Bauprozess auf städtischem Grundstück in Spanien |

Bauprozess auf städtischem Grundstück in Spanien

Sobald Sie die Baugenehmigung erhalten haben, müssen Sie einen Bauunternehmer mit der Durchführung des Projekts und dem Bau des Hauses beauftragen.

Dieser Bauunternehmer muss die Anweisungen des Architekten befolgen, um das Bauvorhaben genau nach Plan auszuführen.

Der Architekt

An dieser Stelle ist es sehr wichtig, auf die Arbeit des Architekten zu achten. Wenn die Dienste eines spanischen Architekten für die Erstellung des Bauprojekts in Anspruch genommen werden, ist seine Arbeit mit der Fertigstellung des Projekts abgeschlossen. Sie können seine Dienste jedoch auch in Anspruch nehmen, um die vom Bauunternehmer ausgeführten Arbeiten zu „kontrollieren” und sicherzustellen, dass alle Schritte des Baus gemäß den Vorgaben des Projekts ausgeführt werden. In Spanien wird dies als „Control de Obra” oder „Supervisión Técnica de la Obra”. Die Honorare des Architekten sind natürlich höher, wenn er diese Aufgabe übernimmt, aber die Garantien für den Bau sind höher, da die Arbeiten des Bauunternehmers regelmäßig vom Architekten überprüft werden.

Es ist sehr wichtig, dass der Architekt in der offiziellen Architektenkammer der Region eingetragen ist.

Anschließend müssen Sie einen Architekten beauftragen und mit ihm einen Vertrag abschließen, in dem genau festgelegt ist, wofür er verantwortlich ist, welche Fristen gelten und welche Kosten für die Gebäude anfallen. Das Honorar des Architekten umfasst die Erstellung der „memoria de calidades” (Qualitätsliste der Materialien).
Diese muss detailliert sein und beispielsweise die Formel für den Beton, die Art der Materialien und die Größe der Rohre, Pläne usw. enthalten.

Der Architekt beauftragt einen aparejador, einen qualifizierten Bauingenieur, der die Bauarbeiten überwacht, Vor-Ort-Kontrollen durchführt und sicherstellt, dass das Gebäude den erforderlichen Standards entspricht. Er stellt die Architektenbescheinigungen aus, die für die Erlangung der spanischen Certificado de Fin de Obra (Fertigstellungsbescheinigung oder endgültige Bauabnahme) und der Licencia de Primera Ocupación (Erstbezugsgenehmigung oder Wohnbescheinigung) erforderlich sind.

Sie müssen eine genaue Spezifikation für das Gebäude erstellen und dann einen zuverlässigen Bauunternehmer finden. Ihr Architekt kann die Verantwortung dafür und für die Überwachung übernehmen. Sie müssen einen Fertigstellungstermin vereinbaren, mit einer Strafklausel zu Ihren Gunsten für den Fall einer verspäteten Fertigstellung. Dies muss in einem rechtsverbindlichen Vertrag mit dem Bauunternehmer festgehalten werden.

„Seguro Decenal” oder „Zehnjahresversicherung”

An dieser Stelle ist es außerdem sehr wichtig, dass Sie sich mit dem sogenannten SEGURO DECENAL oder der ZEHNJAHRESVERSICHERUNG befassen.

Wenn Sie eine Immobilie vom Plan weg von einem spanischen Bauunternehmer oder Bauträger erwerben oder eine neue Immobilie bauen (was hier der Fall ist), muss Ihnen der Bauunternehmer oder Bauträger zusammen mit dem Architekten garantieren, dass die wesentlichen und wichtigsten Teile des Bauwerks mindestens zehn Jahre lang sicher sind.

Um diese Verantwortung zu bestätigen, verpflichtet die spanische Gesetzgebung Bauträger von Neubauten, die wichtigsten Teile des Bauwerks, wie Fundamente, Innenstruktur, Leitungen usw., zu versichern. Andere Mängel, die die Bewohnbarkeit der Immobilie beeinträchtigen, sind für 3 Jahre abgedeckt. Andere kleinere Mängel sind für 1 Jahr abgedeckt. In den letzten beiden Fällen ist eine Versicherungsdeckung nicht erforderlich, aber wenn ein Bauunternehmer dies als zusätzliche Garantie anbieten kann, ist dies natürlich besser.

