如何在圣塞巴斯蒂安购买房产 – 多诺斯蒂

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圣塞巴斯蒂安市 – 多诺斯蒂

简介——多诺斯蒂的起源

历史 据说产生圣塞瓦斯蒂安的定居点是圣塞瓦斯蒂安安提果修道院，以及乌尔古尔山城堡，以及位于坟墓中的城镇，该城镇将其与土地相连，居民说历史上他们致力于渔业和商业活动。

周围的领土上散布着也从事农业工作的农舍。

必须说，圣塞瓦斯蒂安位于两个不同区域之间的接触点：海洋和内陆。 为了进入内地，陆路有 Urumea 河通往海岸，从而发展与内地的商业和贸易活动。

事实上，这座城市有一个海港和另一个河港（或圣卡塔利娜），此外还有多年来一直在圣塞瓦斯蒂安管辖下的帕萨吉斯港。

Sancho El Sabio 授予这个规模不大的人口中心特许权，因为它已经开始开展初步的商业活动。

多年来，由于靠近边境，它也具有一定的军事重要性，这导致建造了不同的防御工事，这些防御工事随着时间的推移而发展，直到 19 世纪中叶。

城市发展 San Sebastián- Donosti 有几个 阶段 :

第一个直到 1813 年被围困破坏（西班牙独立战争） .

从中世纪到16世纪，该镇没有经历过重大的结构变化。 它是一个有围墙的城市核心，具有规则的几何类型规划，对邻近的农业区具有重要的管辖权，周围还有一些较小的核心。

在乌尔古尔原始中世纪城堡的周围，建造了各种城墙带，直到 19 世纪才限制城市发展。

在 16 世纪，进行了新城墙的建筑工程和扩建工程。

这些工程在 17 世纪继续进行，并在 18 世纪进行到较小程度。

这个阶段以 1813 年几乎完全摧毁这座城市而告终。在这一天，这座城市被惠灵顿公爵围攻城市（独立战争）摧毁，并重建，从而出现了当前的旧部分。

1854 年，圣塞瓦斯蒂安被指定为吉普斯夸的首府。

在那些日子里，一项重要的旅游活动加入了城市的商业和行政活动，因为自 19 世纪中叶以来，它被选为皇室的避暑别墅。

在那些年里，拆除城墙是被授权的，所以这座城市不再是一个战争场所。

从那些年开始，Ensanche 地区的发展开始了，随着南 San Sebastián Ensanche 的建设，它也占据了沼泽和 Arenales de Urumea。

Ensanche 具有规则的图案，笔直的街道形成方形网格，突出了所谓的 Avenida de la Libertad。

该地区与 Paseo de la Concha 一起具有重要的旅游和休闲用途。 它还具有重要的住宅、行政和商业用途。

工业活动正在向 Ibaeta、Antiguo 以及后来的 Barrio de Gros 转移。

最卑微的班级集中在旧部分或向旧部分移动。

后来，Ensanche de Gros 或 Zurriola 的工程开始于 Arenales，该 Arenales 位于 Urumea 河和 Ulía 山坡之间。

今天被认为是中心的区域建于 1867 年至 1910 年之间。城市的重心从 Gipuzkoa 广场转移到 Avenida de la Libertad，今天构成了 Donosti 的轴线。 旧城区由于其结构困难，被转移为休闲和小商店区，因为它不准备发展现代商业、交通和运输活动。

后来，城市发展向圣马丁街、Buen Pastor 广场周围的街道网络和普里姆街两极分化，而格罗斯、安提果和阿马拉维约街上的建筑脱颖而出。

多诺斯蒂的方阵

Donosti 有许多不同的广场，例如 宪法广场，这是一个社会关系和流行，体育和文化性质的活动的空间，在其拱廊下留下商业楼层，其上是房屋。

除了宪法广场，Donosti 还有以下广场：

• 特立尼达广场，以文体活动为目的。
• 苏洛阿加广场 那里有花园区，还有圣特尔莫博物馆。
• 此外，我们发现小 拉萨拉广场.
• 我们还发现 阿拉米达德尔大道，其中心空间被花园和公共服务占据，是道路网络的基本轴线之一，也是旧部分和扩建部分的结合点。
• 吉普斯夸广场, 其中心部分设有花园，是一个休闲娱乐场所，设有一个小池塘。 周围是商业用房，上面是住宅、办公室，还有 吉普斯夸省议会宫. 它代表了城市的吸引力和中心位置，在扩建中也占据了中心位置。
• Plaza del Buen 牧师 是休闲区。 这个广场就是大教堂，四周都是商业楼层的房子。 这个广场周围是独特的 Correos 建筑和 Koldo Mitxelena 文化中心。
• 毕尔巴鄂广场 也位于Calle Prim流通区的一侧。
• 世纪广场 是 Amara Nuevo 和 Amara Viejo 社区之间的连接点。
• 皮奥十二世广场 位于城市最重要的内部和外部连接区域之一。 通过它，它与毕尔巴鄂-比霍比亚高速公路相连。 其中包括政府分代表团、巴士总站和阿马拉广场酒店。
• 伊伦广场，在 Amara Nuevo 街区。 连接马德里大道、Urumea 河以及与 Loiola 的连接网络都位于这个广场上。 ARCCO购物中心在其中脱颖而出。
• Amara Nuevo 街区的其他广场位于街区内，其中一些位于低矮的商业场所、车库和车间，而另一些则被小花园和休闲区占据。

这些是方块 阿梅里亚斯、费雷里亚斯、埃特克斯贝里、科弗拉迪亚斯、梅尔坎德雷斯、索尔达多斯、马里诺斯、普雷博斯特、 和 工作室。

• 萨拉戈萨广场 是它在中心和 Miraconcha 的过渡和娱乐场所。
• 尤斯卡迪广场 和西班牙广场是街道之间的通道，通过这些广场和圣卡塔利娜桥，连接格罗斯、阿马拉、埃吉亚-阿托查和中心区。

多诺斯蒂街区

阿尔扎

Altza 社区位于控制 Pasaia 海湾的山丘之一，占据了它的斜坡。 它是城市最东端的街区，位于 Pasaia 和 Rentería 的边界。 它延伸到一座山上，山顶上有一个人口中心，在过去的四十年里，逐渐占领了北坡、东坡和西坡，以及在国道前的建设，以及在 Txingurri 和 Molinao 山谷中，构成了城市中清晰可辨的一块。

物理环境的非常特征，特别是地形，通过在其周围执行的大型基础设施（Pasaia 港口、毕尔巴鄂 – Behobia 高速公路及其与拉埃雷拉和港口的连接）的布局突出，今天，今天，除了 Pasaia 的 Antxo 区和位于西南部的 Garbera 区东部的连续性解决方案外，邻里的界限已完全确定。

它有近 230 公顷的延伸。 PGOU 细分为 XNUMX 个指定的城市干预区 (AIU)：La Herrera、Tsingurri、Larratxo、Altza Over、Lardi Alde、Jolastokieta、Pikabea、Oleta、Arria、Carretera NI（La Herrera-Buenavista 部分）、Larres、Buenavista 、Alto de Buenavista、Escalantegi、Mendibil、Putxuzulo、Molinao、Papin、Landarro、Garbera、Esnabide、Don Bosco、Las Mercedes、Auditz-Akular 和 Luzuriaga。

