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城市土地建设

在城市土地上建造–如何在西班牙建造房屋。

如果您打算购买自己的土地来在西班牙建房,例如农舍(cortijo)或类似的“别墅”,那么必须查明土地是否放置在土地中。 允许建筑的区域 (在这种情况下,它被称为“ finca urbana”或“ suelo urbano”) 或不允许的地方 (“ finca Rustica”或“ suelo Rustico”)。 这种分类将影响该地块的建设权。

西班牙的土地分为几种类型:

1.苏洛·乌尔巴诺

这是一块有权按照城市或地区“发展计划”中规定的明确行动建造的土地(乌尔达纳城市公共规划总局),或在称为“局部计划”的特定城市化区域(飞机Parciales),等。

该土地用于拥有高密度人口居住的所有设施和要求,例如适当的水和电供应,与主污水系统,公园和绿地的连接,体育,教育,医院等。

城市土地或“苏埃洛·厄巴诺(Suelo Urbano)”是我们用来在城市,村庄或城市化中使用的一种,过去习惯通过道路,人行道,行人专用区,街道,商业区,保健中心,学校,医院,运动场所等来进行适当的访问。

2. SUEL​​O不可城市化(不可城市化):

“不可城市化”是指无法开发任何工业,住宅或商业用地的土地,因为其目的是确定主要与森林,农业及其他相关的受保护用途。 因此,在这些类型的土地中,住宅,工业或商业用途的其他用途非常有限,被限制,并且不总是允许的。

在“非城市化”土地内,我们根据允许的用途和保护等级对土地的亚类进行分类:

  • 受保护的土地(西班牙语为“ Suelo No Urbanizable Protegido”): 在该土地上,出于确定的原因(通常与自然,森林等相关),建筑和其他类型的活动受到限制,以“保护”确定的价值。
  • 非保护性土地(西班牙语为“ Suelo No Urbanizable Comun”): 这是一个土地,主要用途是农业和农业,并且在遵守确定条件的情况下,可以允许其他用途(例如住宅,商业用途等)。

«乡村土地»是通常采用的名称 Suelo No Urbanizable Comun 在西班牙。 换一种说法: 不能发展为农业用途的城市化地区,允许将其用作住宅物业或工业等的其他用途,始终遵守确定的规范和条件。  

3.- SUEL​​O可城市化:

这是一种土地类型,现在被认为是“不可城市化”,将来可以随着城市化,商业区,工业园区等发展。

现在谈论 “城市土地”,这是一块您可以大量建造的土地,但要符合当地规范。 

因此,如果您打算在“城市”地区开发建造房屋的项目,则应首先检查法定权限(主要是市政厅,议会=“ Ayuntamiento”),这些是规格,要求和限制。 ,您可能必须在此处构建。

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在城市土地上盖房子

遵循的步骤

1.第一步:知道您的项目是否可以开发

“建筑许可”或“建筑许可”或“建筑许可”(Licencia deConstrucción或 Licencia deEdificación Licencia de Obra市长).

正如我们之前指出的,如果您的意图是在某个“城市”区域中开发项目,则应首先咨询法律授权(主要是市政厅或市政厅=“ Ayuntamiento”),或者,咨询并获取建议建筑和城市发展方面的律师专家。

因此,在进入该过程的高级步骤之前,必须获得有关该地区的当地法规和限制以及开发和执行项目的可能性的正确信息。 与其他国家一样,从市政厅获得《建筑物许可证》或《建筑物许可证》后,您的项目授权也将得到正式批准。

所以, 第一步是了解当地规范是否授权在该地块上建造房屋,以及哪些是应考虑的具体考虑因素.

