Beim Kauf und Verkauf von Immobilien ist es sehr wichtig, die Verantwortlichkeiten von Verkäufern und Bauherren beim Verkauf von Immobilien an Käufer zu berücksichtigen.
Es ist ganz normal, auf dem Markt Immobilien zu finden, die mit Mängeln verkauft werden, bei denen der Käufer nicht genau weiß, wie er vorzugehen hat, und bei denen die gesetzlichen Rechte nicht bestehen, wenn er Probleme oder Konstruktionsmängel feststellt, die zuvor nicht erkannt wurden der Verkauf.
Es ist wichtig festzustellen, welche Rechte und Pflichten die Verkäufer und Bauherren sowie die Käufer, die Immobilien in Spanien erwerben, haben. Aus diesem Grund haben wir diesen Bericht erstellt, um Konzepte und Verfahren bei der Bestätigung von visuellen oder versteckten Fehlern zu verdeutlichen.
Mängel:Lassen Sie uns zunächst identifizieren, was wir unter „Defekte”. Wir verstehen Mängel oder Konstruktionsmängel jede Art von Mangel, den wir in einer Konstruktion finden und der deren Qualität mindert. Dies muss dazu führen, dass der Eigentümer die Immobilie nicht in gewohnter Weise genießen und nutzen kann.
Darüber hinaus können wir feststellen, dass ein Mangel oder ein konstruktiver Mangel alsernst" oder "Grab" für den Fall, dass, Wenn der Käufer es vor dem Verkauf entdeckt hätte, hätte er den Kauf abgelehnt oder wäre das Ergebnis von Preisverhandlungen mit dem Verkäufer gewesen.
ZWEI ARTEN VON FEHLERN: Visuell und Verborgen
Sichtbare Mängel sind solche, die durch eine Sichtprüfung entweder im Bauprozess des Gebäudes oder durch eine Sichtprüfung durch den Käufer leicht erkennbar sind. Das heißt, sie können von jedem leicht erkannt werden, ohne Kenntnisse oder Vorbereitung aufzubauen.
Diese sichtbaren Mängel liegen nicht in der Verantwortung des Verkäufers. Der Verkäufer haftet daher nicht für sichtbare Mängel, die der Käufer auf diese Weise hätte entdecken können, insbesondere wenn sie den Preis der Immobilie nicht beeinträchtigen oder verändern.
Versteckte MängelDies sind beispielsweise diejenigen, die durch den Bauprozess nicht erkannt werden konnten, weil sie nicht leicht sichtbar sind. Bei Neubauten wurden diese Mängel von den verschiedenen Fachleuten wie Architekten, Inspektoren usw. während des Bauprozesses nicht festgestellt.
Nicht alle Mängel können zu Verantwortlichkeiten führen. Damit dies der Fall ist, muss der Effekt folgende Bedingungen erfüllen:
- Dass es nicht leicht zu erkennen war
- Dass der Käufer nichts davon wusste
- Das gab es vor Abschluss des Kaufs
Als Beispiel listen wir die am häufigsten auftretenden versteckten Mängel in der Kasuistik auf:
- Schäden, die sich auf die Struktur des Gebäudes auswirken. Dies sind Arbeitsfehler, die die Stabilität und Struktur des Gebäudes erheblich beeinträchtigen.
- Undichtigkeitsprobleme, Abdichtung, die zu Undichtigkeiten im Haus führen.
- Probleme der Ansiedlung von Gebäuden. Sobald ein Gebäude errichtet wurde, kann es Risse, Risse usw. aufweisen, die aufgrund einer schlechten Besiedlung des Gebäudes auftreten und durch einen schlechten Keller verursacht werden.
VERANTWORTUNG
Bei der Betrachtung der Verantwortung für versteckte Mängel ist zu unterscheiden zwischen Neubauten und Verkaufshäusern.
In neuen Häusern werden die Garantie und das Recht des Käufers, versteckte Mängel geltend zu machen, in drei Arten unterteilt:
- EIN JAHR: Probleme bei der Veredelung von Innenräumen, Außenbereichen, Zimmereien, neuen Geräten usw. EIN JAHR ab dem Datum der Errichtung oder SECHS MONATE ab Kaufdatum / Fertigstellung.
- XNUMX JAHRE: Für Mängel, die in der Immobilie entstanden sind und die ihre Bewohnbarkeit direkt beeinträchtigen und beeinträchtigen. In diesem Fall handelt es sich um Probleme, die Hygiene, Gesundheit, Wasserdichtigkeit, Gesundheit usw. betreffen. Diese Mängel müssen das Objekt so hinterlassen, dass ein Bewohnen nicht möglich ist. Bitte beachten Sie daher, dass „Sekundärmängel“, die die Nutzung der Immobilie zum Wohnen nicht verhindern, nicht gedeckt sind.