不兼容用途的共存和重新开发未完工空间的需要构成了该社区的另外两个特征，该社区共有 7,501 套住宅，其中 139,716 平方米用于工业用途，2 平方米用于第三用途。

在提供社区设备方面，Altza 拥有高于市平均水平的标准，这源于近年来开展的行动：Larres 体育中心、Casares 文化之家、健康中心、教育中心等，他们已经开始一个重要的重组过程。

鉴于这个问题，PGOU 选择了城市结构的修复、产业转移、替代工业用地的准备、第三产业土地的提供等。至于具体行动，我们必须强调这些：Herrera 的改造和 Buenavista 访问； 执行来自 Intxaurrondo 和 Molinao 的新访问； Herrera、Larratxo 和 Buenavista 的内部改革； Altza、Arria 和 Molinao 的综合康复； 完成 Oleta 和 Darieta 地区； 在 Landarro 和 Miamarka 建立工业用地； Lardi-Alde 购物和办公中心的预测； Arria、Garberako Gaina 和 Larres 公园的执行； 和扩建拉雷斯体育中心。

阿玛拉·贝里 (Amara Nuevo)

总面积为 132 公顷，北部被乌鲁米亚河限制在与 Mundaiz 半岛接壤的曲流中。 通过“旁路”公路向东和向南，向西通过 Eusko 铁路线 Trenbideak 和新的 Amara-Ayete 公路。 它包括 Urumea 平原的平坦土地以及构成平原土壤自然延伸的 Anoeta 和 Morlans 槽（在其下部）。 Alkolea 公园（Ibaialde 区）的部分斜坡也被纳入其中，尽管它位于河的右岸。 除了 Ensanche de Amara IV 和 Riberas de Loyola 地区，PGOU 将大部分社区视为城市土地，它们被归类为开发中的可开发土地。

Amara-Berri 是该市住宅开发中最重要的街区之一，在总体规划的开发范围内规划了 13,199 套住宅。

阿诺尔加

Añorga 街区由位于 NI 高速公路两侧的两个大土块组成，位于 Ibaeta 南部的变路与 Lasarte 市之间的连接部分。

它占地约123公顷。 从 NI 到现有住宅区的通道不足以及由此导致的隔离和设备水平低是两个负面突出的问题。

老翁达雷塔

El Antiguo-Ondarreta 街区占据了 Vega de Ibaeta 平坦地区的北部，一直到海岸和 Lugaritz（Seminario）的山丘，面积 116 公顷，北部被通往Igeldo 和 Ondarreta 海滩； 南边的 Camino de los Pinos 和通往 Fundación Matía 的行人通道； 由 Palacio 和 Dr. Marañón 街道向东，由 Avda 向西。 de Tolosa 和 Monte Igueldo 的斜坡。

在 1990 年代，房屋和设备（体育中心、门诊等）的建设都有了重要的推动作用。

它分为以下城市行动区：Miramar-Ondarreta、El Antiguo、Seminario、Lugaritz、Lizarriturri、Benta Berri、北方大学校园、Ensanche de Ondarreta、Ciudad Jardín de Ondarreta I 和 II。

阿特戈列塔-乌利亚

Ategorrieta-Ulia 街区位于乌利亚山南坡脚下。 它的面积为 67.53 公顷，西部与 Sagüés 接壤，南部与 Avda 接壤。 de Navarra 和 RENFE 铁路，以及 Alto de Miracruz 向东。

它的发展基本上是线性的，首先由旧的 Ategorrieta 路支持，然后在 Navarra 和 Ategorrieta 大道上，上升到 Ulía 山坡，保持相对均匀的最大檐口参考。 定居点的类型虽然不是现代的，但在其普遍性上回应了低发展住宅区和孤立的住房，其中修道院地块激增，被与住宅环境形成鲜明对比的大型建筑所占据。

该街区分为五个区域：Manteo、Ulía-Barren、Mitxelene、Toki-Eder 和 Ategorrieta，出于规划执行的目的，它们被归类为城市土地。

尽管表面上存在明显的同质性，但 Barrio 的问题是多种多样的。 由于道路网络不足、部分地区密度高、用途混合、缺乏停车位和空地等问题，需要重建。

在 Manteo 地区，居住密度较高且存在可达性冲突，而其他地区的环境质量较高，但也伴随着同一领域的不足。 邻里的低密度类型导致了公共空间的分散，在近年来进行干预后，这些公共空间在 Manteo 达到了高标准，并且像这些类型中常见的那样在花园城市地区减少了。

遵守重新开发该地区的义务，采取一系列城市行动的形式：将工业用途转变为第三产业，在 Santa Teresa、Manteo 等地创建新广场和自由空间，Ulía 公园的城市化Manteo 附近的地区、体育中心的建设和地下停车场的提供。 另一方面，也需要巩固低密度住宅类型作为特色用途，路网的适配和优先排序，空置空隙区域的开发，解决连接不足和大多数用途的整合。设备。

艾耶特

Ayete 街区位于城市的中心区域，占据了位于 Ibaeta 和平原和 Urumea 平原之间的 Alto de Ayete 的山顶和斜坡。

它的面积约为 233 公顷，南接圣塞瓦斯蒂安变体，北接米拉孔查大道和圣罗克大道，东接 Eusko 铁路线。 Trenbideak、新的 Amara – Ayete 路和 Errondo 路，以及西边的 Lugaritz 山口边缘、Ibaeta-Ayete 路和 Avenida de Tolosa。

Ayete总体上回应了建成区中等密度花园城市的特点，社区设备短缺，各个发达地区之间的道路连接不足，对商业活动的支持很少。 出于所有这些原因，计划开展一些城市活动：Txantxa -Erreka 体育中心和 Lanberri、Puyo 和 Pagola 体育区； Txantxa -Erreka 购物中心； 建设 Amara-Aiete-Ibaeta/El Antiguo 公路（1999 年）； 以及 Puyo 和 Arbaizenea 公园的创建。

中心-中心

北临公海，东临 Urumea 河，西临 Bahía de la Concha 和 Ayete 山，南临新的 Ensanche de Amara，中心，为了总体规划由历史街区、19 世纪的 Ensanches、Paseo de Miraconcha 和 San Bartolomé 山组成，所有这些都是建筑区，其中还包括 Urgull 山和圣克拉拉岛。

它占地 116 公顷，划定如下：Urgull -Santa Clara、Port、Parte Vieja、Ensanche、San Bartolomé、Amara Zaharra（老阿马拉）和 Paseo de Miraconcha。 所有这些都被归类为城市土地。

