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购买西班牙转售

购买西班牙转售

购买转售时,需要考虑一些方面,因此,请注意以下方面:

1.-检查要点

在西班牙购买房地产的过程与其他国家没有太大差异。 请您注意以下要点:

1. 要检查卖方合法拥有财产: 您需要提供卖方的地契副本,或“escritura”。 同样,从土地注册处获得适当的信息也很重要,以便检查所有权财产的法律条件,例如最终的限制,费用等,以及是否有任何影响财产的贷款/抵押。

2. 检查该财产是否已正确注册并支付理事会税 要么 ”Impuesto Sobre Bienes抗体 (IBI)”。 前几年的未缴理事会税可能会转给新所有者。

3. 获得«认证证书 »(地籍报告) 以确保确切的界限,并确保财产已在地籍记录中正确注册。 同样,此信息将有助于确认样地的正式大小和面积及其确切位置。

4. 访问和 与市政厅的建筑部门会面 告知您有关事项,例如是否已授予该物业的现有建筑的规划许可,以及附近没有计划的其他开发项目可能影响您的新财产。

5. 检查是否没有其他影响财产的罚款或限制 由于其结构,甚至拆除命令

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2.-采购步骤

西班牙的购买流程与其他国家有所不同。 必须告知您,并且必须了解购买过程的所有步骤,并且在您签署或支付西班牙的任何文件/付款之前,您必须获得适当的法律帮助。

有时,我们发现客户已经与代理商/供应商签订了预订合同或文件,便与我们联系。 请注意,签订预订/购买合同具有法律约束力,因此,如果合同中约定的条件不是保护您作为买方的最佳条件,则可能会遇到困难。

因此,我们的建议是: 未经律师事先授权,请勿在西班牙进行任何签名/付款。

因此,我们强烈建议您签订信誉良好的合同 西班牙律师将在购买过程的早期阶段为您提供帮助,并在此过程的所有步骤中为您提供帮助。

一旦您决定在西班牙购买商品,绝对有必要联系您的律师,以指导您进行购买。

在您当选律师的同时,在西班牙购买房屋时还需要考虑以下几点:

开设银行账户

所有支付给供应商的款项必须通过您的银行帐户完成。 您可以通过居住国的银行帐户以最终价格部分付款。 但是建议您以您在西班牙的名字在银行帐户中支付价格的最后付款。因此,一旦您进入西班牙,就不要忘记开设银行帐户。

此外,完成后还需要一个银行帐户来支付与您的财产有关的水电费,社区费用等。

您的律师将帮助您在该地区的一家当地银行中开设西班牙的银行帐户。

单击此处以了解有关为什么要在西班牙开设银行帐户的更多信息

抵押

您要在西班牙抵押购买房产吗? 这是非常重要的一点。 确实,有一项新规定。 新法律规定,客户必须在完成购买过程之前(大约10天左右)的足够长的时间,与银行在公证处签署接受抵押条件的合同。

因此,请您阅读本文:

影响西班牙抵押贷款的新规定

NIE(外星人身份识别)

请注意,获得所谓的“ NIE号码”((» 身份证明书«)以收购西班牙的房地产。

请所有西班牙外国人和非居民获得一个单独的NIE号码。 这对于支付税款以及对买卖过程中涉及的买方和当事方进行正确的法律识别是必要的。

存款和预订合同

一旦您决定在西班牙购买确定性房地产,那么您首先需要支付的是首笔定金,以将其拒之门外。 押金的目的是将房地产从市场上带出,并在您研究房地产的法律状况以及其他事项(例如抵押,财务状况等)时专门为您预订。因此,本合同将您有一定的时间完成对物业的搜索,如果搜索结果是肯定的,则与供应商签订《确定的购买合同》。

在存款合同有效期内,如果 供应商 没有履行其义务,并且他以“恶意”(拒绝出售,改变主意或出售给其他买方)违反了合同,那么他将退还您的款项 收到的作为违反合同的罚款的金额。 例如,如果 买方 未能完成出售,他损失了定金。

购买合同(“ Contrato de Compraventa”)。

预订合同正式化后,一旦支付了押金,并且您的律师完成了对该物业的必要搜索,通常会同意安排一份“最终合同”,其中需要另外支付部分费用。

现在,该合同是“确定的”合同。 这个与«预订“ 要么 ”存款合同»关于各方的义务。

主要地,卖方在“最终”合同中承担的义务高于保留合同中承担的义务。 有了这份合同 卖方不能放弃出售。 换句话说:一旦签订了最终合同,卖方将无法“改变主意”或将其出售给另一位买方。现在,卖方已决定将其出售给买方,而他不能离开交易。

