Kako izgraditi svoju kuću u Španiji. Urbano zemljište
Koliko vrsta građevinskog zemljišta postoji u Španiji?
Ako planirate da kupite sopstveno zemljište za izgradnju kuće u Španiji, kao što je seoska kuća (cortijo), ili takva „vila“, neophodno je da saznate da li se zemljište nalazi u prostor na kojem je dozvoljena gradnja (u ovom slučaju se zove “finca urbana”, ili “suelo urbano”) ili tamo gde to nije dozvoljeno (“finca rustica” ili “suelo rustico”). Ova klasifikacija će uticati na prava građenja na parceli.
Zemljište u Španiji je klasifikovano u nekoliko tipova:
1.- Urbano zemljište – “Suelo Urbano"
Ovo je zemljište na kojem je ovlaštena graditi sa utvrđenim specifikacijama sadržanim u „Planovima razvoja“ grada, odnosno područja (Plan General de Ordenación Urbana PGOU), ili u određenim zonama urbanizacije pod nazivom „Parcijalni planovi“ (Planes Parciales), Itd
Ovo zemljište koristi da ima sve sadržaje i uslove za život u visokoj gustini naseljenosti, kao što su uredno snabdijevanje vodom i strujom, priključak na kanalizaciju, parkovi i zelene površine, sportske, obrazovne, bolnice itd.
Urbano zemljište ili “Suelo Urbano” je onaj koji nalazimo u gradovima, selima ili urbanizacijama, a nekada je imao ispravan pristup putevima, sa trotoarima, pješačkim zonama, ulicama, poslovnim prostorima, domovima zdravlja, školama, bolnicama, sportom itd.
2.- Zemljište koje se ne može urbanizirati – Rustično zemljište – “Suelo No Urbanizable"
“No Urbanizable” je vrsta zemljišta gdje nije moguće razviti nikakvo industrijsko, stambeno ili poslovno zemljište, jer je namijenjen određivanju zaštićenih namjena, uglavnom povezanih sa šumarstva, poljoprivrede i dr. Dakle, u ovoj vrsti zemljišta, druge namjene kao stambene, industrijske ili komercijalne su vrlo ograničene, zabranjene i nisu uvijek dozvoljene.
Unutar zemljišta koje se ne može urbanizovati nalazimo klasifikaciju u podvrste zemljišta, u zavisnosti od dozvoljene upotrebe i stepena zaštite:
- Zaštićeno zemljište (na španskom "Suelo No Urbanizable Protegido"): Ovo je zemljište na kojem su, iz određenih razloga (obično vezanih za prirodu, šumu, itd.), građevine i druge vrste aktivnosti ograničene kako bi se „zaštitila“ određena vrijednost.
- Nezaštićeno zemljište (na španskom „Suelo No Urbanizable Comun“): Ovo je zemljište na kojem je glavna namjena poljoprivredna i poljoprivredna djelatnost, a gdje se mogu dozvoliti i druge namjene (kao stambene, poslovne, itd.), poštujući određene uslove.
"Rustic land” je naziv koji se obično usvaja za Suelo No Urbanizable Commun u Španiji. Drugim riječima: područja na kojima se ne može razvijati urbanizacija, koja je namijenjena za poljoprivrednu upotrebu, dozvoljena je i druga upotreba kao što je izgradnja stambenih objekata, industrije i sl., uz poštovanje određenih normativa i uslova.
3.- Zemljište koje se može urbanizovati ili razvijati – “Suelo Urbanizable"
Ovo je tip zemljišta na kojem se, budući da se sada smatra „neurbanizacijskim“, može u budućnosti razvijati urbanizacijama, komercijalnim područjima, industrijskim parkovima itd.
Proces izgradnje i savjeti pri izgradnji španjolske kuće u urbanom zemljištu
Sada pričamo o tome „urbano zemljište“, ovo je zemljište na kojem imate puno mogućnosti gradnje, ali uslovljeno lokalnim normativima.
