Bij het kopen en verkopen van onroerend goed is het zeer belangrijk om rekening te houden met de verantwoordelijkheden die verkopers en bouwers op zich nemen bij de verkoop van onroerend goed aan kopers.
Het is heel normaal om op de markt objecten te vinden die worden verkocht met defecten, waarbij de koper niet erg goed weet hoe te handelen, noch wat de rechten volgens de wet zijn wanneer ze problemen of constructieve defecten vinden die nog niet eerder zijn ontdekt de verkoop.
Het is belangrijk om vast te stellen wat de rechten en plichten zijn van de verkopers en van de bouwers, evenals van de kopers die onroerend goed in Spanje kopen. Daarom hebben we dit rapport gemaakt om concepten en procedures te verduidelijken bij het bevestigen van visuele of verborgen gebreken.
defecten:Laten we eerst eens kijken wat we verstaan onder "gebrek”. We begrijpen defecten of constructieve defecten elk type tekort dat we in een constructie vinden en dat de kwaliteit ervan vermindert. Dit defect moet zodanig zijn dat de eigenaar niet op een normale manier van het onroerend goed kan genieten.
Bovendien kunnen we vaststellen dat een defect of een constructief defect kan worden beschouwd als 'ernstig"Of"graf"In het geval dat als de koper het vóór de verkoop had ontdekt, zou hij de aankoop hebben afgewezen of het resultaat zijn geweest van het onderhandelen over de prijs met de verkoper.
TWEE SOORTEN DEFECTEN: Visuals en Hidden
Zichtbare gebreken zijn die gemakkelijk detecteerbaar zijn door middel van een visuele inspectie, hetzij tijdens het bouwproces van het gebouw, hetzij door een visuele inspectie door de koper. Dat wil zeggen dat ze door iedereen gemakkelijk kunnen worden gedetecteerd zonder kennis of voorbereiding op te bouwen.
Deze zichtbare gebreken vallen niet onder de verantwoordelijkheid van de verkoper. Daarom is de verkoper niet verantwoordelijk voor zichtbare gebreken die op deze manier door de koper hadden kunnen worden ontdekt, vooral als deze de prijs van het onroerend goed niet beïnvloeden of variëren.
Verborgen gebreken, bijvoorbeeld, die niet door het bouwproces konden worden gedetecteerd, omdat ze niet gemakkelijk zichtbaar zijn. In het geval van nieuwe constructies zijn deze defecten niet ontdekt door de verschillende professionals, zoals architecten, inspecteurs, enz. Tijdens het bouwproces.
Niet alle defecten kunnen voortvloeien uit verantwoordelijkheden. Om dit te doen, moet het effect aan deze voorwaarden voldoen:
- Dat het niet gemakkelijk detecteerbaar was
- Dat de koper er niet van wist
- Dat het bestond voordat de aankoop werd afgerond
Als voorbeeld gaan we een lijst maken van de meest herhaalde verborgen gebreken in de casuïstiek:
- Schade die de structuur van het gebouw beïnvloedt. Dit zijn werkgebreken die de stabiliteit en structuur van het gebouw aanzienlijk beïnvloeden.
- Lekkageproblemen, waterdichting, die lekkages in huis veroorzaken.
- Problemen met de afwikkeling van gebouwen. Als een gebouw eenmaal is gebouwd, kan het enkele scheuren, barsten, enz. Vertonen die verschijnen als gevolg van een slechte nederzetting van het gebouw en geproduceerd door een slechte kelder.
VERANTWOORDELIJKHEID
Bij het overwegen van de verantwoordelijkheid voor verborgen gebreken, is het noodzakelijk om onderscheid te maken tussen huizen gebouwd van nieuwbouw en verkoopwoningen.
In nieuwe huizen is de garantie en het recht van de koper om verborgen gebreken te claimen verdeeld in drie soorten:
- EEN JAAR: Problemen bij de afwerking zoals binnenverhardingen, buitenkanten, timmerwerk, nieuwe apparaten, enz. EEN JAAR vanaf de datum van constructie, of ZES MAANDEN vanaf de datum van aankoop / voltooiing.
- DRIE JAAR: Voor defecten die aan het onroerend goed zijn veroorzaakt en die hun bewoonbaarheid rechtstreeks beïnvloeden en aantasten. In dit geval gaat het om problemen die van invloed zijn op hygiëne, gezondheid, waterdichtheid, gezondheid etc. Deze gebreken dienen de woning zo achter te laten dat bewoning onmogelijk is. Houd er dus rekening mee dat "secundaire defecten" die het gebruik van het onroerend goed niet verhinderen om in te wonen, niet worden gedekt.
