Construire sa propre maison en Espagne. Auto-promotion
Le processus d’achat d’un terrain et de construction d’une maison pour votre usage personnel et privé peut s’avérer complexe, car vous passerez du statut d’« acheteur » à celui de « promoteur » du projet de construction.
Voici donc quelques conseils et étapes à suivre pour ce processus.
Combien existe-t-il de types de terrains constructibles en Espagne ?
Si vous envisagez d’acquérir un terrain pour construire une maison en Espagne, qu’il s’agisse d’une ferme (cortijo) ou d’une villa, il est essentiel de vérifier si le terrain est situé dans une zone où la construction est autorisée (dans ce cas, telle qu’une ferme (cortijo) ou une villa, il est essentiel de vérifier si le terrain est situé dans une zone où la construction est autorisée (dans ce cas, on parle de « finca urbana » ou « suelo urbano ») ou si elle est interdite (« finca rustica » ou « suelo rustico »). Cette classification aura une incidence sur les droits de construction sur le terrain. Les terrains en Espagne sont classés en plusieurs types : 1.- Terrains urbains – « Suelo Urbano »
Il s’agit d’un terrain sur lequel il est autorisé de construire selon des conditions spécifiques définies dans les « plans d’urbanisme » de la ville ou de la zone (Plan General de Ordenación Urbana PGOU), ou dans des zones d’urbanisation spécifiques appelées « plans partiels » (Planes Parciales), etc. Ces terrains disposent généralement de toutes les infrastructures et de toutes les conditions nécessaires pour y vivre dans une forte densité de population, telles que l’approvisionnement en eau et en électricité, le raccordement au réseau d’égouts, des parcs et des espaces verts, des installations sportives, des établissements scolaires, des hôpitaux, etc. Les terrains urbains ou « Suelo Urbano » sont ceux que l’on trouve dans les villes, les villages ou les lotissements, et qui disposent généralement d’un accès routier, de trottoirs, de zones piétonnes, de rues, de zones commerciales, de centres de santé, d’écoles, d’hôpitaux, d’installations sportives, etc.
2. – Terrain non urbanisable – Terrain rustique – « Suelo No Urbanizable »
« Non urbanisable » est un type de terrain sur lequel il n’est pas possible de développer des activités industrielles, résidentielles ou commerciales, car il est destiné à des usages protégés déterminés, principalement liés à la forêt, à l’agriculture et autres. Ainsi, sur ce type de terrain, les autres usages tels que résidentiel, industriel ou commercial sont très limités, restreints et pas toujours autorisés. Au sein des terrains « non urbanisables », on trouve une classification en sous-types de terrains, en fonction de l’usage autorisé et du niveau de protection :
- Terrains protégés (en espagnol « Suelo No Urbanizable Protegido ») : Il s’agit de terrains où, pour des raisons déterminées (généralement liées à la nature, à la forêt, etc.), les constructions et autres types d’activités sont limités afin de « protéger » une valeur déterminée. Terrains non protégés (en espagnol « Suelo No Urbanizable Comun ») : il s’agit de terrains dont l’utilisation principale est agricole et où d’autres utilisations (résidentielles, commerciales, etc.) peuvent être autorisées, sous certaines conditions.
« Terrain rustique » est le nom généralement donné au Suelo No Urbanizable Comun en Espagne. En d’autres termes : zones où aucune urbanisation ne peut être développée, destinées à un usage agricole, mais où d’autres usages sont autorisés, tels que la construction de propriétés résidentielles ou industrielles, etc., toujours dans le respect de certaines normes et conditions.
3. – Terrain urbanisable ou en cours de développement – « Suelo Urbanizable »
Il s’agit du type de terrain qui, bien qu’actuellement considéré comme « non urbanisable », peut être développé à l’avenir avec des urbanisations, des zones commerciales, des parcs industriels, etc.
