Bouw van eigendommen in rustiek land (niet-bebouwbaar land)

TLA-advocaten houden zich al meer dan 15 jaar bezig met transacties en zaken van eigendommen in rustieke landgebieden op het hele Spaanse grondgebied. Van Catalonië (Tarragona en Barcelona), Regio Valencia (Castellón, Valencia en Alicante – Costa Blanca), Murcia, Almeria (Almanzora-vallei), en Malaga.

Als gevolg van onze brede ervaring en de erkenning van verschillende regionale normen, hebben we een gids opgesteld om te volgen voor diegenen die de intentie hebben om een perceel / land te kopen in rustieke landelijke gebieden van Spanje, met het project om een huis te bouwen op het.

Als u grond of een onroerend goed in het land koopt, zoals een boerderij (cortijo), is het essentieel om na te gaan of het in een gebied waar verstedelijking is toegestaan (in dit geval wordt het een "finca urbana" of "suelo urbano" genoemd) of waar verstedelijking en woningbouw niet zijn toegestaan (“finca Rustica” of “suelo Rustico”).

Land in Spanje is ingedeeld in verschillende typen:

**1. Uban-land – “Stedelijke grond"**

Dit is een land waarin het is toegestaan om te bouwen met het beëindigen van specifieke acties in de 'Ontwikkelingsplannen' van de stad of het gebied (Plan General de Ordenación Urbana PGOU), of in specifieke zones van urbanisatie genaamd "Gedeeltelijke Plannen" (Vliegtuigen Parciales), Etc.

Dit land beschikt over alle faciliteiten en benodigdheden om er te kunnen wonen met een hoge bevolkingsdichtheid, zoals goede water- en elektriciteitsvoorzieningen, aansluiting op het rioleringssysteem, parken en groene zones, sportfaciliteiten, onderwijsfaciliteiten, ziekenhuizen, etc.

Stedelijk land of “Suelo Urbano'Is degene die we gebruiken om te vinden in steden, dorpen of verstedelijkingen, en die vroeger de juiste toegang hadden via wegen, met bestrating, voetgangersgebieden, straten, commerciële gebieden, gezondheidscentra, scholen, ziekenhuizen, sport, enz.

**2. Niet-verstedelijkbaar land – ” Suelo niet verstedelijkbaar"**

“Niet verstedelijkbaar” is een soort land waar het is niet mogelijk om industrie-, woon- of commerciële grond te ontwikkelen, omdat het bestemd is om beschermde toepassingen te bepalen, voornamelijk verbonden met de bosbouw, landbouw en andere. In dit soort gronden zijn andere vormen van gebruik, zoals residentieel, industrieel of commercieel, dus zeer beperkt, verboden en niet altijd toegestaan.

Binnen het “niet-verstedelijkbare” land vinden we een indeling in subtypen land, afhankelijk van het toegestane gebruik en het beschermingsniveau:

Beschermd land (in het Spaans "Suelo No Urbanizable Protegido"): Dit is land waar om bepaalde redenen (meestal verbonden met natuur, bos, enz.) constructies en andere soorten activiteiten beperkt zijn om een bepaalde waarde te "beschermen".
Niet-beschermd land (in het Spaans "Suelo No Urbanizable Comun"): Dit is een land waar het belangrijkste gebruik landbouw en landbouw is, en waar ander gebruik (zoals residentieel, commercieel, etc.) kan worden toegestaan, met inachtneming van bepaalde omstandigheden.

"Rustiek land” is de naam die meestal wordt aangenomen voor de Suelo Geen urbaniseerbare Comun in Spanje. Met andere woorden: gebieden waar geen verstedelijking kan worden ontwikkeld, die bestemd is voor agrarisch gebruik, het is toegestaan voor ander gebruik als constructie van woningen, of industrieën, enz., met altijd respect voor bepaalde normatieve en voorwaarden.

**3.- Verstedelijkbaar land – “Suelo verstedelijkbaar"**

Dit is het type land waar het in de toekomst kan worden ontwikkeld met urbanisaties, commerciële gebieden, industrieparken, enz. in de toekomst. Dus als een openbaar of particulier bouwproject wordt goedgekeurd, kan het gebied worden verstedelijkt.

Te volgen stappen voor het bouwen van een woonhuis in rustiek land

Nu praten over "Rustiek land", dit is een land waar het belangrijkste gebruik is toegestaan om "agrarisch" te zijn, of te worden gebruikt door boeren om een agrarische activiteit te ontwikkelen.

