VERHUUR VAKANTIE. REGIO VALENCIA. REGISTRATIEPROCES EN BELASTINGEN

Meestal zijn er 3 manieren om een ​​woning te huren:

• Korte termijn verhuur: Dit type huur is voor toeristen die de woning willen gebruiken voor toerisme / vakantie. Dit type huurwoningen moet worden geregistreerd in een speciaal register in Valencia, en een van de vereisten is het certificaat van bewoning. Kort verblijf: minder dan 2 maanden.
• Lange termijn verhuur: Dit is wanneer de huurder het onroerend goed niet voor toerisme, maar voor langdurig verblijf en verblijf wenst te gebruiken. Op deze manier bent u altijd bevoegd om het onroerend goed te verhuren, omdat de regelgeving voor dit soort huur anders is dan de toeristische. Lang verblijf: Een jaar of meer.
• Middellange termijn verhuur: Dit is wanneer de huurder niet op zoek is om enkele dagen vakantie door te brengen, noch om langdurig als permanent verblijf te verblijven. Huurders gebruiken het onroerend goed met de bedoeling om voor een bepaalde tijd te werken, of in het gebied te blijven om te zoeken naar onroerend goed om te kopen, of studenten voor de educatieve periode, enz. Regeling: hetzelfde als per lange termijn, en niet onderworpen aan strikte voorwaarden per toeristische. Gemiddelde verblijfsduur: van 2 tot 11 maanden.

De hoogste opbrengsten in verhuur zijn gecreëerd op basis van de toeristische activiteit, wat heeft geresulteerd in hogere huurprijzen ten opzichte van de traditionele activiteit van één termijn verhuur.

Maar vanwege de toename van de vereisten om de toeristische licentie te krijgen, is er in het midden van beide huurwoningen een optie om betere inkomsten te hebben dan op lange termijn: middellange termijnactiviteit.  Zoals hierboven uitgelegd, zijn huurders van de gemiddelde voorwaarden degenen die van plan zijn een lang verblijf in het pand door te brengen, maar niet voor permanente doeleinden. Ze zullen het onroerend goed meer respecteren dan toeristen (omdat ze het een tijdje zullen gebruiken), en ze zullen hogere huurprijzen accepteren vanwege de korte verblijfsduur.

Ook wordt activiteit op middellange termijn niet gereguleerd door de strikte wetten die geen toeristische activiteit beheren.

Bovenstaande gezegd, laten we het hebben over toeristische activiteiten.

---

TOERISTISCHE ACTIVITEIT:

PROCES, REGELGEVING EN STAPPEN VAN REGISTRATIE

 

Er is grote verwarring op de Spaanse huurwoningenmarkt in de regio VALENCIA ("Comunidad Valenciana"), over de exacte vereisten, verplichtingen en het proces om de huuractiviteit in de regio Valencia te ontwikkelen. Na het ontvangen van tientallen informatie-eisen op dit punt, hebben we besloten om dit rapport uit te werken om de meest voorkomende vragen van onze klanten en contacten te verduidelijken.

Antecedenten en wetten:

Er zijn 2 belangrijke aspecten waarmee u rekening moet houden wanneer u besluit uw woning te huren voor toeristische doeleinden:

1. FORMELE VERPLICHTINGEN
2. FISCALE VERPLICHTINGEN

---

 

FORMELE VERPLICHTINGEN

Er is een algemeen besluit voor toeristische activiteiten, de Decreto 92/2009, vanaf 3^rd van juli 2009 . Dit besluit heeft tot doel:

- Bevestiging van de wettelijke verplichtingen en verantwoordelijkheden van verhuurders

- De bescherming van de rechten van consumenten en gebruikers waarborgen

- Controle van de activiteit van de verhuurders

Deze wet zegt specifiek:

1.- Wat is een 'woning or Appartement Turístico"?

Het is een eigenschap waarvoor de volgende voorwaarden gelden:

- Wanneer er een vergoeding is voor het gebruik.

- Wanneer het appartement onmiddellijk beschikbaar is.

- Wanneer het 'gebruik' of 'lot' van het appartement 'toeristisch' is

- Wanneer het op "regelmatige basis" gebeurt. Regelmatige basis betekent dat je meedoet EEN van de volgende gevallen

- Wanneer de huur wordt beheerd door grote toeristische operatoren / bedrijven

- Wanneer u het onroerend goed publiceert in toeristische kanalen (internet, kranten, enz.).

- Wanneer u zelfs geen "bedrijf" bent, maakt u enkele van deze diensten: onderhoud en reparatie van onroerend goed, roomservice, schoonmaak appartement, toiletten, enz., Wassen van privékleding of appartementapparatuur (lakens, handdoeken, enz.), Bagagebewaring, enz.

