ALLGEMEINE ASPEKTE DES NEUEN WOHNGESETZES IN SPANIEN – MAI 2023

Gesetz 12/2023 vom 24. Mai über das Recht auf Wohnraum (Ley para el Derecho de acceso a la Vivienda). Klicken Sie hier, um das Gesetz zu sehen .

I.- ALLGEMEINE ASPEKTE

Das Das Gesetz zum Recht auf Wohnen ist am 26. Mai 2023 in Kraft getreten nach Veröffentlichung im Amtsblatt des Staates (BOE). Trotz der Kritik aus der Immobilienbranche bringt das Gesetz Regelungen zu Räumungen, Pfandrechten an leer stehenden Wohnungen, einer Obergrenze für Mietpreisanpassungen und neue steuerliche Anreize für Eigentümer mit sich.

Referenzindex Es wird ein Steuersystem geschaffen, das den VPI bei der Berechnung des Einkommens ersetzt. Die Hauptkontroverse dreht sich um die Figur des „Big Fork“ und darum, die Schaffung angespannter Mietgebiete den Autonomen Gemeinschaften (CCAA) zu überlassen, was die Kontrolle über den Mietmarkt bedeuten würde.

INTERVENTIONISTISCHER NATUR DES STAATS

Dieses Gesetz ist die erste Landesverordnung, die das Recht auf Wohnen seit der Verabschiedung der Verfassung regelt.

Es handelt sich um ein eindeutig interventionistisches Gesetz des Zentralstaates gegenüber den Regionen und Autonomen Gemeinschaften, da es die Befugnisse auf Immobilien- und Stadtebene einschränkt und bedingt, die bisher den verschiedenen Regionen zukamen. Das Gesetz legt somit die Zuständigkeitsregeln fest, die von den Autonomen Gemeinschaften anzuwenden sind, die die volle Zuständigkeit für Wohnungsangelegenheiten haben.

Es setzt auch einen klaren Eingriff der öffentlichen Gewalt in den privaten Bereich voraus, da es in die privaten Rechtsbeziehungen zwischen Einzelpersonen im Zusammenhang mit dem Vertragsrecht und dem Eigentumsrecht eingreift, diese einschränkt und bedingt.

WAS SIND DIE ZIELE DIESES GESETZES?

Die Ziele dieses Gesetzes sind:

• Regeln Sie die Rechte und Pflichten der Bürger in Bezug auf Wohnraum
• Erleichtern Sie Menschen mit wirtschaftlichen Schwierigkeiten den Zugang zu menschenwürdigem und angemessenem Wohnraum und gewährleisten Sie die Funktionalität und Sicherheit von Häusern
• Definieren Sie die Planung und Programmierung des staatlichen Wohnungsbaus
• Regulieren Sie die rechtliche Regelung öffentlicher Wohnparks
• Förderung der Entwicklung von Wohntypologien, die den unterschiedlichen Formen des Zusammenlebens gerecht werden
• Verbessern Sie den Schutz unter anderem beim Kauf und bei der Vermietung von Wohnraum.

Welche Maßnahmen sieht das Gesetz vor?

Einige der bemerkenswerten Maßnahmen des Gesetzes, die sofort in Kraft treten, sind:

• Die Verpflichtung von Eigentümern und Vermittlern, Daten über die Wohnungen und ihre Eigentümer bereitzustellen
• Die Schaffung eines neuen Referenzindex zur Aktualisierung des Einkommens
• Die Möglichkeit, leerstehende Häuser zu besteuern.

Andere Maßnahmen, wie beispielsweise die Obergrenze für Mieten und belastete Flächen, unterliegen jedoch der Erklärung des CCAA und erfordern zusätzliche Verfahren und Bedingungen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Gesetz zum Recht auf Wohnen darauf abzielt, verschiedene Aspekte des Wohnens zu regeln, von den Rechten der Bürger bis hin zur Schaffung bezahlbarer öffentlicher Parks für Wohnraum.

