Perspektiven für den Immobilienmarkt in Spanien nach der Coronavirus-Krise: 2020-2021
Wir befinden uns in einer Zeit, in der auf dem spanischen Immobilienmarkt ernsthafte Unsicherheiten bestehen, die hauptsächlich auf die außergewöhnliche Situation zurückzuführen sind, in der wir uns befinden.
Wir werden hier nicht erklären, was in Spanien und im Rest der Welt passiert ist. Der Grund für diesen Bericht ist die Analyse der Aussichten für die Entwicklung des spanischen Immobilienmarktes im weiteren Verlauf der Jahre 2020 und 2021.
Dazu werden wir auf dem spanischen Immobilienmarkt zwischen mehreren sehr unterschiedlichen Sektoren unterscheiden:
- Die spanische nationale Forderung: Erster und zweiter Wohnsitz
- Die internationale Nachfrage: Erster und zweiter Wohnsitz
- New & Off Plan und Second Hand (Weiterverkauf)
- Langzeitmietmarkt und Kurzzeittouristenmiete - und „Saisonmiete“
- Position des Eigentümers, der sein Eigentum jetzt verkaufen möchte
1.- DIE SPANISCHE NACHFRAGE: Staatsangehörige und Einwohner Spaniens
Beginnend mit der Nachfrage nach dem Kauf von ERSTER WOHNSITZund in Bezug auf den nationalen Markt, wenn man dies als die Nachfrage nach Häusern von Spaniern (Staatsangehörigen oder Einwohnern) versteht, wird a große Stagnation.
Dies ist ein Sektor, der in den letzten Jahren stark betroffen war und der trotz der Tatsache, dass die Immobilienpreise in den Hauptstädten und Städten Spaniens gestiegen sind, die Erwerbskraft des mittel-durchschnittlichen spanischen Bürgers nicht gestiegen ist im gleichen Verhältnis. Dies hat dazu geführt, dass der mittelspanische Bürger Jahr für Jahr nach und nach an Kaufkraft verloren hat, was den Zugang zum Hauskauf einschränkt (und sogar blockiert).
In den letzten Jahren ist der Handel unter spanischen Bürgern (insbesondere unter jungen Menschen) zurückgegangen, und zwar genau aufgrund des Kaufkraftverlusts, wodurch die Miete als einziges Mittel für den Zugang junger Menschen in Spanien zu Wohnraum erhöht wurde.
Es ist logisch zu glauben, dass sich die Situation in einer Krisensituation, in der wir uns befinden, von nun an verschlechtern wird, da die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit eines durchschnittlichen spanischen Bürgers stark abnimmt.
Damit wird erwartet, dass die Nachfrage nach Hauptwohnsitzen in Spanien bis mindestens 2022 erheblich sinken wird.
In gleicher Weise ist die ZWEITER WOHNSITZ Der Markt, dh die nationale Nachfrage nach Zweitwohnsitz, wird von der Krisensituation beeinflusst, in der wir uns befinden, da die umsichtige Position der Ersparnisse, die zu dieser Krise führt, zumindest für einige von ihnen die allgemeine Norm sein wird Jahre.
Es ist bereits von einem Rückgang der Immobilienverkaufspreise zwischen 15 und 30% die Rede.
Abgesehen davon werden Anleger oder Sparer, die derzeit Kaufkraft behalten, echte Chancen auf dem Markt finden, insbesondere ab diesem Herbst, wenn die aus dieser Krise resultierenden wirtschaftlichen Auswirkungen stärker auf dem Markt erfasst werden.
Womit aus Sicht eines „Investors“ und genau wie nach der Krise von 2008 und 2011 Spanien wird wieder ein interessantes Reiseziel sein und für Sparer, nationale und internationale Investoren attraktiv sein.
2.- DER AUSLÄNDISCHE KÄUFER - Investoren und Einzelpersonen
In Bezug auf die internationale Nachfrage nach Ausländern verstehen wir, dass die ZWEITER WOHNSITZ Der Markt wird einen starken Einfluss haben, und wir erwarten erst weit im Jahr 2021 eine Erholung.
