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在西班牙出售物业

如果您决定出售您的财产,请注意以下信息:

1.-检查财产文件中的财产描述

契约财产: 签入财产契约,以确保该财产正确显示。 财产契约必须有 完美的描述 该物业现有建筑物的数量。

由不同所有者拥有多年的房地产,通过扩展(新房间,关闭门廊或露台等)或新建筑(车库,游泳池,来宾)进行修改是很常见的屋)。

如果实际尺寸和构造与契约中的描述不一致s    别担心!  有可以完成的过程,也有解决它的方法! 但是您必须在决定出售的那一刻就了解他们,以清楚地知道您必须做什么,以及这些动作将要多少。


例如:您有一个120平方米的房子,其中有一个2平方米的游泳池,一个车库被改成了招待所。 在契约中,房屋仅显示为50平方米,但契约中未提及泳池。 车库在行动中被描述为“车库”,而不是“宾馆”。

在这种情况下,您的事迹必须更新,您需要为此付费。 

注意: 我们不是在谈论房屋的“内部描述”,而只是在谈论房屋的外围,即“建筑面积”(西班牙语,“ s​​uperficie construida”)。

契约不需要在房子内“显示”真实的描述或分布。 如果您通过更改内墙修改了物业的内部,则无需更新契约。 然后,在完成向公证人声明新分配后就足够了。

例如,契约显示有4间卧室,您在购买物业时将其转换为2间卧室。 在这种情况下,无需更新事迹。 作为所有者,您可以自由在物业内部进行改造(始终获得适当的许可)。

CATASTRO中的属性(也称为“ SUMA”或“ IBI”或“ COUNCIL TAX”): 以与契据相同的方式,该财产必须真实地在“ Catastro”(SUMA)中注册。 每年Catastro账单都会显示该物业的实际规模。 然后,您必须检查Catastro记录是否显示该属性的实际大小,即“实际”,包括已进行的任何外部修改或扩展。

请记住,Catastro办公室根据房屋的大小来计算议会税,并考虑到房屋,游泳池,车库等所有建筑部件。如果您对该物业进行了扩建,但尚未通知Catastro办公室,正确的时机是您决定出售时。


  注意: 请, 遵循这个例子:购买物业时,这里有120平方米的房子。 行为和Catastro法案中也显示了这一点。 因此,Catastro帐单(IBI)为2欧元。

建造了50平方米的游泳池和2平方米的车库一年后。 您没有向Catastro声明它们。 如果您向Catastro宣布了新的游泳池和车库,则议会税的账单将从40欧元增加到2欧元(大约),由于新建筑而增加了300欧元。

现在,如果您决定出售您的财产,则必须更新在Catastro Office中注册的信息。 然后,您可以将您所进行的扩展告知Catastro办公室,然后,他们可以要求您为未申报的扩展支付50欧元(约)的费用,直到4年前。

 问题:在我成为所有者的时间内,我已经扩大了财产,或者简单地说,我的事迹和Catastro办公室与我财产的实际规模不一致。 如何解决?

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请与我们联系并向您说明情况。

我们将在24小时内为您报价!

2.-证明建筑的合法性:

要出售财产,必须获得财产合法性的证明。 两个文档可以通过以下方式为您提供帮助:

–  居住证(CH)

–  无违规证书(CNUI)

A)居住证明(CH): 众所周知,CH是一份文件,显示财产的建造符合并遵守西班牙的建筑法。

在您首次购买物业时,还需要该文件将水和电连接到该物业,并保证合同的变更以及为第二个和后续所有者的供应。

CH的有效期为5-10年,并且在出售或转让该财产时必须进行续期,并显示当前所有者的姓名。

B)–没有违规证明书-这称为 城市信息证书”(CNUI)。 这是市政厅签发的证明,证明该财产是免费的(或不具有),财产上的罚款或财产上所加任何建筑物的罚款。

为什么要出售我的财产需要此证书?

这将有助于您的销售顺利进行。 如果您拥有所有文件的顺序,例如证明您的财产不受任何建筑罚款的证明,那么流程和销售将以更快,更轻松的方式进行。

拥有财产的所有文件后,就可以对可能的买方及其自己的律师产生信心。

请注意,如果有罚款影响您的财产以进行建筑或任何扩展, IT 不会显示在契约中 和/或财产中的其他文件。 该信息只能在该地区的当地市政厅获得。

从现在开始,此证书是 本质 出售财产,并且必须从所有者处获得  before 完成。

您如何获得“城市基础知识证书”?:获得此证书的最佳方法是从市政厅申请。 您可以要求律师这样做。

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3.-个人税情况-资本利得税

资本利得的计算

西班牙物业的销售产生了卖方的资本收益责任。

所要支付的资本增值税是销售的“净利润”的19%。

要获得销售的“净利润”,您需要遵循以下公式:

销售价格–收购价格–收购费用和税款–对该物业进行的“结构改革”的费用


资本收益计算示例: 

  • 您在2015年以200.000 EUR的价格购买了转售物业。
  • 在那一刻,您支付了24.000欧元,占支出的12%:10%的转让税+ 2%的公证费,土地登记,律师费等。
  • 然后,您进行了内部改革,费用为17.000欧元(更换地板的耕作,修理游泳池和新窗户)。
  • 几年后,您建造了一个价值20.000欧元的车库

然后,您决定立即以260.000 EUR的价格出售。

什么是资本收益源自 Free Introduction?