Obwohl es zu Kontroversen geführt hat, stellt es einen Meilenstein dar, da es das erste staatliche Gesetz ist, das dieses Verfassungsrecht mit einem ausgeprägt interventionistischen Charakter regelt.

Welche Maßnahmen gelten?

Folgende Maßnahmen des Wohnungsbaugesetzes sind bereits in Kraft:

1. Beschränken Sie sich auf die Aktualisierung der Mieteinnahmen : Seit März 2022 ist der Verbraucherpreisindex (VPI) nicht mehr der sogenannte „Referenzindex für die Aktualisierung der Mieten“.

Bis zum 31. Dezember 2023 darf die jährliche Mieterhöhung in bestehenden Mietverträgen 2 % nicht überschreiten. Im Jahr 2024 wird diese Grenze auf 3 % erhöht.

Ab 2025 kommt ein neuer Mietindex zur Anwendung, der jedes Jahr von der spanischen öffentlichen Verwaltung veröffentlicht wird.

2. Mindestinformationen beim Kauf und bei der Vermietung von Wohnraum: Vermittler müssen im Kauf- und Vermietungsgeschäft detaillierte Informationen über die Immobilien und deren Eigentümer bereitstellen. Dazu gehören die wirtschaftlichen Bedingungen, die Gewerbeerlaubnis oder Bewohnbarkeitsbescheinigung, wesentliche Merkmale der Wohnung und des Gebäudes sowie die Identifizierung des Verkäufers oder Vermieters. Die Nichteinhaltung kann zu Wirtschaftssanktionen führen.

Detaillierte Informationen zur Informationspflicht gegenüber dem Käufer oder Mieter finden Sie in unserem Fachartikel AUSWIRKUNGEN DES RECHTS AUF WOHNUNG AUF DEN KAUF- UND VERKAUFSPROZESS IN SPANIEN .

3. Außerordentliche Mietvertragsverlängerungen für schutzbedürftige Menschen: Für Mietverträge gilt eine obligatorische Verlängerung um ein Jahr, wenn der Mieter eine soziale und wirtschaftliche Notsituation aufweist und der Vermieter ein großer Hausbesitzer ist.
4. IBI-Zuschlag für leerstehende Häuser : Für Häuser, die seit mindestens zwei Jahren unbewohnt sind, wird ein Zuschlag auf die Immobiliensteuer (IBI) erhoben. Dieser Zuschlag kann bis zu 150 % betragen und wird auf Immobilien mit mindestens vier Wohnungen pro Eigentümer erhoben, es sei denn, es liegen berechtigte Gründe für einen vorübergehenden Leerstand vor.

Diese Maßnahmen zielen darauf ab, den Wohnungsmarkt zu regulieren, die Mietpreise zu kontrollieren, die Transparenz bei Transaktionen zu verbessern und die Besetzung unbewohnter Wohnungen zu fördern.

DIE „GESCHÜTZTE WOHNUNG“ ODER „INZETIVIERTE“

Zusätzlich zu den zuvor genannten Maßnahmen enthält das Wohnungsgesetz weitere Bestimmungen im Zusammenhang mit dem „geschützten“ oder „incentivierten“ Wohnungsregime, der elektronischen Zahlung von Mieteinnahmen, der Figur des großen Eigenheimbesitzers, den Kosten der Immobilienverwaltung und Änderungen bei Räumungen , Zwangsvollstreckungen und Immobilienauktionen.

In Bezug auf „Geschütztes Wohnen“ wird festgelegt, dass diese Häuser, mit Ausnahme begründeter Ausnahmen, einem dauerhaften öffentlichen Schutzsystem unterliegen. Darüber hinaus bedarf der Verkauf oder die Vermietung der vorherigen Genehmigung der entsprechenden Autonomen Gemeinschaft.

