Wat is de Cédula de habitabilidad – Bewoningscertificaat – Bewoningsvergunning

Dit is een document dat de bevestiging van het stadhuis weergeeft dat het pand klaar is voor bewoning, en het wordt toegepast zodra het onroerend goed klaar is met de Final Works License (Certificado Final de Obra) en ingeschreven in het kadaster met de Verklaring voor nieuwe gebouwen (Declaración de Obra Nueva) .DON

U hebt dit document nodig om de toestemming van het stadhuis te krijgen om in het huis te wonen. Voordat je het krijgt, heb je een constructie, maar geen 'huis'.

Dit document is nodig om de individuele levering van de HOOFD-nutsvoorzieningen op uw naam en met "verbruik" te verkrijgen.

Dit document is dan buitengewoon belangrijk om de elektriciteits- en watercontracten op de naam van de persoon in de EERSTE VERBINDING te krijgen. Voordat de aannemer het attest van bewoning verkrijgt, kan er water en elektriciteit in de constructie aanwezig zijn, zoals normaal is dat de aannemer deze voorraad verkrijgt om de werken uit te voeren (voor de tol, machines, etc.). Maar de levering die van de aannemer wordt verkregen, is een voorraad voor "werken", maar niet voor "huisconsumptie".

Soms blijven kopers of promotors jarenlang in hun bezit met elektriciteits- en watertoevoer voor werken, omdat de bouwer niet het juiste CH (certificaat van bewoning) heeft verkregen. Ze hebben water en elektriciteit, maar in een zeer slechte staat en duurder dan de normale levering voor een huis.

Om u als koper of promotor te garanderen dat de bouwer de juiste CH krijgt, is het ten zeerste aangeraden om een ​​deel van de betaling van de prijs achter te laten wanneer de CH is verkregen. Het zal de bouwer dwingen goed te werken en zijn best doen om dit document zo snel mogelijk te krijgen.

Zoals uitgelegd, is de CH vooral belangrijk om de woning in de EERSTE KEER aan te sluiten op leidingwater en elektrisch. Soms, en afhankelijk van het gebied, is het niet nodig om de leveringscontracten te VERANDEREN in de naam van de nieuwe eigenaar, maar wordt er veel gevraagd voor de EERSTE aansluiting van het onroerend goed op het elektriciteitsnet.

Is dit document nodig voor het kopen van een huis in Spanje? Kan ik een huis in Spanje kopen zonder het wooncertificaat?

Vóór juli 2008

Vóór juli 2008 het was niet nodig om een ​​certificaat van bewoning te verkrijgen om een ​​verkoop te voltooien. Verkopers werd niet verzocht de CH aan nieuwe eigenaren aan te bieden. Notarissen, kadasterambtenaren, banken, advocaten etc. hebben de CH dus niet verzocht de verkoop af te ronden. Dit document was dus vóór juli 2008 niet verplicht.

Waarom was dit document niet verplicht om de verkoop te voltooien? – Omdat het doel van dit document, zoals hierboven uitgelegd, is om het pand voor de eerste keer te “aansluiten” op water en elektriciteit, en, eenmaal aangesloten, om de bestaande contracten te “veranderen” in de naam van de nieuwe eigenaar.

Eigenlijk, voor WEDERVERKOOP, Decennia lang hebben Spaanse kopers en verkopers hun eigendommen aangesloten op water en elektriciteit, en de leveringscontracten gewijzigd zonder dit document. Vooral in rustieke gebieden vroegen elektriciteits- en waterbedrijven niet om dit document om de leveringscontracten te wijzigen.

Dus, nieuwe eigendommen en wederverkopen werden gekocht en verkocht, en de verkoop werd afgerond op het notariskantoor en geregistreerd in het kadaster, zonder CH. Zo verkochten bouwers hun nieuw gebouwde huizen aan kopers zonder dit document. Ook verkochten verkopers (in wederverkoop) hun eigendommen aan kopers zonder.

