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出售西班牙房产的税收

如果您决定出售您的西班牙财产,请注意以下概念,这些概念将帮助您了解销售时必须支付的资本利得税:

1.-收购价格: 这是完成房地产购买后支付给卖方的房地产总价。

2.-购置费用: 这是您在价格之上支付的总费用和税款,例如:公证费,土地注册费,转让税,律师费等。

3.-为减少资本收益而接受的改革: 请注意,为减少资本收益,并非总是接受在物业中进行的改革费用。 只有被认为是“结构性”的改革才是可以减少这一税收的概念。

4.-保留资本收益: 对于物业销售,如果卖方是西班牙的非税居民,则保留约定的出售价格的3%的保留金,该保留金不支付给卖方。 买方有义务“保留”价格的3%并将其存入西班牙税务局,作为要从卖方支付的资本收益的“预付款”。

资本利得计算

西班牙物业的销售产生了卖方的资本收益责任。

所要支付的资本增值税是销售的“净利润”的19%。

要获得销售的“净利润”,您需要遵循以下公式:

销售价格–收购价格–收购费用和税款–对该物业进行的“结构改革”的费用


资本收益计算示例: 

  • 您在2015年以200.000 EUR的价格购买了转售物业。
  • 在那一刻,您支付了24.000欧元,占支出的12%:10%的转让税+ 2%的公证费,土地登记,律师费等。
  • 然后,您进行了内部改革,费用为17.000欧元(更换地板的耕作,修理游泳池和新窗户)。
  • 几年后,您建造了一个价值20.000欧元的车库

然后,您决定立即以260.000 EUR的价格出售。

什么是资本收益源自 Free Introduction?

注意:在进行计算之前,我们需要告知西班牙政府将考虑上述所有概念以减少税收,但用于“内部改革”的一个概念的价值为17.000欧元。 其原因是因为不将“内部”改革而非“结构”改革视为税收优惠。

我们使用公式:

260.000 (销售价格) - 200.000 (收购价格) - 24.000 (购置费和税金) - 20.000 (新车库) =

16.000 EUR

这是通过销售获得的“净利润”

由于资本利得税率为19%,因此资本利得税的税额为:

16.000 * 19%= 3.040 EUR

 


付款方式

1.-适用于西班牙非居民

如果您是西班牙的非税居民,则您支付资本收益的方式如下:

  • 出售完成后:3%的保留率:在交易完成时,西班牙政府强迫买方保留交易价格的3%作为保留。 因此,您不会收到完整的约定价格。 买方保留总价的3%,他有义务将其存入税务局。 这是在“销售完成的当天”完成的。

注意:根据上述示例,如果销售价格为260.000欧元,则买方保留的保留金额为260.000 * 3%= 7.800 EUR.

  • 完成销售后的6个月之前:资本收益的声明(欧元国民为19%,非欧盟国民为24%):完成销售后,您有6个月的时间向西班牙税务局提交《资本收益宣言》。 在此声明中,您(或您的律师)必须按照上述示例计算税金。 在这种情况下,您需要支付的金额为3.040欧元。

注意:如此处所述,此交易产生的CG为3.040 EUR。 由于您被保留了较高的金额(7.800欧元),因此,您需要在西班牙政府部门获得“抵免额”。

因此,如果西班牙政府从您那里收取7.800欧元的CG税,因为最终税收仅为3.040欧元,那么西班牙政府必须向您“退还”差额:7.800-3.040 = 4.760 EUR.

如何申请退款? 您的律师必须将此事实包括在同一份《资本利得宣言》中,以提交税务部门。

2.-西班牙居民的资本收益: 

如果您被视为“西班牙居民”(这意味着您要以西班牙居民的身份在西班牙缴纳所得税),那么一旦计算出资本收益,您将获得以下税收优惠:

  • 没有永久居留权的资本收益:如果您出售的财产是永久居所(如果您将蜜蜂用作“永久居所”超过3年),那么您将获得以下好处:
    • 如果您未满65岁:您无需为购买“新资产”(永久性居住)而获得的“再投资”销售额支付CG。 您有2年的时间来实践这种“再投资”(超过2年而没有投资这些金额,您将被全额征税)。
    • 如果您的年龄超过65岁:您无需为销售获得的金额支付CG。 即使您不“重新投资”购买新房产,这也是如此。
  • 没有3%的保留率:完成销售后,您会从买方那里收到全额价格,但没有保留率。
注意:通常,业主将“西班牙税收居所”与“西班牙居住所”混淆.

换句话说,人们认为在西班牙国家警察局获得的“西班牙居留证”或“居留证”足以证明他们是“西班牙纳税居民”,不幸的是,事实并非如此。

“”西班牙居留证”(or“西班牙居住证”),不是将您的纳税注意事项更改为“纳税居民”的有效文件。

西班牙居留卡(或证明)仅用于声明您在西班牙“居住”,以方便警察更好地控制特定地区的居民。

为了成为西班牙居民纳税,然后开始以西班牙普通公民的身份在西班牙缴税,那么您必须 西班牙居民税收证明 由西班牙税务局或西班牙海关签发,然后您将开始在西班牙而不是在您的原籍国缴税。

而且,一旦您需要向您所在国家/地区的税务局申报您是西班牙税务居民,并且您不希望继续在您所在国家/地区作为税务居所,

因此,请与您的税务顾问核对您当前正在支付的税款,因为即使您不是西班牙居民,您也应申报并支付非居民所得税。

供应商的其他税种

主要是PLUSVALÍA,是对从购买和出售时间起您的财产所在土地的价值增加的一种税收。 这是我们无法在销售之前计算的唯一税金,因为这取决于市政厅的特定标准。

在这些情况下,从买方到卖方的保留金足以支付该税款。 总体上,卖方在出售后离开该国。


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