该最终买卖合同中包含所有法律条款和条件,这些法律条款和条件将规范财产的购买和出售,确定最终价格,并考虑在对财产进行必要的搜索后所获得的情况。

例如,可以商定卖方必须履行确定的义务,以支付确定的费用,或在土地注册处更新财产的规模,或更新地籍记录或支付迄今尚未支付的确定的票据。 ; 等等

另外,在此合同中,详细列出了各方应支付的费用(例如,谁支付了公证费和土地注册费等)。

由于其重要性,强烈建议此合同由具有运输经验的律师签订。 但是,强烈建议这份合同包含保护财产的建筑要素和文件的必要条件,因此, 您的律师不仅必须是“运输”方面的专家,而且还必须是“建筑”方面的专家。 谨在此提醒您,并不是所有在“交通”中的律师专家都是在“建筑法”中的专家。

完成销售–产权契据(“ Escritura de Compra venta”)。

 “反对派” 是确认向买方有效出售财产的私人合同。 该合同在双方之间具有权利和义务的情况下是完全有效的。 但是,为了使该协议对第三方有效,必须将其“正式形式化”。 将购买协议从“私人”合同转变为“公共”合同的正式“所有权变更”是在“Escritura depúblicade compraventa” 要么 ”公益活动“。

与其他由律师进行销售和运输流程的系统不同,在西班牙,“公众交往契据”由 公证人。 因此,在西班牙,要将合同从“私人”更改为“公共”,必须经过公证(由公证人准备),并在财产登记簿/土地注册处(«Registro de la Propiedad»)上签字。 此刻,商定的全部价格都付给了卖方,这是卖方将财产的所有权和所有权交给买方的时刻。

正式签署《契约»位于«个人会议»西班牙公证处。 双方(卖方和买方), 亲自参加 (或由使用委托书的法定代表人),并且必须在私人合同约定的完成日期在公证处出席。 如果买家要求抵押贷款购买房产,抵押银行的代表也必须出席会议,以完成向买方的抵押贷款。

如前所述,如果买方或卖方无法参加此会议,则可以安排 “代表代表” (授权书),以允许其他人代表他并以客户的名义(通常是律师)在文件上签名。

如此处所述,在公证人会议上,买方向卖方支付了约定的剩余价格(通常是银行承兑汇票),卖方将财产的正式使用权以及全部所有权授予了卖方。 那么,在此行为中,卖方实际上是 给出“钥匙” 财产的购买者。 在那一刻,两个部分都签署了契据,交易就完成了。

签名后,并同时向卖方和买方提供了原始契约的正式副本,称为 “简单的Copia”。  该文件是行为的简单副本。 有了这个文件,购买者可以证明财产的所有权,通常用于进行电力,水合同的变更,以及诸如财产保险合同等的变更。

然后将契据的原件交给土地注册处,以完成土地注册处名称的更改。 您的律师,您的银行(或同一家公证人)会将原始的契据连同已缴纳的税款一起寄给土地注册处。 此过程通常需要3到6个月。

如何付款

如上所述,向卖方最终支付销售款项的最佳方法是 直接从您在西班牙的名字的银行帐户中提取。 为此,以前您必须 在其中一家西班牙银行中开设一个银行帐户。

完成之前,您需要从居住国转移必要的金额到您的西班牙银行帐户中,以支付:

–其余的最终价格

–交易的费用和税金(公证和土地注册费,税金,律师费等)。

因此,西班牙与其他国家不同,在西班牙,所有付款都是通过律师的银行帐户完成的。 在西班牙,必须直接在供应商的银行帐户中进行。

向卖方最终支付价格的最常见做法是 银行汇票 由您的西班牙银行以卖方的名义发行。 因此,请确保您(或您的律师)已准备好与您的西班牙银行一起在西班牙银行帐户中提供足够的资金,以支付最后一笔销售款项, 公证人同意的日期前至少一两周.