Processus de construction et conseils pour construire une maison espagnole sur un terrain urbain
En ce qui concerne les « terrains urbains », il s’agit de terrains offrant de nombreuses possibilités de construction, mais soumis à la réglementation locale. Par conséquent, si vous avez l’intention de développer un projet de construction d’une maison dans une zone « urbaine », vous devez d’abord vous renseigner auprès des autorités compétentes (principalement la mairie, le conseil municipal = « Ayuntamiento ») pour connaître les spécifications, les exigences et les restrictions qui s’appliquent à la construction dans cette zone. [
1. Première étape : vérifier les possibilités de construction sur le terrain
La « licence de construction », ou « permis de construire », ou « licence de construction » (Licencia de Construcción, Licencia de Edificación ou Licencia de Obra Mayor). Comme nous l’avons déjà indiqué, si vous avez l’intention de développer un projet dans l’une des zones « URBAINES », vous devez d’abord vous renseigner auprès de l’autorité compétente (principalement la mairie ou le conseil municipal = « Ayuntamiento ») ou, à défaut, consulter et obtenir l’avis d’avocats spécialisés dans la construction et l’urbanisme. Ainsi, avant de passer aux étapes avancées du processus, il est essentiel que vous obteniez les informations appropriées sur les réglementations et les restrictions locales de la zone, ainsi que sur les possibilités de développer et de réaliser votre projet. Comme dans d’autres pays, l’autorisation de votre projet sera officiellement approuvée lorsque vous obtiendrez le « permis de construire » ou « licence de construire » auprès de la mairie. La première étape consiste donc à savoir si la réglementation locale autorise la construction d’une maison sur ce terrain et quelles sont les considérations spécifiques à respecter.
Coûts d’urbanisation
Dans les villes ou les zones urbanisées, il est obligatoire d’installer toutes les infrastructures nécessaires pour transformer les espaces vides en « villes » ou « urbanisations ». Il convient donc de réaliser, entre autres, les actions suivantes :
- Routes externes et infrastructures de communication : connexions à l’autoroute, au train, aux aéroports, etc. chaussées, rues, zones piétonnes, parcs, jardins publics, etc.
- Égouts, eau, électricité, gaz, Internet, etc.
En général, un terrain est prêt à être construit lorsque les infrastructures ci-dessus sont achevées. Il n’est donc pas possible de construire sur un terrain où des infrastructures d’urbanisation sont encore en cours de réalisation. Cependant, dans certains cas, la zone a été considérée de telle manière que, bien que la majorité des infrastructures d’urbanisation soient achevées, certains points restent en suspens et sont laissés à la discrétion du propriétaire jusqu’au moment où il décide de construire. Par exemple, il est assez courant que le propriétaire paie les frais d’urbanisation de la façade du terrain (le propriétaire doit « céder » une partie de son terrain à la voie publique), ou même installer (et payer) le trottoir, ou d’autres éléments tels que des zones piétonnes, etc. Ce type d’exigences, lorsqu’elles ne sont pas découvertes, peuvent entraîner des dommages économiques pour ceux qui n’en avaient pas connaissance lors de l’achat de ce type de terrains à bâtir. Il est donc obligatoire de faire appel aux services de spécialistes juridiques en matière de construction afin d’obtenir les informations nécessaires sur le terrain et de confirmer les possibilités et les conditions exactes de construction sur celui-ci.
Étude des environs
Il est assez courant de trouver des terrains vides dans les zones nouvellement développées, où l’urbanisation et l’aménagement ne sont pas encore terminés. Il est alors difficile de savoir à quoi ressemblera le quartier une fois achevé et quel type de propriétés, de constructions et d’installations y seront réalisés. Il est donc également essentiel de faire appel à un avocat spécialisé en droit de la construction afin d’obtenir des informations détaillées sur les futurs développements prévus dans le quartier, afin d’éviter toute surprise indésirable à l’avenir. nous vous conseillons, avant d’acheter le terrain ou de prendre toute décision concernant la transaction, de réaliser une étude préliminaire du projet en consultant des avocats, des architectes, des constructeurs locaux ou le personnel technique du service de l’urbanisme de la mairie (Departamento o Concejalía de Urbanismo). Cela rendra votre investissement plus sûr car, après tout, vous aurez une idée concrète et une connaissance des conditions et des restrictions de construction sur ce terrain avant de procéder à l’achat.
