L’architecte

À ce stade, il est très important de prêter attention au travail de l’architecte. Lorsque les services d’un architecte espagnol sont engagés pour réaliser le projet de construction, il achève son travail une fois le projet obtenu. Cependant, vous pouvez également faire appel à ses services pour « contrôler » les travaux réalisés par le constructeur et garantir que toutes les étapes de la construction sont effectuées conformément au projet. En espagnol, cela s’appelle «Contrôle de chantier » ou « Supervision technique du chantier ». Bien entendu, les honoraires de l’architecte seront plus élevés s’il assume cette tâche, mais les garanties de la construction seront plus élevées, car les travaux du constructeur seront inspectés périodiquement par l’architecte.

Il est essentiel que l’architecte soit inscrit à l’Ordre officiel des architectes de la région.

Vous devez ensuite désigner un architecte et conclure avec lui un contrat précisant exactement ses responsabilités, les délais et les coûts des bâtiments. Les honoraires de l’architecte comprennent la préparation de la « memoria de calidades » (liste des spécifications de qualité des matériaux). Elle doit être détaillée et inclure, par exemple, la formule du béton, le type de matériaux, la taille des tuyaux, les plans, etc.

L’architecte chargera un « aparejador », un ingénieur en bâtiment qualifié, de superviser la construction, d’effectuer des inspections sur place et de s’assurer que le bâtiment est construit conformément aux normes requises. Il délivrera les certificats de l’architecte nécessaires pour obtenir le Certificado de Fin de Obra (certificat d’achèvement des travaux ou permis de réception) et la Licencia de Primera Ocupación (permis de première occupation ou certificat d’habitabilité).

Vous devrez préparer un cahier des charges précis pour le bâtiment, puis trouver un constructeur fiable. Votre architecte peut se charger de cette tâche, ainsi que de la supervision. Vous devez convenir d’une date d’achèvement et prévoir une clause pénale en votre faveur en cas de retard. Cette clause doit être intégrée dans un contrat juridiquement contraignant qui sera signé avec le constructeur.

« Seguro Decenal » ou « Assurance décennale »

À ce stade, il est également très important que vous envisagiez ce qu’on appelle le « SEGURO DECENAL » ou « ASSURANCE DÉCENNALE ».

Lorsque vous achetez sur plan à un constructeur ou promoteur espagnol, ou que vous construisez une nouvelle propriété (ce qui est le cas ici), le constructeur ou promoteur, en collaboration avec l’architecte, doit vous garantir que les parties essentielles et les plus importantes de la construction seront sécurisées pendant au moins dix ans.

Afin de confirmer cette responsabilité, la réglementation espagnole oblige les promoteurs de nouveaux bâtiments à assurer les parties les plus importantes de la construction, telles que les fondations, la structure interne, les poutres, etc. Les autres défauts affectant l’habitabilité du bien sont couverts pendant 3 ans. Les autres défauts mineurs sont couverts pendant 1 an. Dans les deux derniers cas, la couverture d’assurance n’est pas obligatoire, mais il est évidemment préférable qu’un constructeur puisse l’offrir comme garantie supplémentaire.

Il s’agit également d’une garantie supplémentaire pour la construction, car la même compagnie d’assurance obligera le constructeur à passer des contrôles de qualité déterminés, afin de vérifier la qualité des matériaux et des travaux effectués dans le bien immobilier, afin de pouvoir délivrer la police d’assurance appropriée.

L’assurance décennale espagnole (ou « Seguro Decenal ») est obligatoire lorsque le promoteur est une entreprise dont l’activité consiste à construire des maisons destinées à la vente.

