Bouw- en onderaannemingscontract. Wettelijke verplichtingen voor bouwers

JURIDISCHE ASPECTEN IN HET BOUWPROCES:

• De bouwer
• Voorwaarden bouwcontract
• Voorwaarden onderaanneming
• De Onderaannemer

1. Constructeur / Bouwer

De bouwer of aannemer is de bouwmakelaar die, contractueel ten overstaan ​​van de ontwikkelaar, de verbintenis aangaat om met menselijke en materiële middelen, van hemzelf of van anderen, de werken of een deel ervan uit te voeren die onder het project en het contract vallen.

De belangrijkste verplichting van de bouwer is van nuttig resultaat jegens de promotor, om het uitgevoerde werk te voltooien, maar de aannemer neemt verschillende verplichtingen en verantwoordelijkheden op zich:

– op contractueel gebied draagt ​​hij het risico en de kosten van het verlies of de vernietiging van het werk tot aan de levering, behalve bij laattijdige oplevering (BW art. 1544, 1588 s. en 1596; LOE art. 17);

– op de werkplek (kan schuldgevoelens oplopen bij het kiezen en controleren);

– in verband met materialen (al dan niet door de bouwer zelf aangeleverd of gelegd);

– met betrekking tot kapitaal, de financiering ervan, enz.

Details

Geïnspireerd door het principe van risico en avontuur van de aannemer, wordt het arbeidscontract ook wel een bedrijfscontract genoemd, verwijzend naar de verschillende verplichtingen en verantwoordelijkheden die de aannemer onder het contract op zich neemt en het feit dat de aannemer de nodige menselijke en materiële middelen om het vastgelegde resultaat te behalen.

Voorwaarden

De bouwer moet de kwalificatie of beroepsopleiding hebben die in aanmerking komt om te voldoen aan de voorwaarden die vereist zijn om als bouwer op te treden.

Bij gebrek aan specificatie van de kwalificatie of beroepsopleiding waarnaar wordt verwezen en er geen specifieke kwalificatie is die bedoeld is om aannemers op te leiden, is de wettelijke bepaling met betrekking tot de kwalificatie van de bouwer inhoudsloos en blijft het slechts een verklaring van goedheid intenties.

Aangezien er geen officiële titel is om aannemer te zijn, kunt u momenteel een aannemer zijn met elke natuurlijke of rechtspersoon  rechtsbevoegdheid gebonden te zijn en voldoende professionele (en economische) draagkracht te hebben voor de uitvoering van de arbeidsovereenkomst.

In voorkomend geval moet de aannemer echter onderworpen zijn aan de verplichtingen die zijn vastgesteld door de Autonome Gemeenschappen voor de uitoefening van het beroep van bouwer, aangezien zij de enige zijn die bevoegd zijn om regels op te leggen met betrekking tot de uitoefening van niet-gekwalificeerde beroepen op het gebied van constructie.

Er zijn enkele officiële kwalificaties, beroepsopleidingen, gerelateerd aan verschillende materiële activiteiten van de bouw (bijvoorbeeld realisatie en werkplannen, metselwerk, enz.). In die zin zijn er certificaten van professionaliteit die de bekwaamheid en ervaring van sommige bouwtechnici bevestigen.

verplichtingen

Naast de vereiste met betrekking tot de kwalificatie of beroepsopleiding die het mogelijk maakt om bouwer te worden, komen de volgende verplichtingen ermee overeen:

• De uitvoering van het werk met inachtneming van het project, de toepasselijke wetgeving en de instructies van de bouwleider en de directeur uitvoering van het werk, teneinde de in het project vereiste kwaliteit te bereiken.

De uitvoering van het werk door de aannemer moet voldoen aan de volgende parameters:

– de opdracht ontvangen van de opdrachtgever of de promotor;

– het door de ontwerper/architect opgestelde project;

– de lex artis van de bouwer, die deel uitmaakt van het contract (BW art.1258), dwz hij moet de gebruikelijke regels en goede gebruiken eigen aan zijn beroep naleven;

– de toepasselijke wetgeving, in het bijzonder die met betrekking tot bouwproducten, kwaliteitscontrole, veiligheid en gezondheid, preventie van beroepsrisico's, enz., en moet beschikken over de vereiste toelatingen, vergunningen en licenties, enz.;

– volgens de instructies van de promotor, in het algemeen via het facultatieve management, dat wil zeggen de directeur van het werk en de directeur van de uitvoering van het werk.

