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在西班牙租赁-一般主题
通常，有3种租用方式：
- 短期/旅游租金：此类租金适用于希望将该物业用于旅游/度假的游客。 这种类型的租金必须在巴伦西亚的特别登记处进行注册，其中一项要求是居住证明。 短期住宿：少于2个月。
- 长期租赁：这是租户希望将财产用于旅游而不是长期居留和居住的时间。 这样，您将始终被授权出租该物业，因为这种租金的规定与旅游性规定不同。 长期住宿：一年或以上。
- 中期租金： 在这种情况下，租户既不希望度过几天的假期，也不希望长期作为永久居留权。 租户使用该物业的目的是在一定的时间内工作，或留在该地区寻找要购买的物业，或在教育时期内寻找学生等。
- 与长期相同，不受旅游条件的严格限制。 中期住宿：2至11个月。
从中创造了最高的租金收益 旅游活动，这导致长期租金的传统活动导致租金提高。
但是，由于获得旅游许可证的要求增加，在两种租金的中间，都有一种选择来获得比长期更好的收入：中期活动。 如上所述，中长期租户是指打算在物业中长期居住但并非出于永久目的的住户。 他们会比游客更尊重酒店（因为他们会使用一段时间），并且由于短期住宿，他们会接受更高的租金。
同样，中长期活动将不受不管理旅游活动的严格法律的约束。
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旅游活动-过程，规章和注册步骤
在巴伦西亚地区（“ Comunidad Valenciana”）的西班牙租赁房地产市场上，对于在巴伦西亚地区开展租赁活动的确切要求，义务和过程存在很大的困惑。 在收到有关这方面的数十个信息要求之后，我们决定详细说明此报告，以阐明客户和联系人所要求的最常见问题。
前因和法律：
出于旅游目的而决定租用房产时，需要考虑两个重要方面：
- 正式义务
- 税收义务
有一项关于旅游活动的一般法令， Decreto 92/2009，始于3rd 的2009 。 该法令旨在：
–确认房东的法律义务和责任
–保障消费者和用户的权利
–控制房东的活动
该法律明确规定：
1.什么是“ Vivienda或ApartamentoTurístico”？
这是一个具有以下条件的属性：
–补偿使用时。
–当公寓立即可用时。
–当公寓的“用途”或“目的地”为“旅游”时
–定期进行时。 定期进行就意味着您处于 一 以下情况
–当租金由大型旅游运营商/公司管理时
–当您通过旅游渠道（互联网，报纸等）发布媒体资源时。
–即使不是“公司”，您也可以提供以下服务中的一部分：财产维护和维修，客房服务，打扫公寓，厕所等，洗衣服或公寓设备（床单，毛巾等），行李寄存，等等
所以， 当您出于“住宅”目的租用物业时，由于家庭或个人的中长期租用是为了“生活”而不是“旅游”，因此，您的财产不属于该“旅游财产”规定。 “住宅租金”将受一般租赁法律（或“ Ley de Arrendamientos Urbanos”）的约束。 因此，您将不需要遵循这些正式的注册要求，但是，如下所述，您将需要申报西班牙税的租金收入。
2.开展这项活动有哪些手续？
–在度假租赁巴伦西亚注册中心（HRVR）中进行注册。
– 如果您只租一到四处房产，则必须注册为 “特定”.
