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占用证书

Cédulade habitabilidad –居住证-职业许可证

这是一份文件,可从市政厅继续确认该物业已准备好居住, 并在财产获得最终工程许可证(Certificado Final de Obra)并在土地注册簿中的新建筑物声明(Declaraciónde Obra Nueva)上刻上之后才适用。

您需要此文件才能获得市政厅的许可才能居住在房屋中。 在获得之前,您拥有的只是建筑,而不是“房屋”。

要以您的名义和“消费”用途单独获得MAIN实用程序,将需要此文档。

因此,该文件对于在首次连接中获得个人名义的水电合同极为重要。 在建造者获得居住证之前,建筑中可能有水和电的供应,这通常是建造者获得该供应以进行工程(用于通行费,机械等)的原因。 但是从建筑商那里获得的供应是“工程”的供应,而不是“房屋消费”的供应。

有时,由于建筑商未获得适当的CH(居住证),购买者或推销者因其物业的电力和供水留给他们使用了多年。 他们有水和电,但条件很差,比正常的房屋价格昂贵。

为了保证您作为买方或发起人,建造者将获得适当的CH,强烈建议您在获得CH时留下一部分价格。 这将迫使建造者正确地工作,并尽其所能尽快获得这份文件。

如前所述,CH对于在第一时间将物业连接到主水和电力特别重要。 有时并不需要根据区域来将供应合同更改为新的所有者名称,但是广泛要求将财产与主电源首先连接起来。

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完成销售是否需要此文件?
换句话说,如果我要购买房屋,是否需要出示此文件?

在2008年XNUMX月之前, 无需获得居住证明即可完成销售。 不要求卖方将CH提交给新所有者。 因此,公证人,土地注册官,银行,律师等并未要求CH来完成销售。 因此,该文件在2008年XNUMX月之前不是强制性的。

为什么此文件不强制完成销售? –因为,如前所述,本文件的目的是第一次将物业与水和电“连接”在一起,一旦连接,就将现有合同“更改”为新的所有者名称。

实际上,对于RESALES而言,几十年来,西班牙的买卖双方一直将其物业连接到水和电,并在没有此文件的情况下更改了供应合同。 特别是在乡村地区,电力和自来水公司并未要求该文件更改供应合同。

因此,买卖了新房产和RESALES,并在公证处完成了销售,并在没有CH的情况下在土地注册处进行了注册。 因此,建筑商将没有此文件的新建房屋卖给买家。 此外,(转售中的)卖方正在将其财产卖给买方而没有。

在某些地区,甚至供应公司也没有要求这份文件签订合同。 在大多数情况下,购买者可以通过电话来签订水电合同,或者将合同名称更改为他们的名字,而从未要求过CH。 即使在今天,在确定的地区也有可能。

问题出在诸如新公寓,城市化之类的新物业,以及西班牙危机的爆发。 如前所述,在2008年500月之前,建筑商无需向买方提供CH即可完成其销售。 因此,“在建设中”出售房地产确实很普遍。 例如,在有100栋房屋的城市化过程中,一旦建造完成,建造者就可以按块出售XNUMX栋房屋,而不必等待完成所有城市化基础设施。

CH是建筑物建筑工程完成后获得的最后一个文件。 因此,与2008年之前一样,没有必要在竣工时出示CH,因此建筑商在“完工”之前就在建造和出售其物业。 在这种情况下,购买者正在购买可以使用的新物业,但有时无法“完成”城市化或某些城市化基础设施的其他阶段或街区。 买家最终将供应与“建筑物供应”联系在一起,希望建造者一旦完成了其余的城市化进程或其余的城市化工程,便会为他们提供“主”供给。

这就是2008-2011年西班牙房地产“危机”之前的情景。

但是,随着危机的爆发,市场上反复出现建筑商突然陷入破产的困境,而且由于银行关门,他们的公司陷入了巨大的财务困境。 同样,市场停止了,大城市化突然消失了。 因此,由于无法找到银行提供的足够信贷而无法完成城市化或已经开始的建设,因此建筑商处于一个极端的位置。 除此之外,由于市场停止,他们无法从销售中获得私人融资,也无法出售其财产。

这种情况的结果是,以前完成销售并从城市化建设者那里购买建筑商的买家没有完成,他们发现自己属于“建筑供应”公用事业合同,他们看到了建筑商是如何消失的,而城市化建筑群还没有完成。 由于城市化的全球性工作还没有完成,因此无法获得CH,而且购房者和家庭长期处于“建筑供应”状态。

在RESALES中没有发生此问题,因为在例外情况下,与水和电真正相关的OLD属性的买卖双方可以在买卖后以任何形式获得新所有者的合同名称。问题。 因此,如果物业已经与水和电相连,并且不需要使用CH来将公用事业更改为新所有者的名字,那么在市场上通常不申请转售CH(城市和乡村)的情况很常见。 。

但是,2008年XNUMX月,一项新法律对整个西班牙领土生效。 该法律的目的之一是避免在城市,建筑物,建筑物等中购买新物业的情况。该法律说,如果没有CH,建筑商将无法完成新物业的销售。 并命令公证人,土地登记处等要求CH结束新物业的销售。 但是这项法律迫使公证人和土地注册官要求CH来完成购买 仅用于新属性.