Il est plus que recommandé de faire réaliser une étude par un avocat spécialisé en construction et, si possible, de consulter l’architecte qui réalisera le projet et la construction. dans cette étude préliminaire, demandez à votre avocat de confirmer non seulement les droits de construction spécifiques sur le terrain, mais aussi de découvrir quels autres aménagements sont prévus dans cette zone, par exemple de nouvelles routes, autoroutes, lignes de train, parcs industriels, zones commerciales, ou même une urbanisation. Ces informations peuvent être obtenues par votre avocat lors de réunions à la mairie, en étudiant la réglementation locale, mais aussi auprès de la mairie grâce à un document appelé « CÉDULA URBANÍSTICA ».
Une fois que vous connaissez exactement le type de construction autorisé sur ce terrain, vous devez faire appel aux services d’un architecte pour élaborer le « PROJET DE CONSTRUCTION » ou « PROJET DE BÂTIMENT ». Dans le projet de construction, votre architecte doit adapter vos idées et vos préférences aux réglementations spécifiques de la mairie de la zone concernée. Votre architecte vous guidera tout au long de ce processus, en vous informant des différentes possibilités pour transformer votre « maison idéale » en une construction conforme à la réglementation en vigueur dans la zone. Le plus important est que votre architecte précise chaque détail. Demandez-lui de passer en revue les plans de manière aussi détaillée que possible. Essayez de visualiser la vue depuis les différentes fenêtres, la taille des lits que vous pourrez installer dans les chambres, etc.
En résumé : essayez d’obtenir de votre architecte le plus d’informations possible sur le résultat final. Essayez d’imaginer l’aménagement et la vie dans la maison alors qu’elle n’existe encore que sur le papier. Vous ne serez peut-être pas sur place pour remarquer des détails qui pourraient vous gêner pendant des années, comme une fenêtre décentrée dans une chambre ou des lucarnes qui ne sont pas exactement au-dessus de l’emplacement prévu pour les lavabos de la salle de bains. U
ne fois le projet terminé, votre architecte doit se présenter au service de l’urbanisme de la mairie (« Departamento de Urbanismo » ou « Concejalía de Urbanismo ») pour présenter le projet de construction. Avec la demande de permis de construire, vous devez payer une taxe municipale, l’« Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras », qui s’applique à tous les projets nécessitant un permis de construire (qu’il soit demandé ou accordé). Cette taxe peut varier de 2 % à 4 % du coût de la construction, selon la mairie de votre région.
Ensuite, ils étudieront la conformité de votre projet aux conditions ou restrictions spécifiques de la zone. Si votre projet est conforme à la réglementation et aux exigences en vigueur dans cette zone, ils vous autoriseront à construire avec le « permis de construire » approprié, vous donnant ainsi le droit de construire exactement le même bien immobilier que celui présenté à la mairie avec le projet. Si vous trouvez un terrain dans l’une de ces zones et que vous avez l’intention d’y construire un bâtiment ou de réaliser un projet, vous devez d’abord vous renseigner auprès de l’autorité compétente (principalement la mairie, « Ayuntamiento ») pour connaître les spécifications, les exigences et les restrictions applicables à la construction dans cette zone. EE
2. – Deuxième étape : processus de construction
Veuillez cliquer ci-dessous pour obtenir des informations détaillées sur le processus de construction lorsque vous décidez de développer votre projet de construction en Espagne. https://spanishsolicitors.com/construction-process-of-properties-in-spain