第二步:城市化成本

在城市或城市化地区,必须安装所有必要的基础设施,以将空的空间转换为“城市”或“城市化”。 因此,它通过了彼此之间的以下操作:

  • 外部道路和通信基础设施:与高速公路,火车,机场等的连接
  • 内部道路和通讯:人行道,街道,行人专用区,公园,公共花园等。
  • 污水,水,电,煤气,互联网等

通常,上述基础结构完成后,便可以构建地块了。 因此,仅在不可能完成尚待完成的城市化基础设施的地块上建站是不可能的。

但是,在某些情况下,以某种方式考虑该区域,尽管大部分城市化基础设施已完成,但仍有一些点尚未完成,这些点留给业主决定在其上进行建设。 例如,业主支付地块前部的城市化成本是很常见的(所有者必须将其部分土地“捐献”给公共道路),甚至安装(并支付)人行道,或其他例如步行区等

如果不发现此类要求,可能会对那些不知道何时购买此类建筑用地的人造成经济损失。 因此,必须向建筑法律专家提供服务,以获取有关该地块的必要信息,并确认在该地块上建造的确切可能性和条件。

第三步-周边地区的研究 

在尚未完成城市化和土地开发的新开发区中找到空地是很常见的。 很难知道竣工后该区域将是什么,以及将在该区域执行哪种类型的属性,构造和安装。

因此,还必须向建筑专家咨询,以获取有关该地区未来发展的详细信息,以避免将来出现意外情况。

因此,我们建议在购买地块之前,或对交易做出任何决定,请记住 项目初步研究 向市政厅建筑部门的当地律师,建筑师,建筑商或建筑技术人员咨询(都市主义部门)。 这将使投资更加安全,因为毕竟,在开始购买土地之前,您将有一个具体的想法并确认在该土地上建造的条件和限制。 最好由律师进行研究 建筑专家 并在可能的情况下咨询将要开发项目和建筑的建筑师。

另外,在这项初步研究中,您的律师不仅要确认该地块上的特定建筑权,还要发现该地区计划进行哪些其他开发,例如新建道路,高速公路,火车线,工业园区,商业区,甚至是城市化。

这些信息可以从您的律师在市政厅举行的会议上获得,以研究当地的规范,也可以从市政厅获得,其文件名为“CÉDULAURBANÍSTICA”。

一旦您知道确切的授权在那片土地上建造的建筑物的类型,那么您就必须与建筑师签约以开发 建设项目建筑项目.

在建筑项目中,您的建筑师必须使您的想法和偏好适应该地区市政厅的特定规定。 因此,您的建筑师将在整个过程中为您提供指导,并告知您在符合该地区规定的建筑中改造“理想房屋”的各种可能性。

最重要的是让架构师指定每个细节。 让您的建筑师尽可能详细地研究计划。 尝试形象化从不同窗户看到的景色,以及客房可以处理的床铺尺寸等。

简而言之:尝试从您的建筑师那里获得尽可能多的关于最终房屋的信息。 试着在纸上的房子里装修和居住。 您可能不会在现场捕捉到可能困扰您数年的东西,例如卧室偏心的窗户或天窗未完全落在浴室水槽的上方。

项目完成后,您的建筑师必须出席建筑项目,并到达建筑部门当地市政厅(“城市主义部门o”或“康塞哈利亚城市生活”)。 申请建筑许可后,您需要支付市政税, Impuesto光纤链霉菌酮,Instalaciones和Obras,适用于需要建筑许可证的所有开发项目(无论是否已申请/授予)。 根据您所在地区的市政厅,此税款可能占建筑成本的2%至4%不等。

然后,他们将研究您的项目如何适合该地区的特定条件或限制。

如果您的项目符合规范,并且符合该领域内建立的法规和要求,那么他们将授权您使用适当的“建筑执照“或”建筑许可”,因此您将有权在那里与该项目向市政厅展示的建筑物完全相同。

因此,如果您在这些区域之一中找到地块,并打算在那里建造确定的建筑或项目,则应首先检查法定机构(主要是市政厅,议会=“ Ayuntamiento”),您必须在此处构建的规范,要求和限制。

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2.-步骤2:施工过程

获得建筑许可证后, 您必须与建筑商签订服务合同 或构造函数,以执行项目并建造房屋。

该建造者必须遵循建筑师的指示,以便严格按照计划进行建造。

 建筑师:

此时,注意架构师的工作非常重要。 与西班牙建筑师签定建造项目的服务合同后,一旦获得该项目,他将完成工作。 但是,您也可以将他的服务与 “控制” 建造者所做的工程,并确保按照项目规定完成所有施工步骤。 在西班牙语中,这是 “欧贝拉管制站”或“欧贝拉监督”。 当然,如果由建筑师承担这项工作,则来自建筑师的费用会更高,但是由于建筑商的作品将由建筑师定期检查,因此建筑的担保将更高。

