Когда мы рассматриваем лучший способ приобрести недвижимость в Испании, будь то через частное лицо или через компанию, первое, что мы должны сделать, это ПЛАНИРОВАНИЕ.
«Планирование» всегда необходимо для принятия любого решения, особенно когда речь идет об инвестициях за границу, как в случае с приобретением недвижимости в Испании.
Задаваясь вопросом о как лучше всего инвестировать в Испанию, как частное лицо или как компания, мы должны учитывать наши Намерение , понял как мотивация, которая служит основанием для предложения проекта покупки в Испании.
Иными словами, что мы хотим развивать в Испании? Что мы хотим делать с недвижимостью? . Речь идет о продаже недвижимости, в которой мы хотим провести свой тип отпусков и отпусков? Речь идет о покупке недвижимости, в которой мы хотим сменить место жительства и переехать жить в Испанию? Речь идет о недвижимости, которую мы запроектировали как инвестиционный проект? Мы ищем прибыльность? Или мы ищем сочетание прибыльности и отпуска?.
Когда мы получаем вопросы от наших клиентов о том, что лучше всего купить в Испании, наш ответ всегда очень четкий, мы обычно отвечаем что вы хотите делать со своей недвижимостью в Испании?
Как только мы точно определим намерение и мотивацию приобретения недвижимости в Испании, мы сможем приступить к анализу лучших формул для разработки и реализации проекта покупки.
АНАЛИЗ РАЗЛИЧНЫХ ФОРМУЛ ПРИОБРЕТЕНИЯ В ИСПАНИИ
На этом этапе мы собираемся проанализировать несколько вопросов, касающихся приобретения и принятия решения о покупке недвижимости в Испании.
1.- ПРИОБРЕТЕНИЕ ФИЗИЧЕСКОЙ ЛИЧНОСТИ
«Я намерен купить недвижимость, чтобы использовать ее индивидуально для себя и своей семьи, без какого-либо намерения развивать экономическую деятельность на этой территории».
При этом, в большинстве случаев, наш ответ достаточно ясен, мы обычно рекомендуем клиентам, желающим приобрести недвижимость для индивидуального пользования, для своей семьи, сделать это через физическое лицо. Таким образом, в 80% случаев те, кто желает приобрести недвижимость в Испании для отдыха, будут использовать формулу физического лица.
Таким образом, мы можем сделать вывод, что в случае, если причиной или намерением приобретения является личное использование, в большинстве случаев ответом будет использование формулы физического лица, хотя и при условии наличия средств. Он уже был собственностью или как компания.
Однако в этот момент мы сталкиваемся с другим вопросом, который очень важно задать: где необходимые средства на покупку жилья в Испании?
То есть покупатель желает приобрести для досуга и удовольствия своей семьи, но есть ли у него указанные средства? Находятся ли средства в компании?
В последнем случае, то есть в случае, если средства, необходимые для приобретения, будут найдены в компании приобретателя, то возникает другой вариант, который будет состоять в том, чтобы изучить возможности для этой компании передать средства физическому лицу, или, чтобы компания участвовала в покупке в Испании, либо преимущественно, совместно с семьей.
То есть, мы можем придумать такие формулы, как:
- Физическое лицо, которое покупает на средства иностранной компании. В этом случае физическое лицо (как правило, генеральный администратор компании). должен обосновать в Испании способ, которым средства компании были переданы ему. Обычно это нарушение осуществляется посредством договора «ссуды» от компании физическому лицу или в виде распределения «дивидендов» на прибыль компании и т. д. В этих случаях испанская система потребует от покупателя представить необходимую документацию, обосновывающую как средства перешли со счета компании к нему.
- Иностранная компания покупает 100% недвижимости в Испании, но передает полное или частичное его использование своему менеджеру. В этой формуле «название», по которому Менеджер использует имущество, может быть установлено с помощью, например, таких типов формул:
- В большинстве случаев управляющий использует дом в качестве арендатора, то есть сдает дом в аренду до тех пор, пока он/она пользуется им по договору аренды.
- В других случаях передача использования компанией Управляющему может быть компенсацией «натурой» профессионального вознаграждения указанного Управляющего.
- Иностранная компания покупает часть дома, например, голая недвижимость, а управляющий или его семья покупает «узуфрукт». Таким образом, Управляющий оставляет за собой право использовать и пользоваться имуществом на всю жизнь, имея возможность использовать его, пользоваться им и даже сдавать его в аренду, в то время как компания владеет им «голой собственностью» без каких-либо прав использования или удовольствия, ни доступа к нему.
В случае, если вы хотите использовать компанию для покупки вместе с семьей, нам необходимо будет зарегистрировать компанию как компанию-нерезидента без учреждения в Испании. Нажмите здесь, чтобы увидеть различные формулы иностранных компаний в Испании.
