VERANDERINGEN IN DE HUISVESTING DIE VAN INVLOED ZIJN OP HET KOOPPROCES WONINGAANBOD IN SPANJE – EEN NIEUW SCENARIO VOOR DE AANKOOP VAN VASTGOED IN SPANJE

 Wet 12/2023 van 24 mei, para el derecho de la Vivienda . Klik hier om de wet te zien 

Deze wet introduceert onder meer een fundamentele stap vooruit in de bescherming van de rechten van kopers en huurders van woningen tegen bouwers en vastgoedeigenaren.

De wet verklaart het bieden van transparantie in het proces van het verstrekken van allerlei informatie die van invloed is op het onroerend goed als verplichte vereisten bij het kopen en verkopen van onroerend goed.

Op deze manier stelt de wet in artikel 30 vast dat de basisprincipes van de verwervers, kopers of huurders van eigendommen zijn om informatie te ontvangen over de kenmerken van de eigendommen, hun diensten en faciliteiten en de juridische en economische voorwaarden van hun verkrijging, huur, toewijzing of gebruik, en dat dit:

• Volledige
• Objectief
• waarheidlievend
• Duidelijk, begrijpelijk en toegankelijk

Wie moet aan deze informatieplicht jegens koper en/of huurder voldoen?

Deze “informatieplicht” is ingesteld als een verplichting voor alle makelaars die, werkzaam in de woningbouw- en renovatiesector en het verlenen van vastgoeddiensten, bevoegd zijn om in eigen naam of voor rekening van anderen onroerend goed over te dragen, te verhuren en over te dragen, zoals:

• Promotors en bouwers
• Eigenaren, verkopers en andere houders van zakelijke rechten
• Vastgoedmakelaars
• Vastgoedbeheerders

Al deze makelaars en professionals moeten voldoen en garanderen dat zij bij de uitoefening van hun activiteit voldoen aan hun verplichting om volledige, objectieve, waarheidsgetrouwe, duidelijke, begrijpelijke en toegankelijke informatie te verstrekken aan kopers en/of huurders in overeenstemming met de bepalingen van deze wet. huishouden.

Naast de informatieplicht moeten agenten zich houden aan de consumenten- en gebruikersbeschermingswetgeving in het geval van relaties tussen consumenten of gebruikers en zakenmensen, waarbij de reclame die ze maken onderworpen is aan de algemene wetgeving die dit regelt.

Elke reclamehandeling met onvoldoende, gebrekkige of misleidende informatie is verboden.

Wat voor soort informatie moeten eigenaren, ontwikkelaars, makelaars en vastgoedbeheerders verstrekken aan kopers en/of huurders?

 Het moet zijn "complete informatie. Met andere woorden, elke vorm van communicatie gericht tot woningzoekenden, gebruikers of het grote publiek om rechtstreeks of onrechtstreeks de overdracht, verhuur en elke andere vorm van overdracht van onroerend goed te promoten.

De informatie die, “minimaal” moet worden verstrekt aan de koper of toekomstige huurder is volgens art. 31, het volgende:

- Identificatie van de verkoper of verhuurder en, in voorkomend geval, van de betrokken fysieke of rechtspersoon, in het kader van een professionele of zakelijke activiteit, voor bemiddeling bij de operatie. Dat wil zeggen, de eigenaar moet worden geïdentificeerd en, indien van toepassing, de makelaar betrokken bij de operatie.

- Prijs en economische voorwaarden van de transactie: Totaalprijs en daarin begrepen concepten (meubels, inventaris, etc.), evenals de eventuele financierings- of betalingsvoorwaarden.

– Essentiële kenmerken van de woning en het gebouw, waaronder:

1.-  Bewijs van bewoning, of certificaat van bewoonbaarheid, of beroepsvergunning.

2.- Accreditatie van de gebruiks- en bebouwde oppervlakte van de woning, waarbij in het geval van horizontale scheiding het privégedeelte wordt onderscheiden van het gemeenschappelijke, en zonder de mogelijkheid om voor deze doeleinden de oppervlakken van de woning te berekenen met een hoogte die lager is dan vereist in de wettelijke voorschriften.

