REGISTRATIE VAN ILLEGALE GEBOUWEN – FUERA DE ORDENACION

Generale aspecten

De Spaanse regelgeving bepaalt dat, om een ​​constructie toegang te geven tot het eigendomsregister, notarissen moeten eisen dat de bouwvergunning wordt verstrekt, en alle constructiedocumentatie, inclusief het definitieve werkcertificaat, enz.

Dit zegt Koninklijk Wetsbesluit Zeven/2015 van 30 oktober (geconsolideerde tekst van de grondwet)

Hoe zit het met de gebouwen die zonder bouwvergunning zijn gebouwd?  

In deze gevallen bepaalt dezelfde grondwet in artikel 28.4 dat die constructies, gebouwen en installaties waarvoor het niet langer passend is maatregelen te nemen om de stedelijke legaliteit te herstellen die de sloop ervan inhouden, als gevolg van het verstrijken van de beperking perioden die overeenkomen, toegang hebben tot het eigendomsregister.

 Wat is het doel van een gebouw “zonder vergunning” om toegang te krijgen tot het eigendomsregister?  

De fundamentele reden hiervoor is dat een constructie die geen deel uitmaakt van het kadaster, geen onderdeel kan uitmaken van een juridische transactie. Dat wil zeggen, u kunt niet kopen, verkopen, erven, hypotheken, belasting betalen, enz.

Waarmee, toegang tot het eigendomsregister, de constructie het voorwerp van legaal verkeer kan maken en deel kan uitmaken van het eigendomsrecht van de eigenaar. En verder houdt het impliciet in dat genoemd eigendom niet kan worden gesloopt, gesloopt of anderszins vernietigd door het juridische systeem. Waarmee de eigenaar dus het eigendomsrecht op genoemde constructie consolideert, zelfs als deze zonder vergunning is gebouwd.

Als een constructie die zonder vergunning is gebouwd, naar het eigendomsregister gaat, is dit dan volledig gelegaliseerd? Met andere woorden: kan het als 100% legaal worden beschouwd?

Het antwoord is ingewikkeld.

Zoals we eerder zeiden, betekent de toegang van een constructie zonder vergunning tot het kadaster om deze constructie juridisch zichtbaar te maken.

Met andere woorden , wanneer een constructie wordt gebouwd met een bouwvergunning, wordt de gemeenteraad geïnformeerd dat er een constructie zal worden uitgevoerd , en het Spaanse rechtssysteem neemt kennis van genoemde constructie. Het wordt ook geïnformeerd wanneer deze constructie is voltooid door middel van het certificaat van voltooiing van het werk van de architect, en zijn verklaring bij een notaris via de bijbehorende verklaring van nieuwbouw. Op deze manier wordt een constructie gebouwd met een bouwvergunning automatisch geïdentificeerd en erkend door het juridische systeem.

Echter, een constructie die is gebouwd zonder a bouwvergunning maakt geen deel uit van het legale verkeer, omdat de bouw niet is gemeld aan het openbaar bestuur . Het kan zijn dat er een verslag is van genoemde constructie voor de doeleinden van belastingen, kadaster en Ibi, maar dit betekent niet dat, met het oog op de legaliteit van de constructie, de instanties die verantwoordelijk zijn voor het controleren en toezicht houden op de werken op het grondgebied, kennis hebben genomen van deze juridische constructie.

Bovendien, als dit het geval zou zijn, dat wil zeggen, als de administratie op de hoogte was van een illegale constructie, zou ze automatisch moeten handelen door de sloop van die constructie te gelasten, aangezien deze als illegaal werd beschouwd.

Wat er gebeurt, is dat het Spaanse administratie , vanwege hetzelfde principe van veiligheid in het legale verkeer van juridische en commerciële acties, kan niet voor onbepaalde tijd optreden tegen die werken en constructies die illegaal zijn uitgevoerd.

Waarmee de verschillende Spaanse regionale verordeningen altijd een maximale tijdslimiet vaststellen voor overheidsdiensten om de werken en constructies die zonder vergunning zijn gebouwd, op te sporen en ze dus te bestraffen met administratieve sancties, boetes en zelfs sloopopdrachten. Na deze tijd zonder dat de administratie de constructie heeft ontdekt of ertegen is opgetreden, wordt deze gelegaliseerd en gepatrimaliseerd in het vermogen van de eigenaar.

“Fuera de ordenación” per regio

We gaan het nu hebben over twee gevallen, de Valenciaanse Gemeenschap en Andalusië.