Was „bezahlten Wohnraum mit Anreizen“ anbelangt, so ist es der öffentlichen Hand gestattet, die Existenz dieser Wohnungen zu fördern und Preisgrenzen festzulegen, um den Zugang für Menschen mit wirtschaftlichen Schwierigkeiten zu gewährleisten.

DIE ZAHLUNG DER MIETE „IN BAR“ ODER „BAR“ IST BEENDET

Die Verpflichtung besteht darin Die Zahlung der Mieteinnahmen erfolgt überwiegend auf elektronischem Wege , außer in Fällen, in denen eine der Parteien keinen Zugang zu diesen Mitteln hat; in diesem Fall ist die Zahlung in bar in der gemieteten Wohnung zulässig. .

WER GILT ALS „GROSSER HAUSHALTER“?

Unter dem Begriff „großer Eigenheimbesitzer“ versteht man die natürliche oder juristische Person, die Eigentümer ist mehr als 10 städtische Immobilien oder eine bebaute Fläche von mehr als 1,500 m2 zur Wohnnutzung .

Diese Definition kann jedoch in den Erklärungen von angepasst werden angespannten Wohnimmobilienmarktumgebungen , ermöglicht die Aufnahme von Eigentümer von 5 oder mehr städtischen Grundstücken in diesen Gebieten , vorbehaltlich der Erklärung der zuständigen Verwaltung, d. h. der Autonomen Gemeinschaften.

Wer zahlt die Immobilienmaklergebühren?

Vermieter.

Es wird festgelegt, dass die Kosten für die Immobilienverwaltung und die Vertragsgestaltung vom Vermieter zu tragen sind.

Räumungen. GRÖSSERER SCHUTZ DES MIETERS IN EINER SITUATION DER VERLETZBARKEIT

Das Gesetz führt wesentliche Änderungen bei Räumungsverfahren, Zwangsvollstreckungen und Immobilienversteigerungen in Situationen der Schutzbedürftigkeit ein:

• Der Schutz erstreckt sich auf den Bewohner der Wohnung, der sich in Räumungs- und Zwangsvollstreckungsverfahren in einer Situation der Schutzbedürftigkeit befindet.
• Es wird ein System zur Aussetzung des Räumungsverfahrens für einen Zeitraum von 2 Monaten für natürliche Personen und 4 Monaten für juristische Personen eingeführt.
• Darüber hinaus werden zusätzliche Anforderungen an die Zulässigkeit der Klage in Fällen festgelegt, in denen der Kläger ein großer Eigenheimbesitzer ist und die Wohnung der gewöhnliche Wohnsitz des Bewohners in einer Situation wirtschaftlicher Not ist.
• Bei Immobilienauktionen muss der Auftragnehmer nachweisen, ob sich der Eigentümer in einer wirtschaftlichen Notlage befindet und ob ein Schlichtungs- oder Mediationsverfahren zwischen den Parteien durchgeführt wurde.

Diese Maßnahmen zielen darauf ab, Bewohnern von Häusern in prekären Situationen einen besseren Schutz zu bieten und verschiedene Aspekte im Zusammenhang mit subventioniertem Wohnraum und dem Immobilienmarkt im Allgemeinen zu regeln.

ERKLÄRUNG EINES „SPANNBAREN“ WOHNMARKTGEBIETS

Das Wohnungsgesetz sieht Maßnahmen vor, die auf die Ausweisung belasteter Wohnmarktgebiete warten. Diese Maßnahmen werden umgesetzt, sobald ein Gebiet als solches ausgewiesen und ein konkreter Plan zur Behebung der festgestellten Ungleichgewichte erstellt wurde. Einige dieser Maßnahmen sind die folgenden:

• Bei laufenden Verträgen in Gebieten, die unter Stress stehen, gelten die allgemein festgelegten Steigerungsgrenzen: 2 % im Jahr 2023, 3 % im Jahr 2024 und ab 2025 der neue Mietreferenzindex.
• In Krisengebieten können Mieter bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen eine außerordentliche Verlängerung um bis zu 3 Jahre nach Ablauf der ersten Vertragslaufzeit beantragen. Der Vermieter ist verpflichtet, diese Verlängerung zu akzeptieren, es sei denn, es wurden andere Bedingungen vereinbart oder die Wohnung wird für den Eigenbedarf benötigt.
• In den neuen Verträgen, die in den als belastet eingestuften Gebieten unterzeichnet werden, gelten besondere Bedingungen, je nachdem, ob es sich beim Vermieter um einen Kleinbesitzer oder einen Großbesitzer handelt. Bei Kleinbesitzern darf die vereinbarte Miete die letzte Miete des vorherigen Vertrags nicht überschreiten, zuzüglich einer Erhöhung im Einzelfall maximal 10 %. Für Großgrundbesitzer wird die Miete durch den vorherigen Vertrag oder durch die gemäß den Referenzpreisindizes festgelegte Höchstpreisgrenze begrenzt.
• In belasteten Gebieten können die Parteien vereinbaren, dass bestimmte allgemeine Kosten im Zusammenhang mit der Instandhaltung der Immobilie in der Verantwortung des Mieters liegen. Wenn diese Klausel jedoch nicht im vorherigen Vertrag enthalten war, wird sie im neuen Vertrag nicht berücksichtigt.
• Für die jährliche Aktualisierung der Wohnungsmietverträge wird ein neuer Referenzindex festgelegt, der vom Nationalen Statistikinstitut (INE) vor dem 31. Dezember 2024 festgelegt wird. Dieser neue Index dient als Referenzgrenze, um unverhältnismäßige Erhöhungen zu vermeiden Miete der Mietverträge.
• Die Steuerabzüge für Vermieter treten am 1. Januar 2024 in Kraft. Steuerermäßigungen werden sowohl für die Nettomietrendite im Allgemeinen als auch für bestimmte Situationen gewährt, wie z. B. Mietminderungen bei Verträgen in Krisengebieten oder die Vermietung an junge Menschen in diesen Gebieten. Diese Steuerermäßigungen werden nur in Gebieten angewendet, die als angespannte Wohnimmobilienmärkte gelten.

Es ist wichtig hervorzuheben, dass diese Maßnahmen der Ausweisung belasteter Wohnmarktgebiete und der Genehmigung der entsprechenden konkreten Pläne unterliegen.

STEUERLICHE ANREIZE

Zweite letzte Bestimmung. Steuerliche Anreize im Rahmen der Einkommensteuer für die Vermietung von Wohnimmobilien.

Mit Wirkung für Wohnungsmietverträge, die ab dem Inkrafttreten dieses Gesetzes abgeschlossen werden, werden die folgenden Änderungen in das Gesetz 35/2006 vom 28. November über die Einkommensteuer von Privatpersonen und den Änderungsteil der Gesetze über Körperschaftssteuer und Einkommen von Gebietsfremden eingeführt und Reichtum:

Eins. Artikel 2 Abschnitt 23 wird geändert und lautet wie folgt:

„2. Bei der Vermietung von Wohnimmobilien verringert sich die gemäß den Bestimmungen des vorherigen Abschnitts berechnete positive Nettorendite:

a) Um 90 Prozent wenn derselbe Vermieter einen neuen Mietvertrag für ein Haus in einem abgeschlossen hat Gegend mit einem angespannten Wohnungsmarkt , bei dem die Anfangsmiete um mehr als 5 Prozent gegenüber der letzten Miete des vorherigen Mietvertrags für dieselbe Wohnung gesenkt wurde, gegebenenfalls nach Anwendung der jährlichen Aktualisierungsklausel des vorherigen Vertrags.

b) Um 70 Prozent Wenn die in Buchstabe a) oben genannten Anforderungen nicht erfüllt sind, tritt einer der folgenden Umstände ein:

1.º Dass der Steuerzahler die Wohnung zum ersten Mal gemietet hat, vorausgesetzt, dass sie sich in einem angespannten Wohnmarktgebiet befindet und der Mieter zwischen 18 und 35 Jahre alt ist. Bei mehreren Mietern derselben Wohnung wird diese Kürzung auf den Teil der Nettorendite angerechnet, der anteilig den Mietern entspricht, die die in diesem Schreiben genannten Voraussetzungen erfüllen.

