非法建筑的登记 – FUERA DE ORDE ACION

一般方面

西班牙法规规定，为了使建筑能够进入财产登记处，公证人必须要求提供建筑许可证以及所有建筑文件，包括最终工作证书等。

这就是 2015 月 30 日第 XNUMX/XNUMX 号皇家立法法令所说的（土地法综合文本）

那些未取得建筑许可证而建造的建筑物情况如何？  

在这些情况下，同一土地法在其第 28.4 条中规定，由于限制期满，不再适合采取措施恢复城市合法性的那些建筑、建筑物和设施意味着将其拆除。相应的时期， 可以访问财产登记处。

 “无证”建筑进入财产登记处的目的是什么？  

其根本原因是，不属于财产登记的建筑不能成为任何合法交易的一部分。 也就是说，您不能购买、出售、继承、抵押、纳税等。

有了它，进入财产登记处，使建筑成为合法交易的对象，并成为业主财产权的一部分。 此外，它隐含地暗示该财产不能被法律制度拆除、拆除或以其他方式破坏。 因此，即使该建筑是在没有许可证的情况下建造的，业主也可以借此巩固对上述建筑的产权。

如果没有许可证建造的建筑进入财产登记处，它是否完全合法化？ 换句话说，是不是可以认为100%合法呢？

答案很复杂。

正如我们之前所说，未经许可进入财产登记处的建筑意味着使该建筑合法可见。

换句话说 ，当有建筑许可证建造建筑时，市议会被告知将要进行建筑 ，西班牙法律体系注意到上述结构。 它还通过建筑师的工作完成证书以及在公证处的声明通过相应的新建筑声明来告知该建筑何时完成。 这样，拥有建筑许可证的建筑就会自动被法律系统识别和认可。

然而，一个没有建造的建筑 施工许可证不是合法交通的一部分，因为其施工尚未向公共管理部门报告 . 出于税收、地籍和 Ibi 的目的，可能有上述建筑的记录，但这并不意味着出于建筑合法性的目的，负责控制和监督该地区工程的机构，已经意识到这种法律结构。

此外，如果是这种情况，也就是说，如果政府知道存在非法建筑，它会自动采取行动，下令拆除该建筑，因为它被认为是非法的。

发生的是 西班牙政府 ，由于法律和商业行为的合法交易中的相同安全原则， 不能无限期地对非法进行的工程和建设采取行动。

不同的西班牙地区法规总是为公共行政部门规定了一个最长时限，以检测未经许可建造的工程和建筑，从而能够通过行政处罚、罚款甚至拆除令对其进行处罚。 在这段时间之后，如果政府没有发现，或者没有对建筑采取行动，它就会在业主的资产中合法化和继承。

按地区划分的“Fuera de ordenación”

我们现在要讨论两个案例，瓦伦西亚社区和安达卢西亚。

巴伦西亚地区的 Fuera de ordenación

在巴伦西亚社区，法规基于 5 月 2014 日第 25/XNUMX 号法律，关于“领土规划、城市规划和景观” 巴伦西亚社区（俗称“ 洛特普 “），该法律于 2019 年通过 5 月 8 日的法律进行了修改，该法律自 2019 年 XNUMX 月 XNUMX 日起生效。

本法规定如下 有效期 :

为了确定这些情况下主管部门的行为的到期期限，有必要区分两种情况：

• 未开发的土地，质朴，受保护 . 对于位于不可开发或受保护土地上的工程， 没有有效期 .

因此，无论对上述工程进行经济制裁的可能性是否已经到期，政府都可以随时下令拆除无证建造的工程，因为正如我们所说，政府的权利并没有规定。

• 城市或可城市化土地： 对于城市可开发用地，《土地法》（2024 年 XNUMX 月）生效时未按原立法规定期限的建设用地，其期限为 15年。 之前的诉讼时效是 4 年。

换句话说，只要之前已经完成，就可以在没有许可的情况下宣布作品 2010 年 8 月 20 日 . 这个日期非常重要，因为它意味着 四年 在 LOTUP 生效之前，也就是 20 年 2014 月 XNUMX 日。

与它， 本法施行之日规定建设工期超过四年（即2010年XNUMX月以前全部建成）的城市化土地上的工程，可以依法办理访问财产登记处。

然而， 20年2010月XNUMX日以后在城市可开发土地上无证建设的 ，例如2011年、2012年、2013年等，该建筑的拆迁令的时效 这将是15年 .