– 如果您租用4个以上的物业，那么您必须注册为“公司” or “业务经销商“。
但是，即使您决定不在瓦伦西亚的注册表中注册您的财产，您的财产也必须符合以下部分中有关质量和设备的法律标准。
城市兼容性证书：自第15/2018号法律于7月XNUMX日生效以来，为了获得旅游许可证，需要该地区市政厅的报告。 该报告称为：“城市通行证”。 该文件由市政厅发行，确认该物业符合建设法对开展旅游活动的要求。
3.财产要求
质量和设备的法律标准:
市场上作为旅游用途出租的所有已注册或未注册的物业，必须满足法律对以下任何类别的要求：“标准”，“主要”或“高级”。 为了注册该财产，它至少可以达到“标准”要求。
法律附件 用术语详细说明了每个分类的要求。
除了法律规定的要求外，还将在居住，养护，清洁的完美条件下向客户提供物业，并且所有公用事业和服务都将在入住的第一天做好准备。
业主不得按照存款/保证金/担保向客户索取超过250欧元的费用，除非买方明确表示同意更高的金额。
居住许可证/需要居住证明
该物业必须具有居住证明（“ Licencia deocupación”或“Cédulade Habitabilidad”），并且必须配备所有白色物品以及可在完美条件下使用的设备和完美的庚烷。
乡村土地上的房屋要求改变土地的分类
如果将财产放置在乡村土地上，则必须更改土地的分类以允许这种用途。 这是一个非常复杂的过程，称为“国际团结宣言”，市政厅与当地政府听众共同接受土地用途的变更。
其他正式义务：
除了法律要求的最终形式义务和税收义务外，我们还特别建议您执行以下操作：
- 建筑师证书： 获得专家的建议以确认财产是否符合法律要求非常重要。 因此，建筑师将有必要访问该物业并证明该物业是否准备好出租并准备一份 紧急计划。
- 能源绩效证书： 最近西班牙规范力量的房东获得了租赁房屋的能源绩效证书。 因此，必须在将房产出售给市场之前获得该证明。 单击此处以获取有关能源绩效证书要求的更多信息。
- 房屋保险： 作为房东，我们特别建议您购买保险，以承保集装箱，物品和民事责任。 单击此处以了解更多有关租赁时的保险的信息。
如果您已经为自己的财产签定了保险，然后决定租用它，那么这很重要 您通知保险公司 关于这个事实。 否则，保险公司很可能不会承保非申报活动造成的损害。
4.注册流程
a）格式： 您必须填写正式表格。 点击这里获取。 请注意，此表格是“负责任的声明”（或“责任声明”），在此声明中，您确认并确认自行确定所包含的详细信息是真实的，并对所包含的内容直接负责。
因此，如果所包含的信息不正确（例如，您声明卧室的最小大小为8平方米，则实际面积要小些），则可能会因虚假证词，欺诈等行为负责。
因此，如果您不是100％确信您的物业需要达到“标准”的所有条件，或者不确定您的物业是否可能是“高级”的，那么，请与建筑师联系以进行调查并检查并证明您的财产符合这些条件。
b）注册。 填写格式后，您必须在阿利坎特，巴伦西亚或卡斯特利翁的瓦伦西亚政府机构之一中展示该格式：
您将收到一份文件，确认已完成注册。 获得注册号后，您必须使用从您的活动中获得的所有宣传，格式，合同等进行注册。
5，罚款
未经强制注册而提供服务可能会导致以下后果：
–最高罚款90.000欧元
–对该物业的活动暂停最长3年
–所有者最多可暂停活动3年
6，其他方面
对该物业进行广告宣传时，我是否必须告知并宣传我的注册号？
是。 您的注册号必须显示在所有类型的信息，宣传，顾问等中。e分配给每个房屋的注册号。
我可以只为房间租房吗？
没有。 财产必须全部租用，所有者不能在上面居住。
我可以租用该物业作为标准的短期租金吗？
是。 但是，您必须以这种方式取消在旅游业注册处的注册，因为法律不允许在旅游业渠道中刊登“标准租金”的广告。 在决定租用该物业时，有两种方法：
- 注册标准租金。 它是指短期或长期的租金，并且受租赁合同约束且出于旅游目的而使用。 这样，该房子就无法在旅游渠道中发布（例如，AirBNB）。
- 注册以供旅游使用。 在这种情况下，可以在旅游渠道中刊登广告。
我必须为客人保留入门书吗？
是。 您需要保留一本记录所有客户的书，该书的格式必须在物业所在地的当地Pólice站或Guardia Civil处获得。
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A）手续–声明
如果您拥有财产，并且每年都不将其用作永久居留权，则您必须在财产上出示纳税申报单，即使该财产是出租的或非出租的，也要出示此纳税申报单。 这是通过年度税收申报完成的。
而且，当您租房时，您会收到“收入”，那么您必须在收到收入的同时，以四分之一声明声明。
租房时，您会收到“收入”，这是西班牙西班牙“收入税”的主题，具体取决于您是“西班牙税收居民”还是“西班牙非居民”。
如果您是居民，则该税为居民所得税（IRPF-“ Impuesto de la Renta de las PersonasFísicas”）；如果您不是居民，则该税为非居民所得税（IRPFNR-“ Impuesto de la Renta de las PersonasFísicasNo Residentes）。
如果您是“西班牙税收居民”，则必须在我们的“年度税收”申报表（型号100）中声明您的租金收入。
但是，如果您是居民非西班牙居民，则必须通过以下方式在居民非居民所得税（模型210）中申报收入：
–季度： 租房时，您需要在产生这些收入的同一季度宣布这些收入。 因此，在本博文中，我们已经考虑了为“旅游”目的租房的情况，但是，您也可以出于“住宅”目的租房。 在这两种情况下，您都必须声明价格在相应季度的收入。
“住宅租金”：这是指，当您出于“居住”目的租房时，有中长期家庭或个人出于“生活”而非“旅游”目的租用它。
- 每年： 作为居民或非税收居民，您必须进行年度税收申报（IRPF / IRPFNR）。 因此，对于您当年不出租房屋（非居民）的时间段，需要缴纳一笔税款，该税款将在次年末宣布。
一个例子：
您是非居民，并于2015年XNUMX月获得旅游物业的租金.