Met andere woorden, de eigenaar of makelaar mag niet adverteren of aanbieden als "nuttige oppervlakte" of "bebouwde oppervlakte" die delen van het huis die niet voldoen aan de minimale hoogte vereist door de regelgeving voor het bewoonbare gedeelte van het huis.

3.-  Leeftijd van het gebouw en, waar passend, van de belangrijkste hervormingen of acties die erop zijn uitgevoerd. Dat wil zeggen, een geschiedenis van de hervormingen die op het onroerend goed zijn uitgevoerd, moet worden verstrekt.

4.-  Diensten en faciliteiten beschikbaar voor de accommodatie, zowel individueel als gemeenschappelijk, zoals water, elektriciteit, sanitaire voorzieningen, riolering, septic tank, Etc.

5.- Certificaat van energie-efficiëntie van het huis.

6.- Toegankelijkheidsvoorwaarden van woningen en gebouwen. Dat wil zeggen, als het huis voorzieningen en toegang heeft voor mensen met beperkte of beperkte mobiliteit.

7.- Staat van bewoning of beschikbaarheid van de woning. Dat wil zeggen, als het huis bewoond of vrij is.

- Juridische informatie van het onroerend goed: de registratie-identificatie van het onroerend goed, met de referentie van de lasten, lasten en voorwaarden van welke aard dan ook, en het aandeel in de participatie in de gemeenschappelijke ruimtes vastgelegd in de eigendomsakte.

– In het geval de huis is beschermd of in beschermde gebieden, uitdrukkelijke indicatie van een dergelijke omstandigheid en van de onderwerping aan het wettelijke beschermingsregime dat erop van toepassing is.

– In het geval van gebouwen die officieel hebben architectonische bescherming omdat ze deel uitmaken van een aangegeven omgeving of vanwege hun bijzondere architectonische of historische waarde, wordt informatie verstrekt over de mate van bescherming en de voorwaarden en beperkingen voor hervormings- of rehabilitatie-interventies.

- Alle andere informatie die relevant kan zijn voor de persoon die geïnteresseerd is in het kopen of het onroerend goed huren, met inbegrip van aspecten van a territoriale, stedenbouwkundige, fysisch-technische, vermogensbescherming of administratieve aard die ermee verband houden.

Belangrijk !

Het niet verstrekken van deze informatie wordt opgevat als een schending van de informatieplicht door de eigenaar en/of agent.

Bovendien wordt in het algemeen informatie die essentiële gegevens weglaat of bevat in termen die de ontvangers kunnen misleiden of economische of juridische gevolgen kunnen hebben die niet toelaatbaar zijn, beschouwd als onvolledig, onvoldoende of gebrekkig om het rustig genot van het huis in de gebruikelijke gebruiksomstandigheden.

Informatie over asbest in het pand of gebouw

Onder dezelfde voorwaarden als vastgesteld in de vorige sectie, kan de persoon die geïnteresseerd is in het kopen of huren van een onroerend goed informatie opvragen over het opsporen van asbest of andere stoffen die gevaarlijk of schadelijk zijn voor de gezondheid.

Informatie over "stresszone"

De lokale overheden zullen aangeven welke gebieden worden beschouwd als "zonas tensionadas" (gebieden onder spanning), waar veel vraag is naar woningen en een laag aanbod.

Wanneer het onroerend goed dat als gewone verblijfplaats wordt verhuurd zich bevindt in een gebied met een gestrest residentiële markt, de eigenaar en, in voorkomend geval, de persoon die tussenkomt in de bemiddeling van de operatie moet deze omstandigheid aangeven en informeren , vóór de formalisering van de huurovereenkomst, en in elk geval in het contractdocument, van het bedrag van de laatste huur van de huurovereenkomst voor de gewone verblijfplaats die de laatste vijf jaar van kracht was in hetzelfde onroerend goed, evenals de waarde die daarmee overeen kan komen op basis van de geldende referentie-index huurprijzen woningen.

Wanneer moet deze informatie worden verstrekt?

De wet bepaalt dat aan de plicht om deze informatie te verstrekken moet worden voldaan VOOR de formalisering van de transactie en de levering van een bedrag op rekening.

