RÜCKGABE DES DOPPELTEN IM FALLE EINES RESERVIERUNGSVERTRAGS

KANN EIN KÄUFER DIE RÜCKERSTATTUNG DES DOPPELTEN ANLAGS AN DEN EIGENTÜMER fordern?

Bei Immobilienkauf- und -verkaufstransaktionen finden wir häufig die Phase des Verfahrens, die als „ Reservierung ". Dies ist der Fall, wenn der Käufer, nachdem er sich für die Immobilie entschieden hat und der Preis und die Kaufbedingungen mit dem Eigentümer oder dem Makler vereinbart wurden, bereit ist, die Reservierung der Immobilie zu formalisieren.

Diese Reservierung setzt die Zahlung eines abgerufenen Betrags voraus „Signal“, „Reserve“ oder „Einzahlung“. „, das dem Makler oder dem Eigentümer als verlässlicher Beweis für die Bereitschaft des Käufers übergeben wird, den Verkaufsprozess mit dem Eigentümer oder Eigentümer zu beginnen.

In diesen Reservierungsverträgen wird in der Regel festgelegt, dass für den Fall, dass die der Käufer ohne triftigen Grund vom Kauf zurücktritt, er wird mit dem bestraft Verlust der als Reservierung gelieferten Mengen.

Umgekehrt, falls es das ist Eigentümer, der seine Pflicht verletzt Ohne triftigen Grund ist er dazu verpflichtet, die Immobilie zu veräußern oder sich auf den Namen des Käufers vorzubehalten Rückkehr die vom Käufer erhaltenen Beträge. Darüber hinaus ist der Eigentümer verpflichtet, das Gesagte zurückzugeben, wenn der Vertrag dies vorsieht verdoppelte Beträge als Entschädigung für die verursachten Schäden und Verluste dem Käufer wegen seiner Nichteinhaltung zustehen.

Normalerweise In Spanien werden Reservierungsverträge in der Regel von Immobilienagenturen formalisiert, die als Vermittler im Kaufprozess fungieren.

Bei anderen Gelegenheiten Es sind die Anwälte der Parteien, die diesen Vertrag ausarbeiten.

Konzentrieren wir uns jedoch auf das Thema: Sobald ein Reservierungsvertrag vom Käufer unterzeichnet und der vereinbarte Reservebetrag geliefert wurde, Verstößt der Eigentümer endgültig gegen seine Verkaufspflicht, ist er dann verpflichtet, das Doppelte der mit dem Käufer gezahlten Beträge zurückzuzahlen?

Die Antwort kann leider nicht einfach sein. Es kommt darauf an, wie der Reservierungsvertrag ausgestaltet istund wie das Vertragsverfahren gegenüber dem Eigentümer formalisiert wurde.

Schauen wir uns einige Annahmen an:

• Im Vertrag muss ausdrücklich erwähnt werden:

  Im Vertrag muss ausdrücklich festgelegt werden, dass der Eigentümer im Falle der Nichterfüllung seiner vertraglichen Verpflichtung die als Reserve gelieferten Beträge in zweifacher Ausfertigung an den Käufer zurückgeben muss.

In vielen Fällen stellen wir fest, dass die Reservierungsverträge keine Verpflichtung des Eigentümers begründen das Doppelte der gelieferten Menge zurückzuerstatten. Dies bedeutet nicht, dass solche Verträge nicht rechtsgültig sind, es bedeutet lediglich, dass der Eigentümer diese Strafe nicht akzeptiert hat oder der Makler es nicht für angebracht gehalten hat, sie in den Vertrag aufzunehmen.

In diesen Fällen hat der Käufer das Recht, den gezahlten Reservierungsbetrag zurückzuerhalten, kann jedoch nicht die Rückerstattung des Doppelten verlangen.

• Der Eigentümer muss den Betrag der Reservierung erhalten haben oder akzeptiert haben, dass der Makler oder sein Anwalt ihn erhält

  . Damit der Käufer bei Zahlungsverzug Anspruch auf das Doppelte der gelieferten Beträge hat, muss der Eigentümer (oder eine von ihm bevollmächtigte Person – etwa der Immobilienmakler oder sein Anwalt) diese Beträge tatsächlich erhalten haben .

