VERANTWOORDELIJKE VERKLARING - CEDULA DE HABITABILIDAD - LICENCIA DE OCUPACION 2021

NIEUWE NORMATIEVE VALENCIAANSE REGIO 

- VERSNEL HET PROCES OM NIEUWE GEBOUWEN TE VERKOPEN

De bezettingsvergunning (in het Spaans "Licencia de Ocupacion) – ook wel “Certificate of Habitation” of “Certificate of Conformity” genoemd – is een machtigingstitel om een ​​huis/appartement te bewonen en bevestigt dat de bouw is uitgevoerd volgens de geldende voorschriften en dat de constructie daarom kan worden gebruikt als "woonplaats".

Het is een zeer belangrijk document, aangezien een gebouw zonder dit wettelijk niet als "huis" kan worden gebruikt.

Vanwege het bijzondere belang ervan, hebben water- en elektriciteitsleveranciers dit document vaak nodig om de levering van diensten goed te keuren of om de eigendom van contracten op naam van de nieuwe eigenaren te wijzigen.

Er zijn twee soorten gebruiksvergunningen afhankelijk van of ze worden gebruikt voor nieuwbouwwoningen, of voor tweedehands / wederverkoop.

- EERSTE BEROEPSVERGUNNING - NIEUWE GEBOUWEN

Dit is degene die wordt uitgegeven zodra de bouwwerkzaamheden zijn voltooid, in nieuw gebouwde huizen of in huizen die een uitgebreide hervorming hebben ondergaan en waarbij hun structuur is gewijzigd.

Dat wil zeggen dat het de initiatiefnemers zijn die, zodra de bouwwerkzaamheden zijn voltooid, het certificaat afgeven dat bewijst dat de werken zijn voltooid. Om dit te doen, gebruiken ze om de juiste documentatie aan de gemeenteraad voor te leggen en de vergunning te verkrijgen om de constructie te bezetten met alle bewoningsvoorwaarden om als een "huis" te worden beschouwd.

Zodra de gebruiksvergunning is verkregen, wordt het gebruik van het gebouw als "huis" toegestaan.

Deze vergunning wordt afgegeven voor nieuw gebouwde huizen, evenals voor huizen die een uitgebreide hervorming hebben ondergaan en die hebben geleid tot een aanzienlijke wijziging van de structuur, zoals hervorming van daken, structuur, funderingen, gevel, uitbreidingen van bestaande constructies of gebouwen. nieuwe bij de accommodatie, enz.

- TWEEDE BEROEPINGSLICENTIE

Deze vergunningen worden verleend wanneer de vervalperiode van de eerste bewoningsvergunningen is verstreken, en wanneer er een transmissie van het huis is, of wanneer het de bedoeling is om de water- en elektriciteitsvoorziening te veranderen in een andere naam dan de houder van de eerste bewoning.

Dit zijn ook de vergunningen die worden afgegeven in die oude huizen die nog nooit een vergunning voor eerste bewoning hebben gehad.

Historisch gezien is het verkrijgen van gebruikslicenties een bron van verwarring, conflicten en zelfs eindeloze juridische procedures tussen bouwers, particulieren, kopers en verkopers van huizen in Spanje.

Dit artikel gaat uitsluitend over de nieuwe norm in de regio Valencia over EERSTE BEROEPSVERGUNNINGEN (LO) in nieuwe gebouwen.

Jarenlang hebben bouwers en ontwikkelaars een stroomlijning van de processen voor het verkrijgen van LO geëist, omdat ze zich vaak in situaties bevonden waarin, zelfs als de constructie klaar was en klaar voor zijn bewoning, deze niet kon worden verkocht of bezet door nieuwe kopers tot deze bezettingsvergunning werd verkregen.

VORIGE PROCEDURE

Historisch gezien ging de procedure voor het verkrijgen van de bezettingsvergunning door een lang en ingewikkeld proces​ Dus zodra de LO door de promotor aan de gemeenteraad was gevraagd, werd een proces geopend waardoor de administratie, na bestudering van de documentatie en na het oplossen van eventuele documentaire of procedurele gebreken, eindigde met een directe inspectie door een van de technici van de gemeenteraad om te verifiëren dat de constructie was voltooid in overeenstemming met het bouwproject, en dat de constructie in overeenstemming was met en voldeed aan de op dat moment verleende bouwvergunning.

Met andere woorden, het proces hing af van de snelheid of traagheid van de lokale overheid om het licentieverleningsdossier te beheren, evenals de beschikbaarheid van zijn technici om locatiebezoeken / inspecties uit te voeren om te controleren of de bouwer de werken had gebouwd en voltooid in perfecte overeenstemming met de bouwvergunning verkregen, zonder de daarin gestelde voorwaarden over te slaan.