Deze wettelijke verplichting zorgt voor een substantiële verandering in het traditionele proces van kopen, verkopen en huren van onroerend goed in Spanje. Tot op heden is het op de Spaanse onroerendgoedmarkt gebruikelijk dat de informatie die aan de koper of huurders wordt verstrekt, wordt verstrekt NADAT het signaal of de betaling voor de koop- of huurtransactie is afgegeven.

Echter, de wet bevat de verplichting voor eigenaren om deze informatie aan kopers of huurders te verstrekken op het moment dat zij besluiten hun eigendommen te koop of te huur aan te bieden.

Zo de wet probeert die gevallen te corrigeren waarin kopers of toekomstige huurders "blind" geldbedragen hebben geleverd, en zonder essentiële informatie over de eigendommen te krijgen. Dit leidde tot gecompliceerde situaties waarin kopers of huurders juridische gebreken in het onroerend goed ontdekten, nadat ze al bepaalde bedragen hadden geleverd en in handen waren van agenten en/of verkopers.

Daarom is een substantiële wijziging van de procedure vereist in de activiteit van het kopen, verkopen en huren van onroerend goed. Het zal voor de eigenaars of verkopers noodzakelijk zijn om, op het moment dat zij kiezen voor hun beslissing om het onroerend goed te verkopen of te verhuren, de nodige stappen te ondernemen om deze documentatie te verkrijgen, hetzij zelf, hetzij bijgestaan ​​door makelaars en/of advocaten. om hen te vertegenwoordigen in het proces.

Het certificaat van bewoonbaarheid of beroepsvergunning (CH)

De wet legt een verplichting op aan de kant van de eigenaar om het certificaat van bewoonbaarheid of bezettingsvergunning te verstrekken VOORDAT de koper of huurder enige vorm van levering doet vanwege de prijs.

Daarmee wordt de trend die de afgelopen jaren in de verkoopprocedure is ingezet dat de eigenaar de Bewoningsverklaring of Bewoningsvergunning aan de koper en/of huurder moet overleggen, bevestigd.

De vraag rijst dan van die woningen die geen Verklaring van Bewoonbaarheid hebben.

In deze gevallen kunnen de volgende veronderstellingen optreden:

• Dat de woning in een staat verkeert om de CV te verkrijgen. In deze gevallen moet de eigenaar de nodige maatregelen nemen om dit document te verkrijgen, door de diensten van de technici en advocaten in te huren die daarvoor nodig zijn.
• Dat de woning niet in staat is om de CV te verkrijgen. Er zijn veel huizen op de markt die moeite hebben met het verkrijgen van de CH of Bewoningsvergunning, in de meeste gevallen omdat deze huizen niet voldoen aan de stedelijke regelgeving. In deze gevallen zal de eigenaar contact moeten opnemen met architecten en/of advocaten om hen te begeleiden en te adviseren bij het bestuderen van de manieren om dit document te verkrijgen.

In deze gevallen van het ontbreken van een certificaat van bewoonbaarheid, moet rekening worden gehouden met wat de wet zegt dat "huis" is.

De wet definieert “een woonhuis" zoals:

"Gebouw of deel van een gebouw van particuliere aard en bestemd voor het wonen en bewonen van personen, dat voldoet aan de wettelijk vereiste minimale bewoonbaarheidsvoorwaarden, het kunnen hebben van toegang tot gemeenschappelijke ruimten en diensten van het gebouw waarin het zich bevindt, dit alles in overeenstemming met de toepasselijke wetgeving en met stedenbouwkundige en territoriale planning. '

Met andere woorden, het stelt vast dat, wil een constructie "Woning" worden, het vereist

