FERIENWOHNUNGEN. VALENCIA REGION. REGISTRIERUNG UND STEUERN

Normalerweise gibt es drei Möglichkeiten, eine Immobilie zu mieten:

• Kurzzeitmieten: Diese Art der Miete ist für Touristen, die die Eigenschaft für Tourismus / Urlaub nutzen möchten. Diese Art der Vermietung muss in einem speziellen Register in Valencia eingetragen sein, und eine der Anforderungen ist die Wohnbescheinigung. Kurzfristiger Aufenthalt: weniger als 2 Monate.
• Langzeitmiete: In diesem Fall möchte der Mieter die Immobilie nicht für den Tourismus, sondern für einen langfristigen Aufenthalt und Aufenthalt nutzen. Auf diese Weise sind Sie immer berechtigt, die Immobilie zu vermieten, da die Regelung für diese Art der Vermietung von der für Touristen abweicht. Langzeitaufenthalt: Ein Jahr oder länger.
• Mittelfristige Vermietung: Dies ist der Fall, wenn der Mieter weder einige Tage Urlaub verbringen noch langfristig als ständiger Wohnsitz bleiben möchte. Mieter nutzen die Immobilie mit der Absicht, für eine bestimmte Zeit zu arbeiten oder in der Gegend zu bleiben, um nach zu kaufenden Immobilien oder Studenten für die Ausbildungszeit usw. zu suchen Begriffe nach touristischen. Mittelfristiger Aufenthalt: 2 bis 11 Monate.

Die höchsten Mietrenditen wurden durch die touristische Aktivität erzielt, was dazu führte, dass die Mieten aus der traditionellen Aktivität der Ein-Zeit-Vermietung höher waren.

Aufgrund der gestiegenen Anforderungen für die Erlangung der touristischen Lizenz besteht jedoch die Möglichkeit, in der Mitte beider Anmietungen ein besseres Einkommen als langfristig zu erzielen: Mittelfristige Aktivität.  Wie oben erläutert, sind mittelfristige Mieter diejenigen, die beabsichtigen, längere Aufenthalte in der Immobilie zu verbringen, jedoch nicht für dauerhafte Zwecke. Sie werden das Anwesen mehr respektieren als Touristen (weil sie es für eine Weile nutzen werden), und sie werden höhere Mieten akzeptieren, um aufgrund der kurzen Aufenthaltsdauer zu zahlen.

Mittelfristige Aktivitäten unterliegen nicht den strengen Gesetzen, die keine touristischen Aktivitäten verwalten.

Lassen Sie uns über touristische Aktivitäten sprechen.

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TOURISTISCHE AKTIVITÄTEN:

VERFAHREN, VORSCHRIFTEN UND SCHRITTE DER REGISTRIERUNG

 

Auf dem spanischen Markt für Mietobjekte in der Region Valencia („Comunidad Valenciana“) herrscht große Verwirrung über die genauen Anforderungen, Verpflichtungen und den Prozess zur Entwicklung der Mietaktivitäten in der Region Valencia. Nachdem wir Dutzende von diesbezüglichen Informationsanforderungen erhalten haben, haben wir beschlossen, diesen Bericht zu erstellen, um die häufigsten Fragen zu klären, die von unseren Kunden und Ansprechpartnern gestellt werden.

Antecedents und Gesetze:

Es gibt zwei wichtige Aspekte, die zu berücksichtigen sind, wenn Sie Ihre Immobilie für touristische Zwecke mieten:

1. FORMELLE VERPFLICHTUNGEN
2. STEUERPFLICHTEN

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FORMELLE VERPFLICHTUNGEN

Es gibt ein allgemeines Dekret für touristische Aktivitäten, das Decreto 92/2009, vom 3^rd von Juli 2009 . Dieses Dekret hat zum Ziel:

- Bestätigung der gesetzlichen Pflichten und Verantwortlichkeiten der Vermieter

- Gewährleistung des Schutzes der Rechte von Verbrauchern und Nutzern

- Kontrolle der Aktivität der Vermieter

In diesem Gesetz heißt es konkret:

1.- Was ist einWohnung or Apartment Turístico"?