Außerdem handelt es sich um eine zusätzliche Garantie für die Bauausführung, da die Versicherungsgesellschaft den Bauunternehmer zur Durchführung bestimmter Qualitätskontrollen verpflichtet, um die Qualität der Materialien und der ausgeführten Arbeiten zu überprüfen und eine angemessene Police ausstellen zu können.

Die spanische Zehnjahresversicherung (oder „Seguro Decenal”) ist obligatorisch und vorgeschrieben, wenn der Bauträger ein Unternehmen ist, dessen Tätigkeit im Bau von Häusern zum Verkauf besteht.

Sie ist jedoch freiwillig, wenn der Bauträger eine Privatperson ist, in der Regel der Eigentümer des Grundstücks. Dies wird in Spanien als „Autopromotor” bezeichnet, was mit „Selbstbauer” oder „Selbstentwickler”. Dies ist der Fall, wenn eine Privatperson in Spanien ein Grundstück mit der Absicht erwirbt, ein Haus für sich selbst zu bauen, aber nicht die Tätigkeit des Kaufs zum Zwecke des Weiterverkaufs ausübt. In diesen Fällen räumt das spanische Recht diesen Privatpersonen die Möglichkeit ein, diese Versicherung nicht abzuschließen, da die spanische Regierung davon ausgeht, dass eine Privatperson, die etwas zum Wohnen baut, die notwendigen Vorkehrungen trifft, um auf sichere Weise zu bauen. Der Privatmann kann also wählen, ob er Kosten sparen möchte, indem er diese Versicherung nicht abschließt, oder ob er diese Versicherung abschließen möchte, um sich besser gegen Bauprobleme und Mängel abzusichern.

Wenn Sie sich jedoch als Selbstbauer gegen den Abschluss dieser Versicherung entscheiden, sind Sie nach spanischem Recht verpflichtet, eventuelle Käufer darüber zu informieren, dass das Gebäude nicht durch diese Garantie abgedeckt ist, und diese müssen dies ausdrücklich als wesentliche Verkaufsbedingung akzeptieren. Aus Sicht eines potenziellen Käufers ist es immer besser, eine Immobilie mit dieser Versicherung zu erwerben. Sie müssen also ordnungsgemäß informiert werden und bestätigen, dass die Immobilie nicht über eine solche Versicherung verfügt.

Der Bauunternehmer

Als Bauträger müssen Sie die Dienste eines Bauunternehmers in Anspruch nehmen, um den Bau gemäß dem Projekt und den Anweisungen des Architekten auszuführen. Eines der wichtigsten Elemente beim Bau einer Immobilie ist der Bauvertrag mit dem Bauunternehmer. Der Bauunternehmer wird stets versuchen, seine Interessen zu schützen, und wenn Sie keine Erfahrung mit dieser Art von Verträgen haben, kann Ihre Immobilie am Ende eine geringere Qualität als erwartet aufweisen oder doppelt so lange dauern wie versprochen oder sogar noch schlimmer.

Um sich zu schützen, sollten Sie immer darauf achten, dass Ihr Anwalt den Vertrag aufsetzt oder den vom Bauunternehmer vorgeschlagenen Vertrag direkt aushandelt.

Die wichtigsten Elemente des Vertrags sind, dass der Vertrag Folgendes berücksichtigt:

Der vollständige Name und die CIF-Nummer (Steuernummer des Unternehmens) des Bauunternehmens und des Eigentümers sind angegeben.
Dass die Bauarbeiten so detailliert wie möglich gemäß den Plänen und der Baubeschreibung des Architekten ausgeführt werden und eine detaillierte Liste der Materialien und Qualitäten („memoria de calidades“) enthalten ist.
Dass Extras (wie Garage oder Pool usw.) im Preis enthalten sind
Dass ein Start- und Enddatum im Vertrag angegeben ist, wobei auch Strafen für verspätete Fertigstellung zu berücksichtigen sind.
Zahlungsbedingungen (bei Neubauten sind mehr als 20-30 % vor Baubeginn zu zahlen und der Restbetrag ist in verschiedenen Bauphasen zu entrichten. Es kann auch empfohlen werden, 5-10 % des Kaufpreises für die Behebung etwaiger Mängel nach Fertigstellung des Gebäudes einzubehalten).
Dass die Bescheinigungen des Architekten, der Elektriker und der Stadtverwaltung bei der letzten Zahlung vorgelegt werden müssen.
Die mit der Transaktion verbundenen Steuern, mit Erläuterung und Aufschlüsselung der Höhe der IVA (Mehrwertsteuer) und der Stempelsteuer („Actos Jurídicos Documentados”), Notar-, Grundbuchgebühren usw.
Weitere Aspekte, die wir Ihnen empfehlen, mit dem Bauunternehmer zu vereinbaren:
- Stellen Sie sicher, dass der Bauunternehmer die letzten Schritte des Verfahrens in Bezug auf die Dokumentation organisiert. Das bedeutet, dass der Bauunternehmer selbst die Abnahmebescheinigung (Certificado Final de Obras) oder die Erklärung über den Neubau oder die Horizontale Teilung (Declaración de Obra Nueva o de División Horizontal) und, was am wichtigsten ist, die Nutzungsgenehmigung – Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de Habitabilidad) zu beschaffen. Diese Dokumente sind äußerst wichtig in rustikalen Gegenden, in denen es nicht üblich ist, dass genügend Strom- und Wasseranschlüsse vorhanden sind.

Warum ist es wichtig, vom Bauunternehmer die Bewohnbarkeitsbescheinigung, den Wasser- und Stromanschluss usw. zu erhalten?

Denn es kommt häufig vor, dass der Bauunternehmer das Projekt verlässt, sobald er die Bauarbeiten abgeschlossen hat oder die endgültige Bauabnahme (CFO, Certificado Final de Obra) und die Erklärung über die Fertigstellung des Neubaus (DON, Declaración de Obra Nueva) erhalten hat.

Mit diesen Bescheinigungen erklärt der Bauunternehmer, dass das neue Gebäude fertiggestellt ist (mit dem CFO) und dass der Bau abgeschlossen und bereits im Grundbuch eingetragen ist (DON).

In dieser Phase ist die endgültige behördliche Erklärung des Gebäudes jedoch noch nicht abgeschlossen.
Es muss noch die Bewohnbarkeitsbescheinigung – CH (Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación) – eingeholt werden. Dieses Dokument ist sehr wichtig, da Sie es benötigen, um die Wasser- und Stromverträge von „Bau” auf „Wohnnutzung” umzustellen.

Wir werden dieses Konzept näher erläutern:

Bei strikter Auslegung des Vertrags mit dem Bauunternehmer ist dessen Leistung in dem Moment erbracht, in dem das Objekt physisch fertiggestellt ist und als „Haus” im Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen ist. Dies wird mit den beiden oben genannten Dokumenten erreicht:

Endabnahmebescheinigung (Certificado Final de Obra), bei dem der Architekt, der den Bau geplant hat, bescheinigt, dass das Gebäude fertiggestellt ist und sowohl dem Projekt als auch der Baugenehmigung entspricht;
Neubauanzeige – DON (Declaración de Obra Nueva), bei der das neue Gebäude auf dem bestehenden Grundstück in das Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen wird.

Zu diesem Zeitpunkt verfügen Sie als Bauträger über das fertiggestellte und ordnungsgemäß im Grundbuch eingetragene Haus. Außerdem sind Strom und Wasser vorhanden. Sie können also davon ausgehen, dass die Immobilie bezugsfertig ist… ABER… NEIN. Zu Ihrer Information: Die Immobilie ist noch nicht bezugsfertig, da sie noch kein „Haus” ist, sondern eine „Baustelle”. Um ein „Haus” zu sein, sind folgende Elemente erforderlich:

BEWOHNBARKEITSBESCHEINIGUNG/NUTZUNGSGENEHMIGUNG („CÉDULA DE HABITABILIDAD” oder „LICENCIA DE OCUPACIÓN”: Dies ist die Bestätigung der Stadtverwaltung, dass die Immobilie bewohnbar ist. Sie wird beantragt, sobald die Immobilie mit der endgültigen Bauabnahme (Certificado Final de Obra) fertiggestellt und und mit der Erklärung über die Fertigstellung des Neubaus (Declaración de Obra Nueva) im Grundbuch eingetragen ist.
Sie benötigen dieses Dokument, um die Genehmigung der Stadtverwaltung zum Bewohnen des Hauses zu erhalten. Bevor Sie diese erhalten, verfügen Sie über ein Bauwerk, jedoch nicht über ein „Haus”. Dieses Dokument ist erforderlich, um die individuellen Versorgungsleistungen für die wichtigsten Versorgungsleistungen auf Ihren Namen und mit dem Verbrauch für ein „Haus” zu erhalten.
BESCHEINIGUNG ÜBER DEN STROMANSCHLUSS
(Boletín de Electricidad): Bevor der Bauunternehmer die Bewohnbarkeitsbescheinigung erhält, kann es sein, dass Wasser und Strom in der Baustelle vorhanden sind, da es üblich ist, dass der Bauunternehmer diese Versorgung für die Arbeiten am Haus (für Mautgebühren, Maschinen usw.) beantragt. Die vom Bauunternehmer beantragte Versorgung ist jedoch eine Versorgung für „Bauarbeiten” und nicht für den Verbrauch im „Haus”. Manchmal bleiben Käufer oder Bauträger viele Jahre lang mit Strom- und Wasserversorgung „für Bauzwecke” in ihren Immobilien zurück, weil der Bauunternehmer die erforderliche CH (Bewohnbarkeitsbescheinigung) nicht erhalten hat. Sie verfügen zwar über Wasser und Strom, jedoch unter sehr schlechten Bedingungen und zu höheren Kosten als bei einer normalen Versorgung für ein Haus. Um sicherzustellen, dass Sie als Käufer oder Bauträger die ordnungsgemäße CH vom Bauunternehmer erhalten, ist es daher empfehlenswert, einen Teil des mit dem Bauunternehmer vereinbarten Kaufpreises bis zum Erhalt der CH zurückzuhalten. Auf diese Weise wird der Bauunternehmer gezwungen, ordnungsgemäß zu arbeiten und sein Bestes zu tun, um dieses Dokument so schnell wie möglich zu erhalten.li>

Wie oben erläutert, empfehlen wir Ihnen als Bauträger oder Käufer dringend, sich garantieren zu lassen, dass der Bauunternehmer Ihnen die Immobilie bewohnbar mit CH, ordnungsgemäßer Wasser- und Stromversorgung (als „Haus“) und mit der Sicherheit übergibt, dass Sie in Zukunft keine Probleme damit haben werden.

Der Bauunternehmer kennt die Gegend, er kennt den Architekten und auch das Rathaus, und er wird diese Dokumente dreimal schneller und günstiger beschaffen als Sie. Und wenn er von Ihnen beauftragt werden möchte, muss er diese Unterlagen beschaffen. Wenn er sich weigert, dies zu tun, ist das ein triftiger Grund, sich nach einem anderen Bauunternehmer umzusehen.

Diese wird als „Promotor-Hypothek” oder „Selbstbau-Hypothek” (Préstamo o Hipoteca Promotor o Auto-Promotor) bezeichnet.

Die Situation ist wie folgt: Sie besitzen das Grundstück und haben eine erste Idee für das Haus, das Sie mit dem Architekten entworfen haben, und Sie haben nun einen Bauunternehmer gefunden, der den Bau durchführen soll. Sie benötigen jedoch Geld und müssen einen Kredit beantragen, um das Haus zu bauen.Sie gehen zu Ihrer Bank und erkundigen sich nach Finanzierungsmöglichkeiten. Nach Prüfung Ihrer persönlichen und wirtschaftlichen Situation, um sicherzustellen, dass Sie ein guter Kunde sind, der die Hypothekenzahlungen zurückzahlen kann, bietet Ihnen die Bank, sofern sie zustimmt, einen Kredit für das Projekt an. Die Bank wird Ihnen jedoch nicht den gesamten Betrag der Baukosten zu Beginn zur Verfügung stellen, sondern die Mittel schrittweise freigeben. Welche Schritte? Diejenigen, die sich aus dem Baufortschritt ergeben.

