冠状病毒危机后西班牙房地产市场前景：2020-2021年

我们正处于西班牙房地产市场存在严重不确定性的时候，这主要是由于我们发现自己处于异常状况。

在这里，我们将不解释西班牙以及世界其他地区的情况。 本报告的原因是分析2020年剩余时间和2021年西班牙房地产市场的发展前景。

为此，我们将区分西班牙房地产市场中的几个不同领域：

–西班牙国家需求：第一居所和第二居所

–国际需求：第一居所和第二居所

–新计划和旧计划以及二手（转售）

–长期租赁市场和短期-游客租赁–和“季节租金”

–现在要出售其财产的所有者的位置

1.-西班牙需求：西班牙国民和居民

从购买需求开始 第一住所，对于国内市场，将其理解为西班牙人（国民或居民）对房屋的需求， 停滞不前.

这是一个近年来受到很大影响的行业，尽管西班牙主要首都和城市的房价一直在上涨，但中等西班牙裔公民的购买力并未提高以相同的比例。 这导致，西班牙中公民逐年逐渐失去购买力，限制（甚至阻止）购房机会。

因此，近年来，恰恰由于购买力的丧失，西班牙公民（尤其是年轻人）中的商人交易减少了，这提高了租金，这是西班牙年轻人获得住房的唯一手段。

合理地认为，从现在开始，在我们发现自己处于危机中的情况下，情况将变得更糟，因为西班牙普通公民的经济能力将大大降低。

预计到2022年，西班牙对主要住所的需求将大大减少。

同样， 第二居所 市场，即国家对第二居所的需求，将受到我们所处的危机局势的影响，因为导致这场危机的稳健的储蓄状况将成为普遍的规范，至少有两个年份。

已经有关于房屋销售价格下降15％至30％的讨论。

总而言之，目前保持购买力的投资者或储户将在市场中找到真正的机会，尤其是从今年秋天开始，那时从这场危机中产生的经济影响开始在市场上得到更牢固的记录。

从“投资者的角度”来看，就像在2008年和2011年危机之后发生的那样， 西班牙将再次成为一个有趣的目的地，并且对储户，国内和国际投资者都具有吸引力。

2.-外国买家–投资者和个人

关于外国人的国际需求，我们了解 第二居所 市场将产生强大的影响，我们预计直到2021年才会反弹。

最重要的是，什么是指市场 出售新建筑并在建，我们知道会有一个 停建第二套房子, 特别是在旅游胜地，例如地中海，巴利阿里群岛和加那利群岛。

从“投资者”的角度来看， 最大的机会将存在于二手市场，这对新建筑不利。 之所以如此，是因为个人可能有较大的降价幅度，因为根据购买时间，他们可能摊销了购买价的大部分或全部，从而有更大的降价间隔价钱。 。

这，关于 新建筑，情况将不会如此，鉴于此，我们将看到较小的降幅和市场报价。 建筑商的降价幅度小于个人。

通过这种方式，转售市场或二手市场将为市场提供最有趣的机会，至少直到上述经济危机的影响消失为止。

因此，正如我们在国内市场所提到的那样，对于在西班牙二手市场具有购买力的国际投资者来说，将有真正的机会。

关于国际市场的收购 第一住所 房屋，也称为 “外籍人士（或“外籍人士”）， 打算来西班牙生活以改善生活质量或度过“退休前”或“退休”的人 ”，我们认为这一发展将非常积极。

西班牙是世界上最想要永久居住的国家之一。 30多年来一直保持不变。 实际上，尤其是在2000-2002年期间，即使在危机时期，退休或提前退休的外国人的购买业务量仍然很高。

提前退休，或退休，主要来自英国、法国、比利时、瑞士、德国等欧洲国家，被认为是“潜在需求”。 也就是说： 他们总是有意要来西班牙度过他的退休时光， 受良好的天气条件，生活质量，通讯，安全和公共卫生的激励。

但是，近年来，由于西班牙房价上涨，这类需求者的购买力下降。

因此，由于当前的卫生危机， 这类买家将目睹以非常低的价格和有趣的价格出现的真正的购买机会出现在直到一年前他们根本无法获得的区域和房地产中。.

除价格或生活质量水平外，这类购买者（通常是高龄的）还考虑了 西班牙公共卫生的援助水平.

– 因此，值得思考或怀疑的是，它对这种类型的客户产生什么反应，即西班牙系统处理冠状病毒危机的方式。

从我们的角度来看，作为生活在应对这场健康危机最前沿的西班牙人，我们必须说 西班牙公共卫生的形象得到了加强。

对病毒的关注和反应的主要失败不是西班牙现有的基础设施和人力资源（仅在某些地区，并且暂时溢出），而是次要因素，主要是缺乏设备。

简单的事情，如口罩，呼吸器或适当的衣服。

但是，正如我们所说， 其余的设备和基础设施，特别是由医生，护士和卫生工作者组成的人员团队，已经完成了任务，证明了它们的有效性和对这种数量的影响的反应，即使在完全没有设备和设备的情况下也是如此。足够的保护。

 （作为西班牙语，我们所有人都为我们的卫生团队感到骄傲）

换句话说，据证明，西班牙的公共卫生系统是行之有效的，它具有为这些类型的客户提供服务的能力和基础设施。

除了公共卫生， 有高质量的私人保健 在西班牙，其价格远低于这些购买者的原产国（例如法国，德国，英国等）的私人卫生，再加上我们公共卫生的效率，使得两者都可以实现 这种类型的买家（主要来自欧洲）具有非常高品质的形象.

