Wet 12/2023 van 24 mei voor het recht op huisvesting (Ley para el Derecho de acceso a la Vivienda). Klik hier om de wet te zien .
I.- ALGEMENE ASPECTEN
De Wet op het recht op huisvesting is op 26 mei 2023 in werking getreden na publicatie in de Staatscourant (BOE). Ondanks de kritiek van de vastgoedsector, brengt de wet regels met zich mee voor uitzettingen, pandrechten op leegstaande woningen, een plafond voor huurupdates en nieuwe fiscale stimulansen voor eigenaren.
Referentie-index zal worden gecreëerd die de CPI zal vervangen in de berekening van het inkomen. De belangrijkste controverse draait om de figuur van de "big fork" en om het creëren van gespannen huurgebieden in handen te laten van de Autonome Gemeenschappen (CCAA), wat controle over de huurmarkt zal impliceren.
INTERVENTIONISTISCHE AARD VAN DE STAAT
Deze wet wordt de eerste staatsverordening die het recht op huisvesting regelt sinds de goedkeuring van de grondwet.
Het is een duidelijk interventionistische wet van de centrale staat op de regio's en autonome gemeenschappen, aangezien het de bevoegdheden op vastgoed- en stedelijk niveau beperkt en conditioneert die tot nu toe overeenkwamen met de verschillende regio's. Zo stelt de wet de bevoegdheidsregels vast die moeten worden toegepast door de autonome gemeenschappen, die volledig bevoegd zijn voor huisvestingsaangelegenheden.
Het veronderstelt ook een duidelijke tussenkomst van de overheid in de privésfeer, aangezien het de privaatrechtelijke rechtsbetrekkingen tussen individuen met betrekking tot zowel het contractrecht als het eigendomsrecht belemmert, beperkt en conditioneert.
WAT ZIJN DE DOELSTELLINGEN VAN DEZE WET?
De doelstellingen van deze wet zijn:
- Regel de rechten en plichten van burgers met betrekking tot huisvesting
- De toegang tot fatsoenlijke en adequate huisvesting vergemakkelijken voor mensen met economische moeilijkheden, de functionaliteit en veiligheid van woningen garanderen
- Definieer de planning en programmering van de staatshuisvesting
- Regel het wettelijke regime van volkshuisvestingsparken
- Bevorder de ontwikkeling van huisvestingstypologieën die passen bij de verschillende vormen van samenleven
- Verbeter de bescherming bij onder andere de aankoop en verhuur van woningen.
WELKE MAATREGELEN VOERT DE WET IN?
Enkele van de opmerkelijke maatregelen van de wet die onmiddellijk van kracht worden, zijn:
- De verplichting van eigenaren en tussenpersonen om gegevens te verstrekken over de woningen en hun eigenaren
- De creatie van een nieuwe referentie-index om het inkomen bij te werken
- De mogelijkheid om leegstaande woningen te belasten.
Andere maatregelen, zoals het plafond op huurprijzen en stresszones, zullen echter onderworpen zijn aan de verklaring van de CCAA en zullen aanvullende procedures en voorwaarden vereisen.
Samenvattend probeert de wet op het recht op huisvesting verschillende aspecten met betrekking tot huisvesting te reguleren, van de rechten van burgers tot het creëren van openbare parken voor betaalbare woningen.
Hoewel het tot controverse heeft geleid, markeert het een mijlpaal, aangezien het de eerste staatswet is die dit grondwettelijke recht regelt, met een uitgesproken interventionistisch karakter.
WELKE MAATREGELEN ZIJN VAN KRACHT?
De maatregelen van de Woningwet die al van kracht zijn, zijn de volgende:
- Beperk tot het bijwerken van huurinkomsten : Sinds maart 2022 is de Consumentenprijsindex (CPI) niet langer de zogenaamde “Referentie-index bij actualisering van huren”.
Tot 31 december 2023 mag de jaarlijkse huurverhoging van bestaande huurovereenkomsten niet meer bedragen dan 2%. In 2024 wordt deze grens verhoogd naar 3%.
