REGISTRIERUNG VON ILLEGALEN GEBÄUDEN – FUERA DE ORDENACION

Allgemeine Aspekte

Die spanischen Vorschriften legen fest, dass Notare für den Zugang eines Bauwerks zum Grundbuch die Vorlage der Baugenehmigung und der gesamten Baudokumentation, einschließlich des endgültigen Arbeitszertifikats usw., verlangen müssen.

So heißt es im Königlichen Gesetzesdekret Nr. 2015/30 vom XNUMX. Oktober (konsolidierter Text des Bodengesetzes)

Wie ist die Lage bei Gebäuden, die ohne Baugenehmigung errichtet wurden?  

In diesen Fällen legt das gleiche Grundstücksgesetz in Artikel 28.4 fest, dass die Bauten, Gebäude und Anlagen, für die es nicht mehr angemessen ist, Maßnahmen zur Wiederherstellung der städtischen Rechtmäßigkeit zu ergreifen, die ihren Abriss aufgrund des Ablaufs der Verjährung implizieren Perioden entsprechen, können Zugang zum Grundbuch haben.

 Welchen Zweck hat ein Gebäude „ohne Lizenz“, um Zugriff auf das Grundbuch zu erhalten?  

Der wesentliche Grund dafür ist, dass ein Bauwerk, das nicht Bestandteil des Grundbuchs ist, nicht Teil eines Rechtsgeschäfts sein kann. Das heißt, Sie können nicht kaufen, verkaufen, erben, verpfänden, Steuern zahlen usw.

Durch den Zugang zum Grundbuch wird das Gebäude Gegenstand des Rechtsverkehrs und Teil des Eigentumsrechts des Eigentümers. Und darüber hinaus impliziert es implizit, dass besagtes Eigentum nicht durch das Rechtssystem abgerissen, abgerissen oder anderweitig zerstört werden kann. Damit konsolidiert der Eigentümer somit das Eigentumsrecht an diesem Bauwerk, auch wenn es ohne Genehmigung gebaut wurde.

Wenn ein Bau, der ohne Lizenz gebaut wurde, in das Grundbuch eingetragen wird, ist er dann vollständig legalisiert? Mit anderen Worten: Kann es als 100 % legal angesehen werden?

Die Antwort ist kompliziert.

Wie wir bereits gesagt haben, bedeutet der Zugang eines Bauwerks ohne Genehmigung zum Grundbuch, dieses Bauwerk rechtlich sichtbar zu machen.

Mit anderen Worten: , wenn ein Gebäude mit einer Baugenehmigung gebaut wird, wird der Stadtrat darüber informiert, dass ein Bau durchgeführt wird , und das spanische Rechtssystem nimmt von dieser Konstruktion Kenntnis. Die Fertigstellung dieses Baus wird ihm auch durch die Fertigstellungsbescheinigung der Architektenleistung und deren Erklärung in einem Notariat durch die entsprechende Neubauerklärung mitgeteilt. Auf diese Weise wird ein mit Baugenehmigung errichtetes Bauwerk automatisch identifiziert und von der Rechtsordnung anerkannt.

Allerdings ist eine Konstruktion, die ohne eine gebaut wurde Die Baugenehmigung gehört nicht zum legalen Verkehr, da ihr Bau nicht der öffentlichen Verwaltung gemeldet wurde . Es kann sein, dass es zu Steuer-, Kataster- und Ibi-Zwecken Aufzeichnungen über diesen Bau gibt, aber dies bedeutet nicht, dass die für die Kontrolle und Überwachung der Arbeiten auf dem Gebiet zuständigen Behörden im Sinne der Baulegalität, auf diese Rechtskonstruktion aufmerksam geworden sind.

Wenn dies der Fall wäre, d. h. wenn die Verwaltung wüsste, dass es sich um ein rechtswidriges Bauwerk handelt, müsste sie außerdem automatisch handeln, indem sie den Abriss dieses Bauwerks anordnet, da es als rechtswidrig angesehen wird.

