldaan, en de procedure om de overeenstemming met de niveaus van het Spaanse kwalificatiekader voor hoger onderwijs te bepalen van de officiële titels van architect, ingenieur, afgestudeerde, technisch architect, technisch ingenieur en diploma ( RD 967 / 2014 ).

Homologatie en erkenning in Spanje van diploma's die zijn afgegeven in een lidstaat van de Europese Unie worden uitgevoerd volgens het soort diploma.

Betreffende de voorwaarden voor de uitoefening van het beroep , voor de uitoefening van de functies van bouwmanager is het noodzakelijk om geregistreerd te zijn en dientengevolge de naleving van de verplichtingen bepaald door de statuten door de beroepsverenigingen.

Dit zijn de taken van de projectmanager:

• Heb de academisch en professioneel kwalificatie van architect, technisch architect, ingenieur of technisch ingenieur, naargelang het geval, en voldoen aan de voorwaarden vereist voor de uitoefening van het beroep (nr. 1684 ). In het algemeen kan de regie van de uitvoering van het werk worden uitgeoefend door personen met de titel architect, technisch architect, ingenieur of technisch ingenieur.

Net als bij de ontwerper biedt de LOE in relatie tot de bouwmanager geen voorkeur waarin wordt bepaald welke professionals verantwoordelijk zijn voor de regie van welke werkzaamheden, waarbij het zich beperkt tot het opsommen van de technici die kunnen worden ingeschakeld, behalve in het geval van de gebouwen van groep a) of LOE art.2.1 , waarbij de bevoegdheid van de leiding van de werken uitsluitend aan de architecten wordt toegeschreven.

• Controleer de uiteenzetten en de geschiktheid van de stichting en de geprojecteerde structuur aan de geotechnische kenmerken van het land. Het is de plicht van de bouwmanager om ter plaatse de geometrische haalbaarheid te verifiëren van het project dat moet worden uitgevoerd, evenals de beschikbaarheid van de grond die nodig is voor de uitvoering ervan.

Uitzetten wordt begrepen als het tekenen van een natuurlijke grootte op de grond of het werk, een geometrische figuur van variabele samenstelling en met zijn eigen technische betekenis, die eerder op een plan is ontworpen of waarvan de beschrijving is vastgelegd in een ander document met voldoende gegevens op de juiste interpretatie en overdracht ( KB 314/1979 punt 3.1.1 ).

Met betrekking tot het tweede deel van de beschreven verplichting is het noodzakelijk om een geotechnische studie zodat de bouwmanager de geschiktheid van de fundering en de geprojecteerde structuur kan verifiëren. De LOE vermeldt de geotechnische studie echter niet bij de verplichte documenten die deel moeten uitmaken van het project.

De instelling uit omvat het markeren of bepalen op de grond wat door de ontwerper in het plan wordt weerspiegeld, en is beperkt tot de geometrische verificatie op het perceel van het geprojecteerde gebouw en de verklaring van de bouwer dat hij in staat is om de aanbestede werken te starten, met wat dat de projectleiding, in overleg met de promotor, de onmiddellijke start van de werken goedkeurt.

• Oplossen onvoorziene die op de site voorkomen en opnemen in de bestel- en hulpboek de precieze instructies voor de juiste invulling van het project. De bouwmanager moet ervoor zorgen dat de werken worden uitgevoerd in overeenstemming met het project, waarvoor hij de ontwikkeling van de werken moet bewaken en verzekeren en eventuele onvoorziene omstandigheden die zich tijdens die ontwikkeling kunnen voordoen, moet oplossen. U moet zoveel controles uitvoeren als nodig is, zodat de werken effectief in overeenstemming zijn met het geprojecteerde, en de aannemer de nodige instructies geven om dit te doen. In die zin moet de aannemer de plannen en gegevens krijgen die nodig zijn voor de juiste interpretatie van het project.

De bouwmanager is verantwoordelijk voor het project interpreteren , zowel vanuit technisch, economisch en esthetisch oogpunt, als het nemen van de nodige maatregelen om de ontwikkeling van het project te voltooien, het vaststellen van de aanpassingen, aanvullende details en wijzigingen die nodig kunnen zijn om de totale voltooiing van het werk te bereiken , volgens het project.