作为一个环境、建筑和城市质量都很好的地区，PGOU 为该中心计划的行动从根本上旨在保护其特色。

因此，在 20 世纪的最后十年，一项历史街区修复计划、保护建筑遗产、另一项交通重组计划，考虑了掩埋 Eusko 道路的可能性。 Trenbideak 和 San Bartolomé Area3 的 Ensanche 的实施，旧 Pescadería 的文化中心（1999 年），以及公交车站的可能位置。 值得注意的是林荫大道（1999 年）和 Alderdi Eder（1998 年）的重新布置和翻新计划，这些行动连同道路系统新布置导致的行人专用区，应构成改善环境质量。 Ensanche 及其商业吸引力。 为了结束这一领域，指出 Koldo Mitxelena 文化中心（1993 年）是已经开展并在各个方面都取得巨大成功的工作之一。

埃吉亚

Egia 构成了城市结构中一个清晰可辨的社区，其中心地位部分由于其位于铁路以东的位置和地形而有所贬值。

该社区具有完全可识别的物理限制，这在一定程度上代表了其与城市其他部分关系的障碍。 因此，它北部与 RENFE 铁路布局接壤，西部和南部与 Urumea 河河道接壤，东部与 Marrutxipi 山谷和 Baratzategi 地区接壤，然而，地块的连续性发生了。 更明显。

为了整合城市中的城市部分，旧 Atocha 体育场和 Mercado de Frutas 占用的空间注定要建造房屋、开放空间和第三用途（正义宫），提倡解决总体规划Iztueta 高架桥周围的交通，辅之以位于圣卡塔利娜大桥高度的行人连接以及计划在 Araba 公园前建造的新桥，改造车站现有的立交桥（1999 年）。 此外，PGOU 提议从 Amara Osinaga 和 Intxaurrondo 等处新建道路。Egia 不存在的体育设施导致在 Mármoles Cantabria 场地建设了体育中心、前场和补充跑道，从而解决了这个问题。 另一方面，随着 Avda 的扩建，该社区与 Intxaurrondo 的联系得到了改善。 de Ametzagaina 。 同样值得注意的是在 Paseo del Urumea 和 Bateilla 建造的房屋（1999-2000）。

大

它的面积约为 44 公顷，构成了由较小延伸范围的 PGOU 划定的邻里。 它代表了城市的东部扩张，计划分几个阶段进行，其中涉及对从河流和海洋开垦的土地进行逐步的物理占领。 目前未完成，预计将定义其最终配置。

该领土明显是水平的，尽管它位于城市中心，但由于其历史记忆和其界限的分类性，构成了一个清晰可辨的部分：西部的 Urumea 河，南部的 RENFE 铁路线，Avda。 东面是纳瓦拉 (Navarra) 和乌利亚山 (Monte Ulía) 山麓，北面是大海。

整个社区被归类为城市土地。 值得注意的是干预措施，包括改造 Zurriola 海滩和长廊（1995 年）、建造 Kursaal 礼堂和会议中心（1999 年）、Sagüés 的城市化和修复计划，以及拆除 Gros 市场和建造其网站上的房屋（1997）。

伊巴埃塔

它占地 192 公顷，占据了从 Añorga 变体的交界处到 Ensanche de Ondarreta 的同名平原的平坦区域，以及 Lugaritz 和 Igueldo 的部分斜坡，将其划定为分别是东方和西方。

山坡上可以看到过多的建筑开发，相互之间没有联系，自由区部分规划不协调，缺乏足够的基本道路形式和局部自由空间。 缓解这些缺陷的干预措施的预测是住宅建筑（Ondarreta、Benta – Berri、Errotaburu、Berio 等）、Igara、El Infierno 和 Zuatsu 工业区、Ibaeta-Aiete 路的执行……还有它有望改善Avda。 de Tolosa 作为整个地区城市发展的基本配置元素，完成大学校园，建造 Benta – Berri (1999) 和大学体育中心，Almorza 和 Lugaritz 公园，以及其他一系列公园和花园。

同样，提出了一个综合和复杂的使用计划，允许该社区以及属于 El Antiguo-Ondarreta 社区的 Vega 的其余部分，具有构成城市中心替代极点所必需的中心条件。

在 Muitegi（创建“运动公园”）、Beriyo（“开放式建筑”和“开发中”的混合住宅开发）、Igara（工业用途的维护）、Errotaburu（建造房屋和两座高楼大厦）的行动使用，其中一个是 Guipízcpa 省财政部总部）和 Zuatsu（创建一个新的“工业用途”区，旨在在工业区和技术园区之间植入无污染模式。

伊格尔多

该社区由三个明显区分的城市飞地组成，这些城市飞地插入不可开发的Monte Igueldo地区，总面积为25.8公顷。

我们提到的飞地首先是包括 Monte 东坡在内的区域，该区域受通往 Igueldo（“Faro”和“Pueblo”）和山顶的通道限制。 第二个是由“Amezti”住宅区组成，该住宅区由位于 Monte 北坡的狭长地带组成，南面被通往 Igeldo 市区的通道所限制。 后者连同在其周围划定的新开发领土，构成了构成伊格尔多的上述飞地的第三个。

Igueldo 存在的城市问题如下：住宅区过度密集、过往交通以及 Casco 的封闭和渐进开发需求。 除此之外，还必须加上伊格尔多 (Igueldo) 斜坡风景优美的重要性。

为了避免致密化，打算对现有建筑进行加固，而不是预见到比与“Igeldoko Zabalpena”区域对应的建筑更多的具有一定相关性的建筑开发。 对于Casco存在的问题，通过“Pueblo de Igueldo”环路的建设将消除通过它的道路交通。 与此同时，PGOU 还提供了游乐园的扩建和一般规模的开放空间的创建。

因特克萨罗隆多

Intxaurrondo 位于城市东部，在跳过 1970 年代因建造 Donostia-San Sebastián 旁路而形成的人工切口后，沿着斜坡上升，接近 Ametzagaina 的高地。

除了原有的核心外，它以RENFE铁路的布局限制在北部； 向西与 Egia 邻里（“Jai-Alai”地区和 Polloe 墓地）； 向南可通往高速公路和 Lau-Haizeta 公园，其中包括 Ametzagaina 山，向东可通往上述变体的 Herrera – Intxaurrondo 连接线。

它的延伸范围达到 156 公顷，其中观察到城市郊区的典型问题：隔离、道路可达性差、某些区域的可用空间、停车和设备短缺。 尽管如此，随着 Avda 新访问的执行，这些问题中的很大一部分已经有了实质性的改善。 de Ategorrieta 和变体。

为了解决这个问题，人们提出了许多城市行动，其中一些已经付诸实施：埋设铁路； 创建 Paseo de Zubiaurre； 通过 Marrutxipi 、 Altza 和 Amara Berri 的新道路； Mons 和 Baratzategi 新公共倡议住房的预测； 在 Marrutxipi 提供购物中心； 在 Marrutxipi 和 Baratzategi 建造公园、花园和广场； 建设体育中心、医生办公室、学校和老人住宅； 提供停车场。

洛伊奥拉-马图泰内

Loiola-Martutene 社区的面积约为 114 公顷，占据了 Urumea 河平原的平坦土地，因为它穿过该市的东南区，包括将 Loiola 和海岸地区分开的 La Salle 山洛伊奥拉。

它的北部受 Urumea 河和变种道路的限制，东部和西部分别受 Intxaurrondo-Altza 和 Zorroaga 的斜坡限制，向南到达圣塞瓦斯蒂安市和 Astigarraga 的边界。