In sommige gebieden, zelfs toeleverende bedrijven vroegen dit document niet contracteren. In de meeste gevallen konden kopers het water en elektriciteit contracteren door middel van een telefoontje, of door de naam van de contracten in hun naam te veranderen, en de CV werd nooit aangevraagd. Zelfs vandaag de dag is dit op bepaalde gebieden mogelijk.

Het probleem kwam met NIEUWE eigendommen, zoals nieuwe appartementen, urbanisaties, enz. en voor de explosie van de Spaanse crisis. Zoals uitgelegd was het vóór juli 2008 niet nodig dat bouwers de CH aan hun kopers verstrekten om hun verkoop te voltooien. Het was dus heel gebruikelijk om eigendommen ‘in aanbouw’ te verkopen. In een urbanisatie met 500 huizen kan de bouwer bijvoorbeeld blokken van bijvoorbeeld 100 huizen verkopen, zodra deze voltooid zijn, zonder te hoeven wachten met het voltooien van de ALLE urbanisatie-infrastructuur.

De CH is het laatste document dat werd verkregen na de voltooiing van de bouwwerken van het gebouw. Dus, zoals voor 2008 was het niet nodig om CH na voltooiing te presenteren, bouwers waren bezig met het bouwen en verkopen van hun eigendommen voordat ze “helemaal klaar” waren. Met dit scenario kochten kopers hun nieuwe eigendommen klaar voor gebruik, maar soms zonder andere fasen of blokken van de urbanisatie of een bepaalde urbanisatie-infrastructuur te 'voltooien'. Kopers werden uiteindelijk aangesloten op leveringen met "bouwvoorraad", in de hoop dat de bouwer, zodra hij de rest van de urbanisatie of de rest van de urbanisatiewerkzaamheden had voltooid, hen van "netvoeding" zou voorzien.

Dit was het scenario vóór de Spaanse "crisis" in de jaren 2008-2011.

Na 2008

Maar met de crisis werd het herhaald op de markt dat bouwers plotseling failliet gingen en dat hun bedrijven in grote financiële problemen verkeerden omdat banken sloten. Ook stopte de markt en waren grote urbanisaties plotseling niet verkocht. Bouwers werden dus geblokkeerd met een dramatische positie waarin ze de verstedelijkingen niet konden afmaken of de bouw die al was begonnen, omdat ze niet genoeg krediet konden vinden om het bij banken te doen. Bovendien konden ze geen privéfinanciering krijgen uit hun verkopen omdat de markt was gestopt, en ze konden hun eigendommen niet verkopen.

Als resultaat van dit scenario kopers die eerder hun verkoop hadden afgerond en eenheden kochten van de bouwer van nog niet voltooide urbanisaties, bevonden zich op een “bouwlevering” nutscontract, en ze zagen hoe de bouwer simpelweg verdween, waardoor het urbanisatiecomplex onvoltooid achterbleef. Omdat de mondiale werken van de urbanisatie nog niet voltooid waren, was het onmogelijk om de CH te verkrijgen, en kopers en gezinnen bleven lange tijd achter met een “bouwaanbod”.

Dit probleem deed zich niet voor bij RESALES waar, op enkele uitzonderingen na, verkopers en kopers van OUDE eigendommen, die echt verbonden waren met water en elektriciteit, de overeenkomst van de contracten in de naam van de nieuwe eigenaar konden verkrijgen, na de verkoop, zonder enige vorm van problemen. Het was dus heel gebruikelijk in de markt om de CH niet toe te passen bij wederverkoop (stedelijk en rustiek), als de eigenschappen al waren verbonden met water en elektriciteit, en wanneer de CH niet nodig was om het hulpprogramma in de naam van de nieuwe eigenaar te veranderen .

Maar in juli 2008 werd een nieuwe wet van kracht voor heel het Spaanse grondgebied. Een van de bedoelingen van deze wet was het vermijden van de situatie van kopers van nieuwe eigendommen in urbanisaties, complexen, gebouwen, enz. Deze wet zei dat bouwers de verkoop van NIEUWE eigendommen niet kunnen voltooien zonder de CH. En beval aan notarissen, kadasterbureaus, enz. Om de CH te verzoeken de verkoop van nieuwe eigendommen te voltooien. Maar deze wet dwong de notarissen en de kadasterofficieren om de CH te vragen aankopen te doen ALLEEN VOOR NIEUWE EIGENSCHAPPEN.