De bouwmanager moet de opdrachten in het opdracht- en assistentieboek registreren, evenals de opdrachten met betrekking tot de kwaliteitscontrole, en deze aan het einde van de werken volledig indienen.

• Bereid, op verzoek van de promotor of met diens toestemming, mogelijke wijzigingen van het project , die vereist zijn door de voortgang van de werken, op voorwaarde dat ze zich aanpassen aan de reglementaire bepalingen die worden overwogen en nageleefd bij het opstellen van het project. Wettelijk is de bouwmanager alleen verplicht om wijzigingen aan het project door te voeren als de voortgang van de werkzaamheden dit vereisen. Contractueel is het echter mogelijk om de ius variandi van de promotor zoveel wijzigingen aan te brengen als hij beslist in het project aan te brengen in de loop van de werken of deze bevoegdheid zelfs te beperken om wijzigingen aan te brengen die variaties in de contractprijs inhouden, zowel naar boven als naar beneden. , met een bepaald percentage.

Noch de LOE, noch het Burgerlijk Wetboek erkennen een recht van de promotor om wijzigingen aan het project aan te brengen. De bouwmanager is alleen verplicht om wijzigingen aan het project door te voeren die erop gericht zijn het te corrigeren in wat onjuist of onhaalbaar is. De onhaalbaarheid kan worden bepaald door technische, juridische, stedelijke redenen, enz.

Indien de mogelijkheid tot het aanbrengen van variaties op het project is voorzien, dient de wijze van regulering en berekening van de prijsaanpassingen en de termijn als gevolg van deze variaties specifiek te worden geregeld in het uitvoeringscontract.

De architect-directeur van het werk moet het uitgevoerde project corrigeren wanneer het zich voordoet fouten . Als de auteur van het project en de directeur van het werk dezelfde superieure architect zijn, is het alleen de uitvoering van wat werd geprojecteerd. Maar als het anders is, wordt de tweede de kwalificatie en corrector van de eerste, omdat het criterium is dat het project de bedoeling is en de uitvoering realiteit.

1. e) Onderteken de lay-out of aanvang van de werkzaamheden minuten en de finale werkcertificaat, evenals het voorbereiden van de gedeeltelijke certificeringen en de definitieve liquidatie van de uitgevoerde werkeenheden, met de eventueel verplichte visa.

Het attest van aanleg of aanvang van de werken of het strippen van touwen moet ondertekend worden door de projectleiding, de aannemer en de promotor.

Inschrijving door de bouwmanager van het definitieve certificaat van het werk is een noodzakelijke vereiste om de aangifte van nieuwbouw te kunnen registreren (of de voltooiing te bewijzen bij de aangifte van het nieuwe werk in aanbouw) en de eerste gebruiksvergunning te verkrijgen.

1. f) Bereid en onderteken de documentatie van het uitgevoerde werk om het aan de promotor te bezorgen, met de eventueel verplichte visa. Aangezien de praktijk leert dat er in de werken altijd variaties (grote of kleine) in het project zijn vanaf het begin van de uitvoering tot het einde van het werk, is het de plicht van de bouwmanager om de documentatie van het werk voor te bereiden en te ondertekenen dat daadwerkelijk is uitgevoerd. Dergelijke documentatie staat bekend als die van het gebouw als – gebouwde documentatie .

De bouwmanager moet deze documentatie van de uitgevoerde werken overhandigen aan de promotor, die deze op zijn beurt aan de toekomstige kopers van het gebouwde gebouw moet bezorgen.

g) De verplichtingen van de directeur uitvoering werkzaamheden , in die gevallen waarin de directeur van het werk en de directeur van de uitvoering van het werk dezelfde beroepsbeoefenaar zijn.

Directeur uitvoering – Directeur werkzaamheden

De directeur van de uitvoering van het werk is gedefinieerd als de bouwagent die, als onderdeel van het projectmanagement, de technische functie op zich neemt om de materiële uitvoering van het werk aan te sturen en de constructie en de kwaliteit van het gebouw kwalitatief en kwantitatief te beheersen. .

Twee cijfers zijn dus gedifferentieerd binnen de facultatieve richting:

– de bouwmanager; EN

– De directeur uitvoering van de werkzaamheden.