Beispiel: Angenommen, Sie benötigen 100.000 € für die Fertigstellung der Arbeiten. Die Bank gewährt Ihnen 20 % für den Kauf des Grundstücks und die Erstellung der Fundamente, 20 % nach Fertigstellung des Rohbaus, 30 % nach Fertigstellung des Daches usw. und den Rest, wenn der Architekt die „Bescheinigung über die endgültige Bauabnahme” oder Licencia de Final de Obra ausstellt.
Ihre Bank wird von Ihrem Architekten eine Aktualisierung der Gebäude verlangen, um eine Bescheinigung auszustellen, die bestätigt, dass die Arbeiten zufriedenstellend abgeschlossen sind.

Anschließend legen Sie diese Bescheinigung der Bank vor, die Ihnen dann den entsprechenden Prozentsatz für diesen Schritt im Verhältnis zum Gesamtbetrag leiht. Ihre Bank könnte Sie bitten, das Grundstück auf Ihren Namen zu übertragen, bevor sie Ihnen die Hypothek genehmigt, und das Haus im Grundbuch als „im Bau” zu eintragen. Dies liegt daran, dass Ihnen der Bauunternehmer manchmal eines der Grundstücke, die auf seinen Namen laufen, zum Bau anbietet, wobei das Grundstück bis zur Fertigstellung im Namen des Bauunternehmers bleibt.

Damit Sie der Bank eine bessere Sicherheit bieten können, verlangt diese möglicherweise, dass Sie das Grundstück auf Ihren Namen umschreiben lassen und dem Grundbuchamt mitteilen, dass auf diesem Grundstück ein Haus gebaut wird. In diesem Fall müssen Sie zu einem Notar gehen und die Eigentumsurkunde auf Ihren Namen umschreiben lassen.
Mit der Eigentumsurkunde auf Ihren Namen müssen Sie sich zusammen mit dem Bauprojekt und der Baugenehmigung zum Grundbuchamt begeben. Auf diese Weise wird das Haus im Grundbuch als „im Bau befindlich” auf diesem Grundstück eingetragen.

Endgültige Baugenehmigung – Licencia o Certificado Final de Obra

Wie bereits erläutert, muss nach Abschluss der Arbeiten jemand bestätigen, dass die Arbeiten vollständig ausgeführt wurden. Dies ist die Aufgabe des Architekten. Er ist verpflichtet, sich zum Gebäude zu begeben und zu überprüfen, ob die Arbeiten vollständig ausgeführt wurden und den Anweisungen und Vorgaben sowohl seines Entwurfs als auch der erteilten Baugenehmigung entsprechen. Dies erfolgt durch die Certificado Final de Obra (Endabnahme).

In der Zwischenzeit wird das Gebäude jedoch nicht im Grundbuch eingetragen. Daher gibt es ein Verfahren zur Eintragung des Gebäudes in das Grundbuch, das als „Declaración de Obra Nueva” bezeichnet wird. Durch dieses Verfahren wird das Gebäude im Grundbuch eingetragen.

Erklärung über neue Bauarbeiten – Declaración de Obra Nueva (DON)Dieser Vorgang wird vor einem spanischen Notar durchgeführt, der die Urkunden für das Haus auf dem bereits bestehenden Grundstück oder Baugrundstück erstellt.

Um die DON für neue Häuser vorzubereiten, muss die Wohnbescheinigung (Certificado de Habitabilidad, CH) gemäß den spanischen Vorschriften des 2007 verabschiedeten Bodengesetzes (Ley del Suelo de 2007) eingeholt werden. Vor 2007 konnten neue Häuser ohne CH im Grundbuch eingetragen werden.

Aufgrund der DON erstellt der Notar die Urkunden für das Haus, die ordnungsgemäß im Grundbuchamt eingetragen werden.