2. Wenn der Mieter eine öffentliche Verwaltung oder eine gemeinnützige Einrichtung ist, auf die die Sonderregelung gemäß Titel II des Gesetzes 49/2002 vom 23. Dezember über die Steuerregelung für gemeinnützige Einrichtungen anwendbar ist. und steuerliche Anreize für Mäzenatentum, das Wohnraum für Sozialmieten mit einem monatlichen Einkommen, das unter dem im Mietbeihilfeprogramm des staatlichen Wohnungsbauplans festgelegten liegt, oder für die Unterbringung von Menschen in einer wirtschaftlichen Notlage gemäß Gesetz 19/2021 zuweist 20. Dezember, der das Mindesteinkommen festlegt, oder wenn die Wohnung durch ein öffentliches Wohnungsbau- oder Qualifizierungsprogramm abgedeckt ist, aufgrund dessen die zuständige Verwaltung eine Begrenzung der Mieteinnahmen festlegt.

c) Um 60 Prozent wenn die Wohnung nicht den Anforderungen der vorherigen Schreiben entsprach und Gegenstand eines Rehabilitationsmaßnahme in den in Artikel 1 Abschnitt 41 der Steuerverordnung vorgesehenen Fristen, die in zwei Jahren abgelaufen wären. vor dem Datum des Mietvertrages.

d) In 50 Prozent , in jedem anderen Fall.

Die genannten Voraussetzungen müssen zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses erfüllt sein, die Kürzung gilt, solange sie weiterhin erfüllt sind.

Diese Ermäßigungen gelten nur für die Netto-Positivrenditen, die der Steuerpflichtige in einer Selbstauskunft ermittelt hat, die vor der Einleitung eines Datenüberprüfungs-, eingeschränkten Verifizierungs- oder Inspektionsverfahrens eingereicht wurde, dessen Zweck die Überprüfung dieser Renditen ist. .

In keinem Fall gelten die Kürzungen für den Teil des positiven Nettoeinkommens, der aus nicht in die Selbstveranlagung des Steuerpflichtigen einbezogenen Einkünften oder aus Ausgaben stammt, die in der Selbstveranlagung des Steuerpflichtigen zu Unrecht abgezogen wurden und die in einem der im vorherigen Absatz genannten Verfahren reguliert werden , auch wenn diese Umstände vom Steuerpflichtigen im Rahmen des Verfahrens erklärt oder akzeptiert wurden. Die Ermäßigungen gelten auch nicht für Mietverträge, die den Bestimmungen von Artikel 6 Abschnitt 17 des Stadtpachtgesetzes nicht entsprechen.

Das positiver Nettoertrag aus Immobilienkapital abgeleitet aus abgeschlossenen Wohnungsmietverträgen vor dem Inkrafttreten des Gesetzes 12/2023 , vom 24. Mai, für das Recht auf Wohnraum, unterliegt der Kürzung gemäß Artikel 2 Abschnitt 23 dieses Gesetzes in seiner aktuellen Fassung ab dem 31. Dezember 2021.“

IBI-ZUSCHLAG

Bei dauerhaft unbewohnten Liegenschaften zur Wohnnutzung können die Kommunen einen Zuschlag auf die IBI von bis zu verlangen 50 Prozent des Nettobetrags der Steuer.