建筑师必须在该地区的官方建筑师学院注册非常重要。

然后,您需要任命一名建筑师,并与他达成一项合同,明确说明他负责的工作,时间表和建筑物的成本。 建筑师的费用包括 “纪念日” (材料质量规格表)。 它必须详细,包括例如混凝土的配方,材料的类型以及管道的尺寸,平面图等。

建筑师将指示 装配工,是一名合格的建筑工程师,他将监督建筑物,进行现场检查,并确保建筑物符合要求的标准。 他将颁发获得西班牙文所需的建筑师证书。 证书的Obra证书 (竣工证书–或最终工程许可证),和 Licencia de PrimeraOcupación(称为第一职业许可证或居住证明)。

您将需要准备建筑物的确切规格,然后 寻找可靠的建造者。 您的建筑师可能对此承担责任并接受监督。 您需要同意一个完成日期,并附有一条有利于您延迟完成的惩罚条款。 这需要并入与制造商签订的具有法律约束力的合同中。

 “ SEGURO假名”或十年保险:

另外,在这一点上,对于您来说,所谓的 SEGURO十进制 或十年的保险。

当您从西班牙的建筑商或开发商那里购买计划外的房产,或者您要建造新的房产(现在就是这种情况)时,建筑商或开发商以及建筑师必须向您保证,房屋的重要和最重要的部分施工至少要十年。

为了确认这一责任,西班牙法规强制要求新建筑的开发商为建筑的最重要部分提供保险,包括地基,内部结构,围栏等。影响该物业可居住性的其他缺陷将覆盖3年。 。 其他轻微缺陷保修一年。 在最后两种情况下,不需要保险,但是显然如果建筑商可以提供此作为额外的担保,那会更好。

另外,这是对施工的额外保证,因为同一家保险公司将迫使建筑商通过确定的质量检查,检查材料和物业中工程的质量,以便提供适当的政策。

 如果发起人是一家从事房屋买卖活动的公司,则西班牙十年保险(或“ Seguro Decenal”)是强制性的。

但是,当开发人员是特定人员时,这是自愿的, 通常是情节的所有者。 在西班牙被称为“自动启动器”,翻译为“自我推广者”或“自我开发者””。 在这种情况下,某人打算在西班牙购买土地以为其建造房屋,但他没有进行买卖的活动。 在这种情况下,西班牙法律对这些细节提供了选择不申请此保险的选择,因为西班牙政府了解,如果某人正在建造居住房屋,他将采取必要的措施以安全可靠的方式建造房屋。 因此,人们可以选择是否节省费用以避免支付此保险; 或者,例如,签定这份保险,以更好地保护建筑问题和缺陷。

但是,如果您(作为自我推广者)决定不申请此保险,那么将来,如果您决定将房屋出售给其他买家,则西班牙法律会强迫您告知最终的买家,此保证不涵盖该建筑。 ,并且他们必须明确接受这是销售中的必要条件。 从最终购买者的角度来看,用这种保险购买财产永远是一个更好的选择。 因此,必须及时通知他们,并必须确认该财产没有这种保险。

 建造者:

作为建筑的发起人,您必须与建筑商签约,以按照项目并按照建筑师的指示执行建筑。 建造物业最重要的要素之一是 建筑合同 与建设者。 建筑商将始终努力保护自己的利益,如果您对此类合同没有经验,您的财产最终将可能会比预期的价格质量差,或花费两倍于承诺甚至更糟的时间。

为了保护自己,请务必确保您的律师起草合同或直接协商建造者提出的合同。

合同中最重要的元素是确保合同考虑:

  • 全名和CIF号码(公司税号),并包含所有者。
  • 按照建筑师提供的计划和建筑物描述,尽可能详细地进行施工,并包括详细的材料和质量清单(«品质记忆«)。
  • 额外费用(例如车库或游泳池等)已包括在价格中
  • 合同中包括开始日期和终止日期,还考虑了延迟完成的罚款。
  • 付款条件(新物业在施工开始日期之前支付20%至30%以上的款项,并将其余所有款项固定在施工的不同阶段。也可以建议保留5-10%的价格进行维修建筑完工后的任何缺陷)。
  • 最后一次付款时必须提供建筑师,电工和市政厅的证明。
  • 交易中涉及的税款,解释并详细说明了IVA(VAT)的金额以及印花税(«ActosJurídicosDocumentados«),公证员,土地注册费等