另一方面，对于世界其他国家， 与美国和英国等国家相比，西班牙的公共卫生系统被证明更加有效，并提供了更多的保护保障，在医疗保健方面，“公共”是最基本的，而在私人医疗保健中占主导。

由于上述结果，预计在英国，美国等其他国家以及墨西哥，委内瑞拉，阿根廷，巴西等其他拉丁美洲国家中，在西班牙购买首套房的兴趣会更高， 这些国家的公民 他们会发现，西班牙的公共卫生比原籍国得到更多的保护和照顾。

最后，要补充一点，就是现在这种类型的买方-客户在决定购买时要考虑的是： 生活和服务的经济成本。 正是由于这场危机，我们将在西班牙见证数年 食品，产品以及服务的价格均大幅下降。 通过这种减少，将有利于这类客户的经济生活成本，这将有助于他们在西班牙的购买决定。

因此，我们得出结论， 物业销售价格的下降，公共卫生系统的一致性以及优质私人卫生服务的确认，无疑将使客户的购买意图成为目标。 国际第一居所。

关于 第二居所如国内市场所示，中级国外买家 预计并购交易量不会达到我们近年来的水平。

特别是自2015年以来，由于前几年经历的经济繁荣带来的经济改善以及希望获得这些物业的回报，我们经历了国际买家购置第二套住房的数量增加。 通过出租，尤其是旅游出租。

明显， 我们至少会在2020年和2021年看到旅游租金可能性的损失或减少，因为至少在XNUMX年和XNUMX年期间，旅行和通讯水平将影响旅游业，因此，那些希望投资以出租供游客使用。

但是，关于 二手就像我们提到的关于第一套房子一样，在具有高旅游潜力的城市和西班牙的主要城市中，肯定会有巨大的机会，因为这些国家的保险水平很高，它们将吸引国际储蓄者-投资者的注意。

3.-租赁市场–永久租赁–游客–季节

至于租赁市场，我们将区分租赁第一套住房和第二套住房。

关于 出租第一住所，近年来，我们见证了房租价格的上涨，这是由于房主希望在旅游租赁领域获得更高的回报，尤其是由于出现了Airbnb等平台的推动。

结果，这给西班牙人，尤其是年轻人，带来了一个真正的问题，即缺乏永久性的租金，尤其是在西班牙的主要城市，这导致西班牙政府通过制定限制使用的法规而做出了反应。的物业作为旅游租金，以有利于首套房的租金，并以此方式避免首套房租金的价格上涨。

在西班牙，冠状病毒的主要后果之一就是 旅游活动的全部损失, 预计到2021年下一个夏天才会上升。

因此， 许多房主肯定已经想知道如何处理那些到现在为止用于旅游的房屋，并且为了寻求利润，他们将被迫使用它们来租用第一套房子。 以此， 不久之后，我们将经历西班牙首套住房供应的增加。 无论在大城市还是在沿海地区。

关于 第二住所租金，尽管旅游租金，即“几天”或“几周”，我们认为它会受到健康危机的影响， 我们认为“季节性”不会……

从历史上看，西班牙的传统旅游租赁一直是“季节性租金”。 也就是说，按月或按季节租的租金：夏季，秋季，冬季，春季等。

直到像Airbnb这样的数字平台的革命，它才允许以几乎企业家的方式减少停留时间并管理私人租赁活动，从而改变了这个系统，减少了每位客人的过夜住宿次数。

因此， 预计短期租赁业务量将减少，但“季节性租赁”肯定会反弹。

我们还必须说，“旅游租金”的活动受到地区或地方政府的极大限制，甚至在某些地区也被禁止。 它来自非常复杂的文件，要求等。但是，这与“季节性租金”不同。

“季节性租金”的租金完全没有“旅游租金”的严格限制。 它是完全免费的。 例如，要以“季节性”的方式出租，您无需在特殊登记处注册该物业，也无需获取居住证明，并且该物业可以“按房间”出租（在巴伦西亚地区，房屋不能单独出租。在旅游租金中）。

因此，我们期望使用“季节”公式的租金交易比“旅游者”的租金交易更多。

按照我们的解释，西班牙和外国家庭将继续休假，他们将继续希望来到西班牙的海滩或西班牙的城市度过他们的假期。

职业需求量将减少，但租金活动不会消失。 并且，在组织假期时，游客将受到以下条件的限制：

• 动作受限，因此每个位置都有更多时间。
• 安全卫生条件
• 他们将避免拥挤或拥挤的空间

因此，这种类型的游客在选择住宿的可能性时，将选择那些能够保证他们在大流行中得到安全和消毒的游客。 和 与公寓相比，公寓的安全性和消毒保证要大得多。

之所以如此，是因为通常情况下会有大量客流的旅馆在保证足够的保护时，最初可能会在其中造成不安全感。 和 如果住在同一个家庭可以租用数周或数月的公寓，那么这种情况就不会发生。

综上所述，我们认为“季节性租赁活动”对于那些对首次居住的需求低的业主，尤其是沿海/旅游区的业主来说，将是一个绝佳的机会。

4.-在危机发生时，所有者应该出售自己的财产吗？

直到上个月，卖方才是在看涨的买盘市场设定规则的人。 近年来，销售交易中的高需求鼓励卖方在谈判销售条件时采取权力立场。

但是，从现在开始，市场发生了变化……。

现在是买方最终将在与卖方的谈判中占据权力位置.

这样做的结果是，在与卖方协商购买条件时，买方不仅对价格，而且对价格的要求更高。 财产证明.

换句话说，如果近年来买家在要求对物业进行法律约束时不太严格，从现在开始， 买方肯定会要求卖方遵守法律的所有条件和要求。 关于其性质的信息，例如城市条件，居住许可证或居住证明，有效的水电连接，化粪池等。

对于所有打算出售其财产的所有者，我们建议他们对财产所处的文件和法律状况进行详细而深入的研究，以促进其出售。

TLA-Abogados进行的研究2020年XNUMX月