TOURISTISCHE MIETE FÜR NICHT RESIDENTEN EIGENTÜMER – Mehrwertsteuer oder nicht? – GESCHÄFTSTÄTIGKEIT?

Steuerliche Auswirkungen auf den Touristen, der eine Immobilie in Spanien durch einen NICHT-RESIDENT in Spanien mietet.

Rein, Die Miete einer Immobilie unterliegt nicht der Mehrwertsteuer. Diese Mehrwertsteuerbefreiung umfasst jede Art von Miete:

• Kurzzeitmiete / Touristenmiete
• Mittelfristige Miete
• Langzeitmiete

Der Grund dafür liegt darin, dass das spanische System dies berücksichtigt kein „Geschäft“ oder keine „kommerzielle Tätigkeit“ ist bei der Vermietung einer Immobilie (auch im Hinblick auf die Touristenmiete)

Wenn wir jedoch sagen, dass die „Touristenmiete“ nicht der Mehrwertsteuer unterliegt, müssen wir die folgenden Situationen berücksichtigen:

• Fall 1.- Nicht ständige Niederlassung. Keine Geschäftstätigkeit

Der Eigentümer vermietet die Immobilie einfach an Gäste, indem er seine eigenen Marketingtools nutzt oder andere externe Online-Plattformen wie AirBNB, Homeaway usw. nutzt.

Der Kontakt mit den Gästen erfolgt direkt über den Eigentümer (Schlüsselübergabe, Gästeempfang, Notfall, Wartung usw.). Die Online-Plattform kümmert sich lediglich um das Marketing und die Werbung für die Miete, die Buchung und auch um die Verwaltung der Mietzahlungen und des Inkassos.

Außerdem vermietet der Eigentümer die Immobilie zu bestimmten Jahreszeiten ohne „geschäftliches“ Interesse und behält sich einen bestimmten Zeitraum pro Jahr für die private Nutzung vor.

Der Eigentümer kann örtliche professionelle Dienstleistungen für Reinigung, Gartenarbeit, Wartung usw. in Anspruch nehmen, allerdings in „ausschließlicher“ Tätigkeit für die Miete und nicht als Angestellter.

In diesen Fällen beträgt die Miete unterliegen nicht der Mehrwertsteuer.

• Fall 2. – Nicht ständige Niederlassung – Keine Geschäftstätigkeit

Derselbe nicht ansässige Eigentümer bietet zusammen mit der Miete einen Zimmerreinigungsservice, die Reinigung von Kleidung und sogar Essen/Getränke an.

In diesen Fällen fällt die Mehrwertsteuer dann an, wenn der Eigentümer den Gästen „Hoteldienstleistungen“ erbringt. In diesen Fällen beträgt die geltende Mehrwertsteuer 10 % und der Eigentümer muss den Gästen für diese Dienstleistungen separate Rechnungen ausstellen.

Aber welche gelten als „Hoteldienstleistungen“?. Hier müssen wir unterscheiden zwischen:

• Reinigungs- und andere Dienstleistungen werden nur VOR der Abreise und NACH der Abreise angeboten. Diese Dienstleistungen werden nicht als „Hoteldienstleistungen“ betrachtet, da sie dazu dienen, die Unterkunft für die Gäste in einem ordnungsgemäßen Nutzungszustand zu halten.
• Tägliche Zimmerreinigung, Wäscheservice für Kleidung und Essen (Frühstück, Abendessen usw.): In diesen Fällen wird die Dienstleistung als „Hoteldienstleistung“ eingestuft, sodass Mehrwertsteuer erhoben wird.

• Fall 3.- Betriebsstätte – Geschäftstätigkeit

Der nicht ansässige Eigentümer beschließt, einen oder mehrere Mitarbeiter in Spanien zu engagieren, die für die Reinigung, Wartung, den Kundendienst und Empfang, die Schlüsselaufbewahrung usw. im Haus sind.