Dus, wanneer u uw woning huurt voor 'residentiële' doeleinden, met gezinnen op middellange of lange termijn die het huren voor 'leven' en niet voor 'toerisme', uw eigendom valt buiten deze "toeristische eigenschap" -regelgeving. "Huurprijzen voor woningen" worden gereguleerd door de algemene huurwetgeving (of "Ley de Arrendamientos Urbanos"). U hoeft dus niet aan deze formele registratievereisten te voldoen, maar, zoals hieronder wordt uitgelegd, moet u uw huurinkomsten voor Spaanse belastingen aangeven.

2.- Wat zijn de formaliteiten om deze activiteit te ontwikkelen? -Registratie in het vakantieverhuur Valenciaanse register (HRVR).

               - Als u alleen huurt vanaf een tot 4 eigenschappendan moet u zich registreren als een “Bijzonder”.

                - Als u meer dan 4 woningen huurtdan moet u zich registreren als een 'bedrijf" or “Zakelijke dealer'.

Maar zelfs in het geval dat u hebt besloten om uw eigendom niet in het register van Valencia te registreren, moet uw eigendom voldoen aan de wettelijke normen voor kwaliteit en apparatuur, zoals in de volgende sectie.

[gdlr_notification icon=”icon-flag” type=”color-border” border=”#99d15e” color=”#000000″]Sinds de inwerkingtreding van de Wet 15/2018 van 7 juni, moet worden bewezen dat de toeristische eigenschap een gunstige heeft certificaat van stedelijke compatibiliteit uitgegeven door de gemeente waarin de woning is goedgekeurd voor toeristisch gebruik. Dit gunstige compatibiliteitsrapport moet een veilige verificatiecode (CSV) bevatten waarmee de integriteit en authenticiteit van elektronische documenten kan worden geverifieerd en elektronische kopieën daarvan kunnen worden verkregen. [/ Gdlr_notification]

3.- Eigenschapsvereisten-Wettelijke normen voor kwaliteit en apparatuur:

Elk onroerend goed, geregistreerd of niet geregistreerd, aangeboden op de markt als huur voor toeristische doeleinden, moet voldoen aan de wettelijke vereisten voor een van de beschouwde classificaties: "Standaard", "Primair" of "Superior". Om het onroerend goed te registreren, kan het minimaal voldoen aan de “Standaard” -vereisten.

De bijlage van de wet details van de vereisten van elk van deze classificaties, in termen.

Naast de wettelijke eisen, worden eigenschappen aangeboden aan klanten in perfecte staat van bewoning, behoud, schoon en zijn alle voorzieningen en diensten klaar voor de eerste dag van bewoning.

Eigenaren kunnen niet meer dan 250 EUR aan klanten eisen per aanbetaling / obligatie / garantie, behalve als kopers uitdrukkelijk akkoord gaan met een hoger bedrag.

Bewoningsvergunning / Bewijs van bewoning vereist

De woning moet het bewooningscertificaat hebben ("Licencia de ocupación" of "Cédula de Habitabilidad"), en het moet zijn uitgerust met alle witgoed en apparatuur om te worden gebruikt in perfecte omstandigheden en perfecte higyene.

Huizen in rustiek land vereisen een veranderende classificatie van het land

Als het onroerend goed op rustiek land wordt geplaatst, moet de classificatie van het land worden gewijzigd om dit gebruik mogelijk te maken. Dit is een zeer gecompliceerd proces genaamd "Declaración de Interés Comunitario", waarbij de Twon Hall, met audiëntie bij de regionale overheid, de verandering van gebruik op het land accepteert. .

ANDERE FORMELE VERPLICHTINGEN:

Naast de eventuele formele en fiscale verplichtingen zoals vereist door de wet, raden wij u met name het volgende aan:

1. Architect certificaat: Het is erg belangrijk om advies van specialisten in te winnen om te bevestigen of het onroerend goed voldoet aan de wettelijke vereisten. Dus, het zal nodig zijn en architect om het onroerend goed te bezoeken en te certificeren of het onroerend goed klaar is om te worden gehuurd.
2. Energieprestatiecertificaat: Recente Spaanse normatieve maatregelen dwingen verhuurders om een ​​energieprestatiecertificaat te verkrijgen voor het huren van onroerend goed. Dit certificaat moet dus worden verkregen voordat het onroerend goed op de markt wordt aangeboden om het te huren. Klik hier voor meer informatie over de vereisten van het energieprestatiecertificaat.
3. Huis verzekering: Als verhuurder raden wij u speciaal aan om een ​​verzekering af te sluiten voor de dekking van containers, inhoud en burgerlijke verantwoordelijkheid. Klik hier voor meer informatie over verzekeringen bij het huren.

