Bei monatlichen Zahlungsrückständen geben die spanischen Banken in der Regel zwei Lösungen für die Ausführung einer unbezahlten Hypothek an:
1.- Öffentliche Auktion - Embargo
Sobald eine bestimmte Anzahl nicht bezahlter monatlicher Hypothekenzahlungen erfolgt, verklagt die Bank das Eigentum vor den Gerichten und eröffnet ein Beschlagnahmungsverfahren. In diesem Moment erhöhen sich die Kosten der Hypothek mit den Verzögerungszinsen, und alle mit dem Gerichtsverfahren verbundenen Kosten (Anwälte, Staatsanwälte, Amtskosten und Richter) werden mit der Schuld verbunden, und wenn der Kunde reinigen möchte Wenn das Eigentum aus Hypothekenschulden besteht, muss er den GESAMTBETRAG der Hypothek zusammen mit den neu entstandenen Kosten bezahlen. In dem Moment, in dem die Bank die Forderung vor Gericht stellt, kann der Kunde es nicht vermeiden, nur die verspäteten Zahlungen zu bezahlen. Der Gesamtbetrag der Hypothek wird dann benötigt und nur die Bank und der Rest der Kosten werden von der Bank bezahlt die Beschlagnahme abbrechen.
Nach Abschluss des Beschlagnahmungsprozesses sendet die Bank die Immobilie zur öffentlichen Versteigerung an die Gerichte, wo ein potenzieller Käufer die Immobilie zu einem Sonderpreis kaufen kann, der manchmal der Bank gleich hoch ist. Wenn etwas ruht, muss der Schuldner den Rest an die Bank zahlen. Die Bank wird dann gegen den Schuldner vorgehen, wo immer er sich befindet, und für den Rest seines Lebens, bis der Betrag der Schuld vollständig beglichen ist. In der Zwischenzeit werden Verzögerungszinsen und -kosten die Verschuldung erhöhen. Dies ist das spanische System.
Leider ist der Preis, der bei einer Auktion für die Immobilie gezahlt wird, extrem niedriger als der letztendliche Marktwert. Manchmal wird die Immobilie bei einer Auktion zu 25% ihres Marktpreises verkauft. Ich bin sicher, Sie haben jetzt eine Vorstellung von der Situation vieler Schuldner, die sehen, wie sie ihre Immobilien verloren haben und der Bank immer noch Geld schulden.
2. Rücknahme - Dacion en Pago
In einigen Fällen ist die Bank nicht daran interessiert, die Immobilie in einer öffentlichen Auktion zu verkaufen, und zieht es vor, das Eigentum als Zahlung zu erhalten, und storniert die Schulden, wobei die Kosten und Aufwendungen aus dem vorherigen Embargo-Prozess vermieden werden.
Dies nennt man "Dación en Pago". Dies bedeutet, dass die Bank akzeptiert, das Eigentum als Zahlung der Schuld zu erhalten, und die Schuld in diesem Moment storniert wird. Also, der Schuldner, nachdem er das Eigentum gegeben hat, wird die Schuld annulliert.
Manchmal akzeptiert die Bank nicht, die 100% der Schulden zu stornieren, egal wie hoch der aktuelle Wert der Immobilie auf dem Markt in diesem Moment ist. Sie beantragen daher eine aktualisierte Bewertung und stornieren die Schulden für den erhaltenen Betrag.
In beiden Fällen (vollständige oder teilweise Kündigung) ist die Situation für den Schuldner vorteilhafter als das Embargo, weil:
- Bei vollständiger Stornierung gibt der Schuldner das Eigentum ab und die Schuld wird storniert.
- Bei teilweiser Stornierung gibt der Schuldner die Immobilie zu einem höheren Preis als bei einer eventuellen Auktion, da er den aktualisierten Handelswert der Immobilie erhält.
Das schlimmste Szenario ist, dass die Bank beschließt, die Immobilie in einer öffentlichen Auktion zu verkaufen, da der bei diesem Verkauf erzielte Preis sehr niedrig sein kann und die Bank für den Rest der Schulden gegen den Schuldner vorgeht, selbst wenn er / sie lebt aus Spanien.
Unsere Arbeit ist es, dies zu vermeiden. Wenn Sie also unsere Dienstleistungen in Auftrag geben, können wir mit Ihrer Bank vermitteln und mit ihnen verhandeln, um zu einer „dación en pago“ -Lösung zu gelangen.