Maar in dit land, uitzonderlijk, is het geautoriseerd om nieuwe constructies te bouwen met residentieel gebruik. Deze constructies moeten een zeer lage constructiedichtheid hebben, waarbij wordt geprobeerd te voorkomen dat bebouwde gebieden met een hoge dichtheid worden gecreëerd die "feitelijke verstedelijkingen" zouden kunnen creëren.

Het is dus heel gebruikelijk om te ontdekken dat alleen wanneer het land een minimale oppervlakte heeft (5.000 m2, 10.000 m2 of 20.000 m2 enz.), U bevoegd bent om daar een constructie te bouwen, ook wel "cortijo", "villa", " masía ", chalé", "chalet", "hacienda", enz.

Op het Spaanse platteland of op het platteland is het vrij gebruikelijk om te vinden huizen gebouwd op percelen met kleinere afmetingen dan degene die vereist zijn om bouwrechten te hebben (huizen gebouwd op percelen met minder dan 10.000 m2 bijvoorbeeld) Dit komt omdat deze gebouwen zijn gebouwd voordat de nieuwe regelgeving van kracht werd, of simpelweg omdat ze werden gebouwd zonder de wetten te respecteren, dus worden ze nu als constructies beschouwd "Fuera de Ordenacion"(buiten de huidige norm). Dit is het geval bij panden die lang geleden zijn gebouwd en nu niet meer aan de huidige norm voldoen. Dit soort panden kan nu volkomen legaal zijn, maar er gelden wel enkele gebruiksbeperkingen (de belangrijkste is dat het huis en de rest van de bestaande constructies op het perceel door de overheid worden gerespecteerd, maar dat ze niet kunnen worden uitgebreid en dat er geen nieuwe constructies op dat perceel mogen worden gebouwd).

Als u dus van plan bent een project te ontwikkelen voor het bouwen van een huis in een landelijk gebied, moet u eerst bij de bevoegde instanties (vooral het gemeentehuis, de raad = "Ayuntamiento") nagaan welke specificaties, vereisten en beperkingen u mag hebben om daar te bouwen.

1. Eerste stap: Bevestigen of het project kan worden ontwikkeld

De 'Bouwvergunning' of 'Bouwvergunning' of 'Bouwvergunning' (Licencia de Construcióneen Licencia de Edificacióneen Licencia de Obra burgemeester).

Zoals we eerder hebben aangegeven, als het uw bedoeling is een project te ontwikkelen in een van de ‘rustieke land’-gebieden, u dient eerst contact op te nemen met de plaatselijke overheid (voornamelijk het gemeentehuis of de gemeente = “Ayuntamiento”), of, als alternatief, het raadplegen en advies inwinnen van advocaten specialisten in de bouw en in rustieke ontwikkelingen.

Voordat u overgaat tot de geavanceerde stappen van het proces, is het dus essentieel dat u dit doet de juiste informatie verkrijgen over de lokale regelgeving en beperkingen van het gebiedEn mogelijkheden om uw project te ontwikkelen en uit te voerenNet als in andere landen wordt de vergunning voor uw project formeel goedgekeurd wanneer u de bouwvergunning van het gemeentehuis ontvangt.

Dus de De eerste stap is om te weten of de lokale normatieve de bouw van een huis op dat perceel toestaat.

Heel belangrijk: water- en elektriciteitsvoorziening

Zoals hierboven uitgelegd, zijn leidingwater- en elektriciteitsvoorziening en de rioleringsdienst items die gegarandeerd zijn voor burgers die in stedelijke gebieden “suelo urbano” wonen. Maar in rustiek land ligt het buiten de bebouwde kom en vaak buiten de hoofdpunten van aansluiting op leidingwater en elektriciteit.

In feite is de Het stadhuis heeft geen enkele verplichting om leidingwater en elektriciteit te leveren in rustieke gebieden. Alleen in de stad. Het is dus erg belangrijk om zorgvuldig de mogelijkheden te bestuderen om water en elektriciteit op het geselecteerde perceel te krijgen.

Bijvoorbeeld: Als er in de buurt van het perceel een water- en elektriciteitsaansluiting aanwezig is en deze aangesloten kan worden, is er geen enkel probleem.

Maar soms komt het voor dat de Het dichtstbijzijnde punt van de elektriciteits- of wateraansluiting is ver weg. Dat betekent dat je, om aangesloten te worden, hoge kosten moet betalen en uitgaven moet doen om de watervoorziening naar de woning te brengen.

Alleen het raadplegen van plaatselijke elektriciens en loodgieters, of lokale bouwers, beschikt u over de nodige informatie om de mogelijkheden voor de levering en aansluiting van water en elektriciteit op het perceel te bevestigen.