Zoals reeds eerder geanalyseerd, voldoet de aannemer er niet aan om een ​​activiteit met de nodige zorgvuldigheid te ontwikkelen, het is noodzakelijk om het in het contract vastgelegde resultaat te bereiken. Het risico van verlies van de zaak/werken loopt derhalve tot aan de oplevering van het werk voor zijn rekening.

De aannemer kan zich niet beperken tot het uitvoeren van de technische instructies, aangezien hij door zijn positie als expert in staat is de haalbaarheid van de ontvangen instructies en opdrachten te beoordelen, evenals de geschiktheid van de bouwmaterialen indien geleverd door de opdrachtgever/promotor. Hij is verplicht de opdrachtgever te waarschuwen wanneer de instructies of opdrachten onjuist of onuitvoerbaar zijn en heeft derhalve het recht de opdrachten niet uit te voeren of uit te voeren wanneer deze naar zijn oordeel onjuist of onuitvoerbaar zijn.

Note

De aannemer moet de instructies van de promotor opvolgen, maar hij kan niet beweren en zich verschuilen achter het feit dat hij doet wat de technici hem opdragen om zijn mogelijke verantwoordelijkheid met betrekking tot de werken te ontlopen.

• De aanstelling van de bouwleider die de technische vertegenwoordiging van de bouwer in het werk op zich neemt en die, vanwege zijn kwalificaties of ervaring, een passende opleiding moet hebben in overeenstemming met de kenmerken en complexiteit van het werk.

De bedrijfsleider hoeft geen academische kwalificatie te hebben. Hij is dan ook meestal een technisch architect of iemand met veel ervaring in de bouwwereld.

Om zijn ondergeschikten opdrachten te kunnen geven is het noodzakelijk dat de bouwleider de uit te voeren constructie kent en op voorhand de menselijke en materiële middelen kan bestellen die nodig zijn om het werk uit te voeren en uit te voeren zoals overeengekomen door de aannemer en de opdrachtgever in het contract.

• De toewijzing van menselijke en materiële middelen die het belang van het werk vereist. De aannemer moet aan het werk de menselijke en materiële middelen toewijzen die nodig zijn om het resultaat te bereiken in overeenstemming met de contractuele overeenkomst.

De bouwer ontwikkelt zijn activiteit gewoonlijk niet rechtstreeks, maar doet dit door te handelen via zijn empresariële structuur. Daarom is volledige of gedeeltelijke onderaanneming van de werken mogelijk, op voorwaarde dat wordt voldaan aan de vereisten van L 32/2006, die de figuur van de onderaannemer in de bouwsector regelt, tenzij deze faculteit uitdrukkelijk is uitgesloten in het contract, of tenzij de opdrachtgever alle werken aan de opdrachtnemer gunt of opdracht geeft op basis van diens persoonlijke voorwaarden.

• De formalisering van de onderaanneming van bepaalde delen of faciliteiten van het werk binnen de grenzen vastgelegd in het contract en in Wet 32/2006 .

Onderaanneming behoort tot de verplichtingen van de opdrachtnemer, maar is niet zozeer een verplichting als wel een bevoegdheid van de opdrachtnemer.

De aannemer is tegenover de eigenaar van het werk rechtstreeks verantwoordelijk voor het werk dat de onderaannemers uitvoeren. Op zijn beurt kan de onderaannemer, indien het werk op een bepaalde manier werd aangepast, een subrogatieve en subrogatieve actie uitoefenen tegen dezelfde eigenaar van het werk om terug te vorderen wat de aannemer hem verschuldigd is.

• De ondertekening van de akte van uitzetten of aanvang van de werken en de akte van ontvangst van het werk. De akte van heroverweging moet worden ondertekend door de aannemer en door de facultatieve leiding, zijnde de bouwleider en de directeur uitvoering van het werk.

