En este punto, es muy importante prestar atención al trabajo del arquitecto.

Cuando se contratan los servicios de un arquitecto español para realizar el proyecto de construcción, este completará su trabajo una vez obtenido el proyecto. Pero también puede contratar sus servicios para «controlar» las obras realizadas por el constructor y garantizar que todos los pasos de la construcción se realicen según lo especificado en el proyecto. En español, esto se denomina «Control de Obra» o «Supervisión Técnica de la Obra». Por supuesto, los honorarios del arquitecto serán más elevados si asume este trabajo, pero las garantías de la construcción serán mayores, ya que los trabajos del constructor serán inspeccionados periódicamente por el arquitecto.

Es muy importante que el arquitecto esté colegiado en el Colegio Oficial de Arquitectos de la región.

A continuación, debe nombrar a un arquitecto y acordar con él un contrato en el que se especifiquen exactamente sus responsabilidades, los plazos y los costes de las construcciones. Los honorarios del arquitecto incluyen la preparación de la «memoria de calidades» (lista de especificaciones de calidad de los materiales). Debe ser detallada e incluir, por ejemplo, la fórmula del hormigón, el tipo de materiales y el tamaño de las tuberías, planos, etc.

El arquitecto dará instrucciones a un aparejador, un ingeniero arquitectónico cualificado, que supervisará la construcción, realizará inspecciones in situ y se asegurará de que la construcción se realiza según las normas exigidas. Este emitirá los certificados del arquitecto necesarios para obtener el Certificado de Fin de Obra (Certificado de Finalización de las Obras) y la Licencia de Primera Ocupación (Certificado de Habitabilidad).

Deberá preparar un pliego de condiciones exacto para la construcción y, a continuación, encontrar un constructor de confianza. Su arquitecto puede aceptar la responsabilidad de esta tarea, así como de la supervisión. Debe acordar una fecha de finalización, con una cláusula de penalización a su favor en caso de retraso. Esto debe incorporarse a un contrato legalmente vinculante que se firmará con el constructor.

Seguro Decenal

Además, en este punto es muy importante que considere lo que se denomina «SEGURO DECENAL».

Cuando compra sobre plano a un constructor o promotor español, o construye una nueva propiedad (que es el caso ahora), el constructor o promotor, junto con el arquitecto, debe garantizarle que las partes esenciales y más importantes de la construcción estarán seguras durante al menos diez años.

Para confirmar esta responsabilidad, la normativa española obliga a los promotores de edificios nuevos a asegurar las partes más importantes de la construcción, como los cimientos, la estructura interna, las vigas, etc. Otros defectos que afecten a la habitabilidad de la propiedad están cubiertos durante 3 años. Otros defectos menores están cubiertos durante 1 año. En los dos últimos casos no es obligatorio contratar un seguro, pero obviamente si un constructor puede ofrecerlo como garantía adicional, será mejor.

Además, es una garantía adicional para la construcción, ya que la misma compañía de seguros obligará al constructor a pasar determinadas inspecciones de calidad, para comprobar la calidad de los materiales y los trabajos realizados en la propiedad, con el fin de ofrecer la póliza adecuada.

El seguro decenal español es obligatorio cuando el promotor es una empresa dedicada a la construcción de viviendas para la venta.

Sin embargo, es voluntario cuando el promotor es un particular, normalmente el propietario del terreno. En España se denomina «Autopromotor», traducido como «Self-Promoter» o «Self-Developer». Este es el caso en el que un particular compra un terreno en España con la intención de construir una vivienda para sí mismo, pero no tiene la actividad de comprar para vender. En estos casos, la legislación española ofrece a estos particulares la opción de no solicitar este seguro, ya que el Gobierno español entiende que, si un particular está construyendo algo para vivir en él, tomará las precauciones necesarias para construir de forma segura. Por lo tanto, el particular puede elegir entre ahorrar costes evitando pagar este seguro o, en su caso, contratarlo para tener una mejor protección frente a los problemas y defectos de construcción.

Pero, si usted, como autopromotor, decide no solicitar este seguro, en el futuro, si decide vender la vivienda a otros compradores, la legislación española le obliga a informar a los posibles compradores de que la construcción no está cubierta por esta garantía, y ellos deben aceptarlo expresamente como condición esencial de la venta. Desde el punto de vista de un posible comprador, siempre será mejor comprar una propiedad con este seguro. Por lo tanto, deben ser debidamente informados y deben confirmar que la propiedad no cuenta con ningún seguro de este tipo.

El constructor

Como promotor de la construcción, usted debe contratar los servicios de un constructor para ejecutar la construcción según el proyecto y siguiendo las instrucciones del arquitecto. Uno de los elementos más importantes de la construcción de una propiedad es el contrato de construcción con el constructor. El constructor siempre tratará de proteger sus intereses y, si usted no tiene experiencia con este tipo de contratos, su propiedad puede acabar siendo de una calidad muy inferior a la esperada, o tardar el doble de tiempo de lo prometido, o incluso peor.

Para protegerse, asegúrese siempre de que su abogado redacte el contrato o negocie directamente el contrato propuesto por el constructor.

Los elementos más importantes del contrato son asegurarse de que el contrato tenga en cuenta:

• El nombre completo y el número CIF (número de identificación fiscal de la empresa) de la empresa constructora y del propietario.
• Que la construcción se realice con el mayor detalle posible, siguiendo los planos y la descripción del edificio proporcionados por el arquitecto, e incluyendo también una lista detallada de los materiales y calidades («memoria de calidades»).
• Que los extras (como garaje o piscina, etc.) estén incluidos en el precio
• Que se incluya en el contrato una fecha de inicio y finalización, teniendo en cuenta también las penalizaciones por retraso en la finalización.
• Condiciones de pago (las propiedades nuevas pagan más del 20-30 % antes de la fecha de inicio de la construcción y fijan el resto de los pagos en diferentes etapas de la construcción. También se puede recomendar retener el 5-10 % del precio para reparar cualquier defecto después de que se termine la construcción).
• Que los certificados del arquitecto, los electricistas y el ayuntamiento se entreguen con el último pago.
• Impuestos relacionados con la transacción, explicando y detallando cuánto corresponde al IVA, el impuesto sobre actos jurídicos documentados, el notario, el registro de la propiedad, etc.

Otros aspectos que recomendamos acordar con el constructor:

• Asegurarse de que el constructor se encargará de los trámites finales del proceso en lo que respecta a la documentación. Esto significa que el propio constructor obtendrá el Certificado Final de Obras (Certificado Final de Obras), o la Declaración de Obra Nueva, o la División Horizontal (Declaración de Obra Nueva o de División Horizontal) y, lo más importante, la Licencia de Ocupación – Certificado de Habitabilidad (Cédula de Habitabilidad). Estos documentos son extremadamente importantes en terrenos rústicos, en los que no es habitual encontrar suficientes puntos de conexión a la red eléctrica o al suministro de agua.
• Garantizar que, una vez haya abonado el pago final del precio de la construcción, dispondrá de agua y electricidad conectadas, y con los contratos firmados a su nombre.

¿Por qué es importante obtener del constructor el certificado de habitabilidad, la conexión al agua, la electricidad, etc.?