可以同意将其他费用(例如转让税,公证和土地注册费等)单独转移到您的律师或抵押银行等。

请记住,如果 供应商 如果您是非居民,则您必须保留一定价格以支付给卖方(通常是价格的3%),并根据卖方的资本利得税负债将其存入西班牙税务局(也称为“庄园”)。 您的律师将指导您如何继续这一点。

购买成本和费用–转让税

购买转售品要缴纳的税款是转让税 (增值税-增值税不适用于转售), 要么 ”Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales»(ITP)。 该税是地区税,每个地区都有所不同。 例如,穆尔西亚和安达卢西亚为8%,马德里为6%,加泰罗尼亚,巴利阿里群岛和巴伦西亚地区为10%。 

请注意 如果您购买新房产,则需支付10欧元的增值税(IVA)%(而不是ITP),因为 出售“新”物业 被认为是 商业交易,位于公司(制造商)和消费者(买方)之间。 但, 转售, 没有涉及任何公司,因为这只是两个人或个人之间的私人交易,因此,该税将是转让税。

律师费,在西班牙市场上,律师费通常为购买价格的1%左右,加上增值税。 除此之外,您的律师还可能向您收取为获取财产的法律信息而进行的搜索的费用(例如土地注册报告,证书等),以及更改公用事业合同的其他费用以及其他管理费用。收费。

其他费用 支付转售费是公证费,注册费和手续费,约占购买价格的1%。

在巴伦西亚地区购买商品,包括税金,公证费,土地注册费等,购置成本可能约为购买价格的12-13%。

如果您需要抵押贷款, 那么,您的银行可能会产生其他费用和佣金,以及其他费用,例如人寿或房屋保险等。可能还会有评估费,这是您的银行与承包人签订的评估财产的费用。

买方要支付的费用的恢复

  • 公证费:用于产权契据的形式化
  • 土地注册处费用:用于签署财产契约
  • 转让税:(ITP)当前,6-10%
  • 其他:律师费,抵押费用,水,电,煤气合同等。

在西班牙购买二手房时需要考虑的其他重要方面

如果您决定在西班牙购买或出售房产,请注意以下信息:

1.-检查财产说明财产文件

产权契据如何注册和描述: 签入财产契约,以确保对财产进行了正确的描述和注册。 财产契约必须详细说明 完美的描述 大小,边框以及该物业上现有的其他建筑元素。

经常发现由不同所有者拥有多年的物业,其大小和/或依赖性(新房间,关闭门廊或露台,车库,游泳池等)已被修改/扩展。

如果现有结构的当前表面与行为说明中的描述不一致,那么,我们需要知道这种差异的原因! 。 在许多情况下,可以采取一些过程来纠正这些差异以及解决这些差异的方法。 但是,在其他情况下,这些差异表明存在法律上的问题,这会影响您需要了解的财产,以便从购买/销售过程的最早步骤中进行确认。


   一个例子:一间120平方米的房屋,一个2平方米的游泳池和一个车库,改建为“宾馆”。 在行动中,房屋只有50平方米, 但不是游泳池,而车库是“车库”不是“旅馆”。

   后果: 必须更新契约,并且必须告知买方“宾馆”在法律上被视为“车库”。

  注意: 在这里,我们不考虑房屋的“内部描述”(房间数量,洗手间等),而考虑的是“建筑规模”(西班牙语为“ superficieconstruída”)。 契约不需要显示房屋内部每个内部依赖性的确切描述或分布,只需在该物业上建造“扩展”或“新建筑”即可。

如果您通过改变内墙来修改了物业的内部,则无需更新契约,仅需在完成交易后“申报”新的内部分配就足够了。

即:事迹表明有«4»间卧室,您将它们转换为«2»。 在这种情况下,无需更新事迹。 作为所有者,您可以随意修改/更改物业内部的内部依赖关系(始终获得适当的改革许可)。


CATASTRO中的属性(也称为“ SUMA”或“ IBI”或“ COUNCIL TAX”): 以与契约中相同的方式,必须在“ Catastro”中注册该财产,并注明土地的确切大小,当前大小和表面以及每个建筑元素。

每年卡斯特罗(Castro)的账单–«理事会税»(IBI- Impuesto Sobre Bienes抗体«)使用Catastro记录显示属性的大小。 该法案中考虑的结构的“大小”非常重要,因为它用于计算每年的“ IBI”或“理事会税”。 因此,必须检查Catastro记录是否显示了该物业上现有建筑的正确和更新的尺寸,包括已进行的任何修改或扩展。