Fuera de ordenación in de regio Valencia

In de Valenciaanse Gemeenschap zijn de voorschriften gebaseerd op: Wet 5/2014 van 25 juli betreffende "Territoriumplanning, Stedenbouw en Landschap" van de Valenciaanse Gemeenschap (beter bekend als ” LOTUP “), die vorig jaar 2019 werd gewijzigd door de wet van 5 februari, die van kracht is sinds 8 februari 2019.

Deze wet stelt het volgende vast: vervaltermijnen :

Om de vervaltermijn van de acties van de administratie in deze gevallen te bepalen, is het noodzakelijk om onderscheid te maken tussen twee gevallen:

• Onontgonnen land, rustiek, beschermd . Voor werken die zich op niet-bebouwbare of beschermde grond bevinden, er is geen vervaltermijn .

Daarom kan de administratie, ongeacht of de mogelijkheid om de genoemde werken financieel te bestraffen is verlopen, op elk moment opdracht geven tot de sloop van werken die zonder vergunning zijn gebouwd, aangezien, zoals we zeggen, het recht van de administratie niet voorschrijft.

• Stedelijk of verstedelijkbaar land: Met betrekking tot stedelijk ontwikkelbare grond is de verjaringstermijn voor die constructies die bij de inwerkingtreding van de LOTUP (augustus 2024) de vervaltermijn niet hadden voorgeschreven volgens de vorige wetgeving 15 jaar. De vorige verjaringstermijn was 4 jaar.

Met andere woorden, het is mogelijk om een ​​werk zonder vergunning aan te geven zolang het eerder is voltooid 20 Augustus 2010 . Deze datum is erg belangrijk, want het betekent: vier jaar vóór de inwerkingtreding van LOTUP, precies op 20 augustus 2014.

Met welke, de werken aan stedelijke of verstedelijkbare grond die op de datum van inwerkingtreding van deze wet een bouwtermijn van meer dan vier jaar hadden (dat wil zeggen alle bouwwerken die vóór augustus 2010 zijn voltooid), kunnen worden gelegaliseerd door toegang tot het eigendomsregister.

Echter, die constructies op ontwikkelbare stedelijke grond die zijn gebouwd zonder vergunning na de datum van 20 augustus 2010 , zoals bijvoorbeeld 2011, 2012, 2013, enz., de verjaringstermijn van de sloopopdrachten van genoemde constructies het wordt 15 jaar .

Hetzelfde gebeurt met constructies waarop gebouwd wordt gemeenschappelijk onontgonnen land , welke mogen toegang hebben tot het eigendomsregister op voorwaarde dat ze vóór 20 augustus 2010 zijn gebouwd.

Maar, en heel belangrijk, die constructies op onontgonnen land die in augustus 2010 werden voltooid, vallen onder het onverklaarbaarheidsregime van Wet Vijf/2014 van de LOTUP.

En met betrekking tot beschermd braakliggend terrein, alleen die constructies zonder vergunning die vóór 1 februari 2002 zijn voltooid, mogen worden aangegeven.

Dit is zo, omdat deze datum samenvalt met het verstrijken van de vier jaar die golden in de vorige wetgeving en met de inwerkingtreding van de Valenciaanse stadswet 16/2003, die in werking trad op 1 februari 2006, die de onverklaarbaarheid vaststelde voor beschermd land.

Concept van Fuera de ordenación in Andalusië - “DAFO”

Hetzelfde gebeurt in Andalusië, al is er geen onderscheid tussen stedelijk en niet-urbaniseerbaar. In beide gevallen verlengt de wet op de stedenbouw van Andalusië 7/2022, in de bewoordingen ervan na de laatste wijziging op 8 februari 2012, de verjaringstermijn van het recht van de administratie om de sloop van de werken te eisen van 4 naar 6 jaar . gebouwd zonder vergunning.

Net als in de Valenciaanse Gemeenschap wordt deze periode geacht van toepassing te zijn op werken zonder vergunning waarvoor, op de datum van goedkeuring van de wet, de in de vorige wetgeving vastgelegde periode van 4 jaar was verstreken. Met andere woorden, alle constructies die vóór 8 februari 2008 zijn gebouwd, kunnen worden gelegaliseerd.

Daarom wordt voor die constructies die na deze datum zijn gebouwd, de verjaringstermijn 6 jaar.