Vor allem, was bezieht sich auf den Markt für die Verkauf von Neubauten und im BauWir verstehen, dass es eine geben wird Stillstand beim Bau eines Zweitwohnsitzes, vor allem in touristischen Orten wie dem Mittelmeer sowie den Balearen und Kanarischen Inseln.
Aus Investorensicht Die größten Chancen ergeben sich auf dem Gebrauchtmarkt zum Nachteil des Neubaus. Dies ist so, weil Einzelpersonen möglicherweise einen größeren Spielraum für eine Reduzierung des Verkaufspreises haben, da sie je nach Erwerbszeit möglicherweise einen großen Teil oder den Gesamtbetrag des Kaufpreises amortisiert haben, was ein größeres Intervall für eine Reduzierung des Verkaufs ermöglicht Preis. .
Dies in Bezug auf Neubauwird nicht so sein, und wir werden angesichts dessen eine geringere Reduzierung und ein geringeres Angebot auf dem Markt sehen Bauherren haben weniger Spielraum für Preissenkungen als Einzelpersonen.
Damit bietet der Wiederverkaufsmarkt oder Second-Hand-Markt die interessantesten Möglichkeiten auf dem MarktZumindest bis die oben genannten Auswirkungen der Wirtschaftskrise verschwunden sind.
Wie wir bereits auf dem nationalen Markt erwähnt haben, ergeben sich daher echte Chancen für den internationalen Sparer, der auf dem Gebrauchtmarkt in Spanien über Kaufkraft verfügt.
In Bezug auf den internationalen Markt für den Erwerb von ERSTER WOHNSITZ Häuser, auch genannt "Expatriates (oder" Expats "), die beabsichtigen, nach Spanien zu kommen, um entweder für eine bessere Lebensqualität zu leben oder um ihren „Vor-“ oder „Ruhestand“ zu verbringen Wir glauben, dass die Entwicklung sehr positiv sein wird.
Spanien ist eines der begehrtesten Länder der Welt, um dauerhaft zu leben. Es ist seit mehr als 30 Jahren eine Konstante. Tatsächlich und insbesondere von 2000 bis 2002 ist das Einkaufsvolumen von Ausländern im Ruhestand oder im Ruhestand vor dem Ruhestand selbst in Krisenzeiten hoch geblieben.
Frühpensionierte oder Rentner, hauptsächlich aus europäischen Ländern wie dem Vereinigten Königreich, Frankreich, Belgien, der Schweiz, Deutschland usw. gelten als „latente Nachfrage“. Das heißt: Sie haben immer die Absicht, nach Spanien zu kommen, um seinen Ruhestand zu verbringen. motiviert durch gute Wetterbedingungen, Lebensqualität, Kommunikation, Sicherheit und öffentliche Gesundheit.
In den letzten Jahren hat diese Art von Nachfragern jedoch einen Kaufkraftverlust erlitten, der durch den Anstieg der Immobilienpreise in Spanien verursacht wurde.
Daher und als Folge dieser aktuellen Sanitärkrise Diese Art von Käufer wird Zeuge der Entstehung realer Kaufmöglichkeiten zu sehr niedrigen und interessanten Preisen in Gebieten und Immobilien sein, zu denen sie bis vor einem Jahr einfach keinen Zugang gehabt hätten.
Diese Art von Käufer, normalerweise im fortgeschrittenen Alter, berücksichtigt neben dem Preis oder der Lebensqualität die Unterstützungsniveau der spanischen öffentlichen Gesundheit.
- Es lohnt sich daher zu überlegen oder sich zu fragen, wie die Reaktion auf diese Art von Kunden ist und wie das spanische System die Coronavirus-Krise bewältigt hat.
Aus unserer Sicht müssen wir als Spanier, die an der Spitze der Bewältigung dieser Gesundheitskrise gelebt haben, das sagen Das Image der spanischen öffentlichen Gesundheit wurde gestärkt.
Das Hauptversagen der Aufmerksamkeit und Reaktion gegen das Virus waren nicht die vorhandenen Infrastrukturen und Humanressourcen in Spanien (nur in einigen Gebieten und vorübergehend überfüllt), sondern sekundäre Elemente, die hauptsächlich auf den Mangel an Ausrüstung zurückzuführen waren.