Deze wet zei bijvoorbeeld niets over WEDERVERKOOP. Om een ​​verkoop of wederverkoop te voltooien, was het dus niet nodig om dit document te verstrekken.

Deze wet hielp om toekomstige problemen met kopers die NIEUWE eigendommen kochten te voorkomen, maar omdat ze niets vermeldden met betrekking tot RESALES, het creëren van een grote verwarring in de markt.

Zoals hierboven uitgelegd, verkochten kopers en verkopers hun eigendommen zonder de CH. Wederverkoop kopers veranderden hun water- en elektriciteitsrekeningen zonder enige vorm van problemen, en de notaris nooit vroeg om de CH in hun transacties.

De verwarring ontstond toen, na de goedkeuring van deze wet, gedurende de jaren 2009-2010, kopers begonnen te vragen aan verkopers om dit document te verstrekken. Verkopers werd verzocht om de CH te verstrekken, maar toen ze de notaris raadpleegden om te bevestigen of dit document verplicht moest worden verstrekt, werd hen bevestigd dat dit niet wettelijk was vereist. Dus notarissen, kadasters enz. Hadden de CH alleen nodig voor NIEUWE verkopen, en niet voor WEDERVERKOOP.

In die periode ontstond er een grote verwarring tussen kopers die dit document bij RESALES hadden aangevraagd en verkopers die het niet wilden verstrekken omdat ze hiertoe niet verplicht waren.

Wat zijn de gevolgen als je een huis koopt zonder wooncertificaat in rustiek land? 

Laten we het hebben over WEDERVERKOOP in RUSTIEKE grondeigendommen gebouwd op minder dan 10.000 m2.

Lange tijd wisten stadhuizen in rustieke gebieden niet hoe te reageren wanneer verkopers of kopers vroegen om de CH om hun verkoop te voltooien.

Verschillende Town Halls (TH) besloten de CH zonder beperkingen te geven. Ze beschouwden de CH als een “administratief” document om de elektriciteits- en watercontracten te krijgen of te veranderen. Omdat deze gemeentehuizen dit document niet als een 'legaal' document beschouwden, waren er gevallen waarin een eigendom een ​​perfecte CH kon hebben en een boete die illegaal kon worden gebouwd.

In andere gevallen besloot TH om alle eigendommen (gebouwd in meer of minder dan het minimumperceel) CH te geven, altijd dat er geen bouwboetes op dat onroerend goed van invloed waren. Dit was de meest logische positie.

Bijvoorbeeld, anderen besloten de CH niet aan rustieke landeigendommen te geven, als ze de minimale oppervlakte van het land (hoofdzakelijk 10.000 m2) niet zouden respecteren. De positie van deze gemeentehuizen creëerde de oneerlijke en onlogische situatie waarin vrij oude panden, zelfs 20 tot 40 jaar geleden gebouwd, geen CH konden krijgen omdat ze gebouwd waren op percelen die kleiner waren dan het minimum.

Ook was de verwarring nog erger omdat kopers in de meeste gevallen aan verkopers de CH vroegen om hun eigendommen te kopen, zelfs wetende dat in de regio waarin die eigendom zich bevond, de CH niet werd gevraagd door de het leveren van bedrijven om de nutscontracten in hun naam te wijzigen.

Inmiddels wordt het land Spanje financieel gesteund door EU-instellingen. Een van de vereisten van de EU aan Spanje om financiële hulp te ontvangen, was om de milieubescherming te verbeteren en de milieu-impact te verminderen. De reden van deze eis is dat Spanje decennialang de EU-richtlijnen op deze manier niet heeft gevolgd. Vertaald naar de bouwmarkt betekent dit dat constructies en gebouwen in Spanje zijn gebouwd zonder de EU-wetgeving op deze manier in acht te nemen of te respecteren (voornamelijk vermindering van het energieverbruik en vermindering van het restwater)