Was passiert ist, dass die Spanische Verwaltung , aufgrund des gleichen Sicherheitsgrundsatzes im Rechtsverkehr gerichtlicher und geschäftlicher Handlungen, kann nicht auf unbestimmte Zeit gegen rechtswidrig durchgeführte Arbeiten und Bauten vorgehen.

Damit legen die verschiedenen spanischen regionalen Vorschriften immer eine maximale Frist für die öffentlichen Verwaltungen fest, um die ohne Genehmigung errichteten Werke und Konstruktionen zu erkennen und sie somit mit Verwaltungssanktionen, Bußgeldern und sogar Abrissverfügungen zu bestrafen. Nach dieser Zeit, ohne dass die Verwaltung den Bau entdeckt oder dagegen vorgegangen ist, wird er legalisiert und im Vermögen des Eigentümers patrimonialisiert.

„Fuera de ordenación“ nach Regionen

Wir werden jetzt über zwei Fälle sprechen, die Valencianische Gemeinschaft und Andalusien.

Fuera de ordenación in der Region Valencia

In der valencianischen Gemeinschaft basieren die Vorschriften auf Gesetz 5/2014 vom 25. Juli über „Gebietsplanung, Stadtplanung und Landschaft“ der valencianischen Gemeinschaft (besser bekannt als ” LOTUP “), das zuletzt 2019 durch das Gesetz vom 5. Februar geändert wurde, das seit dem 8. Februar 2019 in Kraft ist.

Dieses Gesetz legt Folgendes fest Ablauffristen :

Um die Verjährungsfrist der Maßnahmen der Verwaltung in diesen Fällen zu bestimmen, müssen zwei Fälle unterschieden werden:

• Unbebautes Land, rustikal, geschützt . Bei Bauwerken, die sich auf nicht bebaubaren oder geschützten Grundstücken befinden, es gibt keine ablauffrist .

Unabhängig davon, ob die Möglichkeit der finanziellen Sanktionierung dieser Werke abgelaufen ist, kann die Verwaltung daher jederzeit den Abriss von Bauwerken anordnen, die ohne Genehmigung errichtet wurden, da, wie wir sagen, das Recht der Verwaltung nicht vorschreibt.

• Urbanes oder urbanisierbares Land: Bei städtebaulichen Grundstücken gilt die Verjährungsfrist für solche Bauten, die bei Inkrafttreten des LOTUP (August 2024) die Verjährungsfrist nach bisherigem Recht nicht vorgeschrieben hatten 15 Jahre. Die bisherige Verjährungsfrist betrug 4 Jahre.

Mit anderen Worten, es ist möglich, ein Werk ohne Lizenz anzumelden, solange es zuvor fertiggestellt wurde 20. August 2010 . Dieses Datum ist sehr wichtig, weil es bedeutet vier Jahre vor dem Inkrafttreten von LOTUP, das war genau am 20. August 2014.

Mit welchem, Die Arbeiten auf städtischem oder urbanisierbarem Land, für die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes eine Bauzeit von mehr als vier Jahren vorgeschrieben war (dh alle Bauten, die vor August 2010 fertiggestellt wurden), können legalisiert werden Zugriff auf das Grundbuch.

Aber, solche Bauten auf bebaubarem Stadtgrundstück, die nach dem 20. August 2010 ohne Genehmigung errichtet wurden , wie zum Beispiel 2011, 2012, 2013 usw., die Verjährungsfrist der Abbruchverfügungen dieser Bauwerke es werden 15 Jahre sein .

Gleiches gilt für angebaute Konstruktionen gemeinsames unbebautes Land , Die können Zugang zum Grundbuch haben, sofern sie vor dem 20. August 2010 errichtet wurden.

Allerdings, und das ist sehr wichtig, unterliegen jene Bauten auf unbebautem Land, die ab August 2010 fertiggestellt wurden, der Unverjährbarkeitsregelung des Gesetzes Nr. 2014/XNUMX des LOTUP.

Und im Hinblick auf geschützte unbebaute Grundstücke dürfen nur Bauten ohne Genehmigung deklariert werden, die vor dem 1. Februar 2002 fertiggestellt wurden.