Het was daarom een ​​controlemechanisme dat door de administratie was ingesteld om eventuele bouwgaten bij de bouwers op te sporen, waarbij toezicht werd gehouden en te allen tijde de bouw van huizen werd voltooid in overeenstemming met de vergunning en de goedgekeurde bouw. projecten.

De procedures voor het verkrijgen van deze gebruikslicentie konden echter maanden en zelfs jaren in beslag nemen, waardoor de huizen in een gecompliceerde positie kwamen te staan ​​die, omdat ze klaar waren om bewoond te worden, niet verkocht konden worden door de bouwers, noch gebruikt konden worden door de kopers, totdat er geen antwoord kwam. van administratie.

WIJZIGING VAN REGLEMENT: HET UITERLIJK VAN DE "VERANTWOORDELIJKE VERKLARING" - In het Spaans "Declaración Verantwoordelijk"-" DR "

Om de verkoop en bewoning van huizen door bouwers een paar jaar geleden in veel regio's en autonome gemeenschappen van Spanje te vergemakkelijken en te bespoedigen (inclusief de Valenciaanse Gemeenschap, Madrid, Catalonië, de Balearen, Murcia en Andalusië), werd een systeem opgezet waarbij het verkrijgen van de eerste beroepsvergunning werd versneld door het creëren van een document met de naam "Verantwoorde verklaring".

Door middel van dit mechanisme, zodra de bouwwerkzaamheden waren voltooid en het verantwoordingsdocument aan de gemeenteraad was overhandigd, werd de bezetting van het onroerend goed door de nieuwe eigenaren toegestaan ​​terwijl de definitieve "bezettingsvergunning" werd afgegeven door de administratie.

Door middel van dit document overhandigt de promotor van de werken zelf alle documentatie aan het stadsbestuur en tekent onder zijn verantwoordelijkheid dat de uitgevoerde werken zijn voltooid in overeenstemming met de eerder verkregen bouwvergunning, waarbij hij op eigen verantwoordelijkheid elke onwaarheid op zich neemt. of fout in de verstrekte documentatie.

Op deze manier werd een stap voorwaarts gezet in het proces van het verkrijgen van de eerste bezettingsvergunning, aangezien enkel met de voorlegging van de verantwoordelijke verklaring, de bewoning van de huizen door kopers was toegestaan ​​en geautoriseerd, waardoor onnodig wachten werd vermeden.

Dit proces heeft de uitgifte van de definitieve bezettingsvergunning door de administratie echter niet geëlimineerd. Dus zodra de verantwoordelijke verklaring was ontvangen, had de gemeenteraad een bepaalde tijd om de juiste verificaties en controles uit te voeren en om te verifiëren dat de verklaringen van de aannemer of ontwikkelaar waar waren. En in het geval dat de gemeenteraad een probleem of defect in die procedure ontdekte, had het de faculteit om de afgifte van de definitieve gebruikslicentie te annuleren, en de ontwikkelaar of bouwer was zelf rechtstreeks verantwoordelijk voor alle schade die werd veroorzaakt door de fouten of fouten in het proces.

Deze procedure impliceerde een verplaatsing van de bouwgarantie van het openbaar bestuur naar de ontwikkelaar. Op deze manier was de ontwikkelaar, door rechtstreeks de verantwoordelijkheid voor de aanpassing van het huis aan de regelgeving op zich te nemen, degene die persoonlijk de rechtszekerheid van het proces heeft verleend en een snelle update van de gebouwde huizen heeft toegestaan.

Zoals we al zeiden, waren er volgens de vorige procedure nog steeds twee fasen:

- De eerste was de presentatie van de verantwoordelijke verklaring

- De tweede was de afgifte van de definitieve verblijfsvergunning door de gemeenteraad.

En dat heeft ertoe geleid dat vele gemeenten de verantwoordelijke aangifte jarenlang louter als een “aanvraag” of “aanvraag” van de bezettingsvergunning beschouwden, zonder deze de regulerende effecten van dezelfde bezettingsvergunning te geven.

Met andere woorden, de verantwoordelijke verklaring werd niet beschouwd als een "machtigende titel" om het huis te bewonen, totdat de definitieve gebruiksvergunning, verleend door de administratie, werd verkregen na de nodige inspecties.

Het resultaat hiervan is dat, zelfs met de oprichting van de DR, bouwers en kopers moesten wachten tot de goedkeuring van de LO door de administratie voor zowel de verkoop als de bewoning van de constructies.

NIEUWE PROCEDURE VOOR JANUARI 2021 - VALENCIAANSE GEMEENSCHAP

In januari-februari 2021 is een nieuw regelgevingsproces in gang gezet om bezettingsvergunningen te verkrijgen in de Valenciaanse Gemeenschap.