1.-季度声明： 您必须声明同一季度的收入。 这些声明的陈述必须在季度结束后的20天之前完成。 在该示例的情况下，应在纳税申报单中声明从20月到XNUMX月的季度租金收入，并在XNUMXth 四月2015。
2015年剩余的时间，该物业将不再收取租金。
2.-年度宣言： 然后，在第二年2016年年底之前，您必须出示税收申报单，并支付未出租财产的时间。
因此，请注意，在为旅游目的租用房产时，连同您的法律义务登记您的房产，您应承担纳税义务，以季度和年度名义申报收入，然后每年剩余的时间申报收入。
我需要支付增值税吗？：
市场对此问题有很大的困惑。 纯粹来说，租金收入无需缴纳增值税。
所以， 如果您将财产用于居住或旅游目的，则无需产生发票，而无需进行交易 不按增值税征税.
但是，以防万一您获得的收入仅用于出租。 但是，当您提供类似于酒店的其他服务时，例如：
–餐厅，食物，早餐
–清洁公寓内部
–毛巾，床单等。
在这些情况下，您必须 生产发票 以及 收取增值税 为您服务。
要求将是：
–为每位客人提供发票
–增值税（10％）
–每季度申报增值税
–每年申报增值税
–在税务局注册为业务专业人员
–每季度申报所得税
–每年申报所得税
B）收税
明确了以上内容后，我们现在将考虑如何支付通过度假屋收到的收入。
从租金中获得的净额中， 你可以减少:
–为购买财产而支付的抵押贷款（或用于购买财产的任何其他类型的信贷）的比例利息（而非资本）。
–比例议会税，垃圾收集，房屋保险，社区费用等。
–比例改革，维护，家具，设备，水，电，互联网等。
–市场营销，宣传，律师等
一个例子：
“ A”在科斯塔布兰卡（Costa Blanca）拥有一所房屋，该房屋未被用作永久性房屋，他决定通过Airbnb或任何其他类似平台出租该房屋。
- 申报租金： 这栋房屋的价值为150.000欧元，在6.000年4月，2015月，XNUMX月，XNUMX月的XNUMX个月内获得的总租金为XNUMX欧元。
- 议会税。 每年为500欧元。 因此，500/12 * 4 = 166,6 EUR。 这是房屋租用期四个月内的议会税的比例金额。
- 抵押利息：“ A”已于当年支付了1.200欧元的抵押利息，因此400欧元对应于租赁期。
- 社区费用：每年600欧元，因此200欧元对应于租用期。
- 垃圾收集：150 /年。 因此，50欧元对应于租赁期。
- 房屋保险：350 /年。 因此，33,1 EUR对应于租赁期。
- 支付营销费：300欧元
- 水，电，煤气，互联网：450欧元对应租期。
总费用：1.599,7欧元。 这将是“ A”可以从收到的收入中扣除的总金额。 所以：
6.000 – 1.599,7 欧元 = 4.400,3 欧元
支付4.400,3 EUR 836,057 EUR税，按以下比例尺：
2016年税率：
- 从0到12.450欧元– 19％
- 从12.451欧元到20.200 – 24％
- 从20.201欧元到35.200欧元– 30％
- 从35.201欧元到60.000欧元– 37％
- 从60.001欧元-45％
并且此税项声明应在2年的适当季度做出的两份声明中进行。
– 20月和XNUMX月获得的租金应在XNUMX号之前的季度申报中宣布th 7月2015。
– 20月和XNUMX月获得的租金应在XNUMX号之前的季度声明中宣布。th 10月份的2015。
- 宣布今年剩余时间： 由于房屋不是永久性房屋，因此，“ A”必须在剩余的一年中声明并支付费用。 因此，这是付费的：
–在年度所得税申报中。 如果“ A”是西班牙居民，则在2016年31.12.2016月结束之前；如果“ A”是非居民，则在XNUMX年XNUMX月XNUMX日之前。
–比率：灾难性后果值的平均值0,5％。
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