Dies ist so, weil dieses Datum mit dem Ablauf von vier Jahren zusammenfällt, die in der vorherigen Gesetzgebung geregelt waren, und mit dem Inkrafttreten des valencianischen Stadtgesetzes 16/2003, das am 1. Februar 2006 in Kraft trat und die Unverjährbarkeit feststellte für geschütztes Land.

Konzept der Fuera de ordenación in Andalusien – „DAFO“

Dasselbe passiert in Andalusien, obwohl es keinen Unterschied zwischen urban und nicht urbanisierbar gibt. In beiden Fällen verlängert das andalusische Stadtplanungsgesetz 7/2022 in seinem Wortlaut nach seiner letzten Änderung am 8. Februar 2012 die Verjährungsfrist des Rechts der Verwaltung, den Abriss der Arbeiten zu verlangen, von 4 auf 6 Jahre . ohne Lizenz gebaut.

Wie in der valencianischen Gemeinschaft gilt diese Frist für Arbeiten ohne Lizenz, für die zum Zeitpunkt der Genehmigung des Gesetzes die in der vorherigen Gesetzgebung festgelegte Frist von 4 Jahren abgelaufen war. Mit anderen Worten, alle Bauten, die vor dem 8. Februar 2008 gebaut wurden, können legalisiert werden.

Daher beträgt die Verjährungsfrist für Bauwerke, die nach diesem Datum errichtet wurden, 6 Jahre.

Interpretation von „Fuera de Ordenación“ in Katalonien

Dasselbe gilt für Katalonien. Das Gesetzesdekret 1/2010 vom 3. August zur Genehmigung des überarbeiteten Textes des katalanischen Stadtplanungsgesetzes verlängerte die Verjährungsfrist für Maßnahmen zur Wiederherstellung der städtebaulichen Rechtmäßigkeit von Gebäuden von 4 auf 6 Jahre.

Das heißt, seinen Abriss oder Abriss zu fordern.

In Katalonien ist jedoch die andalusische und valencianische Auslegung der Frist, ab der die neue verlängerte Frist von 6 Jahren zu gelten beginnt, nicht gegeben. Nach den katalanischen Kriterien hätten Werke, die vor der Genehmigung des Gesetzes, also vor dem 3. August 2010, gebaut wurden, eine Verjährungsfrist von 4 Jahren. Und die später gebauten, die Laufzeit wäre 6.

OKAY. Es versteht sich!. Wenn ich also ein Gebäude ohne Genehmigung habe, bei dem die in den Rechtsvorschriften meiner Autonomen Gemeinschaft festgelegten Fristen verstrichen sind, ohne sanktioniert zu werden, ist mein Zuhause dann 100 %?

Die Antwort ist etwas kompliziert.

Wie wir in diesem Bericht angegeben haben, verleiht das Verstreichen der Frist zur Sanktionierung/Bestrafung eines Baus die Befugnis, diesen Bau in das Grundbuchamt einzutragen. Das bedeutet, dass:

Der Eigentümer kann das Werk ohne Lizenz „besitzen“. Es kann verpfändet, verpachtet, verkauft, vererbt, gespendet usw. werden, das spanische System kann seinen Abriss nicht mehr anordnen. 

Obwohl das spanische System eine solche Konstruktion als legal anerkennt, kann es ihr nicht alle Rechte und Vorteile gewähren, die eine legale Konstruktion hat. Mit anderen Worten, das spanische System kann illegale Bauten, die das Gesetz nicht respektieren, die Bausteuern, Architekten usw. nicht bezahlt haben, nicht mit legalen Bauwerken gleichsetzen, die diese Verfahren durchlaufen haben, in Übereinstimmung mit dem Gesetz gebaut wurden und wurden Sie zahlten alle entsprechenden Steuern und Ausgaben.

Aus diesem Grund werden diese Bauten, die ohne Genehmigung errichtet wurden, aber im Liegenschaftskataster eingetragen sind, in besonderer Weise katalogisiert. Sie werden als „außerhalb der Norm“ („FUERA DE ORDENACIÓN“) Konstruktionen.