我们建议在其他方面与建造者达成共识:

  • 为了确保构建者将组织有关文档的过程的最后步骤。 这意味着建造者本身将获得 最终证书  (终极证明书), 或者 新建筑宣言或 水平分割 (水平的声明Obra Nueva o deDivisión),最重要的是 职业执照居住证明 (Cédulade Habitabilidad)。 这些项目在 乡村,在这种情况下通常找不到足够的连接主电源的电或水位。
  • 为保证这一点,一旦您支付了建筑价格的最终付款,您将拥有 水和电表连接,并在您的私人名字上签署合同。

为什么要问这些事情给建设者?

因为很常见的是,一旦建造者完成建造,或者获得了最终工程许可-CFO(Certificado Final de Obra)和新建筑宣言-DON(Declaraciónde Obra Nueva),建筑商便离开案件。

通过这些认证,建筑商声明新建筑已经竣工(由CFO进行),并且建筑已经完成,并且已经在土地注册处声明为(DON)。

但是,在此阶段,该建筑物的最终行政声明尚未完成。 它需要获得居住证书– CH(Cédulade Habitabilidad o Licencia de PrimeraOcupación)。 该文档非常重要,因为您需要将水和电力合同的供水从“工程”供应转移到“家庭”使用。

我们将以更好的方式解释这个概念:

在与建筑商对合同的严格解释下,他在房地产实际完成之时即完成了服务,并在土地注册处(Registro de la Propiedad)中以“房屋”的身分出现。 这是通过上面命名的两个文档获得的:

  • 最终工程许可(Certificado Final de Obra),是一份文件,其中对建筑进行投影的建筑师证明该建筑物已经完成,并且符合项目和建筑物许可;
  • 新建筑宣言-DON(Declaraciónde Obra Nueva),这是在现有土地上的土地注册处(Registro de la Propiedad)中登记新建筑的过程。

在这一刻,您作为发起人,要把房屋完整,并适当地登记在土地登记处。 此外,在物业中,有电和水。 因此,您可以认为该物业已准备好居住在里面.....但是...不是。 供您参考,该财产尚未准备就绪,对于您居住在那里,该财产还不是“房屋”,它是“建筑”,因为要成为“房屋”,您需要以下物品:

  • 居住/职业许可证证书(«CÉDULADE HABITABILIDAD或LICENCIA DEOCUPACIÓN:  这是市政厅的确认,表明该物业已可以居住,并且在获得《最终工程许可证》(最终证明书Obra),并在土地登记册上题为“新建筑物声明-DON”(Declaraciónde Obra Nueva)。您需要此文件才能获得市政厅的许可才能居住在房屋中。 在获得之前,您拥有的只是建筑,而不是“房屋”。该文件对于以您的名义单独购买主要公用事业以及“房屋”的消费用途将是必要的。
  • 电气连接证书(Boletínde Electricidad) :在建造者获得居住证之前,建筑中可能有水和电的供应,因为,通常,建造者获得该供应来制造房屋的工程(用于通行费,机械等)。 但是从建造商那里获得的供应是“作品”的供应,而不是“房屋”用途的消费。 有时,购买者或推销者被遗留了许多年的电力和水(“供工程使用的水”),因为建筑商没有获得适当的CH(居住证)。 他们有水和电,但是条件很差,而且比正常的房屋价格昂贵。 因此,为了确保您(作为买方或发起人)将从建造商的手中获取适当的CH,建议您保留与投标人商定的价格中应由CH支付的一部分获得。 这样,这将迫使建造者正确地工作,并尽其所能尽快获得这份文件。

因此,如上所述e极力建议您作为发起人或购买者,获得保证,以确保建造者将拥有CH,适当的水和电供应(作为“房屋”)居住的财产移交给您居住。这样您将来不会有任何问题。

建造者知道该区域,他知道建筑师,还有市政厅,他将比您更快,更便宜地获得这些文件三倍。 而且,如果他想与您签约,他必须只获得这些物品。 如果他拒绝这样做,那么寻找另一个人将是一个合理的论点。

当您需要为自己的建筑提供资金时-抵押目的-自举抵押(Hipoteca Promotor或Auto-Promotor)

