DAFO – LEGALISATIE VAN ANDALUSISCHE EIGENDOMMEN BIJ GEEN BOUWVERGUNNING

In Andalusië, maar ook in veel andere regio's in Spanje, zijn er tal van constructies gebouwd met de juiste bouwvergunning. Deze constructies kunnen worden onderworpen aan boetes, sancties of zelfs bevelen om ze te slopen door de administratie.

In 2012 heeft de regionale regering een procedure voor legalisatie van eigendommen opgesteld, genaamd "DECLARACION DE SITUACION ASIMILADA A FUERA DE ORDENACIÓN" - DAFO.

In principe staat de administratie van Andalusië deze constructies toe gebouwd zonder de juiste bouwvergunning (zelfs soms gebouwd in beschermde gebieden)  om te voorkomen dat ze gesloopt worden, in het geval dat het oude eigendommen zijn en dat het eigendom niet onderworpen was aan een sloopmaatregel.

Gewoonlijk is de tijd die van de constructie wordt gevraagd om deel uit te maken van dit legalisatieproces 6 jaar vanaf de bouw.

Zo kunnen bijvoorbeeld bouwwerken die over meer dan 6 jaar zijn gebouwd en waarvoor geen sloopbevel is afgegeven, dan deel uitmaken van dit proces van legalisatie.

Voor deze, wat de eigenaar moet doen is een project voorleggen aan de administratie to probeer de woning juridisch te laten “consolideren”. Indien goedgekeurd, overwegen de Spaanse autoriteiten de constructie met de DAFO, die als resultaat de overweging krijgt van "Huis dat kan worden gebruikt om te leven, en zonder mogelijkheden om door de administratie te worden afgebroken'.

In het geval dat de eigenaar een positief resultaat behaalt, krijgt de eigenaar de vergoeding van "Fuera de ordening"Of"out-normatief“. Dit type overweging is van toepassing op constructies die "wettelijk geconsolideerd zijn door hun leeftijd" en dus niet onderworpen zijn aan eventuele sloopbevelen van de administratie.

Hoewel de administratie met de DAFO bevestigt dat ze nooit zullen worden gesloopt, en omdat ze zonder bouwvergunning zijn gebouwd, staat het gemeentehuis voor dit soort panden binnen hervormingen alleen om veiligheids- of sanitaire redenen, Maar geen structurele hervormingen, of andere bouwkundige uitbreidingen, noch enige andere constructies zoals garages, zwembaden, enz.

Aangezien dit vrij oude gebouwen zijn, houdt het gemeentehuis er rekening mee dat deze eigendommen met de tijd gelegaliseerd zijn. Met andere woorden, aangezien ze worden beschouwd als "oude gebouwen", zijn deze constructies destijds wettelijk geconsolideerd, zelfs zonder te voldoen aan de bouwnorm.

Dus, vanuit juridisch oogpunt, als deze eigendommen geen "recente" boetes hebben voor de constructie die momenteel van invloed is op het onroerend goed, zal het gemeentehuis geen actie kunnen ondernemen tegen dit onroerend goed vanwege zijn ouderdom, bijvoorbeeld toekomstige boetes of sloopbevelen voor de bestaande constructies.

Welke gevolgen zijn afgeleid van DAFO?

• Beveiliging dat het pand zal geen enkele vorm van boetes of sloop hebben opdrachten voor de bestaande constructies
• Toestemming om het pand te gebruiken en te bewonen met de dezelfde effecten als een "certificaat van bewoning". Water en elektriciteit kunnen dus worden gecontracteerd met behulp van de DAFO.

Dus met de DAFO zijn al deze eigendommen perfect gelegaliseerd?

Nee. Het pand met DAFO zal "buiten normatief" blijven, en hiervoor zal het gemeentehuis nooit een vergunning goedkeuren om essentiële structurele elementen van het gebouw te hervormen, zoals funderingen, dak, enz. Het gemeentehuis zal toegeven beperkt "hervormingen" om veiligheids- of sanitaire redenen, en om de bestaande structuur te "repareren", maar noch om de oude delen van het huis te "verwijderen", noch om nieuwe te bouwen, zelfs niet om de constructie opnieuw op te bouwen.

Bijvoorbeeld in het geval van een ongeval of natuurrampen (overstromingen, enz.) die het huis op zijn structuur kunnen beïnvloeden, het gemeentehuis kan niet het recht geven om het pand te “herbouwen”.. Dus, tot slot, het gemeentehuis staat interne hervormingen toe om de constructie te behouden, maar geen structurele hervormingen zoals eigendom, funderingen, verandering van dak, enz.

Daarom raden we je aan om bij de verzekeringsmaatschappij te vragen of (natuur)rampen die bestaande gebouwen kunnen aantasten, gedekt worden door de verplichte opstalverzekering die bij aankoop van de woning moet worden afgesloten. 

GEVOLGEN VAN WONINGEN DIE WORDEN BESCHOUWD ALS "BUITEN DE NORMATIEF":

- De bestaande constructies worden gerespecteerd in hun omvang, maar het is niet mogelijk om een ​​nieuw bouwelement te bouwen of zelfs maar om de bestaande te vergroten.

– Dus ook het stadhuis respecteert de bestaande constructies, maar ze kunnen niet vergroot worden. Nieuwe constructies in het pand kunnen dus niet worden gebouwd.

– De gemeenteraad staat interne hervormingen van dit soort eigendommen toe. Maar vanwege het feit dat het pand niet-normatief is, zal het gemeentehuis geen vergunning goedkeuren om de "essentiële structurele delen" van het gebouw zoals de fundering, het dak, enz. te hervormen. ” het bestaande huis, en het “repareren” van de bestaande structuur, maar niet het “verwijderen” van oude kamers om nieuwe te installeren. In het geval dat er bijvoorbeeld een "brand" of een overstroming is die de structuur van het huis kan aantasten, kan het gemeentehuis geen recht geven om het onroerend goed te "herbouwen". Dus, als conclusie, het stadhuis autoriseert interne hervormingen om de constructie te behouden, maar geen structurele hervormingen van balken, funderingen, verandering van dak, enz.

– Een van de voorwaarden voor het verkrijgen van de “niet-normatieve” vergoeding is het aantonen dat de woning gedurende 15 jaar na de bouw niet is bestraft.

Is DAFO hetzelfde als een CERTIFICAAT VAN BEWONING?

De Bewoningsverklaring is een document dat wordt afgegeven door het gemeentehuis van het gebied waarin wordt bevestigd dat de woning voldoet aan de huisvestingseisen.

Dit document is ook nodig om water en elektriciteit op de woning aan te sluiten en om op uw naam wijzigingen aan te brengen in water- en elektriciteitscontracten.

DAFO-eigendommen zullen NOOIT het “Certificat d'Habitation” (CH) verkrijgen. Maar, zoals hierboven uitgelegd, geeft DAFO de officiële toestemming om het onroerend goed te gebruiken en te bewonen met dezelfde effecten als een "certificaat van bewoning".