Diese Art der Konstruktion unterliegt bestimmten Einschränkungen hinsichtlich der rechtlichen Konstruktionen:

• Mehr als Reformarbeiten, die sich auf Erhaltung, Sicherheit und Gesundheit beschränken, sind ihnen nicht gestattet. Daher dürfen sie keine Sanierungsarbeiten durchführen.
• Erweiterungsarbeiten an der bestehenden Konstruktion sind nicht zulässig.
• Falls die Konstruktion auf natürliche Weise abgerissen wird (aufgrund natürlicher Ursachen, Ruine oder Katastrophe, Überschwemmung usw.), können sie nicht wieder aufgebaut werden. Sie können nicht wieder aufgebaut werden.
• Sie haben Probleme, die Aufenthaltsbescheinigung zu erhalten. Je nach Region kann das Rathaus sie auffordern, einige Urbanisierungsarbeiten (im Landhausstil) durchzuführen, um die Wohnbescheinigung zu erhalten, oder sie vollständig ablehnen oder sogar verlangen, den illegalen Teil eines Gebäudes abzureißen, um die Wohnbescheinigung auszustellen.

Apropos Wohnberechtigungsschein:

• Andalusien: Erlauben Sie keine Wohnbescheinigung für Häuser oder Bauten der Fuera de Ordenación, aber es gibt das, was sie "DAFO" ("Declaración Asimilada a Fuera de Ordenación") nennen, wo, obwohl keine Wohnbescheinigung vorliegt, das Eigentum kann legal an Wasser und Strom angeschlossen werden.
• Valencia: Erlauben Sie keine Wohnbescheinigung für diese Art von Häusern, aber in ländlichen Gebieten wurde ein Legalisierungssystem geschaffen, das die Durchführung von Arbeiten zur Verbesserung der umliegenden Straßen und Gehwege und die Installation moderner Restwasserreinigungssysteme autorisiert die Wohnbescheinigung und sogar die Möglichkeit, bauliche Veränderungen in der Immobilie vorzunehmen, und sogar das Recht zum Wiederaufbau im Falle eines Ruins.

Eine kleine Anleitung zur Differenzierung Große Werkslizenz  und Lizenz für kleinere Werke

Große Werkslizenz

Es handelt sich um eine vom Rathaus erteilte Baugenehmigung für Arbeiten, die einen technischen Aufwand erfordern und wirtschaftlich bedeutsam sind. Aus diesem Grund müssen diese Arbeiten durch Vorschriften zur Sicherheit, Bewohnbarkeit usw. geregelt werden.

Um die Baulizenz zu erhalten, muss ein ARCHITEKTENPROJEKT von Architekten, Ingenieuren usw. vorbereitet werden.

In der Regel ist eine Großbaugenehmigung in folgenden Situationen erforderlich:

• Die allgemeine Sanierung von Wohnungen.
• Arbeiten, die die Struktur des Hauses betreffen (Fundamente, Struktur, Fassade, Dach usw.)
• Erhöhen Sie die Gebäudehöhe oder das Volumen.
• Maßnahmen rund um den Brandschutz.
• Abrisse oder Unterteilungen.
• Nutzungsänderungen des Gebäudes oder Hauses.
• Konditionierung von Geschäftsräumen.
• Neubauarbeiten.
• Arbeiten, die die gemeinsamen Elemente eines Gebäudes betreffen.

Lizenz für kleinere Werke

Kleinere Arbeiten für Reformen etc. bedürfen ebenfalls einer Genehmigung. Dies sind jedoch einfache Arbeiten, die kein Projekt oder spezialisierte Projekte erfordern, und sie haben viel geringere Kosten. Beispiele hierfür können kleine Reformen, Änderungen an Wänden oder Verkleidungen, Innendekorationsprojekte, die Beseitigung architektonischer Barrieren, die Änderung des Bürgersteigs, die Erneuerung von Küchen oder Bädern, die Installation von Heizung, Kanalisation, Sanitär und Strom, Vermessungen, Tests usw. sein.

Ein Beispiel für die Legalisierung in der Region Valencia

Ein Haus, das 1979 auf einem rustikalen Grundstück in der Region Valencia gebaut wurde.