In de periode 2012-2013 en 2014 lijkt er aan deze verwarring een einde te komen. Het lijkt erop dat de meerderheid van de stadhuizen en regionale regeringen (inclusief gecompliceerde gebieden zoals Catral, Elche, Denia, Javea, enz.) Een basis hebben gecreëerd van wat nodig zou moeten zijn om de CH te verkrijgen, dat is min of meer de volgen voor RUSTIC LAND eigendommen:

• Onafhankelijk van de grootte van het perceel, moet het onroerend goed vrij zijn van boetes voor constructie.
• Dat het onroerend goed en zijn constructies worden aangegeven en de juiste gemeentebelasting betalen
• Wordt veel gevraagd om een ​​architectenrapport van de constructie te leveren.
• De eigenschap moet voldoen aan de milieunormatief voor het gebied (energieverbruik en restwater).

Hiermee ontstonden de uiteindelijke verwarring over de vraag of rustieke landeigenschappen op minder dan 10.000 m2 zonder CV zouden worden voltooid. Dus, is algemeen de POSITIEVE positie van de meerderheid van de stadhuizen met betrekking tot de juridische situatie van de duizenden OUDE eigendommen GEBOUWD in rustiek land (en wettelijk geconsolideerde eigendommen), op een perceel kleiner dan de minimumstandaard. Dus, na al deze verwarring en geschillen, geven de gemeentehuizen CH op grote schaal als aan de bovenstaande voorwaarden wordt voldaan.

We moeten zeggen dat er maar weinig stadhuizen (zoals Crevillente) zijn met een zeer onredelijke positie om te weigeren CH op een open manier te geven.

Is het voor de verkoper verplicht om het certificaat van bewoning tijdens het verkoopproces aan de koper te verstrekken? 

In de meeste gebieden van Spanje, zoals Baskenland, Andalusië, Madrid, enz

Op deze gebieden, vanuit “juridisch” oogpunt, bijvoorbeeld nieuwe gebouwen het certificaat van bewoning is verplicht te verkrijgen, maar er is geen verplichting tot wederverkoop . Hoewel er onlangs in 2023 een nationale wet is gepubliceerd om verkopers te dwingen zoveel mogelijk informatie aan de kopers te verstrekken, houden de regionale wetten op deze gebieden geen rekening met het concept van het wooncertificaat bij het aankoop-verkoopproces.

In gebieden als Bilbao, San Sebastian, Málaga, Marbella, Cadiz, enz. wordt het certificaat van bewoning of bewoning verkregen op het moment dat een nieuw huis wordt gebouwd, en slechts één keer. Het betekent dat deze regio's de renovatie op dit certificaat niet in aanmerking nemen bij toekomstige verkoop, wederverkoop of transacties van het onroerend goed.

Is het verplicht om het certificaat van bewoning in Catalonië, Valencia, Murcia of Mallorca te overleggen bij de verkoop van een woning? 

In deze regio's beschouwt de regionale wetgeving het wooncertificaat of de bezettingsvergunning als een van de essentiële onderdelen van het bouw- en aankoopproces in Spanje.

Evenals in de rest van de regio's, wanneer de bouw van een nieuw gebouw of huis is voltooid, dan, tHet huis heeft het Bewijs van Bewoning nodig om verkocht te kunnen worden. De naam van dit certificaat voor nieuwe huizen heet “Licencia de Primera Ocupación” of “Licentie voor eerste bezetting'.

Dan, voor de toekomst verkoop of wederverkoop die de uiteindelijke kopers later kunnen maken, in gebieden als Barcelona, ​​Valencia, Alicante, Denia, Javea, Calpe, Orihuela, Torrevieja en Murcia, vanaf januari 2023, het is verplicht om het certificaat van bewoning te overleggen tijdens het verkoopproces. De reden hiervoor is de goedkeuring van een nieuwe wet die dit proces regelt. U kunt de voorwaarden van deze wet gedetailleerder lezen door hieronder te klikken:

VERANDERINGEN IN DE HUISVESTING DIE VAN INVLOED ZIJN OP HET KOOPPROCES WONINGAANBOD IN SPANJE – EEN NIEUW SCENARIO VOOR DE AANKOOP VAN VASTGOED IN SPANJE