对现有住宅和工业中心相对无序和设备不足的城市结构进行重新定位无疑是对该社区进行干预的基本目标之一，以及它在城市层面与邻近的 Amara-Berri 社区的充分联系。

因此，Loiola 面临停车、交通、缺乏设备和可用空间等问题。 此外，它具有高密度，存在不相容用途的混合，并且泛滥问题往往过于频繁。

出于所有这些原因，在 Loiola、Txomin Enea 和 Martutene 提出了特别修复计划，在 Martutene 开展了河流疏导和高速公路布局、沿河步行和体育公园建设项目。 请注意，拥有车库和办公室的拉萨尔体育中心于 1997 年完工。

米拉克鲁斯-比德别塔

它坐落在乌利亚山的南坡，在城市的东部，与帕萨亚接壤，向南延伸至 RENFE 铁路线。 它的面积为 57.10 公顷，其时间和物理配置响应不同的时刻和类型。 因此，孤立的独栋建筑、以高塔为特色的开放式多边形以及规划外的建筑物排列在道路前，构成了这个街区的形象。

如果我们看一下该地区的城市规划，我们会发现 Avenida Alcalde Elosegi 两侧存在两种截然不同的情况。 在北部，线性街区和塔楼的开发位于那里，诊断出自由空间的专业化、等级和管理存在问题，此外还存在未开发的空隙，某些建筑物的可达性条件不稳定，停车位的稀缺和用途的神秘化，有时会出现明显的不相容性，例如 Gomistegi 的情况。

在南部，定居点主要针对低发展类型，即路段和可达性作为具体问题。

面对上述情况，PGOU 建议在道路上采取行动，在 Gomistegi 建立新的连接点，以改善环境和可达性条件。 路段用途也进行了改造，北区减少车行道以利于停车场和人行道，南区突出断面与减速并存的道路。

简而言之，促进 Gomistegi 地区内部改革和公共空间的重新安排和重建的发展得到巩固。

米拉蒙-佐罗加

这个占地 265 公顷的空间位于该市南部，坐落在主导 Urumea 山谷以及 Barkaiztegi 和 Añorga 溪流的山丘上。 它北至高速公路，西至 Añorga-Txiki，南至 Oriamendi 和 Barkaiztegi 山谷，东至 loiola 采石场和下降到 Martutene 的斜坡。

目前它是一个人烟稀少的地区，主要是孤立类型的房屋和大型设施分散安置：Ciudad Sanitaria、Guipúzcoa 综合医院、Euskal Telebista 等。

需要解决的负面问题是可达性和道路网络不完善。 随着高速公路新通道的开辟以及 Aldapeta 和 Anoeta 道路的改善，希望能够提供解决方案。

该提案还考虑了该地区的专业化，以解决类似于目前存在的用途和类型，扩展到 Miramón 科技园和 Illumbe 娱乐设施的典型活动，其中建造了一个休闲中心（1999 年），其中包括斗牛场（1998）。

苏维塔

我们在本文中所指的区域是指未被归类为不可开发土地的区域，即略多于 46 公顷的区域。 的 770 公顷。 大约构成了这个西部飞地的全部，位于上述平原或紧邻它，因此，定居在一个基​​本平坦的领土上，在其前面也位于所谓的 Aizpurua 房屋和 Donostia 占据的区域-圣塞瓦斯蒂安竞技场和各种设施设备。

飞地和上述定居点都不完全属于 Donostia 市，根据最近商定的分界线，部分对应于邻近的 Usúrbil 市。

邻里的城市问题集中在解决通过核心区的过往交通和一般可达性的需要上。 为此，PGOU 计划改善道路并提供通往 Lasarte-Oria 和 Txikierdi 的通道的人行道。 同样，定义核心住宅开发的指导方针被认为是适当的，这是迄今为止尚未取得成果的不断倡议的目标，以便产生避免平原上不分青红皂白的占用紧张局势的住宅报价。

另一方面，有必要重新安排赛马场的设施、其周边环境及其最终需求和扩展的可能性，并有机会拥有具有有利地形和可达性条件的各种用途的土地，在任何情况下保护平原案件。 北方并在任何情况下考虑领土的特殊环境条件。

关于对未开发土地的城市干预，PGOU 必须强调，除了 Mendizorrotz 、 Ulia 、 Lau – Haizeta 和 Oriamendi 之外，开放惰性废物的受控垃圾填埋场。

多诺斯蒂的城市框架

我们可以找到封闭块和开放块（中心有自由空间）、规则块（它们具有定义的几何形状）和不规则块（没有规则的多边形形状）。

另一方面，在我们所说的中心城市及其部分互补区的规划中观察到对称性和统一性，但能够区分其发展的不同阶段。

前面已经分析了整个城市历史上城市框架和结构的发展。 现在我们就停留在目前整个市域的城市框架上。

只有老城区的规划才能让我们对这座城市最初的城市肌理有一个模糊的概念。 必须记住，直到 18 世纪，中世纪的飞机才盛行。 在 18 世纪之前的计划中，围墙围墙似乎完全被房屋街区占据，这些房屋街区以规则的方式被街道和州切割，让人联想到军营。 在这些街区中，除了通往 Puerta de Tierra 的 Plaza Vieja 外，房屋紧凑地组合在一起，没有留下任何空地。 在 18 世纪，新广场 Plaza Nueva 的伟大新奇被引入，它位于镇中心，拥有美丽的门廊。

我们已经提到的火灾并没有给城市的结构或城市形态带来变化。 这些房屋是在旧地块上重建的，具有相同的特征。

1813 年大火之后，这座城市得到了重建，但仍在城墙内。 这项工作耗时 36 年，其结果是现在的 Parte Vieja，它位于 Monte Urgull 、现在的 Boulevard、港口和 San Juan 街之间，占地 10 公顷。

重建任务落在了建筑师佩德罗·曼努埃尔·乌加特门迪亚 (Pedro Manuel Ugartemendía) 的肩上，在与地块所有者发生一些冲突后，他与建筑师阿莱霍·德·米兰达 (Alejo de Miranda) 一起在原有地块上重建了这座城市。 如此一来，留给建筑师们的唯一慰藉就是对一些街道进行规整和拓宽，并对建筑物的类型和形态制定一些条例。

在获准拆除城墙（1863 年）后，根据 Antonio de Cortázar 的提议，Southern Ensanche 的工程于 1864 年开始，随着连续的扩建，在大约 70 公顷的时间内影响了它。三十年。 在此期间引入了知名人士。 该建筑群围绕南北轴线（当前的 Hernani 街）构建，是旧城区市长街的延续。 与 Hernani 街平行，沿着河道，在 Santa Catalina 和 Zurriola 桥之间，是阿根廷共和国大道。 Alameda del Boulevard 和 Alameda de la Libertad 分别在其北侧和南侧关闭了 Ensanche 的北部区域。

