Как купить недвижимость в Испании с помощью американской компании для инвестиций в недвижимость

КАК КУПИТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ В ИСПАНИИ С ПОМОЩЬЮ КОМПАНИИ В США

Мы уже видели в других статьях на этом сайте, что установлено, что существуют разные формулы приобретения компании в Испании, в том числе использование существующей иностранной компании для работы в Испании (либо с постоянным представительством – ЧП, либо без постоянного представительства – SIN EP), либо создать испанскую компанию специально для приобретения недвижимости в Испании.

Также, как мы уже упоминали ранее, речь идет о том, что для того, чтобы приобрести недвижимость в Испании на имя американской компании для развития инвестиционной деятельности в сфере недвижимости, не обязательно создавать испанскую компанию для приобретение недвижимости, поскольку это может быть осуществлено через существующую иностранную компанию и через процесс регистрации в Испании, может отлично работать в качестве инвестиционного инструмента в Испании без необходимости создания испанской компании.

В этой статье мы рассмотрим именно случай существующей американской компании, которая желает работать в Испании и вмешиваться в операции по покупке и продаже недвижимости или в развитие операций с недвижимостью, таких как аренда, продажа, реформа, строительство и т.д. Нет необходимости создавать испанскую компанию.

Для этих целей мы будем говорить о следующем:

1.- ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЕ ПОНЯТИЯ

КОМПАНИЯ США : Компания США, желающая работать в Испании, должна предусмотреть в своем уставе, что деятельность, которую она собирается осуществлять в Испании (купля/продажа, строительство, брокерские услуги, управление арендой и т. д.), подпадает под действие устава этого общество. С которым и до принятия решения о покупке в Испании через эту компанию необходимо ознакомиться с уставом этой компании, чтобы подтвердить, предусматривают ли они указанную деятельность, и, если нет, выполнить соответствующие формальности в стране происхождения. перед торговым реестром страны происхождения включить этот вид деятельности в свой устав.

ПОСТОЯННОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ : Во-вторых, мы должны четко понимать, какой тип бизнес-структуры нам понадобится в Испании для развития деятельности.

То есть, если мы будем рассчитывать на материальные ресурсы (офисы, автомобили и т. д.) или человеческие ресурсы (сотрудники и т. д.) в Испании для развития этой деятельности.

Например, давайте возьмем случай компании из США, которая решает инвестировать в Испанию для приобретения недвижимости и желает получать прибыль за счет сдачи в аренду.

В этом случае, если арендная деятельность не требует выделения ни материальных ресурсов (офисы, рецепция, автомобили и т. д.), ни человеческих ресурсов (сотрудник-резидент Испании для уборки, обслуживания, получения ключей и т. д.), но это просто приобретение недвижимости для сдачи ее в аренду через какую-то платформу и, как мы говорим, без выделения каких-либо ресурсов, расположенных в Испании.

В данном случае речь шла бы о случае с американской компанией, зарегистрированной в Испании БЕЗ постоянного представительства (Компания БЕЗ EP).

Или, наоборот, американской компании для такого типа инвестиционного проекта необходимо иметь персонал, проживающий в Испании, с собственным местным транспортом или с офисами обслуживания клиентов и т. д.

В этом случае мы будем говорить о случае с американской компанией, зарегистрированной в Испании с постоянным представительством (компания с постоянным участием).

Этот момент очень важен, поскольку налоговый и управленческий режим в обоих случаях различен.

• В случае, если для развития деятельности в Испании не требуются материальные или человеческие ресурсы, речь будет идти об американской компании, зарегистрированной в Испании, работающей БЕЗ постоянного представительства (БЕЗ ЧП). В этом случае деятельность, которая будет осуществляться в Испании, будет облагаться подоходным налогом физических лиц-нерезидентов, облагаемым налогом по ставке 19%, если это компания-резидент в стране Европейского Союза, или по ставке 24% в остальных странах. случаев (как в этом случае), с налоговыми обязательствами по управлению и обслуживанию, отличными от компаний с EP.
• С другой стороны, если бы речь шла о деятельности или инвестиционном проекте, для которого требуются человеческие или материальные ресурсы в Испании, в этом случае речь шла бы об американской компании с постоянным представительством, которая облагалась бы испанским корпоративным налогом. . , с налоговой ставкой 25% и с режимом управления, отличным от непостоянных иностранных организаций.