- Und für Probleme, die sich auf die Struktur des Gebäudes auswirken, wie Fundamente, Pfeiler, Balken, Fußböden usw. XNUMX JAHRE. Diese Mängel müssen so sein, dass sie die Stabilität des Gebäudes beeinträchtigen.
In neu gebauten Immobilienist es in Spanien obligatorisch, eine DEZENIALVERSICHERUNG (oder ZEHN JAHRE VERSICHERUNG), die den baulichen Schaden des Gebäudes für 10 Jahre deckt. Diese Mängel sind so gedeckt, dass der Käufer bei Auftreten einiger dieser Mängel seine Versicherung benachrichtigen muss, damit er die zehnjährige Versicherung geltend machen und nutzen kann, die zuvor vom Projektträger oder Bauherrn des Gebäudes bereitgestellt wurde. Auf diese Weise werden Käufer als Verbraucher von Neubauten garantiert, die während ZEHN JAHREN ordnungsgemäß für diese Mängel abgesichert sind.
Hier ist zu sagen, dass bei den Häusern inAUTOPROMOCIÓN“ (Selbstdarsteller) ist der Abschluss der zehnjährigen Versicherung nicht verpflichtend, sondern freiwillig. Ein Bauvorhaben liegt in Eigenwerbung vor, wenn der Endverbraucher des Gebäudes derselbe Grundstückseigentümer ist und den Bauunternehmer nur mit dem Zweck des Hausbaus beauftragt. Auf diese Weise übernimmt der Grundstückseigentümer die Position des „Bauträgers“ der Arbeiten, und er ist derjenige, der die Einstellung verschiedener Fachleute wie Architekten, Bauunternehmer usw. durchführt.
In diesen Fällen erlaubt das spanische Gesetz dem Veranstalter, eine zehnjährige Versicherung abzuschließen, da das Haus nicht auf der Suche nach Käufern auf dem Markt verkauft wird, sondern nur von demselben Eigentümer genutzt wird. Für den Fall, dass der Eigentümer diese Versicherung nicht abschließt, muss er die Käufer darüber informieren, dass das Haus nicht über eine solche Versicherung verfügt, und die Käufer müssen diese Situation ausdrücklich akzeptieren, wenn er sich für den Verkauf der Immobilie während der Garantiezeit von 10 Jahren entscheidet.
Dies in Bezug auf die NEUEN Eigenschaften…. Aber was passiert bei RESALES? Haben Verkäufer eine Verantwortung für versteckte Mängel?
Die Antwort ist bejahend. Verkäufer, die Wiederverkaufsimmobilien verkaufen, sind auch für versteckte Mängel verantwortlich, die diese Immobilien aufweisen können. Diese Verantwortung bezieht sich auf die versteckten Mängel, die in der Immobilie vorhanden sind und die während SECHS MONATE, haftet der Verkäufer für alle oben genannten Mängel, die vor Ablauf von sechs Monaten nach Abschluss des Verkaufs festgestellt werden können.
Um von dem Recht des Käufers Gebrauch zu machen, die Verantwortung für versteckte Mängel zu übernehmen, ist Folgendes erforderlich:
1.- Der Defekt muss erkannt werden.
2.- Der Verkäufer muss schriftlich benachrichtigt werden, in der Regel per Einschreiben, um auf die Mängel aufmerksam zu machen, die möglichen Ursachen zu erläutern und die Mittel zur Behebung des Problems anzugeben.
3.- Für den Fall, dass der Verkäufer seine Verantwortung nicht anerkennt, muss der Käufer ein schriftliches Gutachten von einem unabhängigen Fachmann einholen, wenn möglich von einem Experten, der das Problem, den Mangel und die Reparaturkosten in einem amtlichen Gutachten feststellt.
Wenn der Verkäufer den Bericht eines unabhängigen Fachmanns erhalten hat, der die Ursachen des Problems, seine Reparatur und die damit verbundenen Kosten feststellt und die Reparatur nicht übernimmt, muss der Käufer von einem Anwalt beraten werden, um Sehen Sie, welche rechtlichen Möglichkeiten zur Lösung des Problems bestehen.
Normalerweise muss gesagt werden, dass Tribunal Ansprüche aus versteckten Mängeln von geringer Gegenleistung in der Regel teuer und lang sind. Daher ist es immer ratsam, eine außergerichtliche Einigung mit dem Verkäufer zu erzielen.
In schwerwiegenden Fällen, in denen es ein echtes Problem gibt, das sich auf die Bewohnbarkeit oder die Struktur des Gebäudes auswirkt, ist es erforderlich, die Position des Käufers bestmöglich zu verteidigen und stets die Möglichkeit in Betracht zu ziehen, an Gerichte zu gehen, falls dies nicht der Fall ist eine Vereinbarung mit dem Verkäufer zu finden.