在这个北部区域，我们发现带门廊的吉普斯夸广场是中心点。 城市肌理由 56×84 米的长方形街区组成，其中 XNUMX 个具有这些特征，排列在 Hernani、Garibay、Churruca、Elcano、Idiáquez、Legazpi、Oquendo 和阿根廷共和国广场之间的街道之间。 Peñaflorida、Bengoechea、Andía 和 Camino 的街道与之前的街道相交，完成了该区域的城市结构。 在 Paseo de la República Argentina 和 Oquendo 街之间有一个花园区，Victoria Eugenia 剧院和 María Cristina 酒店就坐落于此。 剩下两个街区，一个较窄的长方形街区位于面向 La Concha 湾的尽头，另一个位于 Oquendo 街和 Paseo de la República Argentina 之间的梯形街区位于面向 Urumea 河的尽头。

Ensanche 的南部部分从 Avenida de la Libertad 延伸到 Plaza del Buen Pastor，其他边界是 La Concha 湾和 Urumea 河。 San Marcial、Arrasate、San Martín、San Bartolomé 和 Alfonso XIII 的街道形成水平轴，Manterola、Easo、Urbieta、Loyola、Fuenterrabía、Guetaria、Vergara 和 Echaide 的街道形成垂直轴。 Paseo de la Concha、Paseo de los Fueros、毕尔巴鄂广场和萨拉戈萨广场完成了这一集，其中心核心是 Plaza del Buen Pastor，由于 Eixample 这一部分的面积较大，仍然存在有点向西移动。 这里的街区形状接近四边形，56×54米。

圣巴尔托洛梅山上，阻碍伊索街延伸的那部分被拆除了。 1995 年的总体规划规定扩大上述空地并改造靠近 Amara Viejo 的地区。

应该指出的是，我们目前正在目睹这一领域的商业活动以及文化、娱乐和休闲活动的发展得到加强。 关于城市的这一部分发生的变化，我们必须主要指出Buen Pastor地区，Koldo Mitxelena文化中心也位于该地区。 除此之外，还有 Boulevard (1999) 和 Alderdi Eder (1998) 的城市化。 该计划与新道路系统安排带来的行人专用区一起，必须构成改善 Eixample 环境质量及其商业吸引力的基本因素。

所谓的 Eastern Ensanche 在旧城区和 Urumea 河口之间发展起来，填海造地，并整治和疏导了河流的左岸。 主场景位于 Paseo de Salamanca 和 Aldamar 街之间。 由于该区域的建设期处于 Ensanche de Cortázar 的开发范围内，因此这些街区具有相似的特征，天井较小，平面呈矩形，力图充分利用 5.3 公顷的土地。 从海上赢得的 Zurriola 桥和林荫大道分别将这条延伸线连接到格罗斯和市中心。

在 Miraconcha，我们发现了别墅和豪宅的混合体； 如今，古老的豪宅和小木屋正在让位于豪华住宅物业。

格罗斯社区建在乌鲁米亚河河口和乌利亚山脚之间的沙丘和沙洲上，也从海上获得了重要的土地。 独户住宅和小旅馆开始建造，但很快各种房地产滥用开始被允许，住宅与车间、小型工业、绿色和开放空间混合在一起消失。 Zurriola 海滩被缩减为一个小区域，可以承受强浪。 然而，这是其结构发生较大程度变化的领域之一。 我们将重点介绍海岸线的重建，作为从莫帕斯到 Zurriola 桥的步行长廊。 它还想巩固新的格罗斯海滩和作为河流右岸延伸而建的新堤坝。 除了这两项行动，也许最重要的是为礼堂和会议中心建造一个文化综合体。

在格罗斯街区，我们拥有圣塞巴斯蒂安城市主义最混乱的例子之一； 街区极其不规则，在迷宫般的街道上充斥着商业楼层、车间、小型工业、仓库、车库等，营造出一种窒息和混乱的感觉。

在 Avda 之后发现了最规则的对齐方式。 de Navarra，位于名为 Nuevo Gros 的区域，旧斗牛场的土地被用来建造一系列商业街区和地下室，导致城市饱和和拥堵。 邻里，虽然他们是优质住宅。 该区域的建筑物保持更大的规律性，沿着 Avda 延伸。 de la Zurriola 和 Paseo de Ramón María de Lilí。

在 Gros 社区最相关的城市变化中，所谓的“Corazon de Gros”的步行区脱颖而出。 同样，它打算完成扩建道路网络的建设，并解决受影响地区（Gros Market 周围）的内部改革，调整新的用途和地面公共区域。

附近最重要的开放式绿地是加泰罗尼亚广场，1970 年代在其下方建造了一个地下停车场。

Sagüés 社区位于 Zurriola 海滩和 Monte Ulía 山脚之间，是一小群劣质住宅区，对之前的任何计划都没有反应，并且正在计划进行修复。

Ulía-Ategorrieta 综合体展示了一系列单户住宅，以及小块低收入住房、一些教育、卫生和宗教中心以及豪华别墅。

在格罗斯以南，Atocha 和 Eguía 建筑群开始。 在 Atocha，我们发现沿着 Paseo del Duque de Mandas 的规则排列，在旧 Atocha 足球场和 Abastos、旧军事医院和烟草厂大楼前。

同样值得注意的是 Iztueta 高架桥区域可能的改造以及巴斯克政府城市规划、住房和环境部在 Paseo 上实施的“官方保护住房”、“车库”和补充“办公”场所计划的建设del Urumea，并根据“开放式建筑”类型学与相邻的“私人花园”。

在 Antiguo 和 Ondarreta 街区，我们发现了很大的类型差异。 几年前，整个Ondarreta以别墅和低层建筑为主，Monte Igueldo附近有两排劣质房屋。 今天我们观察到这两种排列的消失。 同样，值得注意的是密度较低的 Ensanche de Ondarreta，以及 20 世纪最后五年建造了大量房屋的 Lizariturri 工厂的消失。

在 Antiguo 街区，有一个高级住宅区，在 6 个街区中，沿着 Avenida de Zumalacárregui 排列，受 Calle Matía 限制，从那里我们可以找到各种各样的街道和房屋。 El Antiguo 延伸至 Ibaeta、Lorea、Zapatari、Igara 和 Añorga 的住宅区、教育区和工业区。

这个圣塞瓦斯蒂安街区是变化最大的街区之一，因此，指出一些行动很方便。 在 Venta berri，正在开发一个“住宅”和“三级”区域，该区域被配置为活动的“中心”，并代表由 El Antiguo 和 Ibaeta 社区组成的城市综合体。 Ibaeta 的大学城也必须开发：UPV 的南北大学校园，以及工程学院（纳瓦拉大学）。

在 Beriyo，提出了“开放式建筑”和“开发中”的混合住宅开发项目，巩固了现有的学校建筑，并创建了一个道路网络，使该地区与周围环境建立了直接联系。 在 Illarra，与 Iza 一样，计划建设一个新的低密度住宅区。 Errotaburu 地区将被指定为“住房”的“特色用途”，并辅之以相当大比例的“第三用途”。

最后，Zuatsu 为实施无污染模式创建了一个新的“工业用途”区域，其框架被称为“高科技”或“R + D”（研究与开发）。

El Antiguo 的半农村地区达到了与 Ayete 综合体和 Etxadi 花园城市相连的地步，后者又与 Aldapeta、Bidebieta-2 和 Alto de Miraconcha 相连。