Beide figuren zijn verenigbaar en tegelijkertijd zijn hun functies perfect differentieerbaar.

De essentiële functies van de uitvoerend directeur van de werken zijn belast met het leiden, bevelen en controleren van de uitvoering en ontwikkeling van de werken. De functies van de directeur van de uitvoering van het werk zijn echter altijd onderworpen aan die van de directeur van het werk.

De figuur van de directeur van de uitvoering van het werk is degene die traditioneel is ontwikkeld in de bouwwereld door de kwantiteitsmeter of technisch architect . Deze agent heeft geen enkele bevoegdheid om het project of de wijziging ervan voor te bereiden of op te stellen.

De directeur van werken ontwikkelt de bemiddelen richting van de uitvoering van de werken, terwijl de directeur van de uitvoering van de werken uitoefent wat de directe richting . Het is direct en onmiddellijk in de werken en in het bouwproces en komt de technische en voorbereidende tekortkomingen van de aannemer ter plaatse leveren.

Indien de persoon die is aangesteld om de functies van directeur uitvoering van het werk uit te voeren, een andere naam , moet deze persoon op zijn beurt de technicus aanwijzen die de directeur van de uitvoering van het werk wordt, die over de kwalificerende beroepskwalificatie moet beschikken.

De directeur uitvoering van de werken, in zijn hoedanigheid van technicus, moet up-to-date zijn en de technologische normen van het gebouw , en waarschuw de directeur van het werk van de niet-naleving ervan, controlerend of de constructie in overeenstemming is met zijn lex arts

Voorwaarden

 Om de functies van directeur uitvoering werkzaamheden te kunnen uitoefenen, moet hij in het bezit zijn van de kwalificerende academische en professionele kwalificaties en voldoen aan de voorwaarden vereist voor de uitoefening van het beroep. Deze eis staat los van het feit of de gebouwen die ontworpen en beheerd moeten worden al dan niet onder de LOE vallen.

Dus architecten, technische architecten, ingenieurs en technische ingenieurs kan de functies uitvoeren directeur projectuitvoering.

verplichtingen

De directeur uitvoering werkzaamheden heeft de volgende verplichtingen:

• Controleer de ontvangst van bouwproducten ter plaatse , het bestellen van de uitvoering van nauwkeurige testen en proeven. Een van de verplichtingen die op de directeur uitvoering van de werken rusten, is het uitvoeren van de controles van de materialen die worden gebruikt bij de materiële uitvoering van de werken (mengsels, tests en controles, verhoudingen en dosering van de materialen, analyse, correcte plaatsing van de voornoemde materialen, gerelateerde documentatie, enz.).
• Richt de materiële uitvoering van de werken, het controleren van de lay-out, de materialen, de correcte uitvoering en opstelling van de constructie-elementen en de installaties, in overeenstemming met het project en met de instructies van de bouwmanager.
• Noteer de juiste instructies in de bestel- en hulpboek en in de kwaliteitscontrole boek. De directeur uitvoering van het werk moet in het opdrachtboek en assistentie de precieze opdrachten en instructies vastleggen die in het werk worden gegeven voor de juiste invulling en uitvoering van het project.

Ten aanzien van de kwaliteitscontrole wordt in de LOE niets gezegd over de verplichtingen van de projectleiding in dit verband. Het is de regionale wetgeving die de verplichting vastlegt om de naleving van de graad van kwaliteit en het kwaliteitscontroleprogramma dat overeenstemt met het gebouw op het projectbeheer (bouwdirecteur en directeur uitvoering van de werken) te bewaken en te verifiëren.

• Onderteken de minuten lay-out of begin van het werk en de eindcertificaat van het werk, evenals het voorbereiden en ondertekenen van de gedeeltelijke certificeringen en definitieve vereffening van de uitgevoerde werkeenheden.
• Meewerken aan de uitwerking van de documentatie van het uitgevoerde werk . De directeur van de facultatieve uitvoering moet samenwerken met de andere agenten van het gebouw bij het opstellen van de documentatie van de uitgevoerde werkzaamheden, waarbij de resultaten van de uitgevoerde controle worden verstrekt.