Um die Registrierung einer Immobilie abzuschließen, sind daher die folgenden Dokumente erforderlich:

Das Bauprojekt Ihres Architekten.
Die Baugenehmigung.
Endabnahme – (CFO) Licencia o Certificado Final de Obra
Erklärung über den Neubau – DON (Declaración de Obra Nueva).
Zehnjahresversicherung (Seguro Decenal) – Diese ist freiwillig

Kosten und Steuern:

An dieser Stelle ist es sehr wichtig, zwischen zwei Begriffen zu unterscheiden, die auf dem Markt am häufigsten verwendet werden, wenn jemand ein einzelnes Grundstück zum Bauen erwirbt:

1.- Kauf des fertigen Gebäudes von einem Bauträger oder Bauträger. Sie erwerben dann die Position eines normalen „Käufers” von einem Bauprojekt. Das bedeutet, dass der Bauunternehmer die Position des Bauträgers übernimmt und Ihnen die Immobilie nach Fertigstellung der Arbeiten anbietet.

Auf diese Weise zahlen Sie dem Bauunternehmer den Preis in Raten, entsprechend dem Fortschritt der Arbeiten. Sie erhalten das Eigentum an dem Gebäude, sobald die Arbeiten abgeschlossen sind.

Nach diesem Konzept:

Der Bauunternehmer ist der „Bauträger”: Das bedeutet, dass die Baugenehmigung auf „seinen” Namen lautet und nicht auf „Ihren”.
Sie sind nicht Eigentümer des Grundstücks. Dieses verbleibt bis zum Ende des Bauprozesses im Besitz des Bauunternehmers.
Sollte das Bauvorhaben scheitern, können Sie die im Laufe des Prozesses gezahlten Beträge für das Grundstück oder die bereits errichteten Bauten nicht zurückfordern. Sie haben lediglich eine „Forderung” gegenüber dem Bauunternehmer.
Der Bauunternehmer ist verpflichtet, eine „Baugarantie” abzuschließen, um sicherzustellen, dass die auf den Kaufpreis geleisteten Zahlungen auf einem garantierten Bankkonto hinterlegt werden.
Im Falle eines Scheiterns des Projekts können Sie diese Beträge somit problemlos direkt von der Bank zurückfordern.
Wenn die Immobilie fertiggestellt ist, zahlen Sie den endgültigen Preis der Immobilie, genau wie beim Kauf einer Immobilie vom Plan, zuzüglich der folgenden Kosten:
10 % Mehrwertsteuer auf den Gesamtverkaufspreis.
Notar- und Grundbuchgebühren für den Verkauf.
1-2 % Stempelsteuer auf den Verkaufspreis.

2.- Die Position des Selbstbauers übernehmen

In diesem Fall übernehmen Sie und nicht der Bauträger die Position des Bauträgers des Bauprojekts.

Nach diesem Konzept:

SIE sind der Bauträger: Das bedeutet, dass die Baugenehmigung auf Ihren Namen lautet.
Sie sind Eigentümer des Grundstücks. Es bleibt in Ihrem Besitz, bis Sie sich zum Verkauf entschließen.
Im Falle eines Baufalls oder einer Rechtsstreitigkeit mit dem Bauunternehmer behalten Sie stets das Grundstück und die bereits errichteten Bauten.
Der Bauunternehmer ist NICHT verpflichtet, eine „Baugarantie” abzuschließen, um sicherzustellen, dass die auf den Kaufpreis geleisteten Anzahlungen auf einem garantierten Bankkonto gesichert sind.
Der Bauunternehmer ist NICHT verpflichtet, eine „Zehnjahresversicherung” abzuschließen, um die strukturellen Mängel des Gebäudes für einen Zeitraum von 10 Jahren zu decken.
Diese kann auf Wunsch freiwillig abgeschlossen werden.
Das bedeutet, dass Sie die Position des Bauträgers übernehmen und somit die folgenden Kosten zu tragen haben:
Der Preis des Grundstücks (bitte beachten Sie, dass Sie das Grundstück zuerst kaufen müssen)
Die Honorare für den Architekten
Die Gebühren für die endgültige Bauabnahme durch den Architekten
Die Bauunternehmergebühren und Materialien
Die Notargebühren für den Erwerb des Grundstücks
Die Notargebühren für die Declaración de Obra Nueva- DON
Die Grundbuchgebühren für die Erklärung des Gebäudes als „im Bau befindlich”
Die Grundbuchgebühren für die Eintragung der DON

Steuern für:

Baugenehmigung: 3-5 % des Baukostenvoranschlags. Dieser Kostenvoranschlag wird im Projekt Ihres Architekten festgelegt
Wohnbescheinigung: ca. 200-1.000 € (je nach Fläche).
Steuern auf das Grundstück:
- Wenn das Grundstück einer Privatperson und nicht einem Unternehmen gehört, fallen 6–10 % Grunderwerbsteuer auf den Grundstückspreis an. Diese ist zu entrichten, wenn die Eigentumsurkunde auf Ihren Namen umgeschrieben wird.
- Wenn das Grundstück einem Unternehmen gehört, fallen 21 % Mehrwertsteuer an.
1–2 % Stempelsteuer auf den Gesamtpreis des Bauvorhabens. Dies entspricht dem Budget des Hauses, das bei der DON angegeben wurde. Diese Steuer ist fällig, wenn Sie die DON-Urkunde beim Grundbuchamt vorlegen, um das Haus auf das Grundstück eintragen zu lassen.
Mehrwertsteuer (IVA) für die Gebühren des Bauunternehmers, des Architekten und für die Materialien.
- Architekt: 21 % Mehrwertsteuer
- Bauunternehmer: 10 % Mehrwertsteuer
- Materialien:
  - Wenn Sie die Materialien direkt selbst gekauft haben: 21 % Mehrwertsteuer.
  - Wenn der Bauunternehmer die Materialien liefert: 10 % Mehrwertsteuer

Wie Sie sehen, sind die Unterschiede zwischen dem „Kauf einer Immobilie vom Plan weg” und dem „Eigenbau” sehr groß, sodass die Entscheidung für die eine oder andere Option einer eingehenden Prüfung durch Ihren Rechtsberater bedarf.

Eintragung im Kataster („Catastro”) für die Gemeindesteuer oder „IBI”

In der Position des Selbstvermarkters wird das Kataster über das Land als „rustikal” bezeichnet. Mit anderen Worten, das Land zahlt die Gemeindesteuer als „Grundstück”.

Der „Catastro” ist die Institution, die die Immobilien für Karten, Zeichnungen, Pläne und für die Gemeindesteuerzwecke berücksichtigt.

Während das „Registro de la Propiedad” (Grundbuchamt) und die „Escritura” (notarielle Urkunden über das Eigentum) das Eigentum an einer Immobilie bestätigen können, und die Bedingungen dieses Eigentums, wie z. B. wer Eigentümer der Immobilie ist, zu welchem Prozentsatz, ob es Beschränkungen oder Belastungen gibt (wie Hypotheken, öffentliche Versteigerungen, Gerichtsstreitigkeiten usw.), gibt Ihnen der „Catastro”“ gibt Ihnen ein besseres Verständnis der Grenzen der Immobilie (in der Regel in visueller Form) sowie der Größe und Beschreibung der Immobilie.
Wenn Sie jedoch den Bau eines Hauses auf diesem Grundstück abschließen, müssen Sie das Katasteramt (Council Tax Authority) darüber informieren, dass sich auf diesem Grundstück nun ein „Haus“ mit bestimmten Spezifikationen befindet. Wenn Sie dies nicht tun, können später Probleme auftreten.

In einigen Regionen Spaniens (z. B. Andalusien und Murcia) sendet der Notar bei der Anmeldung eines neuen Hauses auf einem bereits bestehenden Grundstück die Urkunden an das Katasteramt, um die Änderung zu melden. Sobald Sie also die Urkunden des DON im Grundbuchamt haben, ist die Arbeit in dieser Hinsicht abgeschlossen. In anderen Regionen, wie beispielsweise in der Region Valencia, müssen Sie jedoch, nachdem Sie die Urkunden der Immobilie mit dem DON beim Grundbuchamt vorgelegt haben, eine Kopie des CFO und die Baugenehmigung beim Katasteramt einreichen, um mitzuteilen, dass sich auf dem Grundstück nun ein Haus befindet. Wenn Sie dies nicht tun, werden Sie in naher Zukunft kontaktiert, um diese Dokumente vorzulegen.

Sobald der Bau ordnungsgemäß im Kataster eingetragen ist, ist die Arbeit abgeschlossen, und in Kürze (manchmal dauert es etwa ein bis zwei Jahre) erhalten Sie die Rechnungen für die Gemeindesteuer (IBI).