从这些区域，并且具有相同的分散特征，您可以访问 Alto de Errondo、Alto Amara、Morlans 和 Amara Viejo 的热门社区和小型和旧建筑。 从 Alto de Errondo，您可以进入 Zorroaga – Miramón 的健康和护理服务区，那里有医院、健康住宅、综合诊所、庇护所、Finca de Miramón 等。

在随着 Urumea 的河道和沼泽的干涸而发展的 Amara Nuevo 街区，有必要区分几个区域，这是所有区域的共同点，大块的房屋，人口密度高，城镇化结构不健全。

最开放和最优质的区域从 Avda 延伸。 de Carlos I 到 Paseo de Errondo 和 Podavines。 它的中轴线是José María Salaverría 街，留下未开发的地块。 从 Avda 的东边。 de Carlos I，向河流、铁路线和 Paseo de Zorroaga 延伸，这是一个较旧且质量较差的部门，其主轴线是 Avda。 马德里。

在 Plaza de Pío XII 广场以北开始该社区的北部区域，到达阿拉瓦公园和百年广场，通往阿马拉老城区和 Ensanche 综合体，从布恩牧师广场延伸到阿马拉的这个区域Nuevo，其特征与 Ensanche 的其余部分相似，但形态和功能退化更大，存在更小和不规则的块。 该部门的轴线由 Easo、Urbieta 和 Prim 街道组成，作为一个开放区域，它有 Paseo del Árbol de Guernica，沿着 Urumea 河的河道。

Amara Nuevo 街区的南部建筑群由 Anoeta 运动区、Plaza de Pío XII 花园、圣家堂教堂和政府分代表团、中等教育学院、其他教育中心和巴士站，在Hotel Amara Plaza 旁边。 在 Anoeta，运动区脱颖而出。

在所谓的 Apendix de Amara (Amara-Osinaga) 中，建筑物被开发成供住宅使用的街区。 除了ARCCO购物中心外，“底层”也有“第三用途”。

沿着 Urumea 的路线，从 Amara 街区，我们到达了由 Loyola 和 Txomin-Enea 组成的小组，在那里我们发现了一小部分别墅，这是对创建花园城市的尝试的记忆，军营，军事房屋、Txomin-Enea 分散的住宅区以及 Loyola 的无序分组。

在城市的其他区域（拉巴斯、埃雷拉、比德别塔、阿尔扎、阿斯蒂加拉加、Intxaurrondo、Larratxo、Martutene、Sarrueta 等），分散和集中之间存在强烈对比。 低质量住房占主导地位，大街区，通讯和通道不畅，空地稀缺或缺乏，服务薄弱等，人口密度高，尽管近年来在设备和相关方面都有显着改善服务。

在 Intxaurrondo 和 Alza 地区，我们必须提到在 Baratzategi 和 Bustintxulo (Intxaurrondo -Sur) 以及 Garbera 购物中心开发的重要“住宅区”。

多诺斯蒂的形态区域

我们将在下面提到建筑物的物理状态，这与上面的物理状态一起，将使我们能够看到城市不同形态区域的同质性程度。

老城区显然是一个形态保护区，尽管它倾向于在一定程度上振兴其功能，但不会降低该单元的历史和情感价值。

在这组保护区内，尽管出于其他原因（美丽的景观、休闲空间等），我们包括 Igueldo、Miraconcha、Ayete、Ulía-Ategorrieta、Ondarreta、Zubieta 和 Zorroaga – Miramón 的部分，尽管在 In前四个，随着景观豪宅的消失，取而代之的是高层和更密集的住宅区，翻新过程相当迅速。

El Antiguo、Eguía-Atocha、Loyola、Amara Viejo、Centro、Gros等周边街区的区域，旧建筑、厂房和小型工业仓库已经或正在被新住宅取代。 以这种方式，我们处于恶化地区的更新过程之前。

也有一些非常恶化的地区，没有开始任何翻新过程。

在 Avenida de la Libertad，形态更新过程加快，出现了豪华住宅和银行、办公室等建筑。

在斗牛场占据的旧地块上，也经历了翻新和加速改造的过程，形成了所谓的新格罗斯。 这就是一系列住宅区和商业场所的建造方式。 同样，在 Intxaurrondo、Alza、Astigarraga、Larratxo、Bidebieta 1 和 2、La Paz、Herrera、Roteta、Loyola、El Antiguo-Ibaeta、Ayete、Eguía-Atocha 和其他小区域也出现了加速过程小区周边。

从逻辑上讲，这些过程或多或少具有活力，与中心、中心城市的总体发展以及圣塞瓦斯蒂安及其周边地区形成的整个综合体中发生的相互关系和相互依存关系有关。

圣塞巴斯蒂安的城市模型

有了这个名称，我们指的是形成 Gipuzkoan 首都和一系列附近城市的城市综合体的形态功能现实的近似值，其中一些城市与 Donostia 形成一个大都市，Donostia 占据了海湾之间的一部分海岸Concha 和 Pasaia，以及拉斯维加斯 del Urumea、Oria、Oiartzun 和 Regata de Añorga。

这个城市模型并不是孤立的，而是从其形成的初始过程中构成一个更高单元的一部分：吉普斯夸城市地区。 在我省，我们发现分散的农舍、小农村地区的复杂网格分布在整个 Gipuzkoan 地理环境中，处于半封闭和定向景观中，随着城市现象的发展，它逐渐让位于某种独创性。 工业和城市化进程。

我们可以将吉普斯夸视为由圣塞瓦斯蒂安及其周边区域组织的空间，在海洋子系统中，作为整个巴斯克-周边城市系统的节点区域。

如果我们考虑该省的所有城市，Gipuzkoan 首府是一个非常有活力的城市，由于商品和服务的集中度增加而增加了它的中心地位。 然而，这一增长对于该省来说是相当可观的，但对于周边城市来说并非如此，这些城市开始承载中心城市典型的商业功能。

这个城市模型，包括它的形式、土地用途、设施、基础设施、社会经济活动、流量等。它已经通过不同的阶段进行了配置：

1) 直到 12 世纪中叶，乡村特色占主导地位。

2) 从 12 世纪中叶到 15 世纪初，随着首都的建立和作为该地区第一个城市中心的巩固，它的防御工事、人口增加和对大城市区域的控制以及发展港口商业和道路网络。

3) 从 15 世纪初到 18 世纪末，城市的军事作用和经济实力的衰落凸显，城市任期减少，安提果、圣马丁和郊区的发展圣卡塔利娜和港口扩建工程。

4) 从 19 世纪初到 1863 年拆除城墙，这一阶段我们突出了 1813 年的大火，1816 年的重建工程，1845 年旅游业的开始，N-1 高速公路的落成典礼1847 年，1854 年建都。

5）从1864年到1955年，随着Cortázar延伸至Avenida，南延，东延，其他街区的演变，占领Vega del Urumea的一部分，整个中心和周边城市综合体的普遍增长，和 1950 年的总体规划。