Das Anwesen wurde in einem RUSTIKALEN Gebiet auf weniger als 10.000 m2 platziert (die Mindestgrundstücksgröße, um Baurechte in dem Gebiet zu haben). Und es wurde seit 1979 gebaut. Es war also ein ziemlich altes Anwesen. Aufgrund der Tatsache, dass es sich um ein altes Gebäude handelt, respektiert das Rathaus die bestehenden Bauten, die auf weniger als 10.000 m2 gebaut wurden und „außerhalb der Norm“ liegen und diese Bauten als „mit der Zeit rechtlich konsolidiert“ betrachten. Beispielsweise können die derzeitigen Erbauungen nicht erweitert werden. Es dürfen also keine Neubauten auf dem Grundstück errichtet werden. Das Rathaus erlaubt Innenreformen an solchen Immobilien, aber keine Erweiterungen, den Bau anderer Gebäude wie Garagen, Schwimmbäder usw.

Außerdem genehmigt das Rathaus möglicherweise keine Lizenz zur Reformierung „wesentlicher“ struktureller Teile des Gebäudes wie Fundamente, Dach usw. Das Rathaus wird die „Renovierung“ des bestehenden Hauses und die „Reparatur“ der bestehenden Struktur zulassen, aber nicht „Entfernen“ Sie die alten Teile, um neue zu installieren. Im Falle einer Naturkatastrophe oder einer Überschwemmung, die das Haus in seiner Struktur beeinträchtigen kann, kann das Rathaus beispielsweise kein Recht zum „Wiederaufbau“ des Grundstücks erteilen. Abschließend lässt sich sagen, dass das Rathaus interne Reformen zur Aufrechterhaltung des Baus zulässt, jedoch keine strukturellen Reformen durch Reben, Fundamente, Dachwechsel usw. Aus diesem Grund empfehlen wir Ihnen, Ihre Versicherungsgesellschaft zu beauftragen, dass Naturkatastrophen und andere Auswirkungen auf die Bestandsbauten sind nach Fertigstellung durch die obligatorische Hausbauversicherung abzudecken.

Wir haben gesehen, dass das Gebiet NICHT an das Hauptabwassersystem angeschlossen ist.

Rechtliche Konsequenzen von Häusern als „Fuera de Ordenación“ in der Region Valencia 

 Wenn sie nicht vor August 2010 bestraft werden, können sie später nicht bestraft werden und können vom spanischen System nicht abgerissen werden, und sie sind zu diesem Zeitpunkt rechtlich konsolidiert.

• Vorhanden Konstruktionen werden respektiert in ihrer Größe, aber Es ist nicht möglich, ein neues Gebäude zu bauen Element noch nicht einmal, das bestehende zu erweiterns.
• Auch aus diesem Grund respektiert das Rathaus die bestehenden Bauten, aber sie können nicht verlängert werden. Daher können keine Neubauten auf dem Grundstück errichtet werden.
• Das Rathaus ermöglicht interne Reformen auf solche Immobilien. Aufgrund der Tatsache, dass die Immobilie jedoch nicht den normativen Anforderungen entspricht, wird das Rathaus keine Lizenz zur Sanierung „wesentlicher struktureller Teile“ des Gebäudes wie Fundamente, Dach usw. genehmigen. Das Rathaus wird die „Reformierung“ des Bestehenden zulassen Haus und „Reparatur“ der bestehenden Struktur, aber nicht „Entfernung“ der alten Teile, um neue zu installieren. Kommt es beispielsweise zu einem „Brand“ oder einer Überschwemmung, die das Haus in seiner Struktur beeinträchtigen könnte, darf das Rathaus keine Rechte zum „Wiederaufbau“ des Grundstücks erteilen. Abschließend lässt sich sagen, dass das Rathaus interne Reformen zur Erhaltung des Bauwerks zulässt, nicht jedoch bauliche Reformen wie Reben, Fundamente, Dachwechsel usw.
• Eine der Bedingungen, um die Berücksichtigung als „außerhalb der Norm“ zu erhalten, ist der Nachweis, dass die Immobilie in den 15 Jahren nach dem Bau nicht bestraft wurde.