Het uitzetten dient door de bouwer te worden uitgevoerd als onderdeel van de uitvoering van het werk. In het uitzetrapport moet worden vermeld of het werk passend is en, indien van toepassing, dient de uitzetakte als formele start van het werk.

Evenzo is de contractant verplicht om de akte van ontvangst van het werk te ondertekenen, die tegelijkertijd moet worden ondertekend door de contractant en door de promotor (LOE art.6). Als reserveringen zijn opgenomen in het ontvangstbewijs, moet de contractant, zodra deze reserveringen zijn gecorrigeerd, de akte van correctie ondertekenen (LOE art.6.2.d).

• De bouwleider voorzien van de nodige gegevens voor de uitvoering van de documentatie van de uitgevoerde werken. De aannemer moet de bouwleider de informatie en documentatie bezorgen die nodig is voor het opstellen door hem van de documentatie met betrekking tot de uitgevoerde werken (LOE art.12.f).
• Het onderschrijven van de garanties voorzien in nº 1816 s. Deze verplichting verwijst naar de verzekering van materiële schade, borgstelling of financiële garantie die de bouwer moet onderschrijven als waarborg van materiële schade als gevolg van gebreken of gebreken in de uitvoering die elementen van voltooiing of afwerking van werken aantasten en die moeten worden vergoed gedurende de periode van één jaar vanaf de voltooiing van de werken en hun oplevering aan de promotor.

Het is mogelijk om het onderschrijven van deze verzekering te vervangen door een inhouding door de promotor van 5% van het bedrag van de materiële uitvoering van het werk gedurende de volledige garantieperiode. Het moet duidelijk zijn, zelfs als de LOE niets zegt, dat het voor de aannemer ook mogelijk zou zijn om de ondertekening van de bovengenoemde verzekering te vervangen door de levering aan de promotor van een bankgarantie die ten minste 5% van het bedrag van de materiële uitvoering van het werk gedurende de periode van één jaar, waardoor zij in voorkomend geval de materiële schade zouden worden vergoed die aan het gebouw is toegebracht door gebreken of gebreken in de uitvoering die elementen van oplevering of afwerking aantasten gedurende het voornoemde jaar.

De promotor kan uitdrukkelijk met de opdrachtnemer overeenkomen dat hij namens de opdrachtnemer verzekeringnemer is met betrekking tot (LOE art.19.b en c en 1(a):

– materiële schadeverzekering of borgstellingsverzekering om gedurende 3 jaar de vergoeding te garanderen voor schade veroorzaakt door gebreken of defecten aan de constructieve elementen of installaties die niet-naleving van de eisen van bewoonbaarheid veroorzaken; En

– materiële schadeverzekering of borgstellingsverzekering om gedurende 10 jaar de vergoeding te garanderen van materiële schade aan het gebouw veroorzaakt door gebreken of gebreken die hun oorsprong hebben in of de fundering, steunen, balken, platen, dragende muren of andere structurele elementen aantasten, en dat rechtstreeks afbreuk doen aan de mechanische sterkte en stabiliteit van het gebouw.

2. Onderaannemer

De onderaannemer is de natuurlijke of rechtspersoon die contractueel jegens de aannemer of een andere hoofdonderaannemer de verbintenis aangaat om bepaalde delen of eenheden van werk uit te voeren, onder voorbehoud van het project waardoor de uitvoering ervan wordt geregeld. De varianten van dit cijfer kunnen die zijn van de eerste onderaannemer (onderaannemer wiens opdrachtgever de aannemer is), tweede onderaannemer (onderaannemer wiens opdrachtgever de eerste onderaannemer is), enzovoort.