• Dat het een "gebouw" is van een privéterrein. Met andere woorden, de delen van de woning of het appartement die niet exclusief tot de woning behoren, zoals gemeenschappelijke ruimtes of die tot de gemeenschap van eigenaars behoren, kunnen niet als bebouwde of bruikbare ruimte worden beschouwd.
• Dat de bestemming van de constructie die van "verblijf" en "bewoning" is. In veel gevallen vinden we geen gebouwen, of delen ervan, die zijn gebouwd als "pakhuizen”, “agrarische pakhuizen”, garages, onbewoonbare kelders, Daarom zegt de wet dat deze delen of constructies niet kunnen worden berekend als de bebouwde oppervlakte van de woning.
• Dat ze voldoen aan de wettelijk vereiste minimumvoorwaarden van bewoonbaarheid. Daarom is het vereist dat er een bevestiging is van de verkoper of eigenaar dat het onroerend goed voldoet aan de wettelijke eisen en voorwaarden van bewoonbaarheid. De beste manier om dit te bewijzen is door een vernieuwd en geldig certificaat van bewoonbaarheid of bezettingsvergunning te verstrekken.
• In overeenstemming met de toepasselijke wetgeving en met stedenbouwkundige en territoriale planning. Kortom, dat het huis voldoet aan zowel de lokale als territoriale stedenbouwkundige en bouwvoorschriften.

Verplichting van de verkoper of eigenaar om het Certificaat van Bewoonbaarheid of Bewoningsvergunning vernieuwd en van kracht te laten zijn.

Met deze eis wordt een einde gemaakt aan de al jaren bestaande onduidelijkheid op de vastgoedmarkt, die verwees naar de verplichting van de eigenaar om aan te tonen dat hij een bewoonbaar pand verkoopt. Al jaren zijn agenten en professionals in de branche getuige van een confrontatie met eigenaren van onroerend goed te koop die letterlijk weigerden de informatieve documenten van hun eigendom te verstrekken om de wettigheid ervan aan de kopers te garanderen. Onder hen, en we zouden bijna zeggen de belangrijkste, het Certificaat van Bewoonbaarheid of Bewoningsvergunning.

Het verzet van de eigenaren was gebaseerd op argumenten zoals als:

• “Het is de koper die het bewoonbaarheidsattest moet krijgen en niet ik”
• "Ik ben naar het stadhuis gegaan en ze hebben me verteld dat ik het bewoonbaarheidscertificaat niet moet verlengen omdat het de koper is die het moet vernieuwen"
• De notaris heeft mij verteld dat de hernieuwde verklaring van bewoonbaarheid niet nodig is om een ​​woning te verkopen

… en een lange lijst met argumenten die werden gebruikt om de kosten en moeite van het verkrijgen van dit soort documentatie te vermijden, zo essentieel om de wettigheid van een eigendom aan de koper te bevestigen.

Deze situatie gaf aanleiding tot conflicten tussen de eigenaren, de kopers, en al die professionals die deelnemen aan koop-, verkoop- en verhuurtransacties in Spanje.

Nu, met deze nieuwe wet, wordt dit wettelijk verplicht bevestigd de verkoper or eigenaar die dit document moet overleggen vanaf het eerste moment dat ze beslissen om hun eigendom te verhuren of te verkopen.

Zal dit de koper ervan weerhouden om de CH na aankoop te verkrijgen?

NEE

De verkoper moet de CV laten vernieuwen om te bevestigen dat het onroerend goed voldoet aan de wetten, maar afhankelijk van de lokale norm de koper kan worden verzocht het te renoveren en op zijn naam te zetten na de overname om de verandering van water, elektriciteit en andere te voltooien (als vergunning voor toeristenverhuur).

Informatie over beschermd wonen en stedelijke informatie.

Zoals het geval is met de gebruiksvergunning of het certificaat van bewoning, is het op de Spaanse onroerendgoedmarkt gebruikelijk dat de eigenaar zijn woning te koop of te huur aanbiedt met een totale gebrek aan documentatie en zelfs kennis van de juridische situatie en planning van het onroerend goed, waarbij het zoeken en opsporen van genoemde documentatie in handen wordt gelaten van de koper of huurder.

Deze positie heeft, tot de inwerkingtreding van deze wet, een reden verondersteld voor onveiligheid en rechtsonzekerheid van aan- en verkoopactiviteiten van onroerend goed in Spanje.

Met deze nieuwe wet is de verkoper verplicht om eerst, voer een analyse en juridische studie van het huis uit voordat het op de markt wordt gebracht. Deze juridische studie omvat het verstrekken van allerlei informatie die daarop van invloed is en die is gebaseerd op het volgende:

• Is het huis beschermd of heeft het een beschermingsregime?
• Wordt het beïnvloed door enige vorm van openbare voorwaarde of beperking (Affectie van kusten, bosbouw, openbaar domein, onteigening, enz.?
• Op wat voor soort grond staat het onroerend goed, stedelijk, rustiek, bouwrijp?
• Is het huis gerenoveerd?
• Wat zijn de exacte grenzen en grootte van het huis?
• Heeft het enige vorm van stedelijke beperking of voorwaarde (stedelijke inbreuk, semi-geconsolideerde verstedelijking, huisvesting buiten de planning?