U moet hier dus vanaf het begin van het proces rekening mee houden, voordat u verdergaat met het aankoopproces.

Het is altijd mogelijk om water te halen uit een interne opslagtank die bij de accommodatie is geïnstalleerd, en uit typisch Spaans “POZOS” = WATERPUTTEN. Op dezelfde manier is het mogelijk om elektriciteit te verkrijgen uit zonnepanelen, of eolische ‘windenergie’. Maar niet altijd zijn dit soort leveringen geautoriseerd door de plaatselijke gemeentehuizen om toestemming te geven om te bouwen. Deze informatie moet dus in de allereerste stappen van het aankoop-/bouwproces in overweging worden genomen.

Dus we adviseren dat voordat u het perceel KOOPT, of om een beslissing te nemen over de transactie, houd er dan rekening mee dat u een VOORLOPIGE STUDIE VAN HET PROJECT overleg met lokale advocaten, architecten, bouwers of bouwtechnisch personeel van de afdeling Bouw van het stadhuis (Afdeling van de Concejalía de Urbanismo). Dit zal de investering veiliger maken omdat u tenslotte een concreet idee en erkenning krijgt over de voorwaarden en beperkingen om op dat perceel te bouwen, voordat u overgaat tot het kopen van de grond. Het is meer dan aan te raden om een studie te laten doen door een advocaat expert in constructie en indien mogelijk overleggen met de architect die het project en de constructie zal ontwikkelen.

Vraag in die premilinaire studie ook aan uw advocaat om niet alleen de specifieke bouwrechten op het perceel te bevestigen, maar ook om te ontdekken welke andere ontwikkelingen op dat gebied gepland zijn, bijvoorbeeld nieuwe wegen, snelwegen, spoorlijn, bedrijventerreinen, commerciële gebieden, of zelfs een urbanisatie.

Deze informatie kan worden verkregen van uw advocaat met vergaderingen in het stadhuis, het bestuderen van de lokale normatieve, en ook verkregen van het stadhuis met een document genaamd "CÉDULA URBANÍSTICA".

Als u eenmaal precies weet welk type gebouw in dat land mag worden gebouwd, moet u een beroep doen op de diensten van een architect om de PROJECT VAN BOUWof BOUWPROJECT.

In het bouwproject moet uw architect uw ideeën en voorkeuren aanpassen aan de specifieke voorschriften van het stadhuis in dat gebied. Uw architect zal u dus tijdens dit hele proces begeleiden en u informeren over de verschillende mogelijkheden om uw "ideale huis" om te vormen tot een constructie die voldoet aan de voorschriften van het gebied.

Het allerbelangrijkste is dat elk detail door uw architect wordt gespecificeerd. Laat uw architect de plannen zo gedetailleerd mogelijk doornemen. Probeer u voor te stellen hoe het uitzicht vanuit verschillende ramen zal zijn en welke bedden er in de kamers passen, enzovoort.

Simpel gezegd: probeer van uw architect zoveel mogelijk informatie te krijgen over hoe het uiteindelijke huis eruit zal zien. Probeer in te richten en in huis te wonen terwijl het nog op papier staatHet kan zijn dat u niet ter plaatse bent om dingen op te merken die u de komende jaren kunnen irriteren, zoals een raam dat niet in het midden van een slaapkamer zit, of dakramen die niet precies boven de wastafels in de badkamer zitten.

Zodra het project is voltooid, moet uw architect aanwezig zijn bij het bouwproject bij het plaatselijke stadhuis op de bouwafdeling ('Afdeling Stedenbouwo 'of'Concejalia de Urbanismo“). Met de toepassing van de bouwvergunning moet u een gemeentelijke belasting betalen, Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, die van toepassing is op alle ontwikkelingen waarvoor een bouwvergunning vereist is (ongeacht of er een is aangevraagd/verleend of niet). Deze belasting kan variëren van 2% tot 4% van de bouwkosten, afhankelijk van het gemeentehuis in uw regio.

Vervolgens zullen ze bestuderen hoe geschikt uw project is voor de specifieke omstandigheden of beperkingen in het gebied.

Als uw project voldoet aan de normatieve eisen en de regelgeving voor het bouwen in dat gebied, dan verlenen zij u toestemming om daar te bouwen met de juiste “Bouwvergunning"Of"Bouwvergunning', Dus je hebt het recht om daar precies hetzelfde pand te bouwen als het project dat je aan het stadhuis hebt gepresenteerd.

2.- Tweede stap: bouwproces

Alsjeblieft, klik hieronder om gedetailleerde informatie te krijgen over het bouwproces, wanneer u besluit uw bouwproject in Spanje te ontwikkelen.