L 32/2006 regelt onderaanneming in de bouwsector en heeft tot doel de arbeidsomstandigheden in de sector in het algemeen en de gezondheids- en veiligheidsomstandigheden van werknemers in de sector in het bijzonder te verbeteren. Deze wet betekent een radicale verandering ten opzichte van het reeds bestaande model, aangezien ze voor het eerst, en op een strikt sectorale manier, een regulering behandelt van het wettelijke stelsel van onderaanneming dat, gezien het belang ervan voor de bouwsector en specialisatie voor verhoging van de productiviteit, stelt een reeks garanties vast om te voorkomen dat het gebrek aan controle in deze vorm van productieve organisatie objectieve risicosituaties veroorzaakt voor de veiligheid en gezondheid van werknemers, in een land als Spanje, dat nog steeds een zeer beruchte arbeidsongevallenpercentage vanwege de cijfers en de ernst ervan.

Deze wet, die strikt sectoraal is, is van toepassing op contracten die in onderaanneming worden gesloten voor de uitvoering van de volgende werken in bouwwerken:

- uitgraving;

– landwerken;

- bouw;

– montage en demontage van geprefabriceerde elementen;

– inrichtingen of installaties;

– transformatie;

- revalidatie;

- reparatie;

– ontmanteling;

– sloop;

- onderhoud;

– conserverings- en schilder- en schoonmaakwerkzaamheden;

- sanitaire voorzieningen.

Eisen aan aannemers en onderaannemers

Er wordt een reeks vereisten vastgesteld voor aannemers en onderaannemers, om te voorkomen dat bedrijven deelnemen zonder een minimale organisatiestructuur om ervoor te zorgen dat ze in staat zijn om hun verplichtingen na te komen om de gezondheid en veiligheid van werknemers te beschermen.

Om als aannemer of onderaannemer te kunnen ingrijpen in het onderaannemingsproces in de bouwsector, moet een bedrijf aan de volgende eisen voldoen:

• Beschikken over een eigen productieve organisatie, over de nodige materiële en persoonlijke middelen beschikken en deze gebruiken voor de ontwikkeling van de gecontracteerde activiteit.
• De risico's, verplichtingen en verantwoordelijkheden van de ontwikkeling van de bedrijfsactiviteit op zich nemen.
• Oefen rechtstreeks de organisatie- en beheersbevoegdheid uit over het werk dat door zijn werknemers op de site wordt uitgevoerd en, in het geval van zelfstandigen, het werk uit te voeren met autonomie en eigen verantwoordelijkheid en buiten het bereik van de organisatie en het beheer van het bedrijf dat heeft hem ingehuurd.

Naast de bovenstaande vereisten moeten bedrijven die van plan zijn te worden ingehuurd of uitbesteed voor werk op een bouwplaats:

• Bewijzen dat ze beschikken over personeel, op management- en productieniveau, dat de nodige opleiding heeft genoten op het gebied van preventie van beroepsrisico's, evenals een preventieve organisatie passend bij L 31/1995, voor de preventie van beroepsrisico's.
• Wees ingeschreven in het register van geaccrediteerde bedrijven (nº 1631). Deze registratie gebeurt ambtshalve door de bevoegde arbeidsoverheid, op basis van de in het volgende lid bedoelde werkgeversverklaring.

Aannemers of onderaannemers moeten de naleving van de bovenstaande vereisten aantonen door middel van een verklaring ondertekend door hun wettelijke vertegenwoordiger, opgesteld voor het register van geaccrediteerde bedrijven. De registratie gebeurt ambtshalve door de bevoegde arbeidsautoriteit, op basis van een dergelijke verklaring.

Bovendien moeten ondernemingen waarvan de activiteit erin bestaat gewoonlijk te worden ingehuurd of uitbesteed voor de uitvoering van werken in werken in de bouwsector, volgens de voorwaarden bepaald door de regelgeving, een aantal werknemers voor onbepaalde tijd in dienst hebben dat niet minder is dan 10% tijdens de eerste 18 maanden geldigheid van deze regel, noch 20% gedurende de maanden van de 19e tot en met de 36e, noch 30% vanaf de 37e maand, inclusief. Voor deze doeleinden worden werknemers in arbeiderscoöperaties op dezelfde manier geteld als werknemers, in de voorwaarden die door de regelgeving zijn bepaald.