注意:在进行计算之前,我们需要告知西班牙政府将考虑上述所有概念以减少税收,但用于“内部改革”的一个概念的价值为17.000欧元。 其原因是因为不将“内部”改革而非“结构”改革视为税收优惠。

我们使用公式:

260.000 (销售价格) - 200.000 (收购价格) - 24.000 (购置费和税金) - 20.000 (新车库) =

16.000 EUR

这是通过销售获得的“净利润”

由于资本利得税率为19%,因此资本利得税的税额为:

16.000 * 19%= 3.040 EUR

 


付款方式

1.-适用于西班牙非居民

如果您是西班牙的非税居民,则您支付资本收益的方式如下:

  • 出售完成后:3%的保留率:在交易完成时,西班牙政府强迫买方保留交易价格的3%作为保留。 因此,您不会收到完整的约定价格。 买方保留总价的3%,他有义务将其存入税务局。 这是在“销售完成的当天”完成的。

注意:根据上述示例,如果销售价格为260.000欧元,则买方保留的保留金额为260.000 * 3%= 7.800 EUR.

  • 交易完成后6个月之前:资本收益声明(19%):完成销售后,您有6个月的时间向西班牙税务局提交《资本收益宣言》。 在此声明中,您(或您的律师)必须按照上述示例计算税金。 在这种情况下,您需要支付的金额为3.040欧元。

注意:如此处所述,此交易产生的CG为3.040 EUR。 由于您被保留了较高的金额(7.800欧元),因此,您需要在西班牙政府部门获得“抵免额”。

因此,如果西班牙政府从您那里收取7.800欧元的CG税,因为最终税收仅为3.040欧元,那么西班牙政府必须向您“退还”差额:7.800-3.040 = 4.760 EUR.

如何申请退款? 您的律师必须将此事实包括在同一份《资本利得宣言》中,以提交税务部门。

2.-西班牙居民的资本收益: 

如果您被视为“西班牙居民”(这意味着您要以西班牙居民的身份在西班牙缴纳所得税),那么一旦计算出资本收益,您将获得以下税收优惠:

  • 没有永久居留权的资本收益:如果您出售的财产是永久居所(如果您将蜜蜂用作“永久居所”超过3年),那么您将获得以下好处:
    • 如果您未满65岁:您无需为购买“新资产”(永久性居住)而获得的“再投资”销售额支付CG。 您有2年的时间来实践这种“再投资”(超过2年而没有投资这些金额,您将被全额征税)。
    • 如果您的年龄超过65岁:您无需为销售获得的金额支付CG。 即使您不“重新投资”购买新房产,这也是如此。
  • 没有3%的保留率:完成销售后,您会从买方那里收到全额价格,但没有保留率。
注意:通常,业主将“西班牙税收居所”与“西班牙居住所”混淆.

换句话说,人们认为在西班牙国家警察局获得的“西班牙居留证”或“居留证”足以证明他们是“西班牙纳税居民”,不幸的是,事实并非如此。

“”西班牙居留证”(or“西班牙居住证”),不是将您的纳税注意事项更改为“纳税居民”的有效文件。

西班牙居留卡(或证明)仅用于声明您在西班牙“居住”,以方便警察更好地控制特定地区的居民。

为了成为西班牙居民纳税,然后开始以西班牙普通公民的身份在西班牙缴税,那么您必须 西班牙居民税收证明 由西班牙税务局或西班牙海关签发,然后您将开始在西班牙而不是在您的原籍国缴税。

而且,一旦您需要向您所在国家/地区的税务局申报您是西班牙税务居民,并且您不希望继续在您所在国家/地区作为税务居所,

因此,请与您的税务顾问核对您当前正在支付的税款,因为即使您不是西班牙居民,您也应申报并支付非居民所得税。

–结论

因此,在上述所有内容中,一旦您决定出售您的西班牙财产,请考虑到这一点,您需要获取/出示以下文件: 出售前的文件:

  1. 财产所有权契据(写作): 如果可能的话,用原始的。 带有正确和更新的结构说明。
  2. 市政税法案(IBI – SUMA) .-具有正确的结构说明。
  3. 水费和电费.-最新的。
  4. 居住证明 也被称为 ”LICENCIA DE PRIMERA O SEGUNDAOCUPACIÓN“。
  5.  没有违规证明 。- 这就是所谓的 城市信息证书=.
  6. 业主社区证书 (如果有的话)显示您最新的社区费用。
  7. 原始NIE和原始护照
  8. 能源业绩证书

税 您必须出示以下税务文件:

210或214型 从前3年开始。 如果不是西班牙税务居民

型号100 从前3年开始。 如果西班牙税务居民


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