Como construir su propia vivienda-villa en España - Autopromotor

La «Licencia de Construcción», o «Licencia de Edificación», o «Licencia de Obra Mayor» (Licencia de Construcción, o Licencia de Edificación, o Licencia de Obra Mayor).

Como hemos señalado anteriormente, si su intención es desarrollar un proyecto en una de las zonas «URBANAS», debe consultar primero con la autoridad legal (principalmente el Ayuntamiento) o, alternativamente, consultar y obtener el asesoramiento de abogados especialistas en construcción y urbanismo.

Por lo tanto, antes de pasar a las etapas avanzadas del proceso, es esencial que obtenga la información adecuada sobre la normativa local y las limitaciones de la zona, así como las posibilidades de desarrollar y ejecutar su proyecto. Al igual que en otros países, la autorización de su proyecto se aprobará formalmente cuando se obtenga la «Licencia de Construcción» o «Permiso de Edificación» del Ayuntamiento.

Por lo tanto, el primer paso es saber si la normativa local autoriza la construcción de una vivienda en ese terreno y cuáles son las consideraciones específicas que hay que respetar.

Costes de urbanización

En ciudades o zonas urbanizadas es obligatorio instalar toda la infraestructura necesaria para convertir los espacios vacíos en «ciudades» o «urbanizaciones». Por lo tanto, hay que realizar, entre otras, las siguientes acciones:

• Infraestructuras viarias y de comunicación externas: conexiones con autopistas, tren, aeropuertos, etc.
• Infraestructuras viarias y de comunicación internas: pavimentación, calles, zonas peatonales, parques, jardines públicos, etc.
• Alcantarillado, agua, electricidad, gas, internet, etc.

Por lo general, una parcela está lista para ser construida cuando se completan las infraestructuras mencionadas anteriormente. Por lo tanto, en teoría, no es posible construir en una parcela en la que aún quedan pendientes infraestructuras de urbanización.

Sin embargo, en algunos casos, la zona se ha considerado de tal manera que, aunque la mayor parte de las infraestructuras de urbanización están completas, hay algunos puntos que no se han terminado y que se dejan para el momento en que el propietario decida construir en ella. Por ejemplo, es bastante habitual que el propietario pague los gastos de urbanización de la parte frontal de la parcela (el propietario tiene que «ceder» parte de su parcela a la vía pública), o incluso instalar (y pagar) el pavimento, o otros elementos como zonas peatonales, etc.

Este tipo de requisitos, cuando no se descubren, pueden suponer un perjuicio económico para quienes no los conocían al comprar este tipo de parcelas para construir. Por lo tanto, es obligatorio contar con los servicios de especialistas en derecho de la construcción para obtener la información necesaria sobre la parcela y confirmar las posibilidades y condiciones exactas de construcción en la misma.

Estudio de las zonas circundantes

Es bastante habitual encontrar parcelas vacías en zonas de nueva urbanización, donde la urbanización y la zona aún no están terminadas. Esto dificulta saber cómo quedará la zona cuando esté terminada y qué tipo de propiedades, construcciones e instalaciones se llevarán a cabo en ella.

Por lo tanto, también es esencial contar con un abogado especializado en construcción para obtener información detallada sobre los futuros desarrollos que se llevarán a cabo en la zona, con el fin de evitar sorpresas indeseables en el futuro.

Por lo tanto, le recomendamos que antes de COMPRAR el terreno, o de tomar cualquier decisión sobre la transacción, tenga en cuenta la posibilidad de realizar un ESTUDIO PRELIMINAR DEL PROYECTO consultando con abogados locales, arquitectos, constructores o el personal técnico de construcción del Departamento de Urbanismo del Ayuntamiento (Departamento o Concejalía de Urbanismo). Esto hará más segura la inversión porque, al fin y al cabo, tendrá una idea concreta y conocerá las condiciones y limitaciones para construir en ese terreno antes de proceder a su compra. Es más que recomendable que el estudio lo realice un abogado experto en construcción y, si es posible, consultar al arquitecto que va a desarrollar el proyecto y la construcción.

Además, en ese estudio preliminar, pida a su abogado que confirme no solo los derechos de construcción específicos de la parcela, sino también que averigüe qué otras urbanizaciones están previstas en esa zona, por ejemplo, nuevas carreteras, autopistas, líneas de tren, polígonos industriales, zonas comerciales o incluso una urbanización.

Esta información puede ser obtenida por su abogado mediante reuniones en el Ayuntamiento, estudiando la normativa local, y también puede obtenerse en el Ayuntamiento mediante un documento denominado «CÉDULA URBANÍSTICA».

Una vez que sepa exactamente el tipo de construcción autorizada en ese terreno, deberá contratar los servicios de un arquitecto para desarrollar el PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN, o PROYECTO DE EDIFICACIÓN.

En el proyecto de construcción, su arquitecto deberá adaptar sus ideas y preferencias a la normativa específica del ayuntamiento de la zona. Así, su arquitecto le guiará a lo largo de todo este proceso, informándole sobre las diferentes posibilidades para transformar su «casa ideal» en una construcción que cumpla con la normativa de la zona.

Lo más importante es que su arquitecto especifique todos los detalles. Pídale que revise los planos con todo el detalle que pueda. Intente visualizar cuáles serán las vistas desde las diferentes ventanas, qué tamaño pueden tener las camas de las habitaciones de invitados, etc.

En pocas palabras: intente obtener de su arquitecto toda la información posible sobre cómo será la casa final. Intente amueblar y vivir en la casa mientras aún está en papel. Es posible que no esté en el lugar para detectar cosas que podrían molestarle durante años, como una ventana descentrada en un dormitorio o claraboyas que no están exactamente encima de donde estarán los lavabos del cuarto de baño.

Una vez finalizado el proyecto, su arquitecto deberá presentar el proyecto de construcción en el Departamento de Urbanismo del ayuntamiento local («Departamento de Urbanismo» o «Concejalía de Urbanismo»). Con la solicitud de la licencia de obras, hay que pagar un impuesto municipal, el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, que se aplica a todas las obras que necesitan licencia de obras (se solicite o se conceda). Este impuesto puede variar entre el 2 % y el 4 % del coste de la construcción, dependiendo del ayuntamiento de su zona.

A continuación, se estudiará la idoneidad de su proyecto en función de las condiciones o limitaciones específicas de la zona.

Si su proyecto cumple con la normativa y con los requisitos para construir en esa zona, se le autorizará a construir con la correspondiente «Licencia de Obra» o «Permiso de Construcción», por lo que tendrá derecho a construir exactamente la misma propiedad que se presentó al Ayuntamiento con el proyecto.