财产交易要考虑的基本方面。 居住，不违反，地籍证书

如果您决定在西班牙购买或出售房产，请注意以下信息：

1.-检查财产说明财产文件

产权契据如何注册和描述： 签入财产契约，以确保对财产进行了正确的描述和注册。 财产契约必须详细说明 完美的描述 大小，边框以及该物业上现有的其他建筑元素。

经常发现由不同所有者拥有多年的物业，其大小和/或依赖性（新房间，关闭门廊或露台，车库，游泳池等）已被修改/扩展。

如果现有结构的当前表面与行为说明中的描述不一致，那么，我们需要知道这种差异的原因！ 。 在许多情况下，可以采取一些过程来纠正这些差异以及解决这些差异的方法。 但是，在其他情况下，这些差异表明存在法律上的问题，这会影响您需要了解的财产，以便从购买/销售过程的最早步骤中进行确认。

   一个例子：一栋 120 平方米的房子，有一个 2 平方米的游泳池和一个车库，改建为“宾馆”。 在契约中，房子仅显示为 50 平方米， 但不是游泳池，而车库是“车库”不是“宾馆”。

   后果： 必须更新契约，并且必须告知买家“宾馆”在法律上被视为“车库”。

  注意: 我们不考虑房子的“内部描述”（房间数量、卫生间等），我们考虑的是“建筑尺寸”（西班牙语，“superficie construída”）。 没有必要的行为来显示房屋内部每个内部依赖的确切描述或分布。 如果您通过更换内墙修改了房产的内部，则无需更新契约，只需在销售完成后“宣布”新的内部分配就足够了。

即：契约显示有“4”间卧室，您将它们转换为“2”。 在这种情况下，没有必要更新契约。 作为所有者，您可以自由修改/改革财产内部的依赖关系（始终获得适当的改革许可证）。

CATASTRO中的属性（也称为“ SUMA”或“ IBI”或“ COUNCIL TAX”）： 以与契据相同的方式，该财产必须在“ Catastro”中注册，并具有确切的当前大小和面积。

每年 Catastro 账单——“市政税”(IBI- Impuesto sobre Bienes Inmuebles) 使用 Catastro 记录显示财产的大小。 该法案中考虑的建筑规模非常重要，因为它用于计算每年的“IBI”或“市政税”。 因此，必须检查 Catastro 记录是否显示该物业现有建筑的适当和更新大小，包括已完成的任何修改或扩展。

所以，请注意，“Catastro 办公室”根据建筑规模计算市政税，考虑到房屋、游泳池、车库等每个建筑组成部分。

因此，如果财产已使用扩展名等进行了修改，则必须将其作为财产交易过程的重要组成部分加以考虑和验证。

   An 例子：购置财产后，现有建筑总计占地120平方米，用于建造房屋。 契约和卡塔罗法案（IBI）中也显示了这一点。 因此，Catastro帐单（IBI）为2欧元。

几年后，业主建造了一个 50 平方米的游泳池和一个 2 平方米的车库。 如果业主没有向 Catastro 申报这些新建筑元素，则 Catastro 账单 -IBI 将被少付。 原因是，如本节所述，Catastro 账单是根据建筑规模计算的（根据“更大的建筑规模”=“更高的税收”）。 因此，如果业主申报了这些要素，IBI 账单可能会高于 40 欧元。 因此，如果买方不注意这一点，并在购买过程中进行分类，他可能会在 Catastro 检查的情况下向 Catastro 负责这些未申报的建筑。

2.-其他确认财产合法性的文件：

通常，为了确认财产的法律状况，有必要获取以下文件：

• 财产的所有权契据：确认财产的购买方式，法律边界以及可能影响财产所有权的法律费用/债务
• 卡塔罗（IBI-理事会税单）
• 水电费：水，电，气
• 能源绩效证书：确认建筑物的能耗水平
• 所有者社区证书：证明当前所有者最新的社区费用
• 等等，

在西班牙，代理人和律师对上述文件的研究进行了标准化。

但是，正如在建筑和房地产领域的专家所言，我们公司在研究和考虑其他文件时会特别强调，其他没有像TLA这样专门从事建筑业的专业人士并不总是考虑到这些文件。

• 居住/职业/居住许可证证书（CH / LO）：本文件是在建筑工程完成后从市政厅获得的，目的是确认该物业符合居住的法律条件。 还需要该文档，以将水和电连接到该物业，并使水和电合同的更改成为您的名字。

在西班牙出售/购买房产时，获得此证书是“强制性的”吗？：

这取决于房产的类型：在“新”房产中，建筑商有义务在销售过程完成后向买方提供此文件。

但是，请注意，在“转售”中，没有法律强制卖方在销售完成时提供此文件。 西班牙法律规定，完成后，“买方”必须获得此文件，才能进行水电名称的变更。

在这一点上，我们不得不说，如果物业遭受前业主的未经装饰的工程等，则行政当局可能会拒绝将CH交给买方。 因此，如果该物业的法律条件不完善，则有可能在完成后没有得到本文件的批准。 这可能会使买方陷入非常复杂的境地，因为他可能会因此而难以以自己的名义获得公用事业合同。

这里非常重要的一点是，行为中没有显示CH的存在或有效性！ 因此，您的律师必须使用其专业知识和经验仔细检查此事，以确认像本文件一样重要的文件。  

作为结论，该证书是 本质 出售物业，其确认必须从购买/出售过程的开始就进行检查。

• 非违反证书（CNUI）： 这是市政厅签发的证明，确认没有任何建筑罚款，也没有其他违规行为或拆除命令影响财产。该证明确认财产是否受到任何类型的建筑处罚，如拆除令等. 如果该物业是在没有适当的建筑许可证的情况下建造或扩建的，西班牙政府可能有权对该建筑物采取行动。 但行政部门的这些权利是有时间限制的。 这些权利在该物业完成工程或在那里进行的任何最终延期后 15 年内到期。购买“别墅”或“半独立式”物业或购买物业时，特别推荐获取此文件在质朴的土地上。

• 塞杜拉城市学: 这是从市政厅获得的文件，该文件确认了该物业的不同方面，例如：
  • 地块和区域的“城市化”考虑。 例如，如果地块被认为是“质朴的”、“可城市化的”、“受保护的”或受公共领域影响等。
  • 如果该地区的城市化已经完成，或者还有其他地区或城市化基础设施要完成
  • 地块的确切“建筑权”（地块中允许的最大建筑/施工）等。