作为发起人,您通常需要申请抵押贷款以支付财产建造费用。 在这种情况下,银行会提供一种特定的抵押贷款,以获取足够的资金来建造该物业。 这称为:按揭抵押人,或按揭抵押人(Préstamoo Hipoteca Promotor o Auto-Promotor)。 情况如下:您拥有该地块,以及与建筑师一起计划的关于房屋的初步构想,现在您已经找到了要建造的建造者。 但是,您需要钱,并且需要借贷来盖房子。 然后,您去银行询问财务可能性。 在研究了您的个人和经济状况之后,确认您将是偿还抵押贷款的好客户,然后,如果银行接受并提议您为该项目贷款。 但是,银行一开始不会给您全部建设费用,而是会分阶段给您资金。 哪些步骤?这些步骤源自相同的结构演变。

 例如: 成像,您需要100.000欧元才能完成工程。 银行会给您20%的土地购买权,并在完成结构后为您提供20%的地基基础; 屋顶完工时等占30%,其余则由建筑师颁发“最终作品许可证证明”或Libracia de Final de Obra来完成。 您的银行将要求您的建筑师更新建筑物,以发出证明以确认工程令人满意。 然后,您将把该证明带到银行,他们将借给您与全球相关的相应步骤的相应百分比。 您的银行可能会要求您在您的名字上标明该地块,以供您批准抵押,并在土地注册处宣布房屋“在建”。 这是因为,有时,建筑商会向您提供以他的名字命名的地块之一,以便您在那里建造,并且该地块会一直以建筑者的名字保留直到完成。 因此,为了向银行提供更好的担保,银行可能会要求将土地更改为您的名字,并通知土地注册处该土地上正在建造房屋。 如果是这种情况,那么您必须去公证员,并把土地的事迹写上您的名字。 以您的名义持有土地契约,您必须连同建筑项目和建筑许可证一起去土地注册处。 这样,土地注册处将在该土地上“建造中”房屋。

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3.-第三步。 房屋建造:文件

最终作品许可证– Libracia o Certificado Final de Obra

如前所述,一旦工作完成,则必须有人确认工作已完成。 这是建筑师的工作。 他有义务去建筑物并检查工程是否已完全完成,并遵守其项目和所获得的建筑物许可证中的说明和规范。 这是通过 最终证明书Obra.

但是,与此同时,建设未在土地注册处声明。 因此,有一个过程可以在土地注册处注册建筑,这称为: Declaraciónde Obra Nueva。 此过程将在土地注册处声明施工。

新作品宣言– Oclar Nueva宣言(DON)

这是在西班牙公证人面前完成的过程,他将在先前存在的土地或土地上准备房屋的事迹。

为了为新房屋准备DON,必须从2007年批准的西班牙法规(Ley del Suelo de 2007)土地法中获得居住证(CH)。 在2007年之前,可以在没有CH的情况下将新房屋列入土地注册处。

DON的结果是,公证人从房屋中出示契据,并已在土地注册处正式登记。

因此,为了完成财产的注册,需要以下文件:

  • 您的建筑师的建筑项目。
  • 建筑执照
  • 最终作品许可证–(CFO) Libracia o Certificado Final de Obra
  • 新建筑宣言Declaraciónde Obra Nueva).
  • 十年保险(塞古罗·德纳纳(Seguro Decenal))–这是自愿的

费用和税金

此时,区分非常重要 两个概念当有人购买个人建筑用地时,在市场上使用最广泛的建筑:

1.-从发起人或开发商那里购买最终建筑物。 然后,获取正常的“买方”计划外的职位。 这意味着建筑商将担任发起人的职务,并在工程完成后将财产提供给您。

这样,只要工作流程进行,您就可以分阶段向建造者支付价格。 工程完成后,您将获得建筑物的所有权。

遵循这个概念:

  • 建造者是“发起人”:这意味着建筑许可以“他的”名字而不是“您的”名字为准。
  • 您没有该地块的所有权。 它一直掌握在建造者的手中,直到建造过程结束。
  • 万一建筑发生故障,您将无法收回在获得地块或当前建造的现有建筑的过程中支付的款项。 您所拥有的是对建设者的“债务”。
  • 建造者被迫签订《建筑保证书》,以确保将根据价格支付的款项保证在保证的银行账户中。 因此,万一项目失败,您可以轻松地直接从银行收回它们。
  • 建设者被迫签订《十年保险》,以承保十年内建筑物的结构缺陷。