同样的情况也发生在建立在 共同未开发土地 ，这 如果它们是在 20 年 2010 月 XNUMX 日之前建造的，则可以访问财产登记处。

然而，非常重要的是，那些在 2010 年 2014 月完成的未开发土地上的建设，受 LOTUP 第 XNUMX/XNUMX 号法律的限制性制度的约束。

而关于 受保护的未开发土地，只有在 1 年 2002 月 XNUMX 日前竣工的无证建设项目方可申报。

之所以如此，是因为这一日期恰逢先前立法中规定的四年的通过以及巴伦西亚城市法 16/2003 的生效，该法于 1 年 2006 月 XNUMX 日生效，该法确立了不可时效性为受保护的土地。

安达卢西亚 Fuera de ordenación 的概念 -“DAFO”

安达卢西亚也是如此，尽管城市化和不可城市化之间没有区别。 在这两种情况下，安达卢西亚城市规划法 7/2022 在其 8 年 2012 月 4 日最后一次修改后的措辞中，将政府要求拆除工程的权利的时效期限从 6 年增加到 XNUMX 年. 无证建造。

与巴伦西亚共同体一样，这一期限被理解为适用于在法律批准之日已超过先前立法规定的 4 年期限的无许可证作品。 换言之，8 年 2008 月 XNUMX 日之前建造的所有建筑都可以合法化。

因此，对于在此日期之后建造的建筑，诉讼时效变为 6 年。

加泰罗尼亚语“Fuera de Ordenación”的解释

在加泰罗尼亚也可以这样说。 1 月 2010 日第 3/4 号立法法令批准了加泰罗尼亚城市规划法的修订文本，将恢复建筑物城市合法性的行动的时效期限从 6 年增加到 XNUMX 年。

即要求将其拆除或拆除。

然而，在加泰罗尼亚，安达卢西亚和巴伦西亚对新的 6 年延长期限开始适用的期限没有给出解释。 根据加泰罗尼亚标准，那些在法律批准之前建造的工程，即 3 年 2010 月 4 日，将有 6 年的诉讼时效。 而那些后来建造的，期限是 XNUMX。

好的。 明白了！。 那么，如果我有一个没有许可证的建筑，我的自治社区立法规定的期限已经过去而没有得到批准，我的房子是 100% 的吗？

答案有点复杂。

正如我们在本报告中所指出的，制裁/处罚建筑的条款的通过授予了在财产登记处登记所述建筑的权力。 这意味着：

所有者无需许可证即可“拥有”该作品。 它可以抵押、租赁、出售、继承、捐赠等，西班牙制度不能再下令拆除它。 

然而，尽管西班牙体系承认这种结构是合法的，但它并不能赋予它合法结构所具有的所有权利和优势。 换言之，西班牙的制度不能将不遵守法律、不缴纳建筑税、建筑师等的非法建筑同化为经过这些程序、依法建造的合法作品。他们支付了所有相应的税费和费用。

出于这个原因，这些未经许可建造但已在财产登记处登记的建筑以特殊方式进行编目。 它们被称为“超出规范”（“音乐之家”）建筑。

这种类型的结构在法律结构方面受到某些限制：

• 除了仅限于保护、安全和健康的改革工作外，它们不得被允许。 因此，他们不得进行修复工程。
• 不允许对现有建筑进行扩建工程。
• 如果建筑物自然拆除（由于自然原因，毁坏或灾难，洪水等），则不能重建。 它们无法重建。
• 他们在获得居住证方面存在问题。 根据地区的不同，市政厅可​​能会要求他们进行一些城市化工程（乡村）以获得居住证，或者完全拒绝，甚至要求拆除建筑物的非法部分以签发居住证。

说到这里，说说居住证：

• 安达卢西亚：不允许房屋或建筑的居住证明 Fuera de Ordenación，但它提供了他们所谓的“DAFO”（“Declaración Asimilada a Fuera de Ordenación”），虽然没有提供居住证明，但财产可以合法地接水接电。
• 瓦伦西亚：这种类型的房屋不允许居住证，但是，在乡村土地上，它创建了一个合法化系统，如果进行某种工程以改善周围的道路、人行道，并安装现代残留水净化系统，则授权居住证明，甚至可以对财产进行结构改革，甚至在毁坏的情况下重建权利。

一个小的指南差异 主要工作许可证  和 小型工作许可证

主要工作许可证

这是从市政厅获得的建筑许可证，用于需要技术复杂性且具有经济重要性的工程。 出于这个原因，这些作品必须受到安全、可居住性等方面的规定的监管。

要获得主要工程许可证，必须由建筑师、工程师等准备 ARCHITECT PROJECT。

作为一般规则，在以下情况下需要主要建筑许可证：

• 房屋整体修复。
• 影响房屋结构的工程（地基、结构、立面、屋顶等）
• 增加建筑高度或体积。
• 与防火有关的行动。
• 拆除或细分。
• 建筑物或房屋用途的变化。
• 商业场所的空调。
• 新的建筑工程。
• 影响建筑物公共元素的工程。

小型工作许可证

用于改革等的小型工程也需要许可证。 但是，这些都是简单的工作，不需要项目或专门的项目，而且成本要低得多。 这些例子可以是小的改造、墙壁或覆层的改变、室内装饰项目、建筑障碍的拆除、路面的改变、厨房或浴室的更新、暖气、污水处理、管道和电力的安装、调查、测试等。