Es ist eine Eigenschaft, bei der die folgenden Bedingungen erfüllt sind:

- Wenn es eine Entschädigung für die Verwendung gibt.

- Bei sofortiger Verfügbarkeit der Wohnung.

- Wenn die "Nutzung" oder "Bestimmung" der Wohnung "touristisch" ist

- Wenn es „regelmäßig“ gemacht wird. Regelmäßige Basis bedeutet, dass Sie in sind EINEM der folgenden Fälle

- Wenn die Miete von großen Reiseveranstaltern / -unternehmen verwaltet wird

- Wenn Sie die Immobilie in touristischen Kanälen (Internet, Zeitungen usw.) veröffentlichen.

- Auch wenn Sie kein „Unternehmen“ sind, können Sie einige dieser Dienstleistungen erbringen: Instandhaltung und Reparatur von Immobilien, Zimmerservice, Reinigung von Wohnungen, Toiletten usw., Waschen von privaten Kleidern oder Ausrüstungsgegenständen (Bettwäsche, Handtücher usw.), Gepäckaufbewahrung. etc.

Damit wenn Sie Ihre Immobilie für Wohnzwecke vermieten, bei mittelfristig vermieteten Familien oder Einzelpersonen, um zu "leben" und nicht um zu "Tourismus", Ihr Eigentum fällt nicht unter diese Regelung für touristisches Eigentum. "Wohnungsmieten" werden durch das allgemeine Mietgesetz (oder "Ley de Arrendamientos Urbanos") geregelt. Daher müssen Sie diese formalen Registrierungsanforderungen nicht befolgen. Wie nachstehend erläutert, müssen Sie jedoch Ihre Mieteinnahmen für spanische Steuern angeben.

2.- Was sind die Formalitäten, um diese Aktivität zu entwickeln? -Eintragung in das Ferienhausregister von Valencia (HRVR).

               - Wenn Sie nur von mieten dank One zu 4 EigenschaftenDann müssen Sie sich als registrieren "besonders".

                - Wenn Sie mehr als 4 Objekte mietenDann müssen Sie sich alsUnternehmen" or “Geschäftshändler".

Aber auch wenn Sie sich entschlossen haben, Ihre Immobilie nicht in das Register von Valencia einzutragen, muss Ihre Immobilie den im folgenden Abschnitt aufgeführten gesetzlichen Qualitäts- und Ausstattungsstandards entsprechen.

[gdlr_notification icon=“icon-flag“ type=“color-border“ border=“#99d15e“ color=“#000000″]Seit dem Inkrafttreten der Gesetz 15/2018 vom 7. JuniEs muss nachgewiesen werden, dass das touristische Eigentum eine günstige hat zertifikat der stadtverträglichkeit ausgestellt von der Gemeinde, in der die Wohnung für die touristische Nutzung zugelassen ist. Dieser günstige Kompatibilitätsbericht muss über einen sicheren Überprüfungscode (CSV) verfügen, mit dem die Integrität und Authentizität elektronischer Dokumente überprüft und elektronische Kopien davon angefordert werden können. [/ Gdlr_notification]

3.- Eigentumsvoraussetzungen-Gesetzliche Standards für Qualität und Ausstattung:

Jede registrierte oder nicht registrierte Immobilie, die zu touristischen Zwecken als Miete auf dem Markt angeboten wird, muss die gesetzlichen Anforderungen für eine der folgenden Klassifizierungen erfüllen: "Standard", "Primary" oder "Superior". Um die Immobilie registrieren zu können, müssen mindestens die „Standard“ -Anforderungen erfüllt werden.

Das Anhang des Gesetzes detailliert die Anforderungen aus jeder dieser Klassifikationen in Bezug auf.

Zusätzlich zu den gesetzlich festgelegten Anforderungen werden den Kunden Immobilien unter perfekten Bedingungen für Wohnen, Konservieren, Reinigen sowie alle für den ersten Besatzungstag bereitstehenden Einrichtungen und Dienstleistungen angeboten.