Onderaannemingsregime

Het overschot in toeleveringsketens, vooral in de bouwsector, gaat geleidelijk ten koste van de bedrijfsmarges en de kwaliteit van de geleverde diensten tot het punt dat dergelijke marges in de laatste schakels van de keten praktisch onbestaande zijn, in het voordeel van ondergedompelde werk, alleen in het laatste element dat moet beantwoorden aan de veiligheids- en gezondheidsomstandigheden van de werknemers die de werken uitvoeren. Daarom kunnen de vermeende excessen van onderaanneming de schijn wekken van praktijken die onverenigbaar zijn met veiligheid en gezondheid op het werk.

Onderaanneming als vorm van productieve organisatie kan echter niet worden beperkt, behalve onder de voorwaarden en in de gevallen voorzien in L 32/2006. Zo is het regime van onderaanneming in de bouwsector in het algemeen als volgt:

• De promotor kan rechtstreeks contracten sluiten met zoveel contractanten als hij geschikt acht, zowel natuurlijke als rechtspersonen.
• De aannemer kan met de onderaannemers of zelfstandigen de uitvoering van de werken contracteren die hij met de promotor heeft aangegaan.
• De eerste en tweede onderaannemer kunnen de uitvoering van de werken die zij respectievelijk hebben aangegaan, uitbesteden.
• De derde onderaannemer mag het werk dat hij heeft uitbesteed niet uitbesteden aan een andere onderaannemer of zelfstandige.
• De zelfstandige mag de aan hem of aan andere onderaannemers of andere zelfstandigen toevertrouwde werken niet uitbesteden.
• Evenzo kunnen onderaannemers niet uitbesteden, waarvan de productieve organisatie die op de bouwplaats in gebruik wordt genomen, in wezen bestaat uit de bijdrage van arbeid, begrepen als degene die voor de realisatie van de gecontracteerde activiteit niet meer eigen arbeidsmiddelen gebruikt dan handgereedschap, met inbegrip van draagbare gemotoriseerde gereedschappen, hoewel ze de ondersteuning hebben van andere werkuitrusting dan de aangegeven, op voorwaarde dat deze toebehoren aan andere bedrijven, aannemers of onderaannemers, van het werk.

Niettegenstaande het voorgaande, wanneer het in toevallige gevallen naar behoren gerechtvaardigd is, vanwege vereisten van specialisatie van de werken, technische complicaties van de productie of omstandigheden van overmacht waar de bij het werk betrokken agenten doorheen kunnen gaan, is het naar de mening van het facultatief beheer, het uitbesteden van een deel van het werk aan derden, Uitzonderlijk kan de op een bijkomend niveau vastgelegde onderaanneming worden uitgebreid, op voorwaarde dat de voorafgaande goedkeuring en de oorzaak of redenen ervan door het facultatief beheer worden vastgelegd in de onderaanneming boek.

Details

De uitzonderlijke verlenging van onderaanneming is niet van toepassing in de gevallen bedoeld in de punten e) en f) hierboven, tenzij de motiverende omstandigheid overmacht is.

De aannemer moet de gezondheids- en veiligheidscoördinator en de werknemersvertegenwoordigers op de hoogte brengen van de verschillende bedrijven die tot de uitvoering van zijn contract behoren en die vermeld staan ​​in het onderaannemingsboek, de uitzonderlijke onderaanneming.

Evenzo moet de aannemer de bevoegde arbeidsautoriteit op de hoogte brengen van de bovenvermelde uitzonderlijke onderaanneming door binnen de 5 werkdagen na zijn goedkeuring een informatie te sturen met de omstandigheden van zijn behoefte en een kopie van de aantekening in het onderaannemingsboek.

Registratie van geaccrediteerde bedrijven

Voor de toepassing van de bepalingen met betrekking tot het regime van onderaanneming, wordt voorzien in de oprichting van het register van geaccrediteerde bedrijven, afhankelijk van de bevoegde arbeidsautoriteit, opgevat als het grondgebied van de autonome gemeenschap waar de statutaire zetel van de aannemer of onderaannemingsbedrijf is gevestigd.

De registratie in het register van geaccrediteerde bedrijven is geldig voor het hele nationale grondgebied, zijnde de gegevens van openbare toegang, met uitzondering van die welke verwijzen naar de privacy van de mensen.