Für diese Zwecke, die Eigenschaft die dauerhaft und ohne berechtigten Grund unbewohnt bleibt, a Zeitraum von mehr als zwei Jahren Gemäß den in der Steuerverordnung festgelegten Anforderungen, Beweismitteln und Verfahren gelten sie als dauerhaft unbewohnte Immobilie und gehören Eigentümern von vier oder mehr Immobilien zur Wohnnutzung.

Der Aufpreis kann bis zu betragen 100 Prozent des Nettobetrags der Steuer bei Leerstand länger als drei Jahre und kann je nach Leerstandsdauer angepasst werden.

Darüber hinaus können die Gemeinden den entsprechenden Zuschlagsprozentsatz nach Maßgabe der vorstehenden Bestimmungen erhöhen bis zu 50 zusätzliche Prozentpunkte bei Grundstücken im Eigentum von Eigentümer von zwei oder mehr Immobilien zur Wohnnutzung die im selben Gemeindegebiet unbewohnt sind.

Auf jeden Fall folgende Ursachen wird als gerechtfertigt angesehen:

• vorübergehende Versetzung aus Arbeits- oder Ausbildungsgründen,
• Adressänderung aufgrund von Abhängigkeit, gesundheitlichen Gründen oder sozialer Notlage,
• Immobilien zur Zweitwohnnutzung mit einem ununterbrochenen Leerstand von höchstens vier Jahren,
• Immobilien, die Sanierungs- oder Sanierungsmaßnahmen unterliegen, oder andere Umstände, die ihre tatsächliche Nutzung unmöglich machen,
• dass die Wohnung Gegenstand eines Rechtsstreits ist oder aufgrund einer gerichtlichen oder behördlichen Entscheidung, die ihre Nutzung und Veräußerung verhindert, oder dass es sich um eine Immobilie handelt, deren Eigentümer zu Marktbedingungen zum Verkauf angeboten werden, mit einer Frist von höchstens einem Jahr in dieser Situation, oder zur Miete, in diesem Fall maximal sechs Monate.

Der Zuschlag, der von den Steuerzahlern dieser Steuer verlangt wird, fällt am 31. Dezember an und wird jährlich von den Gemeinden abgerechnet, sobald zu diesem Zeitpunkt festgestellt wurde, dass die Immobilie leer steht, zusammen mit dem Verwaltungsakt, durch den sie vorliegt erklärt. .

Die kommunale Erklärung als dauerhaft unbewohnte Immobilie erfordert die vorherige Anhörung des Steuerpflichtigen und die Akkreditierung der Leerstandsanzeigen durch den Stadtrat, die in der genannten Verordnung geregelt werden und in der auch diejenigen aufgeführt werden können, die sich auf die Daten des Gemeinderegisters beziehen. sowie der Verbrauch von Versorgungsleistungen.»

BODENRESERVE

Weisen Sie angemessenes und ausreichendes Land für produktive Zwecke und für Wohnzwecke zu und behalten Sie in jedem Fall einen für Wohnraum vorgesehenen Teil vor, der einer öffentlichen Schutzregelung unterliegt, die zumindest die Festlegung des Höchstpreises für Verkauf, Miete oder andere Formen des Zugangs zu Wohnraum ermöglicht. wie das Flächenrecht oder die Verwaltungskonzession.

Diese Reserve wird durch die Gesetzgebung zur Raum- und Stadtplanung oder in Übereinstimmung mit dieser durch die Planungsinstrumente bestimmt, sie gewährleistet eine Verteilung ihres Standorts, die den Grundsatz des sozialen Zusammenhalts respektiert und mindestens Folgendes umfasst: das Land, das erforderlich ist, um die 40 Prozent der in der Stadtplanung vorgesehenen bebaubaren Wohnfläche auf ländlichen Flächen zu realisieren, die in neue Urbanisierungsmaßnahmen einbezogen werden, und 20 Prozent auf städtischen Flächen, die einer Urbanisierungsreform oder Erneuerungsmaßnahmen unterzogen werden müssen.

TLACORP 2023