6) 从 1956 年至今，随着土地法、1962 年圣塞瓦斯蒂安总体规划和周边地区城市的其他规划、1966 年吉普斯夸城市规划规划、1990 年土地规划法及其指令1994 年，1995 年 Donostia 总体规划，城市周边、功能区的形成和大都市区的配置过程，以 Donostia-Baiona 轴为中心。

城市模型的单位如下：

* 中心城市与中心区（CBD）和互补区。

* 具有次都市区走廊和郊区走廊的周边地区。

圣塞巴斯蒂安-多诺斯蒂市

中区的主轴线是自由大道，从这条轴线延伸到林荫大道和布恩牧师广场。 在这一地区，吉普斯夸广场与省议会宫脱颖而出。 我们位于该市最具代表性的官方活动区，拥有重要的金融和商业活动。

互补区具有异质性，其服务和活动围绕中心区的功能展开，同时也依赖于重要的居住活动。 在这个地区，我们有 Ensanche 的西部和南部部分，它们构成了中心、Miraconcha、Aldapeta、Aiete、Munto、Bera-Bera、Etxadi、Ondarreta、Igeldo、el Antiguo 和 Benta Berri 的一部分，作为西部的延伸部门，以及 Amara Viejo、San Roque、Morlans、Amara Nuevo、Zorroaga、Anoeta、Errondo、Ciudad Sanitaria 和 Miramón，作为南部部门的延伸。 此外，还有老城区、Ensanche Oriental、Gros、Sagüés、Cemoriya、Atocha、Egia 和 Mundaiz 等地区。

其余的城市单元包括在我们所说的周边地区，我们在其中区分具有最高密度和城市连续性的次都市区走廊，以及具有次要密度和城市连续性特征的郊区走廊。

在大都会走廊，我们有 Ulía、Ategorrieta、Intxaurrondo、La Paz、Bidebieta、Herrera、Alza、Larratxo 和 Pasaia、Lezo、Rentería 和 Oiartzun 市。

在东南郊区走廊，我们有 Gomistegi、Loiola、Txomin-Enea、Martutene、Sarrueta、Astigarraga、Ergobia、Landarbaso、Hernani 和 Urnieta。 另一方面，在 Suroriental-Occidental，我们有 Pakea、Beriyo、Ciudad Universitaria、Lorea、Zapatari、Ibaeta、Igara、Errotaburu、Añorga-Txiki、Rezola、Rekalde、Zubieta、Lasarte-Oria、Usurbil 和 Andoain。

多诺斯蒂周边地区

首先，应该指出的是，吉普斯夸是一个由分散的小村庄、小型农村中心和城镇和村庄网络组成的复杂网络，这些城镇和村庄分布在其整个领土上，受到城市-工业现象的强烈影响. ，它可以被定义为一个城市区域。

纵观这一地区，人口和城市中心的空间分布具有一定的平衡性，但历史中心和周边地区以及基础设施和设备水平存在严重的城市规划和环境问题。

在沿海和山谷中发展起来的城市框架催生了无数的都市圈，即两个或多个独立生长的核心最终加入了一个城市综合体，如圣塞瓦斯蒂安及其周边地区； 伊伦-洪达瑞比亚； 安多因-比拉博纳； Arrasate-Aretxabaleta ; Zumárraga -Urretxu ; Beasain – Ordizia – Lazkao – Olaberria； Azpeitia-Azkoitia ; ETC

Donostia-San Sebastián 和 Bajo Bidasoa（Irún-Hondarribia）地区构成了我们所说的大都市区，其特征是存在一个主要核心或中心城市及其影响范围，人口显着集中大区的工作岗位、第三级活动的主导地位、不同核心之间的相互依存关系、经济和社会交往的高度相互联系，以及足以维持中心城市和城市之间关系的交通和通讯系统的存在它的影响区域，同时促进它与附近其他城市系统的联系。

我们之前已经评论过，圣塞瓦斯蒂安是一个具有高度中心性的城市。 然而，其周边地区的城市，如伦特里亚和赫尔纳尼，仍保持其相对于首都的功能地位； Pasajes、Urnieta、Usurbil、Andoain 和 Lasarte-Oria 逐渐增加了它们的中心地位； 然而，在 Lezo 和 Oiartzun，我们看到高等教育禀赋并没有随着人口的增加而增加（大卖场除外）。

随着人口的增加，所有这些周边地区都倾向于增加商品和服务的集中度。 在考虑首要地位时，可以观察到 Donostia 自治市如何趋于减少，而外围则适度增加。

多诺斯蒂亚-圣塞巴斯蒂安与周边地区其他地区的融合

城市系统是指一组具有其特征的城市，以及城市之间、城市与其特征之间以及特征之间的关系。

对于关系一词，我们指的是整个系统中可能发生的相互关系、相互联系、相互依存关系和相互作用。

在巴斯克地区，我们现在所说的城市体系逐渐形成，吉普斯夸作为一个城市区域与它的县和功能区整合在一起。

作为巴斯克城市体系形成的历史决定因素，我们拥有中世纪别墅的基础和沿海省份工业化的影响。

目前，我们在巴斯克城市系统中发现了一个不太突出的人口空间结构，以毕尔巴鄂为首，其次是圣塞瓦斯蒂安、潘普洛纳、维多利亚和巴约纳的科马卡斯或大都市区。 除此之外，我们还可以区分一个沿海子系统，其中吉普斯夸与 Bizkaia 和 Laburdi 海岸一起被发现，以及一个内陆子系统，其中包括 Álava、Navarra、Benabarra 和 Zuberoa。

在滨海子系统中，毕尔巴鄂和拜奥纳地区的高度集中，相对于吉普斯科安中小核的分散，保证了在关系、联系、土地利用、区域发展和规划政策方面更好的平衡的领土。

我们还必须考虑正在形成的发展轴，例如 Bizkaia-Guipúzcoa-Laburdi； Bizkaia-Cantabria； 阿拉瓦-布尔戈斯； 吉普斯夸-纳瓦拉； 和 Navarra – Laburdi – Benabarra – Zuberoa，它们又与大西洋弧、埃布罗河谷-地中海海岸或通往卡斯蒂利亚-莱昂、马德里、埃斯特雷马杜拉和葡萄牙土地的 N-1 等主要轴心相关。

在这个系统中，吉普斯夸在与欧洲城市空间的关系方面占据战略地位，通过与拉布尔迪海岸的联系，由拜奥纳主持，形成一个重要的大都市，以及与自治区其他地区和纳瓦拉的关系埃布罗轴。 吉普斯夸省以其传统的活力和领土平衡，对整个巴斯克城市体系做出了非常重要的贡献，以保持其活力，吸引投资和改善环境质量，同时，行政限制正在得到改善实现区域空间融入目前发展非常迅速的大型欧洲城市系统，并且存在留在它们边缘的风险。

在吉普斯夸，Donostia-San Sebastián 都市区的作用十分突出，它延伸到 Irún-Hondarribia，拥有重要的住宅区、商业区和工业区。 另一方面，连接潘普洛纳的高速公路加强了与纳瓦拉和埃布罗河谷的关系。

Donostia-San Sebastián 及其周边地区是一个连续的城市空间，与 Laburdi 海岸线相连，是巴斯克城市体系的关键要素，处于大都市阶段。 首都与 Rentería、Pasaia 和 Lezo 一起形成一个大都市，如果我们将其与 Irún-Hondarribia 和 Laburdi 海岸连接起来，就构成了 Donostia-Baiona 走廊。 紧随其后的是 Hernani、Lasarte-Oria、Oiartzun、Andoain、Usurbil、Urtieta 和 Astigarraga。 功能专业化，而不是依赖关系，是建立城市中心之间关系程度的因素。

尽管密度较高（1,007人/平方公里），但人口空间分布较为均衡，增长缓慢，是自治区第三产业最发达的城市空间，占活跃人口的2%。 建筑业占 58%，工业占 6%，第一产业占 33%。 简而言之，吉普斯夸的首府因其金融、保险、个人服务和交通功能而脱颖而出，分布在外围中心（赫尔纳尼、帕萨伊斯、伦特里亚、奥亚尔尊、乌尔涅塔和乌瑟比勒）港口、工业和小型商业部门。 .