Для получения дополнительной информации о налоговых и управленческих условиях различного режима для компаний, зарегистрированных в Испании с постоянным представительством и без постоянного представительства, нажмите на здесь, чтобы проконсультируйтесь с нашим специализированная статья

Учитывая разницу в рассмотрении для налоговых и управленческих целей, связанную с тем, чтобы считаться компанией с постоянным представительством в Испании или без постоянного представительства, важно, чтобы это было ясно с самого начала, и это не всегда четко определено. По этой причине часто приходится прибегать к соглашению об избежании двойного налогообложения, заключенному между страной резидентства компании и Испанией.

Чтобы узнать, какие соглашения подписаны между Испанией и США, с которыми у вас есть соглашения об избежании международного двойного налогообложения, нажмите здесь..

2.- ПРОЦЕДУРЫ

1. В США:

Независимо от того, какая структура необходима в Испании для развития деятельности, и имеет ли компания статус с постоянным представительством или без постоянного представительства, как определено выше, указанная американская компания должна пройти процесс регистрации. в Испании, который проходит через следующее:

• Получение ОРИГИНАЛОВ документов компании:
• Устав компании
• Документ, удостоверяющий личность налогоплательщика компании в США
• Устав общества
• Отчет о коммерческом реестре, подтверждающий, что компания зарегистрирована

И в этих документах должно быть очень четко указано, кто является администраторами или менеджерами, уполномоченными представлять компанию, а также общественное участие партнеров или акционеров.

И кроме того, эта документация, которая всегда должна быть оригинал , или, если оригиналы документов не предоставлены, должны быть предоставлены заверенные и нотариально заверенные копии, то есть заверенные местным нотариусом по происхождению.

• Вся эта документация должна быть переведена на испанский язык зарегистрированным официальным переводчиком либо в США.
• Вся эта документация должна быть легализована и официально признана с признанной исполнительной силой для использования в Испании, и это делается путем получения апостиля. Апостиль — это печать, полученная в результате процедуры аутентификации, установленной Гаагской конвенцией 1961 года, и применяется ко всем тем странам, которые подписали это соглашение. Щелкните здесь для получения дополнительной информации о том, как получить апостиль в США.

1. В Испании : После получения всей документации, указанной выше, в Испании мы должны действовать следующим образом:

• Получение NIE (идентификационного номера иностранца) у менеджера или администратора компании . Этот документ является налоговым идентификационным номером, полученным при регистрации администратора в испанской бюрократической и административной системе.

 Этот документ получают:

• Либо через Испанские офисы и консульства в стране происхождения ( нажмите здесь, чтобы получить информацию об испанских консульствах в США ), который вы можете найти прикрепленным ниже.
• Или, явившись напрямую или через своего адвоката/представителя в Испании с доверенностью, в любом из территориальных иммиграционных офисов в Испании.

• Получение испанского NIF иностранной компании . Точно так же, как администратор компании должен будет получить идентификационный номер налогоплательщика в администрации Испании, американская компания, чтобы работать в Испании и иметь возможность осуществлять операции с недвижимостью, должна быть зарегистрирована в администрация. Испанский налоговый номер, чтобы получить налоговый номер, который вы будете использовать для выполнения любого типа транзакций на территории Испании.

Этот документ получается путем предъявления документации компании, легализированной и апостилированной в порядке, установленном в предыдущем пункте, в налоговую инспекцию Испании, которая после изучения всей документации присвоит компании идентификационный номер налогоплательщика, который будет ее лучшая идентификация для любого типа транзакций на территории Испании.

• Налоговый представитель . Одно из отличий иностранных компаний, зарегистрированных в Испании с постоянным представительством (ПП), и без постоянного представительства (БЕЗ ПП), связано именно с обязанностью назначить налогового представителя в Испании.

Что касается компаний без постоянного представительства (БЕЗ EP), они облагаются подоходным налогом с физических лиц-нерезидентов (IRPFNR), и необходимо назначить налогового представителя в Испании для осуществления планируемых операций с недвижимостью, а также иметь адрес для уведомлений в Испании, который может быть использован испанской администрацией для уведомления и сообщения о любом налоговом вопросе, связанном с осуществляемой деятельностью.

Этот фискальный адрес обычно принадлежит менеджеру или юристу, который управляет и поддерживает деятельность компании в Испании.

Однако, и здесь возникает большая разница с компаниями С EP, налоговые представители этих компаний НЕ несут солидарную ответственность за налоговые обязательства, взятые на себя Компанией. Другими словами, налоговый представитель, обычно менеджер или юрист, который управляет налоговой деятельностью компании в Испании, не несет ответственности в случае несоблюдения налоговых обязательств компаний в Испании.