Eigentümer können Kunden nicht mehr als 250 EUR pro Kaution / Kaution / Garantie abverlangen, es sei denn, Käufer stimmen ausdrücklich einem höheren Betrag zu.

Aufenthaltsgenehmigung / Wohnbescheinigung erforderlich

Die Immobilie muss über ein Wohnzertifikat („Licencia de ocupación“ oder „Cédula de Habitabilidad“) verfügen und mit allen Weißwaren und Geräten ausgestattet sein, die unter perfekten Bedingungen und mit perfektem Higyen verwendet werden können.

Häuser in rustikalem Land erfordern eine geänderte Klassifizierung des Landes

Wenn das Eigentum in einem rustikalen Land platziert wird, muss die Klassifikation des Landes geändert werden, um diese Nutzung zu ermöglichen. Dies ist ein sehr komplizierter Prozess namens „Declaración de Interés Comunitario“, bei dem die Twon Hall mit Audienz bei der Regionalregierung die Nutzungsänderung des Landes akzeptiert. .

SONSTIGE FORMELLE VERPFLICHTUNGEN:

Zusätzlich zu den gesetzlichen Formal- und Steuerpflichten empfehlen wir Ihnen insbesondere:

1. Architektenzertifikat: Es ist sehr wichtig, sich von Spezialisten beraten zu lassen, um zu bestätigen, dass die Immobilie den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Daher ist es erforderlich, dass der Architekt die Immobilie besichtigt und bescheinigt, dass die Immobilie zur Vermietung bereit ist.
2. Energieausweis: Die jüngste spanische Norm zwingt Vermieter, einen Energieausweis für die Vermietung von Immobilien zu erhalten. Daher muss dieses Zertifikat eingeholt werden, bevor die Immobilie auf dem Markt zum Mieten angeboten wird. Klicken Sie hier, um weitere Informationen zu den Anforderungen des Energieausweises zu erhalten.
3. Hausversicherung: Als Vermieter empfehlen wir Ihnen besonders, eine Versicherung für Container, Inhalt und zivilrechtliche Verantwortung abzuschließen. Klicken Sie hier, um mehr über die Versicherung beim Mieten zu erfahren.

Wenn Sie bereits eine Versicherung für Ihre Immobilie abgeschlossen haben und sich dann dafür entschieden haben, diese zu mieten, ist dies sehr wichtig Sie informieren die Versicherungsgesellschaft über diese Tatsache. Andernfalls besteht die Gefahr, dass die Versicherungsgesellschaft keine Schäden deckt, die durch nicht deklarierte Tätigkeiten entstanden sind.

4.- Registrierungsprozess

a) Format: Sie müssen das offizielle Formular ausfüllen. Klicken Sie hier, um es zu bekommen. Bitte beachten Sie, dass es sich bei diesem Formular um eine „verantwortliche Erklärung“ (oder eine „Erklärung der Verantwortung“) handelt, in der Sie erklären und auf eigene Verantwortung BESTÄTIGEN, dass die darin enthaltenen Details und Informationen WAHR sind und direkt für den Inhalt verantwortlich sind.

Wenn die enthaltenen Informationen nicht korrekt sind (zum Beispiel erklären Sie, dass die Mindestgröße der Schlafzimmer 8 m2 beträgt, wenn sie weniger real sind), sind Sie möglicherweise für falsche Aussagen, Betrug usw. verantwortlich.