В обоих случаях, то есть в обоих случаях, если формула приобретения была выбрана в качестве физического лица, либо полностью, либо совместно с компанией-нерезидентом, не имеющей постоянного представительства в Испании, подоходный налог будет облагаться налогом. Доход физических лиц-нерезидентов (IRPFNR) с указанными ниже характеристиками. Нажмите здесь, чтобы узнать больше о подоходном налоге с физических лиц-нерезидентов
Однако, в случае достижения необходимых средств для приобретения имущества, они будут найдены в компании., мы должны были бы изучить возможности передачи указанных средств владельцам, чтобы они действовали как физические лица, или возможности приобретения компании по недвижимости в Испании, которая может позволить индивидуальное использование владельцев.
В том или ином случае, как и в предыдущем примере, избрание в качестве физического лица или в качестве юридического лица не будет означать больших изменений для целей налогообложения, поскольку и в том, и в другом случае они будут подлежать Подоходный налог для физических лиц (IRPF), что, как мы говорим, относится как к физическим лицам, владеющим недвижимостью, так и к иностранным компаниям-нерезидентам в Испании.
2.- СМЕШАННЫЕ НАМЕРЕНИЯ – Досуг/личное удовольствие/прибыль – Физическое лицо? Покупка на имя иностранной компании?
В этом случае покупатель, желающий приобрести недвижимость для личного пользования, но также хочет получить некоторую прибыль от собственности, обычно через аренду.
Многие клиенты спрашивают нас, должен ли я создавать компанию в Испании, чтобы сдавать в аренду свою недвижимость в Испании, или я могу сделать это как физическое/частное лицо?
В ответ мы должны сказать, что НЕ обязательно создавать компанию в Испании, чтобы арендовать свое жилье. Вы можете сделать это разными способами:
– как физическое лицо.- Вы можете купить недвижимость на свое имя и без проблем сдать ее в аренду.
Эта деятельность по аренде будет облагаться подоходным налогом с физических лиц в его «резидентском» или «нерезидентском» режиме, принимая во внимание его статус налогового резидента в Испании, со ставкой налога 19% (для физических лиц, проживающих в Испании). Евросоюз) или 24% (для остальных).
Нажмите здесь, чтобы узнать больше о подоходном налоге с физических лиц-нерезидентов
– Как юридическая компания-нерезидент БЕЗ постоянного представительства в Испании. Если вы хотите развивать умеренную арендную деятельность в Испании, вы можете зарегистрировать свою компанию в Испании, используя эту формулу. В случае, если у вас уже есть компания, созданная в вашей стране, вы можете купить через свою компанию, при условии, что она уполномочена в своем уставе осуществлять деятельность по аренде.
Эта деятельность и доход, который она приносит, будут облагаться налогом в Испании через подоходный налог физических лиц-нерезидентов по налоговой ставке 19% (для компаний-резидентов Европейского Союза) или 24% (что касается прочего).
Эта налоговая ставка ниже, чем испанский корпоративный налог (25 %), и имеет более низкие текущие расходы, но, напротив, имеет меньшие возможности уменьшить налоги на расходы, связанные с арендной деятельностью, поскольку разрешено только уменьшить некоторые концепции расходов, и исключительно пропорционально времени, в течение которого имущество находилось в эксплуатации.
В обоих предыдущих случаях вы можете купить недвижимость на 100 % на имя физического лица или компании-нерезидента, или купить ее в сочетании с определенным процентом на ваше имя и другим процентом на имя компания (или используя другие альтернативы, такие как покупка себе узуфрукта собственности и компания, чтобы купить голую собственность).
– Как юридическое лицо, не являющееся резидентом Испании, с постоянным представительством. Если вы хотите развивать интенсивную деятельность по аренде в Испании в рамках инвестиционной программы или проекта, и вам нужна определенная бизнес-структура в Испании, такая как офисы, сотрудники и т. д., вы можете зарегистрировать «Филиал» или «Делегация». ” вашей компании в Испании. Эта компания, хотя и имеет отдельные и индивидуальные счета для деятельности, которую она осуществляет в Испании, будет принадлежать материнской компании, с которой она связана, и зависеть от нее.
Эта коммерческая деятельность, а также доходы и расходы, связанные с ней, будут облагаться испанским корпоративным налогом по ставке 25%. Этот налог выше, чем не подоходный налог, и он имеет более высокие текущие расходы (бухгалтер, налоговые консультанты и т. д.), но он имеет широкие возможности снижения налогов со всеми потерями и расходами, связанными с деятельностью.
Нажмите здесь, чтобы узнать больше о корпоративном налоге в Испании
– Как испанское юридическое лицо (SL или SA). То же, что и в предыдущем случае. Если вы желаете развивать прочную и долгосрочную коммерческую деятельность в Испании, и, как и в предыдущем случае, вы хотите использовать материальные и/или человеческие ресурсы (сотрудников и т. д.) в Испании, вы можете создать независимая компания в Испании, которая может принять наиболее распространенные формы SL (компания с ограниченной ответственностью) или SA (Sociedad Anónima). В этом случае созданная компания не будет выступать в роли «филиала» или «представительства» вашей компании, а будет полностью независимой.