Mit anderen Worten: Es gibt Fälle, in denen der Vertrag die Verpflichtung des Eigentümers vorsieht, vom Käufer gelieferte doppelte Beträge zurückzugeben, und wir sind der Meinung, dass dies der Fall ist Das vom Käufer gelieferte Geld wurde von der Agentur einbehalten und nicht an den Eigentümer ausgezahlt.

Diese Praxis, die in Immobilienagenturen sehr verbreitet ist, ist eigentlich eine Garantie der Rückzahlung der an den Käufer gelieferten Beträge . Mit anderen Worten: Um dem Käufer zu garantieren, dass er das gezahlte Geld im Falle eines Zahlungsausfalls des Eigentümers jeglicher Art erhält, behält der Immobilienmakler das Geld normalerweise als Kaution ein, anstatt es dem Eigentümer auszuliefern. Sodass, Wenn der Eigentümer gegen den Vertrag verstößt, ist es für den Käufer einfacher, den Betrag der Reservierung zurückzuerhalten, da der Makler ihn behält .

In diesen Fällen jedoch, in denen der Eigentümer den Betrag der Reservierung nicht erhalten hat, Hat der Käufer das Recht, im Falle der Nichteinhaltung durch den Eigentümer die Rückerstattung des doppelten gezahlten Betrags zu verlangen? ? Das heißt, wäre der Eigentümer verpflichtet, das Doppelte der vom Käufer gelieferten Beträge zurückzuzahlen, wenn er keine Zahlung erhalten hat?

Nun, für den Fall, dass der Eigentümer den Vertrag unterzeichnet hatte , und in diesem Vertrag gibt es Beweise dafür, dass das Geld auf dem Konto des Maklers oder des Anwalts des Eigentümers hinterlegt ist und dass es in diesem Fall keine Anweisung oder Anweisung gab, es an den Eigentümer zu überweisen Der Eigentümer wäre verpflichtet, das Doppelte der gelieferten Mengen zurückzugeben, auch wenn er diese nicht erhalten hätte .

Andererseits, Hätte der Eigentümer den Vertrag unterzeichnet und in diesem Vertrag festgelegt, dass der gezahlte Betrag an den Eigentümer zu überweisen ist, ist in diesem Fall der Vertrag nicht vollständig formalisiert worden, da dieser den Betrag nicht erhalten hat, und der Käufer hätte dies daher tun können Der Eigentümer muss nicht das Doppelte der gelieferten Mengen zurückgeben .

• Der Reservierungsvertrag muss von den Parteien rechtsgültig unterzeichnet worden sein

  . Damit der Reservierungsvertrag gültig ist, muss er von den Parteien rechtsgültig unterzeichnet worden sein.

Dies gilt natürlich, wenn der Eigentümer den Reservierungsvertrag unterzeichnet hat, in dem die Bedingung einer doppelten Rückgabe bei Nichteinhaltung festgelegt ist Der Eigentümer ist verpflichtet, diese Beträge in zweifacher Ausfertigung zurückzugeben, auch ohne sie zuvor erhalten zu haben.

Das bedeutet, dass der Eigentümer einen Reservierungsvertrag unterzeichnet hat, in dem festgelegt wurde, dass der Makler den vom Käufer gelieferten Betrag als Anzahlung erhält und einbehält, und akzeptiert dass das Geld vom Agenten einbehalten wird und er seine Zustimmung gut erteilt.

Darüber hinaus der Besitzer akzeptiert die Vertragsbedingungen wenn festgestellt wird, dass er die Ware in zweifacher Ausfertigung zurückgeben muss, falls er nach Vertragsunterzeichnung seiner Verpflichtung, die Immobilie im Namen des Käufers zu reservieren, nicht nachkommt.

Sobald der Vertrag vom Eigentümer unterzeichnet wurde, Sie können sich ihrer Verantwortung nicht mit der Begründung entziehen, dass sie den Reservierungsbetrag nicht erhalten haben . Daher ist er verpflichtet, das Doppelte der gelieferten Mengen zurückzuerstatten.

• Der Vertrag muss von den Parteien oder ihren Anwälten unterzeichnet werden

Es kommt sehr häufig vor, dass Eigentümer, die für den Verkauf ihrer Immobilien die Dienste von Immobilienmaklern in Anspruch nehmen, diese unterzeichnen Agenturdienstleistungsverträge . In solchen Dienstleistungsverträgen sind Eigentümer Normalerweise ermächtigen und ermächtigen Immobilienmakler, Beträge von Käufern als „Anzahlung“ oder „Rücklage“ zu erhalten.