Vanaf 2025 wordt er een nieuwe huurindex toegepast, die elk jaar door de Spaanse overheid wordt gepubliceerd.
- Minimale informatie bij aankoop en verhuur van woningen: Tussenpersonen moeten gedetailleerde informatie verstrekken over de eigendommen en hun eigenaren bij koop- en huurtransacties. Denk hierbij aan de economische voorwaarden, de gebruiksvergunning of het certificaat van bewoonbaarheid, de essentiële kenmerken van de woning en het gebouw, evenals de identificatie van de verkoper of verhuurder. Niet-naleving kan leiden tot economische sancties.
Gedetailleerde informatie over de informatieplicht aan de koper of huurder vinden we in ons gespecialiseerde artikel EFFECTEN VAN DE WET VAN HET RECHT OP HUISVESTING OP HET AANKOOP- EN VERKOOPPROCES IN SPANJE .
- Buitengewone verlengingen van huurcontracten voor kwetsbaren: Een verplichte verlenging van een jaar wordt ingesteld voor huurcontracten wanneer de huurder blijk geeft van een situatie van sociale en economische kwetsbaarheid en de verhuurder een grote huiseigenaar is.
- IBI-toeslag voor leegstaande woningen : Voor woningen die minimaal twee jaar leeg staan wordt een toeslag op de OZB (IBI) ingevoerd. Deze opslag kan oplopen tot 150% en wordt toegepast op woningen met minimaal vier woningen per eigenaar, tenzij er gegronde redenen zijn voor tijdelijke leegstand.
Met deze maatregelen wordt beoogd de woningmarkt te reguleren, huurprijzen te beheersen, transacties transparanter te maken en leegstand te stimuleren.
DE “BESCHERMDE WONING” OF “INCETIVATED”
Naast de eerder genoemde maatregelen bevat de Woningwet andere bepalingen met betrekking tot het regime van "beschermde" of "gestimuleerde" huisvesting, elektronische betalingen van huurinkomsten, het cijfer van de grote huiseigenaar, de kosten van vastgoedbeheer en veranderingen in huisuitzettingen , faillissementen en vastgoedveilingen.
Voor wat betreft “Beschermd Wonen” is vastgelegd dat deze woningen, behoudens gerechtvaardigde uitzonderingen, permanent onder een regime van openbare bescherming zullen vallen. Bovendien is voor de verkoop of verhuur de voorafgaande toestemming van de overeenkomstige Autonome Gemeenschap vereist.
Met betrekking tot "gestimuleerde betaalbare woningen" mogen de openbare machten het bestaan van deze woningen promoten en prijslimieten toepassen om de toegang voor mensen met economische moeilijkheden te garanderen.
DE BETALING VAN DE HUUR “IN CONTANT” OF “CONTANT” IS AFGELAST
De verplichting is vastgesteld dat huurinkomsten worden voornamelijk betaald via elektronische middelen , behoudens in het geval dat één van de partijen niet over deze middelen beschikt, in welk geval contante betaling in het gehuurde is toegestaan. .
WIE WORDT BESCHOUWD ALS EEN “GROTE HOUDER” VAN WONINGEN?
De figuur van de grote huiseigenaar wordt gedefinieerd als een natuurlijke of rechtspersoon die eigenaar is meer dan 10 stedelijke eigendommen of bebouwde oppervlakte van meer dan 1,500 m2 voor residentieel gebruik .
Deze definitie kan echter worden aangepast in de aangiften van gestreste residentiële marktomgevingen , waardoor de opname van eigenaren van 5 of meer stedelijke eigendommen in die gebieden , onder voorbehoud van de verklaring van de bevoegde administratie, dat wil zeggen de autonome gemeenschappen.
WIE BETAALT DE KOSTEN VAN HET MAKELAAR?
De huisbaas.
Vast staat dat de kosten van vastgoedbeheer en formalisering van het contract door de verhuurder moeten worden gedragen.