Wenn Sie also nicht zu 100% sicher sind, dass für Ihre Immobilie ALLE Bedingungen erforderlich sind, um einen „Standard“ zu erreichen, oder um festzustellen, ob es sich bei Ihrer Immobilie möglicherweise um eine „Premium“ -Eigenschaft handelt, beauftragen Sie einen Architekten mit der Durchführung einer Umfrage und um zu überprüfen und zu bestätigen, dass Ihr Eigentum diese Bedingungen erfüllt.

b) Registrierung. Sobald das Format ausgefüllt ist, müssen Sie es in einem der Regierungsbüros von Valencia in Alicante, Valencia oder Castellón präsentieren:

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Registro del Servicio Territorial de Turismo - Alicante
C / Churruca, 29 - 03003 Alacant / Alicante

Registro del Servicio Territorial de Turismo - Castellón
Avda. Hermanos Bou, 47 - 12003 Castellón de la Plana

Registro del Servicio Territorial de Turismo - Valencia
Pl. Alfonso el Magnánimo, 15 - 46003 Valencia

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Sie erhalten ein Dokument, um zu bestätigen, dass die Registrierung abgeschlossen ist. Wenn Sie die Registrierungsnummer erhalten haben, müssen Sie diese in ALLEN Werbemitteln, Formaten, Verträgen usw. registrieren, die aus Ihrer Tätigkeit stammen.

5.- Bußgelder

Das Anbieten von Diensten ohne die obligatorische Registrierung kann folgende Konsequenzen haben:

- Bußgelder bis zu 90.000 EUR

- Aussetzung der Tätigkeit auf diesem Grundstück bis zu 3 Jahren

- Aussetzung der Tätigkeit an den Eigentümer bis zu 3 Jahren

6.- Andere Aspekte

Muss ich meine Registrierungsnummer angeben, wenn ich die Immobilie bewerbe?

JA. Ihre Registrierungsnummer muss in allen Arten von Informationen, Werbemaßnahmen, Hinweisen usw. angegeben werden. Die Registrierungsnummer muss jeder Wohnung zugewiesen werden.

Darf ich meine Immobilie nur für Zimmer vermieten?

NEIN. Das Eigentum muss vollständig vermietet sein und der Eigentümer kann nicht davon leben.

Darf ich die Immobilie als Standard-Kurzzeitmiete mieten?

JA. Auf diese Weise müssen Sie jedoch die Registrierung im Tourismusregister stornieren, da das Gesetz keine Werbung für „Standardmieten“ in touristischen Kanälen zulässt. Bei der Entscheidung, die Immobilie zu mieten, gibt es zwei Möglichkeiten:

• Anmeldung in Standardmiete. Es handelt sich um eine kurz- oder langfristige Miete, die einem Mietvertrag unterliegt und außerhalb der touristischen Nutzung liegt. Auf diese Weise kann das Haus nicht in den touristischen Kanälen (zB als AirBNB) veröffentlicht werden.
• Anmeldung zur touristischen Nutzung. In diesem Fall kann Property in touristischen Kanälen beworben werden.

Muss ich ein Gästebuch für Gäste führen?

JA. Sie müssen ein Buch führen, in dem alle Kunden in einem Format erfasst sind, das Sie an der örtlichen Pólice Station oder Guardia Civil an dem Ort erhalten, an dem sich die Immobilie befindet.

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FISCAL- UND STEUERANFORDERUNGEN

A) FORMALITÄTEN - ERKLÄRUNG:

Wenn Sie eine Immobilie besitzen und diese nicht JEDES JAHR als ständigen Wohnsitz nutzen, müssen Sie eine Steuererklärung für Ihre Immobilie vorlegen. Dies gilt auch dann, wenn die Immobilie vermietet oder nicht vermietet ist. Und dies geschieht durch eine JÄHRLICHE STEUERERKLÄRUNG.

Und wenn Sie eine Immobilie mieten und ein „Einkommen“ erhalten, müssen Sie dies im selben Moment, in dem Sie das Einkommen erhalten, in einer QUATERALEN ERKLÄRUNG angeben.

Wenn Sie eine Immobilie mieten, erhalten Sie ein „Einkommen“, das der spanischen „Einkommensteuer“ unterliegt. In Spanien, je nachdem, ob Sie in Spanien oder in Spanien ansässig sind.

Wenn Sie gebietsansässig sind, ist die Steuer die gebietsansässige Einkommenssteuer (IRPF - Impuesto de la Renta de las Personas Físicas), und wenn Sie nicht gebietsansässig sind, ist die Steuer die gebietsansässige Einkommenssteuer (IRPFNR - Impuesto de la Renta de las Personas Físicas) Renta de las Personas Físicas No Residentes).