巴伦西亚地区合法化的例子

1979 年在巴伦西亚地区的 rustica 土地上建造的房屋。

该物业被放置在一个不到 10.000 平方米的乡村地区（在该地区拥有建筑权的最小地块面积）。 它建于 2 年。所以，它是一个相当古老的财产。 由于这是一处旧房产，市政厅尊重现有建筑，这些建筑的建筑面积不到 1979 平方米，并且“不合规范”，他们认为这些建筑“在当时已合法巩固”。 例如，当前的教化不能扩展。 因此，无法在该物业上建造新建筑。 市政厅允许对这类财产进行内部改革，但不允许扩建、建造其他建筑物，如车库、游泳池等。

此外，市政厅可​​能不会批准改造建筑物的“基本”结构部件，如地基、屋顶等。市政厅将承认“改造”现有房屋和“修复”现有结构，但不会从旧部件中“移除”以安装新部件。 例如，如果发生可能影响房屋结构的自然灾害或洪水，市政厅可​​能不会授予“重建”财产的权利。 因此，总而言之，市政厅允许进行内部改革以维持建设，但不允许进行来自树枝、地基、更换屋顶等的结构改革。因此，我们建议您告知您的保险公司，自然灾害和其他影响现有建筑必须由强制性保险承保，才能在竣工时与房屋签订合同。

我们已经看到该地区没有连接到主要的污水系统。

巴伦西亚地区房屋被视为“Fuera de Ordenación”时的法律后果 

 如果在2010年XNUMX月之前没有受到处罚，那么以后就不能受到处罚，也不能被西班牙的制度拆毁，到时候就被合法巩固了。

• 现有 建筑受到尊重 在他们的大小，但是 不可能建造新建筑 element 甚至也不扩展现有的s.
• 此外，由于这一事实，市政厅尊重现有的建筑，但是 他们不能被延长。 因此，该物业不能建造新建筑。
• 市政厅 允许内部改革 关于这些类型的属性。 但是，由于该物业不符合规范，市政厅不会批准对建筑物的“基本结构部分”进行改造的许可证，如地基、屋顶等。市政厅将承认“改造”现有建筑房屋，并“修复”现有结构，但不是从旧部件中“拆除”以安装新部件。 例如，如果发生“火灾”或洪水，可能影响房屋的结构，市政厅可​​能不会授予“重建”财产的权利。 因此，作为结论，市政厅允许进行内部改革以维持建筑，但不允许进行藤蔓、地基、屋顶更换等结构性改革。
• 获得“不规范”考虑的条件之一是证明该物业在建造后的15年内没有受到处罚。

居住证明 

另一点是，根据该地区的市政厅以及建筑和/或地块的个别法律条件，“Fuera de Ordenación”中的财产 可能有或没有居住证，根据这一点，市政厅可​​能需要确定的法律方面或在财产中进行工作才能获得或更新此证书。

供您参考，这是由该地区市政厅签发的文件，他们确认 房产符合居住要求.

该物业尚未获得“居住证明”（CH）， 我们已经得到市政厅的确认，目前无法获得此证书。

还需要这份文件 将水和电连接到房产 并以您的名义变更水电合同。

巴伦西亚地区完成合法化进程所需的城市化成本

在不久的将来，市政厅 可能会要求当前的业主，为了更好和更舒适地使用他们的财产，进行/支付一些工程以改善那里的基础设施，如街道（步行区）、人行道、公共灯、污水等，甚至将部分地块用于道路、行人或绿地。

有必要看看市政厅将来会向业主提出什么样的工程要求，以及谁来支付。 在这个时刻， 2019 年最近通过的一项新法律（LOTUP）有精神与这类房屋群合作，以开展一些尚未得到法律确认的城市化工程。

只是要指出，城市化最昂贵的成本是从城镇连接到主污水系统。 由于这些物业离市区很远，因此可以接受的是， 代替与主污水系统连接，让业主安装带有净化系统的化粪池来过滤和净化废水

该地区的大多数物业都没有安装官方监管或现代化的化粪池来处理残留水。 所以，如果市政厅的项目在未来出现， 直接成本将是在物业中安装一个现代化的化粪池。

据房产中介告诉我们，化粪池不符合现行规定，这种情况经常发生。

虽然没有提出城市化计划，也没有完成城市化，但市政厅可能会在授权对财产进行结构性改革方面产生问题。 现有建筑的规模受到尊重，但可能难以获得建造新建筑元素甚至扩展现有建筑元素的许可证或许可证。

但是，如果该地区的房屋通过城市化计划（称为 MINIMIZACION DE IMPACTO AMBIENTAL）所需的城市化工程得到改善，它们将具有以下好处：

• 该房屋将被视为“完全合法”的建筑，因此将不再被视为“不规范”，因此将允许对现有建筑进行重建、结构改革、重建等。
• 该酒店将获得居住证