UITZETTEN. MEER BESCHERMING VAN DE HUURDER IN EEN SITUATIE VAN KWETSBAARHEID
De wet introduceert belangrijke wijzigingen in uitzettingsprocedures, executieverkopen en eigendomsveilingen in kwetsbare situaties:
- Bescherming wordt verleend aan de bewoner van de woning in een kwetsbare situatie in ontruimings- en executieprocedures.
- Er wordt een systeem van schorsing van de ontruimingsprocedure ingesteld voor een periode van 2 maanden voor natuurlijke personen en 4 maanden voor rechtspersonen.
- Er worden ook aanvullende eisen gesteld aan de ontvankelijkheid van de claim in gevallen waarin de eiser een grote huiseigenaar is en de woning de gewone woning is van de bewoner in een situatie van economische kwetsbaarheid.
- Bij vastgoedveilingen moet de uitvoerder aantonen of de bewoner zich in een situatie van economische kwetsbaarheid bevindt en dat er een verzoenings- of bemiddelingsproces tussen de partijen is gevolgd.
Deze maatregelen beogen meer bescherming te bieden aan bewoners van woningen in kwetsbare situaties en reguleren verschillende aspecten die verband houden met sociale huurwoningen en de vastgoedmarkt in het algemeen.
VERKLARING “GESPANNEN” WOONMARKTGEBIED
De Woningwet overweegt maatregelen in afwachting van de verklaring van gestreste woonmarktgebieden. Deze maatregelen worden toegepast zodra een gebied als zodanig is aangewezen en er een specifiek plan is opgesteld om de geconstateerde onevenwichtigheden te corrigeren. Enkele van deze maatregelen zijn de volgende:
- De lopende contracten in gebieden die onder druk staan, behouden de verhogingslimieten die op algemeen niveau zijn vastgesteld: 2% in 2023, 3% in 2024 en vanaf 2025 de nieuwe huurreferentie-index.
- In stresszones kunnen huurders een buitengewone verlenging van maximaal 3 jaar aanvragen zodra de initiële looptijd van het contract is afgelopen, op voorwaarde dat aan bepaalde vereisten wordt voldaan. Verhuurder is verplicht deze verlenging te accepteren, tenzij andere voorwaarden zijn overeengekomen of de woning voor eigen gebruik nodig is.
- In de nieuwe contracten die worden ondertekend in gebieden die onder stress worden verklaard, zullen specifieke voorwaarden van toepassing zijn, afhankelijk van het feit of de verhuurder een kleine eigenaar of een grote houder is. Bij kleine eigenaren mag de overeengekomen huurprijs niet hoger zijn dan de laatste huurprijs van het vorige contract, vermeerderd met een maximale verhoging van 10% in specifieke gevallen. Voor grote houders wordt de huur beperkt door het vorige contract of door de maximale prijslimiet die is vastgesteld volgens de referentieprijsindexcijfers.
- In stressgebieden kunnen de partijen overeenkomen dat bepaalde algemene uitgaven in verband met het onderhoud van het onroerend goed de verantwoordelijkheid van de huurder zijn. Als deze clausule echter niet in het vorige contract was opgenomen, zal deze niet worden weerspiegeld in het nieuwe contract.
- Er zal een nieuwe referentie-index worden opgesteld voor de jaarlijkse actualisering van huurcontracten voor woningen, die vóór 31 december 2024 zal worden vastgelegd door het Nationaal Instituut voor de Statistiek (INE). Deze nieuwe index zal dienen als referentiegrens om onevenredige stijgingen in de huur van de huurcontracten.
- De belastingaftrek voor verhuurders gaat in op 1 januari 2024. Zowel voor het nettohuurrendement in het algemeen als voor specifieke situaties worden belastingverminderingen vastgesteld, zoals huurkortingen bij contracten in stressgebieden of verhuur aan jongeren in die gebieden. Deze belastingverlagingen worden alleen toegepast in gebieden die zijn aangemerkt als gestreste residentiële markten.
Het is belangrijk om te benadrukken dat deze maatregelen afhankelijk zijn van de verklaring van gestreste residentiële marktgebieden en de goedkeuring van de overeenkomstige specifieke plannen.