Het feit dat de eigenaar deze informatie verkrijgt of moet verkrijgen, zal meer veiligheid bieden bij vastgoedtransacties in Spanje, en zal ervoor zorgen dat de geschillen die op de Spaanse markt hebben plaatsgevonden, kunnen worden vermeden over wie deze informatie moet verstrekken en vooral of "er was" of het verplicht was om het te verstrekken, en wie het moet doen volgens de wet.

Speciale verwijzing naar de informatie die door Property Administrators moet worden verstrekt

Stelt de zesde aanvullende bepaling vast:

3. Vastgoedbeheerders moeten bij de ontwikkeling van hun professionele activiteit handelen met efficiëntie, toewijding, professionele verantwoordelijkheid en onafhankelijkheid, met inachtneming van de huidige wetgeving en de ethische codes die in de sector zijn vastgesteld, met bijzondere aandacht voor de bescherming van consumentenrechten die zijn vastgelegd door de autonome gemeenschappen en in deze wet.

Dit voorschrift van de wet gaat de erkennen plicht van vastgoedbeheerders om de rechten van consumenten onder deze wet te beschermen. Het komt erop neer dat ze, als "consumenten" de kopers en toekomstige huurders van de eigendommen die ze beheren, begrijpen, hun rechten moeten beschermen.

De eigendomsinformatie die door wetten en gemeenschapsovereenkomsten in de gemeenschap is opgenomen, is essentieel voor de koper om deze informatie op tijd te krijgen.

Dit punt is erg belangrijk in de Spaanse vastgoedpraktijk, aangezien we al tientallen jaren situaties tegenkomen waarin vastgoedbeheerders belemmerde de informatiestroom naar kopers van onroerend goed, bewerend dat ze niet bevoegd waren om deze informatie te delen. Dit gedrag genereerde een hoge mate van onveiligheid bij onroerendgoedtransacties, aangezien de koper gedwongen werd een investering te doen in een huis waarvan hij niet wist of het verborgen problemen zou kunnen hebben in de handen van de eigenaren en hun beheerders.

Waarmee, nogmaals, deze wet verduidelijkt de verplichting opgelegd aan vastgoedbeheerders om te leveren deze belangrijke informatie voor de koper en toekomstige huurder.

IBI-toeslag – Onroerendgoedbelasting voor leegstaande woningen

In het geval van woningen voor residentieel gebruik die permanent zijn leegstand kunnen de gemeenten een opslag van de IBI eisen van maximaal 50 procent van het nettobedrag van de belasting.

Voor deze doeleinden wordt het beschouwd als een onbewoond pand. blijvend onbezet , ononderbroken en zonder gegronde reden, voor een periode van meer dan twee jaar , in overeenstemming met de vereisten, bewijsmiddelen en procedure vastgesteld door de belastingverordening, en behoren toe aan eigenaren van vier of meer woningen voor residentieel gebruik.

De toeslag mag tot 100 procent van het nettobedrag van de belasting wanneer de periode van leegstand is langer dan drie jaar , en kan worden gemoduleerd op basis van de periode van leegstand.

Daarnaast kunnen de gemeenten het bijbehorende toeslagpercentage conform het voorgaande verhogen met maximaal 50 extra procentpunten in het geval van eigendommen van eigenaren van twee of meer woningen voor residentieel gebruik die leegstaan ​​in hetzelfde gemeentelijk gebied.

 Heeft de IBI-toeslag gevolgen voor tweede verblijven van niet-ingezeten buitenlanders?

 Het antwoord is nee. In de wet is vastgelegd dat voor tweede verblijfswoningen de leegstandstermijn VIER JAAR wordt.