Als u al een verzekering voor uw woning hebt afgesloten en u hebt besloten deze te huren, dan is het erg belangrijk u informeert aan verzekeringsmaatschappij over dit feit. Anders zijn er grote mogelijkheden dat de verzekeringsmaatschappij geen schade dekt die is ontstaan ​​door niet-aangegeven activiteiten.

4.- Registratieproces

a) Formaat: Je moet het officiële formulier invullen. Klik hier om het te krijgen. Houd er rekening mee dat dit formulier een "declaración responsable" (of "verantwoordelijkheidsverklaring") is waarin u verklaart en BEVESTIGT op eigen verantwoordelijkheid dat de opgenomen gegevens en informatie WAAR zijn en rechtstreeks verantwoordelijk zijn voor de inhoud.

Dus als de informatie niet correct is (u verklaart bijvoorbeeld dat de minimale grootte van de slaapkamers 8 m2 is, wanneer ze minder echt zijn), bent u mogelijk verantwoordelijk voor valse getuigenissen, fraude, enz.

Dus als u er niet 100% zeker van bent dat uw eigendom ALLE voorwaarden vereist om tot een "Standaard" te komen, of om te zien of uw eigendom een ​​"Premium" is, neem dan een beroep op de diensten van een architect om een ​​onderzoek uit te voeren. en om te controleren en te bevestigen dat uw eigendom aan deze voorwaarden voldoet.

b) Registratie. Zodra het formaat is ingevuld, moet u het presenteren in een van de regeringskantoren van Valencia in Alicante, Valencia of Castellón:

---

Registro del Servicio Territorial de Turismo - Alicante
C / Churruca, 29-03003 Alacant / Alicante

Registro del Servicio Territorial de Turismo - Castellón
Avda. Hermanos Bou, 47 - 12003 Castellón de la Plana

Registro del Servicio Territorial de Turismo - Valencia
Pl. Alfonso el Magnánimo, 15 - 46003 Valencia

---

U ontvangt een document om te bevestigen dat de registratie is voltooid. Het registratienummer verkregen, moet u het registreren in ALLE publiciteit, formaten, contracten, enz. Afgeleid van uw activiteit.

5.- GELDBOETEN

Het aanbieden van diensten zonder de verplichte registratie kan de volgende gevolgen hebben:

- Boetes tot 90.000 EUR

- Opschorting van de activiteit op dat onroerend goed tot 3 jaar

- Opschorting van de activiteit aan de eigenaar tot 3 jaar

6.- Andere aspecten

Moet ik mijn registratienummer meedelen en adverteren wanneer ik het onroerend goed teken?

JA. Uw registratienummer moet worden vermeld in alle soorten informatie, publiciteit, advers, etc. e registratienummer toegewezen aan elke woning.

Mag ik mijn eigendom alleen voor kamers huren?

NEE. Onroerend goed moet volledig worden verhuurd en de eigenaar kan er niet op wonen.

Kan ik de woning standaard huren op KORTE TERMIJN?

JA. Maar op deze manier moet u de registratie in het toeristenregister annuleren, omdat de wet geen advertenties van "standaardhuur" in toeristische kanalen toelaat. Wanneer u besluit om de woning te huren, zijn er twee manieren:

• Registreren in standaard huurprijs. Het betekent een huur op korte of lange termijn, en onderworpen aan een huurcontract en gebruik buiten toeristisch gebruik. Op deze manier kan het huis niet worden gepubliceerd in de toeristische kanalen (zoals AirBNB bijvoorbeeld).
• Registreren voor toeristisch gebruik. In dit geval kan onroerend goed in toeristische kanalen worden weergegeven.

Moet ik een gastenboek voor gasten bewaren?

JA. U moet een boek bijhouden waarin alle klanten zijn opgenomen, in een indeling die u moet aanschaffen bij het plaatselijke Pólice Station of Guardia Civil vanaf de plaats waar het pand zich bevindt.

---

FISCALE EN BELASTINGVEREISTEN

A) FORMALITEITEN - VERKLARING:

Wanneer u een onroerend goed bezit, en u gebruikt dit niet als permanent verblijf, ELK JAAR, moet u belastingaangifte doen op uw onroerend goed, en dit, zelfs als het onroerend goed wordt gehuurd of niet wordt verhuurd. En dit gebeurt via een JAARLIJKSE BELASTINGVERKLARING.

En wanneer u een woning huurt en u ontvangt een "inkomen", dan moet u op hetzelfde moment aangeven dat u de inkomsten ontvangt, in een KWARTAALVERKLARING.

Wanneer u een woning huurt, ontvangt u een “inkomen” dat is onderworpen aan de Spaanse “inkomstenbelasting”. In Spanje, afhankelijk van of u "Spaanse belastingplichtige" of "Spaanse niet-inwoner" bent.