BELASTINGVOORDELEN
Tweede slotbepaling. Fiscale stimulansen van toepassing in de personenbelasting op de verhuur van onroerend goed voor huisvesting.
Met ingang van huurovereenkomsten voor woningen die zijn aangegaan vanaf de inwerkingtreding van deze wet, worden de volgende wijzigingen aangebracht in wet 35/2006 van 28 november op de personenbelasting en wijziging van een deel van de wetten op de vennootschapsbelasting, niet-ingezetenen en rijkdom:
Een. Afdeling 2 van artikel 23 wordt gewijzigd en luidt als volgt:
“2. In het geval van leasing van onroerend goed voor huisvesting, wordt het positieve nettorendement, berekend in overeenstemming met de bepalingen van het vorige lid, verminderd:
a) Met 90 procent wanneer dezelfde verhuurder een nieuwe huurovereenkomst heeft gesloten voor een woning gelegen in een gebied met een gespannen woningmarkt , waarbij de aanvangshuurprijs met meer dan 5 procent is verlaagd ten opzichte van de laatste huurprijs van het vorige huurcontract voor dezelfde woning, na toepassing van de jaarlijkse actualiseringsclausule van het vorige contract, indien van toepassing.
b) Met 70 procent wanneer niet wordt voldaan aan de vereisten vermeld in letter a) hierboven, doet zich een van de volgende omstandigheden voor:
1.º Dat de belastingplichtige de woning voor het eerst heeft gehuurd, mits deze zich in een gestresst woonmarktgebied bevindt en de huurder tussen de 18 en 35 jaar is. Bij meerdere huurders van dezelfde woning wordt deze vermindering toegepast op het deel van het nettorendement dat naar rato overeenkomt met de huurders die voldoen aan de in deze brief gestelde eisen.
2e Wanneer de huurder een openbaar bestuur of non-profitorganisatie is waarop het speciale regime van titel II van wet 49/2002 van 23 december betreffende het belastingregime van non-profitorganisaties van toepassing is. en fiscale stimulansen voor mecenaat, waarbij woningen worden toegewezen aan sociale huur met een maandelijks inkomen dat lager is dan het bedrag dat is vastgesteld in het huurhulpprogramma van het staatshuisvestingsplan, of aan accommodatie voor mensen in een situatie van economische kwetsbaarheid als bedoeld in Wet 19/2021, van 20 december, die het minimale vitale inkomen vaststelt, of wanneer de woning valt onder een volkshuisvestings- of kwalificatieprogramma op grond waarvan de bevoegde overheid een beperking op huurinkomsten vaststelt.
c) Met 60 procent toen de woning, die niet voldeed aan de vereisten van de vorige brieven, het onderwerp was geweest van een rehabilitatie actie in de termijnen van artikel 1, lid 41 van de Belastingregeling die over twee jaar zou zijn geëindigd. vóór de datum van de huurovereenkomst.
d) Op 50 procent , in elk ander geval.
Bij het aangaan van de huurovereenkomst moet aan de aangegeven eisen zijn voldaan, zolang daaraan wordt voldaan, geldt de korting.
Deze verlagingen zijn alleen van toepassing op de netto positieve aangiften die door de belastingplichtige zijn berekend in een zelfbeoordeling die is ingediend voordat een gegevensverificatie, beperkte verificatie of inspectieprocedure is gestart die de verificatie van dergelijke aangiften tot doel heeft. .
In geen geval zullen de verminderingen van toepassing zijn op het deel van het positieve netto-inkomen dat afkomstig is van inkomsten die niet zijn inbegrepen of van kosten die ten onrechte zijn afgetrokken in de eigen aanslag van de belastingplichtige en die worden geregulariseerd in een van de procedures vermeld in de vorige paragraaf , zelfs wanneer die omstandigheden tijdens de behandeling van de procedure door de belastingplichtige zijn verklaard of aanvaard. De verminderingen zullen evenmin van toepassing zijn op die huurcontracten die niet voldoen aan de bepalingen van artikel 6, afdeling 17, van de Wet op de Stadshuur.