In diesem Fall wird dies aufgrund der Tatsache, dass der Eigentümer eine Person auf Dauer beschäftigt (Sozialversicherung, Arbeitsvertrag oder unbefristeter Berufsvertrag), deren Arbeit speziell für die Miete bestimmt ist, als „unternehmerische Tätigkeit“ betrachtet unterliegen der Mehrwertsteuer.

Aus diesem Grund wird der Eigentümer tatsächlich als betrachtet „Arbeitgeber“, in einer Geschäftstätigkeit, und diese Tätigkeit wird in Spanien als „ständige Niederlassung“ betrachtet und unterliegt daher steuerlichen und formellen Verpflichtungen wie ein nicht ansässiges Unternehmen mit „ständiger Niederlassung“ in Spanien.

• Fall 4.- Geschäftstätigkeit

Derselbe nichtansässige Eigentümer beschließt, die Dienstleistungen eines „Vermieters“ oder einer „Plattform“ zu beauftragen, auch wenn er keinen festen Mitarbeitervertrag hat, um die Miete der Immobilie während des gesamten Zeitraums oder eines wichtigen Zeitraums abzutreten, zu vergeben oder weiterzuvergeben Zeit im Jahr, gegen eine bestimmte Zahlung, Entschädigung oder Ähnliches.

In diesem Fall ist es der Agent/die Plattform, der sich direkt um die Kommunikation der Gäste, den Check-in, den Check-out, die Wartung usw. kümmert. Der Eigentümer hat keinen Kontakt mit den Endbenutzern/Gästen des Agenten und es ist die Plattform, die dies übernimmt hat den ausschließlichen Zugang und das ausschließliche Recht, die Immobilie während der vertraglich vereinbarten Mietdauer zu nutzen/vermieten.

Auch hier berücksichtigt das spanische System, dass, obwohl der Eigentümer nicht über eine „Geschäftsstruktur“ zur Entwicklung der Miete verfügt, derselbe Makler/die gleiche Plattform, mit der er beauftragt wurde, über diese verfügt. Am Ende wird also die „geschäftliche“ Tätigkeit entwickelt, sodass der Eigentümer als Unternehmer betrachtet wird, die Miete als geschäftliche Tätigkeit betrachtet wird und diese Tätigkeit in Spanien als „Betriebsstätte“ betrachtet wird, also unterworfen steuerliche und formelle Pflichten als nicht ansässige juristische Person mit ständiger Niederlassung“ in Spanien.

Steuerliche Auswirkungen

• MwSt. 21 %
• Einbehalte 19 % 

Welche formellen Verpflichtungen muss der Eigentümer in den beiden letzten Fällen bei einer Betriebsstätte einhalten? Der Kunst folgen. 164 aus der Ley 37/1992, die folgenden:

1. Geben Sie Erklärungen über den Beginn, die Änderung und die Einstellung von Tätigkeiten ab, die ihre Steuerpflicht bestimmen. Wir nennen dies „registro Censal“ als passives Subjekt der Mehrwertsteuer.
2. Fordern Sie bei der Verwaltung die Steueridentifikationsnummer an und übermitteln Sie diese und akkreditieren Sie sie in den festgestellten Fällen.
3. Erstellen und liefern Sie eine Rechnung für alle Ihre Vorgänge, angepasst an die gesetzlichen Bestimmungen.
4. Führen Sie die Buchhaltung und Aufzeichnungen in der durch die Vorschriften festgelegten Weise, unbeschadet der Bestimmungen des Handelsgesetzbuchs und anderer Rechnungslegungsstandards.
5. Präsentieren Sie der Verwaltung regelmäßig oder auf Anfrage Informationen über ihre Geschäftstätigkeit mit Dritten. Vierteljährliches Modell 303 (Mehrwertsteuer) und Modell 115 (Einbehalte)
6. Reichen Sie die entsprechenden Abrechnungserklärungen ein und tragen Sie den Betrag der daraus resultierenden Steuer ein.
7. Eine jährliche zusammenfassende Erklärung.