例如,该法律没有对RESALES说任何话。 因此,因此,要完成转售,没有必要提供此文件。

该法律有助于避免买家购买新房地产时出现未来问题,但是由于他们没有提及与RESALES有关的任何内容, 在市场上造成很大的混乱.

如上所述,买卖双方在没有CH的情况下进行出售和转售其财产。 转售购买者可以无任何问题地更换水费和电费,公证人 决不要 在交易中要求CH。

混乱的产生是在该法律获得批准后,即2009-2010年,买家开始要求供应商提供此文件。 要求卖方提供CH,但是,当他们咨询公证处以确认是否必须提供此文件时,他们确认法律没有要求。 因此,公证人,土地注册处等仅需要CH即可进行新销售,而无需RESALES。

在那个期间,在RESALES中要求此文件的买主与不想提供该文件的卖方(由于不被迫提供)之间引起了巨大的混乱。

在RUSTIC土地不到10.000平方米的物业中,这种混乱更加严重。 在很长一段时间内,乡村地区的市政厅都不知道当卖方或买方要求CH完成其销售时的反应。

几个市政厅(TH)决定无限制地授予CH。 他们认为CH是获取或更改水电合同的“行政”文件。 由于这些市政厅不认为该文件是“法律”文件,因此在某些情况下,某处房产可能拥有完善的CH,并处以非法建造的罚款。

在其他情况下,TH决定将CH分配给所有财产(建造的地块多于或少于最小地块),始终确保不会有任何罚款影响该财产。 这是最合乎逻辑的立场。

例如,如果其他人不遵守最小土地面积(主要是10.000平方米),则决定不将CH授予乡村土地财产。 这些市政厅的位置造成了不公平和不合逻辑的局面,即使是在2至20年前建造的相当古老的财产也被拒绝获得CH,因为它们的建造地块小于最小的地块。

而且,混乱甚至更严重了,因为在大多数情况下,买主都在向卖方要求CH来购买其物业,甚至知道在该物业所处的区域中,CH并没有要求CH。供应公司以其名义更改公用事业合同。

同时,西班牙国家得到了欧盟机构的财政支持。 从欧盟到西班牙,要获得财务帮助的要求之一就是改善环境保护,并减少对环境的影响。 该要求的原因在于,几十年来,西班牙一直没有以这种方式遵守欧盟指令。 转换为建筑市场,意味着在西班牙建造建筑物和建筑物时并未以这种方式考虑或遵守欧盟法律(主要是减少能源消耗和减少残留水)

在2012-2013年和2014年期间,这种困惑现在似乎已经结束。 现在看来,大多数市政厅和地区政府(包括Catral,Elche,Denia,Javea等复杂地区)已经为获得CH所需的条件奠定了基础,这或多或少是正在关注 RUSTIC LAND属性:

  • 与地块的大小无关,该财产必须没有建筑罚款。
  • 申报财产及其建筑并缴纳适当的市政税
  • 广泛要求提供建筑师的施工报告。
  • 该物业必须符合该地区的环境规范(能源消耗和残留水)。

这样,最终的困惑就造成了是否完成了不到CH的小于10.000 m2的乡村土地资产的混乱。 因此,一般来说,在小于最小标准的地块中,相对于乡村中成千上万的旧建筑(和合法合并的建筑)的法律状况,市政厅中的多数人处于积极位置。 因此,经过所有这些混乱和争执,如果满足上述条件,市政厅将广泛给予CH。

我们必须说,只有很少的市政厅(例如Crevillente)处于非常不合理的位置,拒绝公开地给予CH。

我是卖方(不是建筑商),我需要将此文件提供给买方吗?

答案很简单:从法律观点看:不。 西班牙没有任何法律强制(转售)卖方提供CH以便完成。

但是,例如,从商业角度来看,如果您提供该建议,则更可取,因为它将确认买方,无论该地区的法律解释是什么,或者公用事业公司的要求是什么,公用事业合同的变更得到保证。 换句话说,如果提供CH,您的财产将很容易销售。

如果CH过期,则相同。 CH使用的有效期为5年。 因此,即使您是在购买时获得的,甚至在西班牙法律不强迫您提供的情况下,从“商业”的角度来看,如果您提供的是房产,对买方也会更好CH进行了翻新。

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