Interpretatie van “Fuera de Ordenación” in Catalonië

Hetzelfde kan gezegd worden in Catalonië. Wetsdecreet 1/2010 van 3 augustus, tot goedkeuring van de herziene tekst van de Catalaanse stedenbouwkundige wet, verhoogde de verjaringstermijn voor de actie om de stedelijke wettigheid van gebouwen te herstellen van 4 naar 6 jaar.

Dat wil zeggen, om de sloop of sloop ervan te eisen.

In Catalonië wordt echter niet de Andalusische en Valenciaanse interpretatie gegeven van de termijn waarbinnen de nieuwe verlengde termijn van 6 jaar gaat gelden. Volgens de Catalaanse criteria zouden werken die werden gebouwd vóór de goedkeuring van de wet, dat wil zeggen 3 augustus 2010, een verjaringstermijn van 4 jaar hebben. En die later gebouwd, zou de term 6 zijn.

OKE. Het is begrepen!. Dus, als ik een bouw zonder vergunning heb waarin de in de wetgeving van mijn Autonome Gemeenschap vastgelegde termijnen zijn verstreken zonder gesanctioneerd te zijn, is mijn woning dan 100 %?

Het antwoord is een beetje ingewikkeld.

Zoals we in dit rapport hebben aangegeven, geeft het verstrijken van de termijn om een ​​constructie te sanctioneren/bestraffen de bevoegdheid om de constructie in het eigendomsregister te registreren. Dit betekent dat:

De eigenaar kan het werk ‘eigenaar’ maken zonder licentie. Het kan worden verhypothekeerd, verhuurd, verkocht, geërfd, geschonken, etc. Het Spaanse systeem kan de sloop ervan niet meer verordenen. 

Hoewel het Spaanse systeem een ​​dergelijke constructie als legaal erkent, kan het echter niet alle rechten en voordelen geven die een juridische constructie heeft. Met andere woorden, het Spaanse systeem kan illegale constructies die niet in overeenstemming zijn met de wet, die geen bouwbelasting, architecten, enz. hebben betaald, niet gelijkstellen aan legale werken die deze procedures hebben doorlopen, in overeenstemming met de wet zijn gebouwd en Ze betaalden alle bijbehorende belastingen en onkosten.

Om deze reden worden deze constructies die zonder vergunning zijn gebouwd, maar wel zijn ingeschreven in het kadaster, op een bijzondere manier gecatalogiseerd. Ze worden "buiten normatief" genoemd ("FUERA DE ORDENACIÓN”) constructies.

Dit type constructie is onderhevig aan bepaalde beperkingen met betrekking tot juridische constructies:

• Ze mogen niet meer dan hervormingswerken die zich beperken tot instandhouding, veiligheid en gezondheid. Daarom mogen ze geen rehabilitatiewerken uitvoeren.
• Uitbreidingswerken van de bestaande constructie zijn niet toegestaan.
• In het geval dat de constructie op natuurlijke wijze wordt gesloopt (door natuurlijke oorzaken, verwoesting of ramp, overstroming, enz.), kunnen ze niet worden herbouwd. Ze kunnen niet worden herbouwd.
• Zij hebben problemen om de bewoningsverklaring te verkrijgen. Afhankelijk van de regio kan het gemeentehuis hen vragen om enkele urbanisatiewerken (in rustiek) uit te voeren om het bewoningscertificaat te verkrijgen, of het volledig weigeren, of zelfs vragen om het illegale deel van een gebouw te slopen om het bewoningscertificaat af te geven.

Op dit punt, pratend over Certificaat van Bewoning:

• Andalucia: Sta geen bewoning toe voor huizen of constructies Fuera de Ordenación, maar het geeft wat zij noemen "DAFO" ("Declaración Asimilada a Fuera de Ordenación"), waar, hoewel er geen certificaat van bewoning is verstrekt, het onroerend goed kan op een legale manier worden aangesloten op water en elektriciteit.
• Comunidad Valenciana: Sta het bewoningscertificaat niet toe op dit soort huizen, maar in rustieke grond heeft het een legalisatiesysteem gecreëerd waarbij, als er een of andere vorm van werken wordt uitgevoerd om de omliggende wegen, bestrating te verbeteren en moderne systemen voor de zuivering van restwater te installeren, het certificaat van bewoning, en zelfs de mogelijkheid om structurele hervormingen in het pand door te voeren, en zelfs herbouwrechten in geval van verwoesting.