Wohnbescheinigung 

Ein weiterer Punkt ist, dass je nach Rathaus der Region und den individuellen rechtlichen Bedingungen des Baus und/oder des Grundstücks Immobilien in „Fuera de Ordenación“ Sie können über die Wohnbescheinigung verfügen oder nicht, und abhängig davon kann das Rathaus bestimmte rechtliche Aspekte oder Arbeiten in der Immobilie verlangen, um diese Bescheinigung zu erhalten oder zu erneuern.

Zu Ihrer Information: Dies ist ein vom Rathaus der Region ausgestelltes Dokument, in dem bestätigt wird, dass dies der Fall ist Die Immobilie erfüllt die Wohnanforderungen.

Diese Eigenschaft hat kein „Wohnbescheinigung“ (CH), und uns wurde vom Rathaus bestätigt, dass es derzeit nicht möglich ist, diese Bescheinigung zu erhalten.

Dieses Dokument wird auch benötigt Schließen Sie Wasser und Strom an das Grundstück an und die Änderungen der Wasser- und Stromverträge in Ihrem Namen vorzunehmen.

Urbanisierungskosten für die Entwicklung bis zum Abschluss des Legalisierungsprozesses in der Region Valencia

In der jüngeren Zukunft das Rathaus können die derzeitigen Eigentümer im Hinblick auf eine bessere und komfortablere Nutzung ihrer Immobilien auffordern, einige Arbeiten zur Verbesserung der dortigen Infrastruktur wie Straßen (Fußgängerzonen), Bürgersteige, öffentliche Beleuchtung, Abwasser usw. und sogar einige Arbeiten durchzuführen / zu bezahlen einen Teil der Grundstücke Straßen, Fußgänger- oder Grünflächen zuzuweisen.

Es wird notwendig sein zu sehen, welche Art von Arbeiten das Rathaus in Zukunft von den Eigentümern verlangen wird und wer dafür bezahlen wird. In diesem Moment, Ein neues Gesetz, das kürzlich im Jahr 2019 verabschiedet wurde (LOTUP), hat den Geist, mit dieser Art von Häusergruppen zusammenzuarbeiten, um einige Urbanisierungsarbeiten zu entwickeln, die noch nicht durch das Gesetz bestätigt sind.

Nur um darauf hinzuweisen, dass die teuersten Kosten der Urbanisierung der Anschluss an das Hauptabwassersystem der Stadt sind. Da diese Grundstücke ziemlich weit von der Stadt entfernt sind, könnte angenommen werden, dass Anstelle des Anschlusses an das Hauptabwassersystem, um den Eigentümern die Installation einer Klärgrube mit Reinigungssystemen zu ermöglichen, um das Abwasser zu filtern und zu reinigen

Auf den meisten Grundstücken in der Umgebung sind keine offiziell geregelten oder modernen Klärgruben zur Behandlung von Restwasser installiert. Wenn also das Projekt des Rathauses in Zukunft vorgestellt wird, Die unmittelbaren Kosten bestehen darin, eine moderne Klärgrube auf dem Grundstück zu installieren.

Nach Auskunft der Immobilienagentur entsprechen die Klärgruben nicht den geltenden Vorschriften, was sehr häufig vorkommt.

Während der Urbanisierungsplan nicht vorgelegt wird und die Urbanisierung nicht abgeschlossen ist, könnte das Rathaus Probleme bei der Genehmigung von Strukturreformen auf dem Grundstück verursachen. Bestehende Konstruktionen werden in ihrer Größe respektiert, aber es kann schwierig sein, Lizenzen oder Genehmigungen zu erhalten, um ein neues Bauelement zu bauen oder sogar die bestehenden zu erweitern.

Aber wenn die Häuser in der Gegend mit den Urbanisierungsarbeiten verbessert werden, die über einen Urbanisierungsplan (genannt MINIMIZACION DE IMPACTO AMBIENTAL) erforderlich sind, haben sie die folgenden Vorteile:

• Das Haus wird als „völlig legaler“ Bau betrachtet, also wird es nicht mehr als „außerhalb der Norm“ betrachtet, so dass es erlaubt ist, bestehende Gebäude umzubauen, strukturelle Reformen, Umbauten usw.
• Die Unterkunft verfügt über das Wohnzertifikat