La Cour suprême espagnole annule le registre national des locations de courte durée : ce que les propriétaires doivent faire maintenant
La Cour suprême espagnole a annulé le registre national unique des locations de courte durée, créé par le décret royal 1312/2024, estimant que l’État avait dépassé ses compétences en mettant en place un registre national qui se superposait aux registres régionaux des logements touristiques.
Cette décision ne signifie pas que les locations touristiques sont désormais déréglementées. Ce qui disparaît, c’est l’obligation d’obtenir un numéro d’enregistrement national auprès du registre de l’État pour pouvoir annoncer un logement sur des plateformes comme Airbnb, Booking ou autres portails similaires. Les règles régionales, municipales, fiscales et celles des copropriétés restent pleinement applicables.
Ce qui change pour les propriétaires
Jusqu’à présent, les propriétaires souhaitant commercialiser un logement de courte durée en ligne devaient obtenir un numéro d’enregistrement national via le système étatique. Ce numéro était destiné à devenir obligatoire pour publier une annonce sur les plateformes numériques.
À la suite de l’arrêt de la Cour suprême, cette exigence nationale n’est plus valable dans les termes prévus par le décret royal. En pratique, les propriétaires ne devraient donc plus avoir à passer par le registre national annulé pour pouvoir annoncer leur logement.
Mais cela ne constitue pas une autorisation générale de louer librement. Le cadre juridique revient principalement au niveau des communautés autonomes et des municipalités, qui restent compétentes pour réglementer les logements touristiques, les restrictions urbanistiques, les licences, les déclarations responsables et les sanctions.
Ce que les propriétaires doivent faire désormais
La première étape consiste à vérifier la réglementation de la communauté autonome où se situe le bien. Chaque région dispose de son propre régime applicable aux logements touristiques. Certaines exigent une licence, d’autres une déclaration responsable, une inscription à un registre touristique régional, le respect de conditions techniques, des obligations de déclaration des voyageurs ou des restrictions dans les zones saturées.
La deuxième étape consiste à consulter les règles de la municipalité. Les mairies peuvent imposer des restrictions d’urbanisme, des règles de zonage, des moratoires, des plafonds de logements touristiques ou des conditions spécifiques selon le quartier ou le type d’immeuble.
La troisième étape est de vérifier les règles de la copropriété. Si le logement se trouve dans un immeuble résidentiel, le propriétaire doit examiner les statuts de la copropriété et les décisions adoptées par la communauté des propriétaires. Dans de nombreux cas, les copropriétés peuvent restreindre, conditionner ou interdire l’usage touristique lorsque la majorité légale requise l’a approuvé.
La quatrième étape consiste à s’assurer que le logement dispose de l’autorisation régionale ou locale nécessaire. Si une licence touristique, une déclaration responsable ou une inscription régionale est exigée, le propriétaire doit l’obtenir ou la maintenir en vigueur. L’arrêt de la Cour suprême ne supprime pas ces obligations.
La cinquième étape est de maintenir les annonces sur les plateformes à jour et conformes. Même si le registre national a été annulé, les plateformes restent soumises à des obligations de transmission de données et de transparence via le système de guichet numérique unique. Les propriétaires doivent donc veiller à ce que l’adresse, les données du titulaire, les numéros de licence lorsqu’ils sont exigés et les informations relatives au logement soient corrects.
Ce que les propriétaires ne doivent pas faire
Les propriétaires ne doivent pas considérer cette décision comme une autorisation de publier librement n’importe quel logement. Louer sans la licence régionale requise, en violation des règles d’urbanisme municipales ou contre une restriction valable adoptée par la copropriété peut encore entraîner des sanctions, le retrait de l’annonce ou des actions en justice.
Ils ne doivent pas non plus négliger leurs obligations fiscales. Les revenus tirés des locations de courte durée doivent toujours être déclarés. Selon la région applicable, les propriétaires peuvent également être soumis à des obligations d’enregistrement des voyageurs, de protection des consommateurs, d’assurance, de sécurité et d’habitabilité.
Qu’en est-il des propriétaires dont la demande avait été rejetée par le registre national ?
Les propriétaires dont la demande avait été rejetée dans le cadre du registre national doivent réexaminer leur situation. L’annulation peut rouvrir la porte à certains logements, mais uniquement s’ils respectent les règles encore en vigueur : réglementation touristique régionale, règles municipales d’urbanisme et exigences de la copropriété.
Autrement dit, la disparition de l’obstacle national ne légalise pas automatiquement un logement. Elle signifie simplement que la question déterminante redevient celle de la conformité du bien avec le cadre régional et local applicable.
Le nouveau paysage réglementaire
L’arrêt déplace le centre de gravité du contrôle : moins de registre centralisé, davantage de responsabilité pour les communautés autonomes et les municipalités. Pour les propriétaires, le message est clair : le registre national peut disparaître, mais l’obligation de conformité demeure.
Désormais, tout propriétaire qui loue ou souhaite louer un logement à court terme doit effectuer une vérification en quatre volets : réglementation régionale, règles municipales, restrictions de copropriété et exigences des plateformes.
En résumé : la Cour suprême espagnole a annulé le registre étatique, mais pas la réglementation des locations touristiques. Les propriétaires doivent toujours louer légalement, et le principal critère de conformité dépend désormais du lieu exact où se trouve le logement.