最后，应该指出的是，该集还影响了 Orio、Billabona – Zizurkil -Aduna 和西北部的 Navarra 地区。

出处和出处：Mr. Javier Gómez Piñero /DONOSTIA-SAN SEBASTIAN 的地理和历史 /https://www.ingeba.org/liburua/donostia/53geourb/53geourb.htm

在圣塞巴斯蒂亚-多诺斯蒂亚买房时的提示和实用问题 

在圣塞巴斯蒂安买房需要缴纳哪些税？ 

转售房屋

应缴纳的税款为“财产转让税”，具体如下：

• 7%：房地产转让
• 4%：房屋传输
• 5%：常住地转移
• 4%：动物和个人财产的传播

新建筑物/房屋

缴纳以下税款：

• • 增值税：10%
  • AJD：0.5%

在圣塞巴斯蒂安买房时的其他法律问题 – 居住证明

• 不需要卖方的职业执照。 多年前，在巴斯克地区，古老的“居住证明书”废止地方政府颁发的“首次入住许可证”，取而代之的是目前由地方政府/市政厅在新建房屋中颁发的“首次入住许可证”。
• 建议向市议会确认建设中没有违反城市规划，并且该物业不被视为“失序”。
• 在Urban properties中，需要确认该建筑是否通过了 ITE（“建筑技术检查”） 从 10 岁开始每 50 年通过一次。
• 地籍： 巴斯克自治区拥有自己的地籍组织，其访问方式与该州其他地区不同。
• 税值： 财产的地籍记录表明并确认其税收价值

在多诺斯蒂-圣塞巴斯蒂安获得旅游许可证注册的流程和要求

根据圣塞瓦斯蒂安城市总体规划的城市一般条例第 8 条和第 9 条的规定，旅游住房的城市用途构成第三用途，其中构成酒店用途。 就其本身而言，出租经常居住的房间供旅游使用构成与住宅使用相类似的使用。

公保住房、养老住宿中不得开发利用旅游住房或常住住房出租供游客居住的住房。

旅游租赁住房申请由RESPONSIBLE DECLARATION提出，并且必须如此登记。 完成注册后，它将出现在 DONOSTI 旅游住房普查中： https://www.donostia.eus/ataria/es/web/hirigintza/censo-de-viviendas-turisticas

多诺斯蒂旅游租赁法规区域分布

获得法规 :

圣塞瓦斯蒂安的旅游用途分为 三个区域 :

• A区（饱和区） . 在A区或饱和区，城市旅游住房的实施完全是 禁止出租经常居住的房间供旅游者使用。 在本条例生效之前已获得授权或已根据当时适用的法规进行了适当的事先通知，其中发布了有利的城市规划报告的物业，不受饱和​​区声明的影响.
• B区（高需求区） .: 在本条例的计划中指定的 B 区或高需求区， 部分占用住宅楼 根据以下一般标准，允许用作旅游住房：

1. a) 一楼 , 在《城市总体规划规划》和《规范不同住宅建筑规划中住房使用实施的市政条例》中规定的相同住房使用情况和条件下，允许城市使用旅游住房，以及现有的住房部门。
2. b）在一楼，或同化， 当其有用面积加上建筑物中具有公共通道的其他非住宅用途等于或小于 250 有用平方米时，将允许城市使用具有公共通道的旅游住房在整个建筑中，还必须符合《城市总体规划规划》和《市政条例》中规定的住房使用实施条件。现有的住房部门。
3. c) 在较高楼层 位于先前楼层之上的旅游住宅将被允许使用公共通道，前提是位于其下方的任何楼层均未指定或计划指定为住宅用途，因此所有这些楼层都必须用于其他用途除住宅用途外的授权用途类型，并且它们的有用面积加上建筑物中其他非住宅用途的有用面积，具有公共通道，等于或小于整个建筑物的 250 有用平方米 m² (u) 限制整个建筑中不超过 250 平方米的非住宅用途和公共通道的非住宅用途，将允许有一个公共通道的单一旅游住宅，而不适用它不存在的要求。 或住宅用途预计低于要求在至少 7 层楼 (B+6) 的建筑物的较高楼层建造旅游住房，并且每增加 6 层就在任何增加的楼层上建造一个旅游住房。

• C 区（有可能增加游客住宿的区域） . 在这些 C 区，随着 B 区旅游住宿供应的增加，在至少 7 层楼（B+6）的建筑物的较高楼层有两间旅游房屋； 每增加 6 层，另外两栋房屋将位于任何额外的楼层上。

 此类许可证将生效，前提是在上述情况下，整个建筑物的非住宅用途（包括旅游住房）不超过 350 平方米的限制住宅用途。 住宅，不包括旅游住房，有公共通道。

多诺斯蒂旅游许可证的四种旅游住宿类型

这样，根据 13 月 02016 日关于巴斯克自治区旅游的第 28/XNUMX 号法律，毕尔巴鄂市议会将对其包括的不同方式进行分组，将它们集中为四个不同的类别：

• 旅游客房 ：在此类住宿中，旅游活动许可证的所有者必须在提供旅游出租房间的房屋（他必须永久居住）中登记。 房屋的使用须遵守完全住宅用途所允许的相同条件或可能性，并且同一个人在任何情况下都不得在多个房屋中提供房间。
• 旅游住房 : 是那些完全用于旅游目的的，并且必须位于 在住宅用途的建筑物中并且仅在同一建筑物的一楼 - 或在较高楼层，前提是它们位于房屋下方并具有独立通道。 从公共高速公路到这些。
• 酒店、旅馆或养老金 ：根据关于其位置的总体城市规划计划的规定以及 Casco Viejo 的 PER 和 PERRI Bilbao la Vieja 如果它们在上述地区实施-。
• 旅游公寓和公寓式酒店 ：根据 13 月 2016 日关于巴斯克自治区旅游的第 28/XNUMX 号法律中的描述，公寓被认为是那些不仅有卧室，还有卫生间和厨房的公寓。 这组旅游机构——除了市政规划对一般酒店用途施加的条件外——还将遵守与传统住宅房间所需的照明、通风和其他卫生条件相关的技术规范。