Bij regulering zullen de inhoud, vorm en gevolgen van de registratie in dat register worden vastgelegd, evenals de coördinatiesystemen van de verschillende registers die afhankelijk zijn van de ZBO's.

Verplichtingen van aannemer en onderaannemer

De volgende verplichtingen zijn vastgelegd:

• Waakzaamheidsplicht en verantwoordelijkheden die voortvloeien uit de niet-naleving ervan. Aannemers en onderaannemers die betrokken zijn bij bouwwerken die onder het toepassingsgebied van L 32/2006 vallen, moeten toezicht houden op de naleving van de bepalingen van L 32/2006 door de onderaannemers en zelfstandigen waarmee zij contracten sluiten; in het bijzonder wat betreft:

– accreditatie- en registratieverplichtingen (L 32/2006 art.4.2); En

– het regime van onderaanneming (L 32/2006 art.5).

Onderaannemers moeten via hun respectievelijke hoofdbedrijven, indien zij verschillend zijn van de aannemer, alle informatie of documentatie die van invloed is op het bovenstaande, aan de aannemer meedelen of overdragen.

Onverminderd andere verantwoordelijkheden vastgelegd in de sociale wetgeving, bepaalt de inbreuk op de vereiste accreditatie- en registratieverplichtingen of het onderaannemingsregime de hoofdelijke aansprakelijkheid van de onderaannemer die zich schuldig heeft gemaakt aan dergelijke inbreuken en van de overeenkomstige aannemer met betrekking tot de arbeids- en socialezekerheidsverplichtingen die voortvloeien uit de uitvoering van het overeengekomen contract en die overeenkomen met de onderaannemer die verantwoordelijk is voor de schending in het kader van de uitvoering van zijn contract, ongeacht de activiteit van genoemde bedrijven.

In ieder geval is de verantwoordelijkheid vastgelegd in art.43 van het Arbeidersstatuut afdwingbaar wanneer aan de daarin voorziene gevallen is voldaan.

• Zorg voor de documentatie van de onderaanneming. Elke aannemer moet een onderaannemingsboek hebben voor elke bouwplaats die onder L 32/2006 valt.
• Informatieplicht voor werknemersvertegenwoordigers. De vertegenwoordigers van de werknemers van de verschillende bedrijven die bij de uitvoering van het werk betrokken zijn, moeten op de hoogte worden gebracht van de contracten en onderaannemingen die erin worden gemaakt.
• Accrediteer de preventieve opleiding van werknemers. Bedrijven moeten ervoor zorgen dat alle werknemers die diensten verlenen op de bouwplaatsen de nodige en passende opleiding krijgen voor hun job of functie op het gebied van preventie van arbeidsrisico's, zodat ze de risico's kennen en de maatregelen om deze te voorkomen.

Details

(1) Door middel van sectorale collectieve overeenkomsten op staatsniveau kunnen systemen of procedures voor de vertegenwoordiging van werknemers worden ingesteld door vakbondsvertegenwoordigers of vertegenwoordigers van bipartiete aard tussen werkgevers- en vakbondsorganisaties, om de naleving van de voorschriften inzake de preventie van beroepsrisico's bij de bouwwerken van het overeenkomstige grondgebied. Het kan ook opleidingsprogramma's en specifieke inhoud van sectorale aard en voor de werken van elke specialiteit opstellen.

2) Het systeem van accreditatie specifieke opleiding kan bestaan ​​uit de uitgifte van een boekje of beroepskaart voor elke werknemer, uniek en geldig in de hele sector.

3) De onderaannemer heeft niet de status van bouwmakelaar onder het LOE-regime, dat de verantwoordelijkheid van de bouwmakelaars tegen constructiefouten afbakent, verantwoordelijk is voor de activiteit van de onderaannemers de bouwer, contractueel verbonden zijn, de actie van de onderaannemer beperken de instructies van zijn aannemer op te volgen (TS 9-10-18, EDJ 597989).

4) Overtredingen van de bepalingen van L 32/2006 zijn strafbaar in overeenstemming met RDLeg 5/2000 van de geconsolideerde tekst van de wet op overtredingen en sancties in de sociale orde.