Toutefois, elle est facultative lorsque le promoteur est un particulier, généralement le propriétaire du terrain. En Espagne, on parle alors d’« autopromotor », que l’on pourrait traduire par « promoteur indépendant » ou « auto-promoteur ».. C’est le cas lorsqu’un particulier achète un terrain en Espagne dans l’intention d’y construire une maison pour lui-même, mais qu’il n’a pas pour activité d’acheter pour vendre. Dans ces cas, la législation espagnole donne la possibilité à ces particuliers de ne pas souscrire cette assurance, car le gouvernement espagnol considère que si un particulier construit un logement pour y vivre, il prendra les précautions nécessaires pour le faire de manière sûre et sécurisée. Le particulier peut donc choisir soit de réaliser des économies en évitant de payer cette assurance, soit de souscrire cette assurance afin de bénéficier d’une meilleure protection contre les problèmes et les défauts de construction.

Toutefois, si vous, en tant qu’autopromoteur, décidez de ne pas souscrire cette assurance, vous serez tenu, à l’avenir, si vous décidez de vendre la maison à d’autres acheteurs, d’informer les acheteurs éventuels que la construction n’est pas couverte par cette garantie, et ceux-ci devront expressément accepter cette condition comme une condition essentielle de la vente. Du point de vue d’un acheteur éventuel, il sera toujours préférable d’acheter un bien immobilier bénéficiant de cette assurance. Ils doivent donc être dûment informés et confirmer que le bien immobilier n’est couvert par aucune assurance de ce type.

Le constructeur

En tant que promoteur de la construction, vous devez faire appel aux services d’un constructeur pour réaliser la construction conformément au projet et aux instructions de l’architecte. L’un des éléments les plus importants de la construction d’un bien immobilier est le contrat de construction avec le constructeur. Le constructeur cherchera toujours à protéger ses intérêts, et si vous n’avez pas d’expérience dans ce type de contrats, votre bien immobilier peut finir par être de qualité inférieure à celle attendue, ou prendre deux fois plus de temps que prévu, voire pire.

Pour vous protéger, assurez-vous toujours que votre avocat rédige le contrat ou négocie directement le contrat proposé par le constructeur.

Les éléments les plus importants du contrat sont les suivants :

• Le nom complet et le numéro CIF (numéro fiscal de l’entreprise) de l’entreprise de construction et du propriétaire sont inclus.
• La construction doit être réalisée avec le plus de détails possible, conformément aux plans et à la description fournis par l’architecte, et inclure une liste détaillée des matériaux et des qualités (« memoria de calidades »).
• Que les suppléments (tels que le garage ou la piscine, etc.) sont inclus dans le prix
• Que le contrat mentionne une date de début et de fin des travaux, en prévoyant également des pénalités en cas de retard.
• Conditions de paiement (pour les propriétés neuves, verser plus de 20 à 30 % avant la date de début des travaux et répartir le reste des paiements à différentes étapes de la construction. Il peut également être recommandé de retenir 5 à 10 % du prix pour réparer les défauts après l’achèvement des travaux).
• Les certificats de l’architecte, des électriciens et de la mairie doivent être fournis lors du dernier paiement.
• Les taxes liées à la transaction, en expliquant et en détaillant le montant de la TVA (IVA), du droit de timbre (« Actos Jurídicos Documentados »), des frais de notaire, des frais d’enregistrement foncier, etc.

• Autres aspects qu’il est recommandé de convenir avec le constructeur :

  • S’assurer que le constructeur se chargera des dernières étapes du processus concernant la documentation. Cela signifie que le constructeur se procurera lui-même le certificat de fin des travaux (Certificado Final de Obras), ou la déclaration de nouvelle construction, ou la division horizontale (Declaración de Obra Nueva o de División Horizontal), et, surtout, le certificat d’occupation – certificat d’habitabilité (Cédula de Habitabilidad). Ces éléments sont extrêmement importants dans les zones rurales, où il n’est pas courant de trouver suffisamment de points de raccordement au réseau électrique ou à l’eau.

Pourquoi est-il important d’obtenir du constructeur le certificat d’habitabilité, le raccordement à l’eau, à l’électricité, etc. ?