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财产交易要考虑的基本方面。 居住,不违反,地籍证书

如果您决定在西班牙购买或出售房产,请注意以下信息:

1.-检查财产说明财产文件

产权契据如何注册和描述: 签入财产契约,以确保对财产进行了正确的描述和注册。 财产契约必须详细说明 完美的描述 大小,边框以及该物业上现有的其他建筑元素。

经常发现由不同所有者拥有多年的物业,其大小和/或依赖性(新房间,关闭门廊或露台,车库,游泳池等)已被修改/扩展。

如果现有结构的当前表面与行为说明中的描述不一致,那么,我们需要知道这种差异的原因! 。 在许多情况下,可以采取一些过程来纠正这些差异以及解决这些差异的方法。 但是,在其他情况下,这些差异表明存在法律上的问题,这会影响您需要了解的财产,以便从购买/销售过程的最早步骤中进行确认。


   一个例子:一间120平方米的房屋,一个2平方米的游泳池和一个车库,改建为“宾馆”。 在行动中,房屋只有50平方米, 但不是游泳池,而车库是“车库”不是“旅馆”。

   后果: 必须更新契约,并且必须告知买方“宾馆”在法律上被视为“车库”。

  注意: 我们不考虑房屋的“内部描述”(房间数量,洗手间等),我们考虑的是“建筑规模”(西班牙语为“ superficieconstruída”)。 不必为了显示房屋内部每个内部依赖性的确切描述或分布而采取行动。 如果您通过更改内墙来修改了物业的内部,则无需更新契约,仅需在完成交易后“申报”新的内部分配就足够了。

即:事迹表明有«4»间卧室,您将它们转换为«2»。 在这种情况下,无需更新事迹。 作为所有者,您可以随意修改/更改物业内部的内部依赖关系(始终获得适当的改革许可)。


CATASTRO中的属性(也称为“ SUMA”或“ IBI”或“ COUNCIL TAX”): 以与契据相同的方式,该财产必须在“ Catastro”中注册,并具有确切的当前大小和面积。

卡特罗(Castro)账单–每年的“市政税”(IBI- Impuesto sobre Bienes Inmuebles)使用卡特罗(Castro)记录显示物业的规模。 该法案中考虑的结构规模非常重要,因为它用于计算每年的“ IBI”或“理事会税”。 因此,必须检查Catastro记录是否显示了该物业上现有建筑的正确和更新的尺寸,包括已进行的任何修改或扩展。

因此,请注意,“卡特罗(Catastro)办公室”是根据建筑物的大小计算议会税的,其中要考虑到房屋,游泳池,车库等每个建筑物的组成部分。

因此,如果财产已使用扩展名等进行了修改,则必须将其作为财产交易过程的重要组成部分加以考虑和验证。


   An 例子:购置财产后,现有建筑总计占地120平方米,用于建造房屋。 契约和卡塔罗法案(IBI)中也显示了这一点。 因此,Catastro帐单(IBI)为2欧元。

几年后,所有者建造了一个50平方米的游泳池和一个2平方米的车库。 如果所有者未向Catastro声明这些新的建筑元素,则Catastro账单-IBI的费用将少付。 如本节所述,其原因是,考虑到建筑物的大小(以“更大的建筑物大小” =“更高的税收”而言),计算出的Catastro账单。 因此,很可能如果所有者宣布了这些内容,那么IBI账单将高于40欧元。 因此,如果买方不注意这一点,并在购买过程中进行分类,则在Catastro检查时,他可以向Catastro负责这种未申报的结构。


2.-其他确认财产合法性的文件:

通常,为了确认财产的法律状况,有必要获取以下文件:

  • 财产的所有权契据:确认财产的购买方式,法律边界以及可能影响财产所有权的法律费用/债务
  • 卡塔罗(IBI-理事会税单)
  • 水电费:水,电,气
  • 能源绩效证书:确认建筑物的能耗水平
  • 所有者社区证书:证明当前所有者最新的社区费用
  • 等等,

在西班牙,代理人和律师对上述文件的研究进行了标准化。

但是,正如在建筑和房地产领域的专家所言,我们公司在研究和考虑其他文件时会特别强调,其他没有像TLA这样专门从事建筑业的专业人士并不总是考虑到这些文件。

  • 居住/职业/居住许可证证书(CH / LO):本文件是在建筑工程完成后从市政厅获得的,目的是确认该物业符合居住的法律条件。 还需要该文档,以将水和电连接到该物业,并使水和电合同的更改成为您的名字。

在西班牙出售/购买房地产时,要获得此证书是“强制性”的:

这取决于财产的类型:在“新建”财产中,建造者有义务在完成销售过程后将这份文件提供给买方。

但是请注意,在《转售》中,没有法律强制卖方在销售完成时提供此文件。 西班牙法律规定,“买方”必须在完成后获得此文件,以便进行水和电名称的更改。

在这一点上,我们不得不说,如果物业遭受前业主的未经装饰的工程等,则行政当局可能会拒绝将CH交给买方。 因此,如果该物业的法律条件不完善,则有可能在完成后没有得到本文件的批准。 这可能会使买方陷入非常复杂的境地,因为他可能会因此而难以以自己的名义获得公用事业合同。

这里非常重要的一点是,行为中没有显示CH的存在或有效性! 因此,您的律师必须使用其专业知识和经验仔细检查此事,以确认像本文件一样重要的文件。  

作为结论,该证书是 本质 出售物业,其确认必须从购买/出售过程的开始就进行检查。

  • 非违反证书(CNUI): 这是市政厅签发的证明书,确认没有任何建筑罚款,影响财产的其他违法行为或拆除令。 。如果财产是在没有适当建筑物许可证的情况下建造或扩建的,则西班牙政府可能有权针对该建筑物采取行动。 但是政府的这些权利有时间限制。 这些权利在物业完成或在该处进行的任何最终扩展完成后的15年内到期。在购买“别墅”或“半独立式”物业或购买物业时,特别可取的是要获得本文档。在乡村。

 

  • 塞杜拉城市学: 这是从市政厅获得的文件,该文件确认了该物业的不同方面,例如:
    • 对地块和区域的“城市化”考虑。 例如,如果该地块被认为是“质朴的”或“可城市化的”或“受保护的”,或受到公共领域的影响等。
    • 如果该地区的城市化已经完成,或者还有其他地区或城市化基础设施要完成
    • 地块的确切“建筑权”(地块允许的最大建筑物/构造)等。

 

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