Einfache Dinge wie Masken oder Atemschutzmasken oder geeignete Kleidung.
Wie wir jedoch sagen, Der Rest der Ausrüstung und Infrastruktur, insbesondere das menschliche Team, aus Ärzten, Krankenschwestern und Gesundheitspersonal, war der Aufgabe gewachsen und hat ihre Wirksamkeit und Reaktion auf die Auswirkungen dieses Volumens auch in Situationen demonstriert, in denen keine Ausrüstung vorhanden ist angemessener Schutz.
(Als Spanier sind wir alle wirklich STOLZ AUF UNSER SANITÄRTEAM)
Mit anderen Worten:Es hat sich gezeigt, dass das spanische öffentliche Gesundheitssystem funktioniert und über eine Lunge und Infrastruktur verfügt, um diese Art von Kunden zu bedienen.
Neben der öffentlichen Gesundheit, Es gibt eine qualitativ hochwertige private Gesundheit in Spanien mit Preisen, die viel niedriger sind als die private Gesundheit der Herkunftsländer dieser Käufer wie Frankreich, Deutschland, Großbritannien usw., die zusammen mit der Effizienz unserer öffentlichen Gesundheit beides erreichen ein sehr hochwertiges Bild bei dieser Art von Käufern, hauptsächlich europäischen Ursprungs.
Auf der anderen Seite in Bezug auf andere Länder der Welt, Das spanische öffentliche Gesundheitssystem hat sich als viel wirksamer und mit viel mehr Schutzgarantien erwiesen als das in Ländern wie den USA und dem Vereinigten Königreich, wo die Gesundheitsversorgung Die Öffentlichkeit ist sehr einfach und wo die private Gesundheitsversorgung vorherrscht.
Als Ergebnis der oben genanntenIn Ländern wie Großbritannien, den USA und anderen lateinamerikanischen Ländern wie Mexiko, Venezuela, Argentinien, Brasilien usw. wird ein höheres Interesse am Kauf eines ersten Wohnsitzes in Spanien erwartet. von Bürgern dieser Länder, die Sie werden von der spanischen öffentlichen Gesundheit besser geschützt und betreut als von ihren eigenen Herkunftsländern.
Ein weiterer Punkt, den diese Art von Käufer-Kunde jetzt bei der Kaufentscheidung berücksichtigt, ist der wirtschaftliche Lebenshaltungskosten und Dienstleistungen. Gerade wegen dieser Krise werden wir in Spanien einige Jahre lang Zeuge sein eine erhebliche Preissenkung sowohl bei Lebensmitteln und Produkten als auch bei Dienstleistungen. Womit die wirtschaftlichen Lebenshaltungskosten dieser Art von Kunden durch diese Reduzierung begünstigt werden, was ihre Kaufentscheidung in Spanien erleichtert.
Daher schließen wir, dass Sowohl die Senkung des Verkaufspreises der Immobilien als auch die Bestätigung eines konsistenten öffentlichen Gesundheitssystems und eines hochwertigen privaten Gesundheitsdienstes werden sicherlich dazu führen, dass die Kaufabsichten des Kunden gezielt berücksichtigt werden. international in Häusern des ersten Wohnsitzes.
Bezüglich der ZWEITER WOHNSITZ, wie vom Inlandsmarkt angegeben, der mittelgroße ausländische Käufer Es wird nicht erwartet, dass das gleiche Akquisitionsvolumen erzielt wird, das wir in den letzten Jahren verzeichnet haben.
Insbesondere seit 2015 haben wir einen Anstieg des Volumens von Zweitwohnungsakquisitionen durch internationale Käufer verzeichnet, der durch eine wirtschaftliche Verbesserung infolge des wirtschaftlichen Aufschwungs in den vergangenen Jahren sowie in der Hoffnung auf Erträge aus diesen Immobilien erleichtert wurde. durch Vermietung, insbesondere touristische Vermietung.