Een kleine gids die het verschil maakt Major Works-licentie  en Licentie voor kleine werken

Major Works-licentie

Het is een bouwvergunning verkregen van het stadhuis voor werken die technische complexiteit vergen en economisch belangrijk zijn. Om deze reden moeten deze werken worden gereguleerd door voorschriften inzake veiligheid, bewoonbaarheid, enz.

Om de Major Works-licentie te verkrijgen, moet een ARCHITECT-PROJECT worden voorbereid door architecten, ingenieurs, enz.

In de volgende situaties is in de regel een bouwvergunning vereist:

• De algehele rehabilitatie van woningen.
• Werken die de structuur van het huis aantasten (funderingen, structuur, gevel, dak, enz.)
• Verhoog de bouwhoogte of het volume.
• Acties met betrekking tot brandbeveiliging.
• Sloop of onderverdeling.
• Wijzigingen in het gebruik van het gebouw of huis.
• Conditionering van bedrijfsruimten.
• Nieuwbouw werken.
• Werken die de gemeenschappelijke elementen van een gebouw aantasten.

Licentie voor kleine werken

Kleine werken voor hervormingen etc. vereisen ook een vergunning. Dit zijn echter eenvoudige werken, waarvoor geen project of gespecialiseerde projecten nodig zijn, en ze hebben veel lagere kosten. Voorbeelden hiervan zijn kleine verbouwingen, veranderingen van muren of bekleding, interieurdecoratieprojecten, het verwijderen van architecturale barrières, verandering van bestrating, vernieuwing van keuken of badkamers, installatie van verwarming, riolering, sanitair en elektriciteit, onderzoeken, testen, enz.

Een voorbeeld van legalisatie in de regio Valencia

Een huis gebouwd op rustieke grond in de regio Valencia in 1979.

Het pand is geplaatst in een RUSTIEK gebied van minder dan 10.000 m2 (de minimale perceelsgrootte om bouwrechten te hebben in het gebied). En het werd gebouwd sinds 1979. Het was dus een vrij oud pand. Omdat dit een oud pand is, respecteert het stadhuis de bestaande constructies die, gebouwd in minder dan 10.000 m2, en "buiten normatief", ze beschouwen deze constructies als "wettelijk geconsolideerd tegen de tijd". Zo kunnen de huidige bouwwerken niet worden uitgebreid. Er kunnen dus geen nieuwe constructies op het terrein worden gebouwd. Het stadhuis staat interne hervormingen van dit soort eigendommen toe, maar geen uitbreidingen, constructies van andere gebouwen zoals garages, zwembaden, enz.

Het kan ook zijn dat het stadhuis geen vergunning goedkeurt om "essentiële" structurele delen van het gebouw, zoals funderingen, daken, enz. te hervormen. "verwijder" van de oude onderdelen om nieuwe te installeren. In het geval van bijvoorbeeld een natuurramp of een overstroming die het huis op zijn structuur kan aantasten, mag het gemeentehuis geen rechten geven om het onroerend goed te "herbouwen". Dus, tot slot, het gemeentehuis staat interne hervormingen toe om de constructie te behouden, maar geen structurele hervormingen van bogen, funderingen, verandering van dak, enz. Vanwege dit feit raden we u aan uw verzekeringsmaatschappij te instrueren dat natuurrampen en andere die van invloed zijn op de bestaande constructies moeten worden gedekt door de verplichte verzekering om bij oplevering aan het huis te worden verbonden.

We hebben gezien dat het gebied NIET is aangesloten op de hoofdriolering.

Juridische gevolgen van huizen wanneer ze worden beschouwd als “Fuera de Ordenación” in de regio Valencia 

 Als ze niet voor augustus 2010 worden bestraft, kunnen ze later niet worden bestraft, kunnen ze niet worden afgebroken door het Spaanse systeem en zijn ze tegen die tijd wettelijk geconsolideerd.

• Bestaand constructies worden gerespecteerd in hun omvang, maar nieuwbouw is niet mogelijk element en zelfs niet om de bestaande uit te breidens.
• Mede hierdoor respecteert het stadhuis de bestaande constructies, maar ze kunnen niet worden verlengd. Er mag dus geen nieuwbouw in het pand worden gebouwd.
• Het gemeentehuis maakt interne hervormingen mogelijk op dit soort eigendommen. Maar vanwege het feit dat het pand buiten de norm valt, zal het stadhuis geen vergunning goedkeuren om “essentiële structurele delen” van het gebouw te hervormen, zoals de fundering, het dak, enz. Het stadhuis zal toegeven dat het bestaande “hervormd” wordt. huis, en het ‘repareren’ van de bestaande structuur, maar niet het ‘verwijderen’ van de oude onderdelen om nieuwe te installeren. In het geval dat er bijvoorbeeld sprake is van een “brand” of een overstroming die de structuur van het huis kan aantasten, mag het gemeentehuis geen rechten verlenen om het pand te “herbouwen”. Kortom, het stadhuis staat interne hervormingen toe om de constructie in stand te houden, maar geen structurele hervormingen van gebouwen, funderingen, verandering van dak, enz.
• Een van de voorwaarden om de overweging "buiten normatief" te krijgen, is het bewijs dat het onroerend goed gedurende de 15 jaar na de bouw niet is bestraft.