De positieve netto-inkomsten uit vastgoedkapitaal afkomstig uit aangegane huurovereenkomsten voor woningen vóór de inwerkingtreding van Wet 12/2023 , van 24 mei, voor het recht op huisvesting, zal worden onderworpen aan de vermindering voorzien in afdeling 2 van artikel 23 van deze wet in haar huidige formulering vanaf 31 december 2021.”
IBI-TOESLAG
Bij permanent leegstaande woningen voor bewoning kunnen de gemeenten een IBI-opslag van maximaal 50 procent van het nettobedrag van de belasting.
Voor deze doeleinden, het eigendom die voortdurend en zonder gegronde reden onbewoond blijft voor a periode van meer dan twee jaar , in overeenstemming met de vereisten, bewijsmiddelen en procedure vastgesteld door de belastingverordening, wordt beschouwd als een permanent leegstaand eigendom en behoort toe aan eigenaren van vier of meer eigendommen voor residentieel gebruik.
De toeslag kan oplopen tot 100 procent van het nettobedrag van de belasting wanneer de periode van leegstand is langer dan drie jaar , en kan worden gemoduleerd op basis van de periode van leegstand.
Daarnaast kunnen de gemeenten het bijbehorende toeslagpercentage conform het voorgaande verhogen met tot 50 extra procentpunten in het geval van eigendommen die toebehoren aan eigenaren van twee of meer woningen voor residentieel gebruik die leeg staan in hetzelfde gemeentelijk gebied.
In ieder geval de volgende oorzaken wordt als gerechtvaardigd beschouwd:
- tijdelijke overplaatsing wegens werk of opleiding,
- adreswijziging wegens afhankelijkheid of gezondheidsredenen of sociale noodsituatie,
- woningen bestemd voor tweede verblijf met maximaal vier jaar onafgebroken leegstand,
- eigendommen onderworpen aan werk- of rehabilitatieacties, of andere omstandigheden die hun effectieve bewoning onmogelijk maken,
- dat de woning het onderwerp is van een rechtszaak of zaak in afwachting van een gerechtelijke of administratieve beslissing die het gebruik en de verwijdering ervan verhindert of dat het onroerend goed is waarvan de eigenaars, onder marktvoorwaarden, te koop aanbieden, met een maximum van één jaar in deze situatie, of te huur, met een maximum van zes maanden in deze situatie.
De bijtelling, die van de belastingplichtigen van deze belasting zal worden verlangd, loopt op 31 december op en wordt jaarlijks door de gemeenten verrekend, nadat op die datum is vastgesteld dat het onroerend goed leeg staat, tezamen met de bestuurshandeling waarbij het verklaard. .
Voor de gemeentelijke aangifte duurzaam leegstand is vereist dat de belastingplichtige vooraf wordt gehoord en dat de gemeenteraad de bij die verordening te regelen leegstandsverklaringen erkent, waarin die kunnen voorkomen die betrekking hebben op de gegevens van het gemeentelijk register, evenals het verbruik van leveringsdiensten.»
BODEM RESERVE
Wijs geschikte en voldoende grond toe voor productief gebruik en voor residentieel gebruik, en reserveer in ieder geval een deel voor huisvesting dat onderworpen is aan een openbaar beschermingsregime dat het op zijn minst mogelijk maakt om de maximale prijs voor verkoop, verhuur of andere vormen van toegang tot huisvesting vast te stellen, zoals het grondrecht of de bestuurlijke concessie.
Deze reserve wordt bepaald door de wetgeving inzake ruimtelijke ordening en stedenbouw of, in overeenstemming daarmee, door de planningsinstrumenten, en garandeert een verdeling van de locatie die het principe van sociale cohesie eerbiedigt en omvat ten minste: het land dat nodig is om de 40 procent van het bebouwbare woongebied uit te voeren waarin de stadsplanning voorziet op plattelandsgrond die zal worden opgenomen in nieuwe verstedelijkingsacties en 20 procent op verstedelijkt land dat hervormings- of vernieuwingsacties voor verstedelijking moet ondergaan.
TLACORP 2023