Offensichtlich, Wir werden einen Verlust oder eine Abnahme der Perspektiven in Bezug auf die Möglichkeiten der Vermietung von Touristen sehen, da zumindest im Jahr 2020 und 2021 das Niveau von Reisen und Kommunikation den Tourismussektor und damit diejenigen, die dies wünschen, beeinflussen wird investieren mit der Absicht, für touristische Zwecke zu mieten.
Jedoch und in Bezug auf die GEBRAUCHTWie bereits in Bezug auf die erste Residenz erwähnt, ergeben sich sowohl in Städten mit hohem touristischem Potenzial als auch in den wichtigsten Städten Spaniens mit Sicherheit große Chancen. Diese gute Versicherung wird die Aufmerksamkeit internationaler Spar-Investoren auf sich ziehen.
3.- DER MIETMARKT - Dauermiete - Tourist - Saison
Was den Mietmarkt betrifft, werden wir zwischen der Anmietung eines ersten Wohnsitzes und eines Zweitwohnsitzes unterscheiden.
Bezüglich der MIETE DES ERSTEN WOHNSITZESIn den letzten Jahren haben wir einen Anstieg der Mietpreise erlebt, basierend auf der Hoffnung des Eigentümers, höhere Renditen im Tourismusvermietungssektor zu erzielen, insbesondere motiviert durch das Erscheinen von Plattformen wie Airbnb usw.
Dies hat in der Folge bei den Spaniern, insbesondere bei jungen Menschen, zu einem echten Problem des Mangels an dauerhaftem Mietangebot geführt, insbesondere in den Hauptstädten Spaniens, was zu einer Reaktion der spanischen Verwaltungen geführt hat, indem restriktive Vorschriften für die Nutzung geschaffen wurden der Immobilien als Touristenvermietung, um die Vermietung für den ersten Wohnsitz zu begünstigen, und auf diese Weise zu versuchen, die Preiserhöhung der Vermietung des ersten Wohnsitzes zu vermeiden.
Eine der Hauptfolgen des Coronavirus in Spanien ist genau ein Totalverlust in der touristischen Aktivität, die voraussichtlich erst im nächsten Sommer 2021 steigen wird.
Daher sind Viele Hausbesitzer fragen sich sicherlich schon, was sie mit den Häusern machen sollen, die bisher für den Tourismus genutzt wurdenund dass sie auf der Suche nach Rentabilität gezwungen sein werden, sie für die Anmietung ihres ersten Wohnsitzes zu verwenden. Mit welchem, In Kürze wird das Angebot an Erstwohnsitzen in Spanien zunehmen. Sowohl in Großstädten als auch in den Küstengebieten.
Und in Bezug auf die ZWEITE WOHNVERMIETUNG, obwohl die touristische Vermietung, dh „für Tage“ oder „für Wochen“, unserer Meinung nach von der Gesundheitskrise betroffen sein wird, wir denken, dass „saisonal“ nicht…..
Historisch gesehen war die traditionelle Touristenvermietung in Spanien die „Saisonvermietung”. Das heißt, die Miete nach Monaten oder Jahreszeiten: Sommer, Herbst, Winter, Frühling usw.
Erst die Revolution digitaler Plattformen wie Airbnb, die es ermöglicht hat, die Aufenthaltszeiten zu verkürzen und private Mietaktivitäten auf fast unternehmerische Weise zu verwalten, hat dieses System verändert und die Anzahl der Übernachtungen pro Gast verringert.
Daher sind Eine Verringerung des Volumens der kurzfristigen Vermietungsgeschäfte wird erwartet, aber es wird sicherlich eine Erholung der „saisonalen Mieten“ geben.
Wir müssen auch sagen, dass die Aktivität der „touristischen Miete“ durch Regionen oder lokale Verwaltung extrem begrenzt und in bestimmten Gebieten sogar verboten ist. Es geht von sehr komplizierten Dokumenten, Anforderungen usw. aus. Dies ist jedoch nicht dasselbe wie bei der „Saisonmiete“.