Bewijs van bewoning 

Een ander punt is dat, afhankelijk van het gemeentehuis van het gebied en de individuele juridische voorwaarden van de bebouwing en/of het perceel, eigendommen in “Fuera de Ordenación” kan al dan niet een certificaat van bewoning hebben, en afhankelijk hiervan kan het gemeentehuis bepaalde juridische aspecten of werkzaamheden in het pand vereisen om dit certificaat te verkrijgen of te vernieuwen.

Ter informatie: dit is een document uitgegeven door het gemeentehuis van het gebied waar zij bevestigen dat de woning voldoet aan de wooneisen.

Deze woning heeft geen “Bewijs van bewoning” (CH), en ons is door het gemeentehuis bevestigd dat het op dit moment niet mogelijk is om dit certificaat te verkrijgen.

Dit document is ook nodig sluit water en elektriciteit aan op het pand en om de wijzigingen van de water- en elektriciteitscontracten op uw naam door te voeren.

Verstedelijkingskosten om te ontwikkelen om het legalisatieproces in de regio Valencia te voltooien

In de recente toekomst zal het stadhuis kan de huidige eigenaren verzoeken om, in termen van een beter en comfortabeler gebruik van hun eigendommen, enkele werken uit te voeren/betalen om de infrastructuur daar te verbeteren, zoals straten (voetgangersgebieden), bestrating, openbare verlichting, riolering enzovoort, en zelfs het geven van een deel van de percelen aan wegen, voetgangers of groene gebieden.

Het zal nodig zijn om te zien wat voor soort werken het stadhuis in de toekomst aan de eigenaars zal vragen en wie ervoor zal betalen. Op dit moment, een nieuwe wet die onlangs werd goedgekeurd in 2019 (LOTUP) heeft de geest om met dit soort huizengroepen op te treden om enkele urbanisatiewerken te ontwikkelen die nog steeds niet door de wet zijn bevestigd.

Om erop te wijzen dat de duurste kosten van verstedelijking de aansluiting op het rioleringssysteem van de stad zijn. Aangezien deze eigendommen vrij ver van de stad verwijderd zijn, kan worden aangenomen dat, in plaats van verbinding te maken met het hoofdrioolsysteem, zodat eigenaren een septic tank met zuiveringssystemen kunnen installeren om het afvalwater te filteren en te zuiveren

De meeste eigendommen in het gebied hebben geen officieel gereguleerde of moderne septic tanks die zijn geïnstalleerd om restwater te behandelen. Dus als het project van het stadhuis in de toekomst wordt gepresenteerd, de directe kosten zullen zijn om een ​​moderne septic tank in het pand te installeren.

Volgens het makelaarskantoor laat ons weten dat de septic tanks niet voldoen aan de huidige regelgeving, wat heel vaak voorkomt.

Hoewel het urbanisatieplan niet wordt gepresenteerd en de urbanisatie niet is voltooid, kan het stadhuis problemen veroorzaken om structurele hervormingen op het terrein goed te keuren. Bestaande constructies worden gerespecteerd in hun omvang, maar het kan moeilijk zijn om een ​​vergunning of vergunningen te verkrijgen om een ​​nieuw constructie-element te bouwen of zelfs om het bestaande uit te breiden.

Maar als de huizen in het gebied worden verbeterd met de urbanisatiewerken die vereist zijn via een urbanisatieplan (genaamd MINIMIZACION DE IMPACTO AMBIENTAL), zullen ze de volgende voordelen hebben:

• Het huis zal worden beschouwd als een "volledig legale" constructie, dus het zal niet langer worden beschouwd als "buiten de norm", dus het zal worden toegestaan ​​om bestaande constructies te herbouwen, structurele hervormingen, verbouwingen, enz.
• De accommodatie heeft het certificaat van bewoning