Dies ist eine völlig legale Praxis und vollkommen erkannt durch das spanische System. Das heißt, Immobilienmakler können im Namen von Eigentümern oder Eigentümern Rücklagenbeträge erhalten. Daher ist die Zahlung an einen Immobilienmakler, die zuvor vom Eigentümer im Dienstleistungsvertrag genehmigt wurde, aus rechtlicher Sicht eine rechtmäßige Zahlung und hat rechtliche Wirkung.

Aus rechtlicher Sicht kann der Dienstleistungsvertrag zwischen dem Makler und dem Eigentümer zwar den Erstgenannten ermächtigen, Beträge und Anzahlungen im Namen des Letzteren entgegenzunehmen, nicht jedoch die „Unterzeichnung“ der Verträge . Reservierung im Namen des Eigentümers.

Auf dem Immobilienmarkt kommt es häufig vor, dass der Käufer einen Vertrag unterzeichnet und bestimmte Anzahlungen als Anzahlung an den Makler geleistet hat, der Reservierungsvertrag jedoch nicht endgültig vom Eigentümer unterzeichnet wird. In diesen Fällen, wie wir sagen, dieser Eigentumsvorbehalt ist nicht rechtlich formalisiert , wodurch die Reservierungsvereinbarung in keiner Weise für die Parteien als bindend angesehen werden kann.

Und das, selbst wenn der Reservierungsvertrag vom Immobilienmakler unterzeichnet wurde.

Der Immobilienmakler in Spanien verfügt nicht über die rechtlichen Befugnisse oder Befugnisse, den Eigentümer bei der Unterzeichnung eines Reservierungsvertrags oder bei der Unterzeichnung eines anderen Vertragstyps zu vertreten.

Und das, auch wenn Ihr Servicevertrag dies so vorsieht.

In Spanien, wie in vielen Ländern der Welt, Die einzige Möglichkeit, eine Person rechtlich zu vertreten, ist die notarielle Vollmacht , die unterschrieben werden müssen bei einem Notar , durch notarielle Urkunden, und nur sie sind befugt, Verträge im Namen einer Person zu unterzeichnen.

Womit die Makler oft verwirrt sind und glauben, dass der von ihnen mit dem Eigentümer unterzeichnete Dienstleistungsvertrag sie ermächtigt, in seinem Namen Reservierungsverträge mit zukünftigen Käufern abzuschließen.

Es kann sein, dass der mit dem Eigentümer unterzeichnete Dienstleistungsvertrag die Agenten ermächtigt, die als Reservierung gezahlten Beträge „zu erhalten“, aber aus rechtlicher Sicht bedeutet diese Genehmigung keine Befugnis, „ „unterschreibt“ den Vertrag in seinem Namen .

Wie gesagt: Fehlt dem Makler die entsprechende notarielle Vertretungsbefugnis, kann der Reservierungsvertrag nicht mit der Unterschrift des Maklers zustande kommen , da es später vom Eigentümer validiert und autorisiert werden müsste. Und wenn dies nicht der Fall ist, d. h. wenn der Eigentümer diesen Vertrag nicht unterzeichnet hat, kann er in irgendeiner Weise daran gebunden sein.

Wenn also ein Käufer eine Geldlieferung an einen Immobilienmakler getätigt und einen Reservierungsvertrag unterzeichnet hat, kann er kann vom Eigentümer keine Einhaltung verlangen, wenn dieser den Vertrag nicht direkt unterzeichnet hat oder dem Bevollmächtigten eine Vollmacht dazu erteilt hat.

Mit welchem, Die bloße Unterschrift des Vermittlers im Reservierungsvertrag verleiht diesem Vertrag keine Gültigkeit .

Damit wird für den Fall, dass der Eigentümer sich weigert, die Immobilie an den Käufer zu verkaufen, Der Käufer kann in keinem Fall das Doppelte der gelieferten Menge verlangen .

Höchstens und je nach Treu und Glauben des Immobilienmaklers wird der Käufer in der Lage sein, die gelieferten Beträge als Anzahlung zurückzuerhalten.

Allerdings ohne das Doppelte beanspruchen zu können.

TLACORP