Das Mieten für "saisonale Miete" ist völlig frei von den sehr strengen Einschränkungen der "touristischen Miete". Es ist völlig kostenlos. Um beispielsweise als „saisonal“ zu mieten, müssen Sie die Immobilie weder in speziellen Registern registrieren noch eine Wohnbescheinigung erhalten, und die Immobilie kann „nach Zimmern“ gemietet werden (in der Region Valencia können Häuser nicht nach einzelnen Zimmern gemietet werden in Touristenmiete).
Wir erwarten daher mehr Miettransaktionen nach der Formel „Saison“ als nach der Formel „Tourist“.
Nach unserer Erklärung werden spanische und ausländische Familien weiterhin Urlaub machen und weiterhin an spanische Strände oder in spanische Städte kommen, um dort ihren Urlaub zu verbringen.
Das Volumen der beruflichen Nachfrage wird abnehmen, aber die Miettätigkeit wird nicht verschwinden. Und bei der Organisation von Ferien werden Touristen konditioniert durch:
- Begrenzte Bewegungen und damit mehr Zeit an jedem Ort.
- Sicherheits- und Hygienebedingungen
- Sie vermeiden Menschenmassen oder überfüllte Räume
Daher wird diese Art von Touristen, wenn sie sich für Unterkunftsmöglichkeiten entscheiden, diejenigen auswählen, bei denen ihnen Sicherheit und Desinfektion in Bezug auf die Pandemie garantiert sind. Und Diese Garantie für Sicherheit und Desinfektion ist in Wohnungen viel größer als in Hotels.
Dies ist so, weil Hotels, in denen normalerweise ein großer Zustrom von Gästen stattfindet, zunächst Unsicherheit unter ihnen schaffen können, wenn ein angemessener Schutz gewährleistet wird. Und Dies ist nicht der Fall, wenn Sie in einem Apartment übernachten, in dem weniger Gäste und Übernachtungen als in Hotels stattfinden, da es für Wochen oder Monate von derselben Familie gemietet werden kann.
Aus all diesen Gründen denken wir, dass die „saisonale Vermietungsaktivität“ eine hervorragende Gelegenheit für diejenigen Eigentümer ist, die insbesondere in Küsten- / Touristengebieten, in denen die Nachfrage nach Erstwohnsitz gering ist, eine geringe Chance haben.
4.- WAS SOLLTE DER EIGENTÜMER TUN, DAS SEIN EIGENTUM IN KRISENZEITEN VERKAUFEN MÖCHTE?
Bis zum letzten Monat war der Verkäufer derjenige, der die Regeln in einem bullischen Kaufmarkt festlegte. Die hohe Nachfrage bei Verkaufstransaktionen in den letzten Jahren ermutigte die Verkäufer, bei Verhandlungen über die Verkaufsbedingungen Machtpositionen einzunehmen.
Von nun an hat sich der Markt jedoch verändert….
Jetzt ist es der Käufer, der schließlich in Verhandlungen mit dem Verkäufer Machtpositionen einnimmt.
Dies hat zur Folge, dass der Käufer bei der Aushandlung der Kaufbedingungen mit dem Verkäufer viel anspruchsvoller ist, nicht nur hinsichtlich des Preises, sondern auch hinsichtlich des Dokumentation der Immobilie.
Mit anderen Worten, wenn der Käufer in den letzten Jahren weniger streng war, wenn es darum ging, von nun an rechtliche Beschränkungen für die Immobilien zu fordern, Der Käufer wird sicherlich verlangen, dass der Verkäufer alle Bedingungen und Anforderungen des Gesetzes einhält. in Bezug auf ihre Eigenschaften wie städtische Bedingungen, Nutzungsgenehmigungen oder Bewohnbarkeitsbescheinigungen, effiziente Wasser- und Stromanschlüsse, Klärgruben usw.
Für all dies empfehlen wir den Eigentümern, die beabsichtigen, ihre Immobilien zum Verkauf anzubieten, eine detaillierte und eingehende Untersuchung der Dokumentation und der rechtlichen Situation, in der sich ihre Immobilie befindet, um ihren Verkauf zu erleichtern.
Studie von TLA-Abogados April 2020 durchgeführt