Dakle, ako je vaša namjera da razvijete projekat za izgradnju kuće u “urbanim” sredinama, prvo bi trebali provjeriti u zakonskom tijelu (uglavnom Gradska vijećnica, Vijeće = “Ayuntamiento”), koje su specifikacije, zahtjevi i ograničenja , koje možete morati da gradite tamo.[
1. Prvi korak: Potvrda mogućnosti izgradnje na parceli
„Građevinska dozvola“, ili „Građevinska dozvola“, ili „Građevinska dozvola“ (Licencia de Construcciónili Licencia de Edificaciónili Licencia de Obra Mayor).
Kao što smo ranije napomenuli, ako je vaša namjera da razvijete projekat u nekom od „URBAN” područja, prvo biste trebali provjeriti sa pravnim autoritetom (uglavnom Gradskom vijećnicom ili Vijećem = „Ayuntamiento”), ili, alternativno, konzultirati i dobiti savjet pravnika specijalista za građevinarstvo i urbanizam.
Dakle, prije nego što pređete na napredne korake procesa, bitno je da dobijete odgovarajuće informacije o lokalnim propisima i ograničenjima područja, te mogućnostima za razvoj i realizaciju vašeg projekta. Kao iu drugim zemljama, autorizacija vašeg projekta će biti formalno odobrena kada dobijete „Građevinsku dozvolu“ ili „Građevinsku dozvolu“ od strane Gradske uprave.
Dakle, Prvi korak je znati da li lokalni normativi ovlašćuju gradnju kuće na toj parceli i koji su to specifični aspekti koje treba poštovati.
Troškovi urbanizacije
U gradovima ili urbanizovanim područjima obavezno je instalirati svu potrebnu infrastrukturu za pretvaranje praznih prostora u „gradove“ ili „urbanizacije“. Dakle, prelazi se da se, između ostalih, izvrše sljedeće radnje:
- Vanjski putevi i komunikaciona infrastruktura: Veze na autoput, voz, aerodrome itd.
- Unutrašnji putevi i komunikacije: trotoari, ulice, pješačke površine, parkovi, javne bašte itd.
- Kanalizacija, voda, struja, plin, internet itd.
Obično je parcela spremna za gradnju kada je gore navedena infrastruktura završena. Dakle, čisto, nije moguće graditi na parceli na kojoj postoji urbanizacijska infrastruktura koja treba da se završi.
Ali, u nekim slučajevima, prostor je razmatran na način da, iako je većina urbanizacijske infrastrukture završena, postoje neke nedovršene tačke koje su prepuštene trenutku u kojem se vlasnik odluči da ga gradi. Na primjer, prilično je uobičajeno da vlasnik plaća troškove urbanizacije fronta parcele (vlasnik mora dio svojih parcela “dati” javnom putu), ili čak postavljanje (i plaćanje) trotoara, ili dr. poput pješačkih zona itd.
Ovakvi zahtjevi, kada se ne otkriju, mogu stvoriti ekonomsku štetu onima koji nisu znali kada su kupili ovakve parcele za gradnju. Dakle, obavezno se javiti službama građevinskih pravnika kako bi dobili potrebne informacije o parceli, te potvrdili tačne mogućnosti i uslove izgradnje na njoj.
Proučavanje okolnih područja
Prilično je uobičajeno da se nađu prazne parcele u novoizgrađenim područjima, gdje urbanizacija i prostor još nije završen. Teško je znati kakav će biti prostor kada bude završen i koje vrste nekretnina, konstrukcija i instalacija će biti izvedene na tom području.
Dakle, takođe je od suštinskog značaja da se dogovorite sa advokatom specijalistom za građevinarstvo kako biste dobili detaljne informacije o budućim dešavanjima u ovoj oblasti, kako biste izbegli neželjena iznenađenja u budućnosti.