- En voor problemen die de structuur van het gebouw beïnvloeden, zoals de fundering, pilaren, balken, vloeren, enz., TIEN JAAR. Deze defecten moeten zodanig zijn dat ze de stabiliteit van het gebouw in gevaar brengen.
In nieuwbouwwoningen, is het in Spanje verplicht om een DECENIËLE VERZEKERING (of VERZEKERING TIEN JAAR) die de structurele schade van het gebouw gedurende 10 jaar dekt. Deze gebreken worden op een zodanige manier gedekt dat, als sommige van deze gebreken optreden, de koper zijn verzekering moet informeren, zodat hij de tienjarige verzekering kan claimen die eerder door de promotor of constructeur van het gebouw is verstrekt. Op deze manier zijn kopers, als consumenten van nieuwbouwwoningen, gegarandeerd gedurende tien jaar voor deze gebreken.
Hier moet worden gezegd dat in het geval van de huizen in 'AUTOPROMOCIÓN” (Zelfpromotor), het afsluiten van de tienjarige verzekering is niet verplicht, maar vrijwillig. Een constructie is in zelfpromotie wanneer de eindverbruiker van het gebouw dezelfde eigenaar van het perceel is en de bouwer alleen inhuurt om het huis te bouwen. Op deze manier neemt de eigenaar van het perceel de positie van "promotor" van de werken aan, en hij is degene die de aanwerving van verschillende professionals uitvoert, zoals architecten, bouwers, enz.
In deze gevallen, aangezien het huis niet op de markt zal worden verkocht op zoek naar kopers, maar alleen door dezelfde eigenaar zal worden gebruikt, staat de Spaanse wet toe dat de promotor een verzekering van tien jaar sluit of niet. In het geval dat de eigenaar ervoor kiest om deze verzekering niet aan te gaan, als hij besluit het onroerend goed te verkopen tijdens de garantieperiode van 10 jaar, moet hij de uiteindelijke kopers meedelen dat het huis geen dergelijke verzekering heeft, en de kopers moeten deze situatie uitdrukkelijk aanvaarden.
Dit in termen van de NIEUWE eigendommen…., Maar, wat gebeurt er in RESALES? Zijn verkopers verantwoordelijk voor verborgen gebreken?
Het antwoord is bevestigend. Verkopers die wederverkoopwoningen verkopen zijn ook verantwoordelijk voor verborgen gebreken die deze eigendommen kunnen hebben. Deze verantwoordelijkheid gaat over de verborgen gebreken die in het pand aanwezig zijn en die tijdens ZES MAANDEN, is de verkoper verantwoordelijk voor elk type defect dat hierboven is vermeld en dat binnen zes maanden na de voltooiing van de verkoop kan worden ontdekt.
Om het recht van de koper uit te oefenen om de verantwoordelijkheid voor verborgen gebreken te claimen, is het volgende nodig:
1.- Het defect moet worden ontdekt.
2.- Verkoper moet schriftelijk op de hoogte worden gebracht, meestal per aangetekende post, waarbij hij op de hoogte wordt gesteld van de gebreken, waarin wordt uitgelegd wat de oorzaken kunnen zijn en wat de manier is om het probleem te herstellen.
3.- In het geval dat de verkoper zijn verantwoordelijkheid niet erkent, moet de koper een schriftelijk rapport verkrijgen van een onafhankelijke professional, indien mogelijk een expert, die het probleem, het defect bepaalt en die de reparatiekosten zijn in een officieel rapport.
Als de verkoper het rapport van een onafhankelijke professional heeft ontvangen die de oorzaken van het probleem, de reparatie en de kosten hiervan vaststelt en de reparatie niet overneemt, moet de koper door een advocaat worden geadviseerd om kijk wat de legale manieren zijn om het probleem op te lossen.
Normaal gesproken moet worden gezegd dat Tribunale claims afgeleid van verborgen gebreken van geringe overweging meestal duur en lang zijn. Daarom is het altijd raadzaam om te proberen een buitengerechtelijke schikking met de verkoper te bereiken.
Voor ernstige gevallen, waarin er een reëel probleem is dat de bewoonbaarheid of de structuur van het gebouw beïnvloedt, zal het noodzakelijk zijn om de positie van de koper op de best mogelijke manier te verdedigen, altijd rekening houdend met de mogelijkheid om naar de rechtbank te gaan als dat niet het geval is een overeenkomst vinden met de verkoper.