因此,当财产完工时,您需要支付财产的最终价格,以及是否购买了计划外的财产,但需支付以下费用:

  • 占销售总价的10%增值税。
  • 出售公证和土地注册费。
  • 售价的1-2%印花税。

2.-担任自我促进者的职位: 在这种情况下,您而非建筑商将采用建筑项目发起人的职位。

遵循这个概念:

  • 您是“发起人”:这意味着建筑许可证在“您的”名字上。
  • 您拥有该地块的所有权。 它一直掌握在您手中,直到您决定出售它为止。
  • 如果建筑物失灵,或者您与建筑商有法律纠纷,则将始终保留该地块和当前建造的现有建筑物。
  • 建造者不被迫签订《建筑物保证书》,以确保将根据价格支付的款项保证在保证的银行帐户中。
  • 建造者没有被迫签订《十年保险》,以承保十年内建筑物的结构缺陷。 如果您愿意,也可以自愿承包。

这意味着,您承担了发起人的职位,因此,您必须支付以下费用:

  • 地块的价格(请记住,您必须先购买地块)
  • 建筑师项目的费用
  • 建筑师最后工作许可证的费用
  • 建造者的费用和材料
  • 征地公证费
  • Declaraciónde Obra Nueva- DON的公证费
  • “在建”建筑物声明的土地注册费
  • DON登记的土地注册费

税收:

  • 建筑许可:超出建筑预算的3-5%。 此预算固定在您的建筑师所做的同一项目中
  • 居住证书:大约200-1.000欧元(取决于区域)。
  • 土地税:
    • 如果土地属于某人,而不是公司,则按土地价格收取6-10%的转让税。 这笔款项将在您将土地契约传给您的名字时支付。
    • 如果土地属于公司,则需缴纳21%的增值税。
  • 1-2%的印花税,超过建筑总价的。 这是宣布为DON时房屋的预算。 而且,当您将DON的事迹带到土地注册处以在土地上刻有房屋时,这是必需的。
  • 增值税(IVA),用于建筑商,建筑师和材料费。
    • 建筑师:21%增值税
    • 制造商:10%增值税
    • 材料:
      • 如果您直接购买材料,则需支付21%的增值税。
      • 如果建筑商提供材料:10%增值税

您可能会注意到,“买方计划外”与“自我推广”之间的差异非常大,因此,决定采用一种或另一种的决定需要进行详细研究,然后直接与您的法律顾问联系。

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其他需求

CATASTRO(英文为“地籍”)或理事会税.

在自我推广者的位置上,土地上的卡塔罗(Castro)被称为“乡村”。 换句话说,这块土地正在作为“土地”缴纳理事会税。

“ Catastro”是考虑地图,图纸,平面图和市政税用途的属性的机构。

虽然Registro de la Propiedad和escritura可以很好地确认财产的所有权,以及所有权的条件,例如谁拥有财产,但有限制或收费(例如抵押,公开拍卖,法庭争议)的百分比等),Catastro的详细信息将使您更好地了解属性的边界(通常以视觉形式)以及属性的大小和描述。

但是,当您完成在那片土地上的房屋建造后,则必须通知Catastro(理事会税务机关),那片土地上现在有一个“房子”,有明确的规格。 如果不这样做,将来可能会遇到问题。

西班牙的某些地区(如安达卢西亚和穆尔西亚),当公证人在已有土地上宣布新房时,他们会将事迹发给卡塔罗(Catastro),以告知修改事宜。 因此,一旦您在土地注册处有了DON的事,工作便以这种方式完成。 但是,在其他地区(例如瓦伦西亚地区),一旦您将带有DON的房产证交给土地注册处,您就必须将CFO的副本和建筑执照带到Catastro,以便告知他们,在土地上,现在有一所房子。 如果您不这样做,他们会在不久的将来与您联系,以向他们提供这些文件。

一旦在Catastro中适当地刻上了建筑名称,工作就完成了,很快(有时需要大约1或2年),您将开始收到来自议会税收SUMA BILLS的帐单。

 

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