Wenn Sie in Spanien steuerpflichtig sind, müssen Sie Ihre Mieteinnahmen in unserer Jährlichen Steuererklärung (Modell 100) angeben.

Wenn Sie jedoch nicht in Spanien ansässig sind, müssen Sie Ihr Einkommen wie folgt in der nicht in Spanien ansässigen Einkommenssteuer (Modell 210) angeben:

– VIERTELJÄHRLICH: Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, haben Sie die Erklärung dieser Einkünfte im selben Quartal des Jahres, in dem sie erzielt werden. Hier in diesem Beitrag haben wir also den Fall betrachtet, in dem die Miete für „Tourismus“-Zwecke erfolgt, aber Sie können auch für „Wohn“-Zwecke mieten. In beiden Fällen müssen Sie die Einkünfte im entsprechenden Quartal des Jahres angeben.

 "Wohnungsmiete": Dies bedeutet, wenn Sie für "Wohnzwecke" mieten, mittelfristig Familien oder Einzelpersonen, die sie für "Wohnen" und nicht für "Tourismus" mieten.

- JÄHRLICH: Als Einwohner oder als nicht steuerlich ansässig müssen Sie die jährliche Steuererklärung (IRPF / IRPFNR) abgeben. Für die Zeiträume des Jahres, in denen Sie die Immobilie als Nichtansässiger nicht vermieten, ist eine Steuer zu zahlen, die Ende des folgenden Jahres angegeben wird.

Ein Beispiel:

Sie sind gebietsfremd und erhalten im Februar 2015 eine Miete für eine touristische Immobilie.

1.- Vierteljährliche Erklärung: Sie müssen dieses Einkommen im selben Quartal erklären. Präsentationen dieser Erklärungen müssen vor 20 Tagen nach Quartalsende erfolgen. Im Fall des Beispiels sollten die Mieteinnahmen von Januar bis März in den Steuererklärungen angegeben werden, die vor dem 20. März einzureichen sind^th von April 2015.

Für den Rest des Jahres 2015 gibt es keine weiteren Mieten auf dem Grundstück.

2.- Jährliche Erklärung: Dann müssen Sie vor Ablauf des folgenden Jahres 2016 die Steuererklärung vorlegen und für die Zeit bezahlen, in der die Immobilie nicht vermietet wurde.

Bitte beachten Sie, dass Sie bei der Anmietung einer Immobilie für touristische Zwecke zusammen mit Ihrer RECHTLICHEN Verpflichtung zur Registrierung Ihrer Immobilie die STEUERPFLICHT haben, das Einkommen vierteljährlich und dann JÄHRLICH für den Rest des Jahres anzugeben.

Muss ich Mehrwertsteuer bezahlen? Auf dem Markt herrscht große Verwirrung. Vermeiden Sie diese Frage. Mieteinnahmen unterliegen lediglich nicht der Mehrwertsteuer.

Wenn Sie also Ihre Immobilie sowohl für Wohnzwecke als auch für touristische Zwecke vermieten, MÜSSEN SIE KEINE RECHNUNG ERSTELLEN, und die Transaktion WIRD NICHT MIT MEHRWERTSTEUER BESTEUERT.

Dies ist jedoch nur für den Fall, dass die Einnahmen, die Sie erhalten, NUR ZU VERMIETEN sind. Wenn Sie jedoch andere, dem Hotel ähnliche Dienstleistungen anbieten, wie:

- Restaurant, Essen, Frühstück

- Reinigung in der Wohnung

- Waschen von Handtüchern, Bettwäsche usw.