С другой стороны, в случае компаний США С ПОСТОЯННЫМ УЧРЕЖДЕНИЕМ (CON EP), которые, как мы говорим, облагаются испанским корпоративным налогом и для чьей деятельности и развития в Испании им нужна структура, требующая большей сложности, и принятие на себя более высоких налоговых и юридических обязательств в Испании, чем у компаний без постоянного представительства, подразумевает, что налоговый представитель в Испании этих компаний берет на себя «совместную» ответственность компании по отношению к испанской администрации.

Фигура финансового представителя является очень важной фигурой, поскольку она будет нести ответственность за «солидарность», то есть на том же уровне и с той же ответственностью, что и компания, за все финансовые обязательства, принятые в Испании. Другими словами, налоговый представитель должен быть назначен испанской администрацией для выполнения указанных обязательств в случае их несоблюдения иностранной компанией. При чем, как мы видим, это очень ответственная должность, поскольку указанный фискальный представитель собирается взять на себя все эти виды обязательств совместно и по отдельности. Следовательно, это деловая должность с высокой ответственностью и функциями.

В связи с этим следует сказать, что в течение многих лет испанские правила требовали, чтобы налоговый представитель иностранных компаний или компаний с постоянным представительством был налоговый резидент Испании . Другими словами, для признания в Испании иностранной компании с постоянным представительством требовалось назначить фискального представителя, имевшего адрес в Испании. Обычно это было препятствием для создания иностранных компаний в Испании, поскольку во многих случаях юристы или менеджеры, отвечающие за управление деятельностью этих иностранных компаний, не всегда были готовы взять на себя такую ​​степень ответственности, которая, как это стало настоящее препятствие для развития деятельности и реализации международных компаний в Испании.

Однако в последнее время в этом отношении был достигнут прогресс, и испанская администрация истолковывает, что для компаний или компаний, зарегистрированных в любой из стран Европейского Союза, они могут назначать администраторов или менеджеров указанных компаний в качестве налоговых представителей.

Так, например, американская компания, которая хочет создать постоянное представительство в Испании, может назначить американского менеджера или американского администратора в качестве налогового представителя, который будет нести ответственность по обязательствам Компании, без необходимости назначить представителя с местом жительства или местом жительства в Испании.

Однако это препятствие не было решено для иностранных компаний-резидентов, происходящих из других стран за пределами Европейского Союза, что в этих случаях, как мы говорим, затрудняет их создание на территории Испании, поскольку они имеют ограниченную доступность для местных менеджеров. взять на себя такую ​​высокую степень ответственности за эти компании.

• банковский счет . Чтобы иностранные компании-нерезиденты, зарегистрированные в Испании, как с постоянным представительством, так и без него, могли работать в Испании, они должны иметь банковский счет, открытый на имя указанных компаний. При этом, после получения легализации всех документов компании, а также НИФ менеджера или администратора, НИФ компании и назначения фискального представителя, эти документы должны быть предоставлены в банка, чтобы он мог продолжить. к открытию банковского счета на имя иностранной компании.

Для этого банку потребуется, помимо документации, указанной выше, всевозможная информация и документация, подтверждающая финансовую сторону компании, а также происхождение средств которые будут использованы для осуществления запланированных сделок в Испании. . Для этого вам потребуются бухгалтерские отчеты, корпоративные налоговые декларации и т. д. из страны происхождения. Этот тип информации будет зависеть или будет отличаться в зависимости от рассматриваемой финансовой организации и поможет пройти фильтр закона о предотвращении отмывания денег в Испании, что является важным требованием для работы в Испании через корпоративную структуру.

• Акт о праве собственности . В дополнение ко всему вышеперечисленному, для проведения рассматриваемой операции с недвижимостью действующий нотариус потребует, помимо всей документации компании, как это предусмотрено выше, явки реальных владельцев компании.

 «Бенефициарный владелец» — это тот, кто владеет более 25% акций или акций компании. При этом необходимо будет проверить происхождение средств, использованных для приобретения имущества, а также соблюдать закон о мерах по предотвращению отмывания денег в Испании, сообщить, кто является партнерами Компании, которые владеют участие более 25% того же.

• Необходимость доверенностей . Учитывая сложность и финансовые и юридические последствия, связанные с регистрацией иностранной компании в Испании, настоятельно рекомендуется предоставить доверенности вашему юристу или менеджеру, чтобы они могли выполнять все эти процедуры от вашего имени и потребность в том, чтобы у вас было, что делать лично.

TLA приглашает вас связаться с нами по любому вопросу или услуге, связанной с вашими инсталляционными/инвестиционными проектами в Испании.