Door de nieuwe regelgeving die het voorwerp uitmaakt van dit artikel, heeft de regering van de Valenciaanse Gemeenschap een nieuw systeem ingevoerd in de hele regio, waardoor de verantwoordelijke verklaring dezelfde effectiviteit en dezelfde "bevoegdheidstitel" krijgt als de gebruiksvergunning wanneer waardoor de verkoop en bewoning van de huizen mogelijk is.

Op deze manier worden, zodra de verantwoordelijke verklaring is gepresenteerd, de effecten ervan gelijkgesteld met die van de bezettingsvergunning, waardoor het wachten op het verkrijgen van de volgende bezettingsvergunning wordt geëlimineerd.

Met andere woorden, alleen de overhandiging van de “Verantwoordingsverklaring” aan de gemeenteraad komt aan bod "voldoende titel" de aannemer / ontwikkelaar machtigen om het huis te verkopen, evenals de bewoning door de kopers. Zodra de werken zijn voltooid, kan de promotor, door de verantwoordelijke verklaring aan het gemeentehuis in te dienen, de koper vragen en dwingen om het aankoopproces te voltooien, evenals de betaling van de rest van de prijs.

Op dezelfde manier kan de koper, door middel van de verantwoordingsverklaring, rechtstreeks de diensten voor water, elektriciteit, enz. Contracteren, gebruikmakend van de verantwoordingsverklaring die door de ontwikkelaar is verkregen.

In principe is de werkingssfeer van deze verordening voor alle gemeenteraden van de Valenciaanse Gemeenschap, behalve voor degenen die uitdrukkelijk de vorige verordening blijven naleven.

Met andere woorden, het kan zijn dat er gemeenten zijn die deze nieuwe regeling vaststellen, waarmee de verantwoordingsverklaring dezelfde effecten zal hebben als een afwikkeling van eerste bewoning. Het kan echter zo zijn dat er andere gemeenten zijn die er de voorkeur aan geven om zich aan de vorige voorschriften te blijven houden, en die weigeren de verantwoordingsverklaring effectief te maken, waarbij wordt geëist dat de constructies de vorige bezettingsvergunning krijgen, via bezoeken aan inspecties van directe werkzaamheden. door de gemeenteraad.

CONTROLE METHODE EN BOUWGARANTIE.

Zoals we in dit artikel zeggen, betekent het volledig effectief maken van het KB het overdragen van de constructieve garantie van de administratie naar de initiatiefnemers om het proces te stroomlijnen. Dezelfde regel stelt echter nieuwe controle- en inspectiemechanismen in die de vorige processen aanvullen, en altijd de mogelijkheid behouden om het werk te bezoeken en fysiek te inspecteren voor een later tijdstip.

ONZE OPMERKINGEN BIJ DEZE WET:

Vanuit ons kantoor stellen we onszelf de volgende vraag.

Wat gebeurt er in het geval dat een aannemer de verantwoordelijke verklaring verkrijgt als een gebruikslicentie, koper tot akte en de verkoop van het onroerend goed voltooit, en dat de gemeenteraad later bij een volgende inspectie tekortkomingen ontdekt en zelfs de nietigheid van de gebruiksvergunning vanwege onoverkomelijke constructiefouten? ​

In deze gevallen zou een figuur van gebrek aan bescherming jegens de consument worden gecreëerd, die, vertrouwend op de rechtszekerheid van het systeem, het onroerend goed koopt en verwerft, de prijs betaalt, het huis bewoont en op een later tijdstip de de administratie annuleert het door een verantwoordelijkheid op te leggen aan een bouwbedrijf, dat, hoewel het wordt gepresenteerd als directe verantwoordelijke, zowel burgerlijk als strafrechtelijk, in een moeilijke positie achterlaat bij de koper en de consument.

Dat wil zeggen, deze koper, of deze consument, zou moeten vechten om door de ontwikkelaar of het bouwbedrijf gecompenseerd te worden in rechtbanken en juridische procedures die niemand wil.

Het antwoord van de Valenciaanse overheid in dit verband is dat deze verordening niet alleen gepromoot is door de Valenciaanse Gemeenschap, maar ook door haar eigen harmonisatie van Europese wetgeving die jarenlang heeft geëist dat de Spaanse overheid veel sneller zou zijn in deze zaken en processen, evenals meer vertrouwen en verantwoordelijkheid jegens bouwagenten in Spanje.

Daarom wordt er door deze nieuwe verordening gewerkt aan het toepassen en ontwikkelen van mechanismen en procedures die al worden toegepast in andere lidstaten van de Europese Gemeenschap, om meer flexibele en eenvoudige mechanismen voor bouw- en vastgoedactiviteiten in Spanje te verkrijgen.