In ieder geval de volgende oorzaken zal als gerechtvaardigd worden beschouwd (d.w.z. het zal er niet toe leiden dat het pand als leegstaand wordt beschouwd en de toeslag wordt vermeden) :

• De tijdelijke overplaatsing voor werk of opleiding van de eigenaar
• Adreswijziging wegens afhankelijkheid of gezondheidsredenen of sociale noodsituatie
• Woningen bestemd voor gebruik van tweede verblijfswoningen met een maximaal vier jaar van voortdurende leegstand
• Eigendommen onderworpen aan werk- of rehabilitatieacties, of andere omstandigheden die hun effectieve bewoning onmogelijk maken
• het gebruik en de vervreemding ervan of dat het onroerend goed is waarvan de eigenaars, tegen marktvoorwaarden, te koop aanbieden, met een maximum van één jaar in deze situatie, of te huur, met een maximum van zes maanden in deze situatie.
• In het geval van eigendommen die eigendom zijn van een openbare administratie, zal het ook als een gegronde reden worden beschouwd als het onroerend goed het voorwerp uitmaakt van een verkoopprocedure of in gebruik wordt genomen door middel van een huurovereenkomst.

De toeslag, die van de belastingplichtigen van deze belasting zal worden verlangd, zal op 31 december worden afgeschreven en zal jaarlijks door de gemeenten vastgesteld, zodra de leegstand van het onroerend goed op die datum is geverifieerd, samen met de administratieve akte waarbij deze is aangegeven.

De gemeentelijke verklaring als duurzaam leegstaande woning vereist de voorafgaand horen van de belastingplichtige en de erkenning door de gemeenteraad van de bij genoemde landsverordening te regelen leegstandsmeldingen, waarin die kunnen voorkomen die betrekking hebben op de gegevens van het gemeentelijk register, alsmede op het verbruik van leveringsdiensten.

Wat dit voorschrift beoogt, is leegstaande woningen op de markt brengen, waardoor speculatie wordt vermeden, wat het aanbod van producten op de onroerendgoedmarkt zal bevorderen.

 Een nieuw scenario voor makelaars

De verplichte voorafgaande informatie van eigenaren en makelaars beschermt de koper als consument. Echter, het echt een risico vormt voor makelaars aangezien zij verplicht zijn de informatie van de eigenaar te verstrekken van het onroerend goed alvorens de transactie met de koper of huurder te kunnen sluiten.

Dit soort voorafgaande informatie kan leiden tot situaties waarin de koper neemt contact op met de verkoper direct, waardoor het risico groter wordt dat de vastgoedtransactie kwaadwillig rechtstreeks tussen hen tot stand komt het vermijden van betaling voor de diensten van het bureau.

Dit is al een gewoon feit en helaas op de onroerendgoedmarkt, waarin de partijen vaak, met als doel geld te besparen bij hun transacties, het goede werk van makelaars negeren, namelijk het contacteren van kopers en verkopers in de markt.

De essentiële taak van makelaars, die zo belangrijk is voor de onroerendgoedmarkt, kan worden aangetast door deze verplichting om voorafgaande informatie over het onroerend goed en de eigenaar te verstrekken aan kopers die mogelijk in de verleiding komen om rechtstreeks contact op te nemen met de eigenaren om te voorkomen dat u commissies of vergoedingen van het makelaarskantoor betaalt.

Waarmee het voor makelaarskantoren belangrijk en aanbevolen zal zijn hun mandaatcontracten herzien voor zowel eigenaren als kopers of toekomstige huurders wettelijk de betaling van hun honoraria beschermen, inclusief, indien nodig, hoog boetes bij overtreding. voor de partijen die rechtstreeks en zonder tussenkomst van makelaars hun overeenkomsten sluiten.

Daarnaast zal het makelaarskantoren ook verplichten om de nodige autorisaties van de eigenaren te verkrijgen om privé-informatie te delen in overeenstemming met de persoonlijke gegevensbeschermingswetgeving.

Daarom zal er vooruitgang moeten worden geboekt in de professionalisering van de makelaar sector, die zeker een grotere specialisatie in de sector moeten hebben en hun vaardigheden uitbreiden tot buiten de strikt commerciële taak om contact op te nemen met koper en verkoper.

Ongetwijfeld zal deze nieuwe regelgeving de professionaliteit van de vastgoedmakelaars een boost geven.

TLACORP 2023