因此,请注意,“卡特罗(Catastro)办公室”是根据建筑物的大小计算议会税的,其中要考虑到房屋,游泳池,车库等每个建筑物的组成部分。

因此,如果对物业进行了扩展名的修改,则这些扩展名必须在Catastro办公室进行注册,否则将无法正确计算议会税单。 因此,必须将其视为财产交易过程的重要组成部分并加以验证。


   An 例子:购置财产后,现有建筑总计占地120平方米,用于建造房屋。 契约和卡塔罗法案(IBI)中也显示了这一点。 因此,Catastro帐单(IBI)为2欧元。

几年后,所有者建造了一个50平方米的游泳池和一个2平方米的车库。 如果所有者未向Catastro声明这些新的建筑元素,则Catastro账单-IBI的费用将少付。

原因是,如本节所述,计算Catastro帐单时要考虑到建筑物的大小(按“更大的建筑物大小” =“更高的税率”)。 因此,很可能如果所有者宣布了这些内容,那么IBI账单将高于300欧元。 因此,如果买方不注意这一点,并在购买过程中进行分类,则在Catastro检查时,他可以向Catastro负责这种未申报的结构。


2.-其他确认财产合法性的文件:

通常,为了确认财产的法律状况,有必要获取以下文件:

  • 财产所有权契据:确认财产的购买方式,法律边界以及可能影响财产所有权的法律费用/债务
  • 卡塔罗(IBI-理事会税单)
  • 水电费: 水,电,气
  • 能源业绩证书:确认建筑物的能耗水平
  • 业主社区证书:为了证明当前的业主是最新的社区费用,并且在“正常”项目中没有任何经过社区批准的特殊改革工作(例如,立面的结构改革已获批准)由业主在第二年执行,或者在建筑物上存在结构性问题,需要进行昂贵的改革等。)
  • 等等,

在西班牙,代理人和律师对上述文件的研究进行了标准化。

但是,如 在建筑中专门化  我们公司在研究和考虑其他文件时会特别强调, 其他并非像TLA这样专门从事建筑业的专业人士并不总是将这些考虑在内。

  • 居住/职业/居住许可证证书(CH / LO):本文件是在建筑工程完成后从市政厅获得的,目的是确认该物业符合居住的法律条件。 还需要该文档,以将水和电连接到该物业,并使水和电合同的更改成为您的名字。

在西班牙出售/购买房地产时,要获得此证书是“强制性”的:

答案:这取决于属性的类型

In «新»属性,制造商有义务在销售过程完成后将此文件提供给买方。

但是请注意 在«转售»,没有法律强制卖方在销售完成后提供此文件。 西班牙法律规定,“买方”必须在完成后以其姓名获得此文件,以便继续更改水和电名称。

在这一点上,我们不得不说,如果物业遭受前所有者的未经装饰的工程等,则行政当局可能拒绝在完成后将CH交给买方。 因此,如果该物业的法律条件不完善,则有可能在完成后没有得到本文件的批准。 这可能会使买方陷入非常复杂的境地,因为他可能会因此而难以以自己的名义获得公用事业合同。

这里非常重要的一点是,CH的存在或有效性以及有关CH的其余信息并未在事迹中显示,而是在该区域的本地市政厅中显示。

因此,您的律师必须使用其专业知识和经验仔细检查此事,以确认像本文件一样重要的文件。  

根据结论, 该证书是必需的 出售物业,其确认必须从购买/出售过程的开始就进行检查。

  • 非违反证书(CNUI): 这是市政厅签发的证明,确认 没有任何建筑罚款,没有其他违法行为或影响财产的拆除令该证书确认该物业是否受到任何类型的建筑罚款,例如拆除令等。如果该物业是在没有适当建筑许可证的情况下建造或扩展的,则西班牙政府有权对该建筑物采取行动。 但是政府的这些权利有时间限制。 在购买“维拉斯”或“半独立式”房产时,或在乡村土地上购买房产时,获取此文件特别可取。
  • 塞杜拉城市学: 这是从市政厅获得的文件,该文件确认了该物业的不同方面,例如:
    • 对地块和区域的“城市化”考虑。 例如,如果该地块被认为是“质朴的”或“可城市化的”或“受保护的”,或受到公共领域的影响等。
    • 如果该地区的城市化已经完成,或者还有其他地区或城市化基础设施要完成
    • 地块的确切“建筑权”(地块允许的最大建筑物/构造)等。
很重要。 完成后,别忘了带上公证人:
  • 原始号码。
  • 原始护照。

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