Dakle, savjetujemo da prije KUPOVINE parcele, ili da donesete bilo kakvu odluku o transakciji, imajte na umu da imate a PRELIMINARNA STUDIJA PROJEKTA konsultacije sa lokalnim pravnicima, arhitektama, graditeljima ili građevinskim tehničkim osobljem iz Građevinskog odjela Gradske kuće (Departamento o Concejalía de Urbanismo). To će učiniti investiciju sigurnijom jer ćete, na kraju krajeva, imati konkretnu ideju i upoznati se sa uslovima i ograničenjima za izgradnju na toj parceli, prije nego što krenete u kupovinu zemljišta. Više je nego preporučljivo da napravite studiju od strane advokata stručnjak za građevinarstvo i, ako je moguće, konsultacije sa arhitektom koji će izraditi projekat i konstrukciju.
Takođe, u toj premilinarnoj studiji zamolite svog advokata da potvrdi ne samo konkretna prava građenja na parceli, već i da otkrije šta se još planira na tom području, na primjer nove ceste, autoputevi, željeznička pruga, industrijski parkovi, komercijalne površine, ili čak urbanizacija.
Ove informacije možete dobiti od vašeg advokata na sastancima u Gradskoj vijećnici, proučavanju lokalnih normativa, a također i od Gradske uprave uz dokument pod nazivom “CÉDULA URBANÍSTICA”.
Jednom kada tačno znate vrstu zgrade koja je dozvoljena za izgradnju na tom zemljištu, tada morate ugovoriti usluge arhitekte za razvoj PROJEKAT GRADNJE, ili GRAĐEVINSKI PROJEKAT.
U projektu izgradnje vaš arhitekta mora prilagoditi vaše ideje i preferencije specifičnim propisima Gradske uprave u tom području. Dakle, vaš arhitekta će vas voditi kroz ovaj proces, informirajući vas o različitim mogućnostima transformacije vaše “idealne kuće” u građevinu koja ispunjava propise područja.
Najvažnije je da svaki detalj precizira vaš arhitekta. Neka vaš arhitekta prođe kroz planove sa što više detalja koliko možete. Pokušajte vizualizirati kakvi će biti pogledi s različitih prozora i koje veličine kreveta sobe za goste mogu podnijeti itd.
Jednostavnim riječima: Pokušajte od svog arhitekte dobiti što više informacija o tome kakva će biti konačna kuća. Pokušajte da se opremite i živite u kući dok je još na papiru. Možda nećete biti na licu mjesta da biste uhvatili stvari koje bi vas mogle nervirati godinama koje dolaze, poput prozora koji je u sredini spavaće sobe ili krovnih prozora koji nisu tačno iznad mjesta umivaonika u kupaonici.
Kada je projekat završen, tada vaš arhitekta mora biti prisutan na projektu zgrade u lokalnoj gradskoj vijećnici u Odjelu za građevinarstvo (“Departamento de Urbanismo” ili “Concejalía de Urbanismo”). Uz zahtjev za građevinsku dozvolu, morate platiti komunalnu taksu, Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, koji se primjenjuje na sve građevine za koje je potrebna građevinska dozvola (bilo da se ona podnosi ili daje ili ne). Ovaj porez može varirati od 2% do 4% cijene izgradnje, ovisno o gradskoj vijećnici vašeg područja.
Zatim će proučiti koliko je vaš projekat pogodan za specifične uslove ili ograničenja u oblasti.
Ako vaš projekat ispunjava normative, i ispunjava propise i zahtjeve za nadogradnju u toj oblasti, onda će vas ovlastiti da tamo gradite s odgovarajućim “Građevinska licenca"Ili"Građevinska dozvola“, tako da ćete imati pravo da tu izgradite potpuno istu nekretninu koja je predstavljena Vijećnici sa projektom.
Dakle, ako nađete parcelu u jednom od ovih područja, a imate za cilj da tu izgradite određenu građevinu ili projekat, prvo provjerite u zakonskim vlastima (uglavnom Vijećnica, Vijeće = “Ayuntamiento”), koje su specifikacije, zahtjeve i ograničenja, koje možete morati napraviti tamo.EE
2.- Drugi korak: Proces izgradnje
Molim vas, kliknite ispod da dobijete detaljne informacije o procesu izgradnje, kada ste odlučili da razvijete svoj građevinski projekat u Španiji.
Proces izgradnje prilikom izgradnje vlastite kuće u Španjolskoj