In diesen Fällen müssen Sie RECHNUNG ERSTELLEN und Mehrwertsteuer auf Ihre Dienstleistung erheben. Die Anforderungen sind:

- Erstellen Sie eine Rechnung an jeden Ihrer Gäste

- Mehrwertsteuer berechnen (10%)

- Mehrwertsteuererklärung vierteljährlich

- Jährliche Mehrwertsteuererklärung

- Als Gewerbetreibender beim Finanzamt einzutragen

- Einkommensteuererklärung vierteljährlich

- Jährliche Einkommensteuererklärung

B) ZU ZAHLENDE STEUER:

Das oben Gesagte klären wir nun Wie man bezahlt die Einkünfte aus einem Ferienhaus.

Zu den Nettobeträgen aus der Miete erhalten, Sie können reduzieren:

- Die anteiligen Zinsen (nicht das Kapital) der Hypothek (oder einer anderen Art von Kredit, die zum Kauf der Immobilie verwendet wird), die für den Erwerb der Immobilie gezahlt wurden.

- Die anteilige Gemeindesteuer, Müllabfuhr, Hausversicherung, Gemeindeabgaben usw.

- Die proportionale Reform, Wartung, Möbel, Ausrüstung, Wasser, Strom, Internet usw.

- Marketing, Werbung, Anwälte usw.

Ein Beispiel:  

"A" hat ein Haus an der Costa Blanca, das nicht als dauerhaftes Zuhause genutzt wird, und er beschließt, es über Airbnb oder eine ähnliche Plattform zu mieten.

• Erklärung der erzielten Miete: Das Haus hat einen Wert von 150.000 EUR und die Gesamtmiete betrug in 6.000 Monaten (Mai, Juni, Juli, August 4) 2015 EUR.

1. Gemeindesteuer. Jährlich beträgt 500 EUR. Also 500/12 * 4 = 166,6 EUR. Dies ist der anteilige Betrag der Gemeindesteuer in dem Zeitraum von 4 Monaten, in dem das Haus vermietet wurde.
2. Hypothekenzinsen: „A“ hat in diesem Jahr 1.200 EUR Hypothekenzinsen gezahlt, also 400 EUR entspricht der Mietdauer.
3. Gemeindekosten: Jährlich sind 600 EUR, also 200 EUR entspricht der Mietdauer.
4. Müllabfuhr: 150 / Jahr. 50 EUR entsprechen also der Mietdauer.
5. Hausversicherung: 350 / Jahr. 33,1 EUR entsprechen also der Mietdauer.
6. Zahlung von Marketinggebühren: 300 EUR
7. Wasser, Strom, Gas, Internet: 450 EUR entspricht der Mietdauer.

GESAMTKOSTEN: 1.599,7 EUR. Dies ist der Gesamtbetrag, den „A“ von den erzielten Einnahmen abziehen kann. So:

6.000 - 1.599,7 EUR = 4.400,3 EUR

Der Betrag von 4.400,3 EUR zahlt sich aus 836,057 EUR in Steuerngemäß der folgenden Skala:

Steuersatz für 2016:

• Von 0 bis 12.450 Euro - 19%
• Von 12.451 Euro bis 200 - 24%
• Von 20.201 Euro bis 35.200 Euro - 30%
• Von 35.201 Euro bis 60.000 Euro - 37%
• Ab 60.001 euro -45%

Und diese Steuererklärung hätte in zwei Erklärungen erfolgen müssen, die zum richtigen Quartal des Jahres 2 abgegeben wurden. Auf diese Weise:

- Die im Mai und Juni erzielte Miete sollte in der vor dem 20. Quartal abgegebenen Erklärung angegeben worden sein^th von Juli 2015.

- Die im Juli und August erzielte Miete sollte in der vor dem 20. Quartal abgegebenen Erklärung angegeben worden sein^th von Oktober 2015.

• Erklärung für den Rest des Jahres: Da das Haus kein dauerhaftes Zuhause ist, muss „A“ für den Rest des Jahres deklarieren und bezahlen, dass das Haus leer ist. Das ist also bezahlt:

- In der jährlichen Einkommensteuererklärung. Wenn „A“ vor Ende Juni 2016 in Spanien ansässig war und „A“ vor dem 31.12.2016 nicht in Spanien ansässig war.

- Rate: Durchschnitt von 0,5% vom Katasterwert.

 

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