Налоговый режим будет точно таким же, как и в предыдущем случае, поскольку доходы и расходы, полученные в результате деятельности, будут облагаться испанским корпоративным налогом по ставке 25%.
Таким образом, как объяснялось выше и в заключение, приобретение дома в качестве физического лица в Испании вполне возможно для развития арендной деятельности и получения прибыли от недвижимости в небольших масштабах.
Как мы видим выше, когда мотивация приобретения недвижимости в Испании состоит в том, чтобы использовать ее для личного пользования, а также получить некоторую прибыль, тогда покупатель может выбрать покупку как физическое лицо или использовать любую из приведенных выше формул структуры компании.
Однако, как и в предыдущем примере, в случае достижения необходимых средств для приобретения имущества, будут найдены в компании, необходимо будет изучить возможности передачи указанных средств собственникам, выступающим в качестве физического лица, или изучить возможные возможности приобретения недвижимости в Испании на имя компании таким образом, который может обеспечить индивидуальное использование владельцами (например, приобрести недвижимость на имя компании, а затем сдать в аренду передать его семье).
Мы также можем купить от имени иностранной компании когда средства, доступные для приобретения недвижимости, находятся в иностранной компании и / или намерение состоит в том, чтобы сделать инвестиции в Испании, или бизнес или профессиональную деятельность в небольших масштабах. Другими словами, приобретение одного или двух объектов недвижимости, в которых предполагается осуществлять определенную арендную деятельность, не предполагая при этом ни крупных инвестиций, ни высокой бизнес-структуры, ни использования значительных человеческих и материальных ресурсов, т. Масштабная активность.
Поскольку это мелкомасштабная деятельность, мы рекомендуем:
- Купить 100% на имя покупателя как Физическое лицо
- Купить 100% на имя иностранной компании, зарегистрированной в Испании как компания-нерезидент без постоянного представительства.
- Чтобы выбрать смешанное приобретение Физическое лицо / иностранная компания
В этих случаях владелец будет облагаться Испанским подоходным налогом для нерезидентов (IRPFNR) с умеренными и низкими административными и управленческими расходами на содержание компании.
3.- РАЗВИТИЕ КРУПНОЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
В этих случаях речь идет о явном намерении со стороны компании обосноваться в Испании для осуществления устойчивой и продолжительной коммерческой деятельности, что требует, помимо приобретения материалов и найма человеческих ресурсов, сотрудников, офисов, автомобилей и т. д., которые будут необходимы для осуществления этой деятельности.
В этих случаях мы не можем выбрать ни физическое лицо, ни иностранную компанию без постоянного представительства в Испании. Причина этого в том, что тот же самый наем сотрудника в Испании или приобретение офиса в Испании для развития деловой активности будут автоматически считаться «постоянным представительством» в Испании. Таким образом, для развития такой деятельности потребуется более сложная корпоративная структура.
Итак, нам нужно будет использовать одну из следующих корпоративных структур:
- "Филиал". Регистрация иностранной компании в Испании с постоянным представительством будет похожа на филиал или представительство иностранной компании, которая будет материнской компанией.
У этой компании будет отдельный бухгалтерский учет от материнской компании, но она всегда будет рассматриваться как филиал или представительство иностранной материнской компании, от которой она зависит. Таким образом, испанская компания будет зависеть от иностранной.
– «Независимая испанская компания». Учреждение испанской компании (наиболее распространенные формы — компания с ограниченной ответственностью — SL или акционерное общество — SA). В этих случаях мы будем говорить о полностью независимой компании, созданной специально для осуществления деловой или профессиональной деятельности, для которой она была создана, и для которой требуется приобретение определенного объекта недвижимости в Испании либо для либо использовать его в качестве коммерческого или офисного помещения компанией.
В обоих случаях мы будем говорить о двух бизнесменах, которые больше НЕ будут облагаться подоходным налогом с физических лиц-нерезидентов (IRPF), но будут облагается испанским корпоративным налогом (IS), что повлечет за собой увеличение расходов на управление при найме бухгалтеров, специалистов по налогам и т. д. (что им потребуется представлять бухгалтерские книги, квартальные декларации по НДС и налогу на прибыль и т. д.). Кроме того, в этих случаях необходимо будет соблюдать ряд правил и ряд требований, регулируемых в Испании в отношении социального обеспечения, безопасности и предотвращения несчастных случаев и т. д., от испанских сотрудников, которые в конечном итоге будут наняты для осуществления профессия/деятельность от имени компании и т.д.
Нажмите здесь, чтобы узнать больше о корпоративном налоге в Испании
ВЫВОД – Что лучше всего покупать в Испании? Лучше ли покупать недвижимость в Испании через физическое лицо? Или лучше через юридическое лицо?
Затем эта статья помогает понять различные формулы, которые необходимо применять. в зависимости от существенных переменных во всех типах инвестиций, которые, как мы говорим, намерение или мотив который управляет проектом, а также финансирование, понимаемое как место, где находятся необходимые средства для осуществления инвестиций.
