DAFO – Legalisierung andalusischer Immobilien ohne Baugenehmigung

In Andalusien sowie in vielen anderen Regionen Spaniens gibt es zahlreiche Bauwerke, die mit der entsprechenden Baugenehmigung errichtet wurden. Für diese Bauwerke können Bußgelder, Strafen oder sogar die Anordnung zum Abriss durch die Verwaltung verhängt werden.

Im Jahr 2012 führte die Regionalregierung ein Verfahren zur Legalisierung von Immobilien mit dem Namen „DECLARACION DE SITUACION ASIMILADA A FUERA DE ORDENACIÓN“ – DAFO ein.

Grundsätzlich erlaubt die andalusische Verwaltung solche Bauten ohne entsprechende Baugenehmigung gebaut werden (manchmal sogar in Schutzgebieten gebaut)  um dem Abriss zu entgehen, wenn es sich um Altimmobilien handelt und für die Immobilie kein Abrissbehelf bestand.

Normalerweise beträgt die von der Baufirma benötigte Zeit, um Teil dieses Legalisierungsprozesses zu sein 6 Jahre nach seiner Errichtung.

So können beispielsweise Gebäude, die in mehr als 6 Jahren gebaut wurden und für die kein Abrissantrag vorliegt, an diesem Legalisierungsprozess teilnehmen.

Dafür, Was der Eigentümer tun muss, ist, der Verwaltung ein Projekt vorzulegeno Versuchen Sie, das Haus rechtlich „konsolidieren“ zu lassen. Im Falle einer Genehmigung erwägen die spanischen Behörden den Bau mit der DAFO, die als Ergebnis die Gegenleistung erhält von „Haus, das zum Wohnen genutzt werden kann und ohne die Möglichkeit eines Abrisses durch die Verwaltung".

Für den Fall, dass der Eigentümer ein positives Ergebnis erhält, erhält der Eigentümer die Gegenleistung von „Fuera de ordenación" oder "außernormativ„. Diese Art der Betrachtung gilt für Bauwerke, die „durch ihr Alter rechtlich konsolidiert“ sind und daher keinen eventuellen Abrissbefehlen der Verwaltung unterliegen.

Obwohl die Verwaltung gegenüber dem DAFO bestätigt, dass sie niemals abgerissen werden, und weil sie ohne Baugenehmigung gebaut wurden, erlaubt das Rathaus für diese Art von Immobilien den Innenausbau Reformen nur aus Sicherheits- oder Gesundheitsgründen, Aber keine Strukturreformen, oder andere Bauerweiterungen, noch andere Konstruktionen wie Garagen, Schwimmbäder usw.

Da es sich um recht alte Gebäude handelt, geht das Rathaus davon aus, dass diese Immobilien im Laufe der Zeit legalisiert wurden. Mit anderen Worten: Da es sich um „alte Gebäude“ handelt, sind diese Bauwerke zu diesem Zeitpunkt rechtlich konsolidiert, auch wenn sie nicht den baurechtlichen Vorschriften entsprechen.

Wenn also aus rechtlicher Sicht für diese Immobilien keine „aktuellen“ Bußgelder für den Bau vorliegen, die sich derzeit auf die Immobilie auswirken, kann das Rathaus aufgrund ihres Alters keine Maßnahmen gegen diese Immobilie ergreifen, z. B. zukünftige Bußgelder oder Abrissverfügungen für die bestehenden Gebäude.

Welche Konsequenzen ergeben sich aus DAFO?

• Sicherheit, dass die Immobilie Es werden keine Bußgelder oder Abrisse verhängt Aufträge für die bestehenden Bauten
• Berechtigung zur Nutzung und zum Wohnen in der Immobilie mit dem gleiche Wirkung wie ein „Certificate of Habitation“. So können Wasser- und Stromversorgung über das DAFO vertraglich vereinbart werden.

Mit dem DAFO sind also alle diese Immobilien vollkommen legalisiert?

Nein. Das Grundstück mit DAFO wird weiterhin „außerhalb der Norm“ liegen, und aus diesem Grund wird das Rathaus niemals eine Lizenz zur Reform wesentlicher struktureller Elemente des Gebäudes wie Fundamente, Dach usw. genehmigen. Das Rathaus wird dies zugeben begrenzt „Reformen“ aus Sicherheits- oder Hygienegründenund die bestehende Struktur zu „reparieren“, aber weder die alten Teile des Hauses zu „entfernen“, noch neue zu bauen, noch die Konstruktion wieder aufzubauen.

Zum Beispiel im Falle eines Unfalls oder einer Naturkatastrophe (Überschwemmungen usw.), die das Haus in seiner Struktur beeinträchtigen könnte, Das Rathaus kann kein Recht zum „Umbau“ der Immobilie erteilen. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Rathaus interne Reformen zur Aufrechterhaltung des Bauwesens zulässt, nicht jedoch strukturelle Reformen wie Eigentum, Fundamente, Dachwechsel usw.

Daher empfehlen wir Ihnen, bei der Versicherung nachzufragen, ob Naturkatastrophen und andere Katastrophen, die sich auf bestehende Gebäude auswirken könnten, durch die obligatorische Hausratversicherung abgedeckt sind, die beim Hauskauf unbedingt abgeschlossen werden muss. 

Folgen von Häusern, die als „außerhalb der Norm“ gelten:

- Die bestehenden Bauten werden in ihrer Größe respektiert, aber es ist nicht möglich, ein neues Bauelement zu bauen oder die bestehenden zu vergrößern.

– Also auch das Rathaus respektiert die bestehenden Konstruktionen, kann aber nicht erweitert werden. Daher können keine Neubauten auf dem Grundstück errichtet werden.

– Der Stadtrat erlaubt interne Reformen für diese Art von Immobilien. Aufgrund der Tatsache, dass die Immobilie nicht normativ ist, wird das Rathaus jedoch keine Genehmigung zur Sanierung der „wesentlichen strukturellen Teile“ des Gebäudes wie dem Fundament, dem Dach usw. genehmigen. Das Rathaus wird die „Reformierung“ zugeben „das bestehende Haus und die „Reparatur“ der bestehenden Struktur, aber nicht das „Entfernen“ alter Räume, um neue zu installieren. Kommt es beispielsweise zu einem „Brand“ oder einer Überschwemmung, die das Haus in seiner Struktur beeinträchtigen könnte, erteilt das Rathaus möglicherweise kein Recht zum „Wiederaufbau“ der Immobilie. Somit genehmigt das Rathaus als Fazit interne Reformen zur Erhaltung des Bauwerks, nicht jedoch bauliche Reformen von Reben, Fundamenten, Dachveränderungen etc.

– Eine der Voraussetzungen für die Erlangung der „nicht normativen“ Gegenleistung ist der Nachweis, dass die Immobilie in den 15 Jahren nach dem Bau nicht benachteiligt wurde.

Ist DAFO dasselbe wie eine WOHNBESCHEINIGUNG?

Die Wohnbescheinigung ist ein vom Rathaus der Region ausgestelltes Dokument, in dem bestätigt wird, dass die Immobilie den Wohnanforderungen entspricht.

Dieses Dokument ist auch erforderlich, um Wasser und Strom an das Grundstück anzuschließen und in Ihrem Namen Änderungen an Wasser- und Stromverträgen vorzunehmen.

DAFO-Immobilien erhalten NIEMALS das „Certificat d'Habitation“ (CH). Aber wie oben erläutert, erteilt DAFO die offizielle Genehmigung zur Nutzung und zum Wohnen auf dem Grundstück mit den gleichen Wirkungen wie eine „Bewohnungsbescheinigung“.