Als u inwoner bent, dan is de belasting de Inkomstenbelasting (IRPF- "Impuesto de la Renta de las Personas Físicas"), en als u geen inwoner bent, is de belasting de Niet-Inkomstenbelasting (IRPFNR- "Impuesto de la Renta de las Personas Físicas Geen inwoners).

Als u "Spaanse belastingplichtige" bent, moet u uw huurinkomsten aangeven in onze JAARBELASTING (model 100).

Maar als u een niet-Spaanse belastingplichtige bent, moet u uw inkomsten in de inkomstenbelasting niet-inwoners (model 210) op de volgende manier aangeven:

– PER KWARTAAL: Als u uw woning verhuurt, krijgt u de aangifte van deze inkomsten in hetzelfde kwartaal van het jaar waarin ze zijn gegenereerd. Dus hier in dit bericht hebben we het geval overwogen waarin huur voor "toeristische" doeleinden is, maar u kunt ook huren voor "residentiële" doeleinden. In beide gevallen moet u de inkomsten aangeven in het corresponderende kwartaal van het jaar.

 "Residentiële huur": het betekent, wanneer u huurt voor "residentiële" doeleinden, op middellange termijn voor gezinnen of personen die het huren voor "wonen" en niet voor "toerisme".

- JAARLIJKS: als inwoner of als niet-belastingplichtige moet u de jaarlijkse belastingaangifte doen (IRPF / IRPFNR). Dus voor de perioden van het jaar waarin u het onroerend goed niet verhuurt, als niet-inwoner, moet er belasting worden betaald, en deze wordt aan het einde van het volgende jaar aangegeven.

Een voorbeeld:

U bent niet-ingezetene en verkrijgt huur voor toeristisch onroerend goed in februari 2015.

1.- Kwartaalaangifte: u moet die inkomsten in hetzelfde kwartaal aangeven. Presentaties van deze verklaringen moeten vóór 20 dagen na het einde van het kwartaal worden gedaan. In het geval van het voorbeeld moeten de inkomsten uit de huur vanaf het kwartaal januari-maart worden vermeld in de belastingaangiften die vóór de 20 moeten worden ingediend^th van april 2015.

De rest van het jaar 2015 is er geen verdere huur op het onroerend goed.

2.- Jaarlijkse aangifte: dan moet u voor het einde van het volgende jaar, 2016, de aangifte van belastingen overleggen en betalen voor de tijd dat het onroerend goed niet is verhuurd.

Houd er dus rekening mee dat u, wanneer u een woning huurt voor toeristische doeleinden, samen met uw WETTELIJKE verplichting om uw woning te registreren, de BELASTINGVERPLICHTING heeft om het inkomen KWARTAAL aan te geven, en vervolgens, ANAAL, voor de rest van het jaar.

Moet ik btw betalen? Er is een grote verwarring in de markt, vermijd deze vraag. Puur inkomsten zijn niet onderworpen aan btw.

Dus, als u uw woning huurt voor zowel residentiële als toeristische doeleinden, MOET U GEEN FACTUUR PRODUCEREN en is de transactie NIET DOOR BTW belast.

Maar dit is alleen voor het geval dat de inkomsten die u ontvangt ALLEEN TE HUUR zijn. Maar wanneer u andere diensten aanbiedt die vergelijkbaar zijn met hotel, zoals:

- Restaurant, eten, ontbijt

- Schoonmaak in het appartement

- Handdoeken, lakens, etc. wassen

In deze gevallen moet u FACTUUR PRODUCEREN en btw over uw service in rekening brengen. De vereisten zijn:

- Produceer factuur aan elk van uw gasten

- BTW aanrekenen (10%)

- BTW per kwartaal aangeven

- Jaarlijks btw aangeven

- Om te registreren als zakelijke professional in de belastingdienst

- Kwartaal inkomstenbelasting aangeven

- Jaarlijks inkomstenbelasting aangeven

B) TE BETALEN BELASTING:

Het bovenstaande verduidelijkt, zullen we nu overwegen hoe te betalen de inkomsten ontvangen via een vakantiehuis.

Naar de netto ontvangen bedragen van de huur, je kunt verminderen:

- De proportionele rente (niet het kapitaal) van de hypotheek (of een ander soort krediet dat is gebruikt om het onroerend goed te kopen) die is betaald voor de verwerving van het onroerend goed.

- De evenredige gemeentebelasting, afvalinzameling, huisverzekering, gemeenschapskosten, enz.

- De proportionele hervorming, onderhoud, meubels, apparatuur, water, elektriciteit, internet, enz.

- Marketing, publiciteit, advocaten, enz.

Een voorbeeld:  

"A" heeft een huis in de Costa Blanca, dat niet als permanent huis wordt gebruikt, en hij besluit het te huren via Airbnb of andere vergelijkbare platforms.

• Verklaar de verkregen huurprijs: Het huis heeft een waarde van 150.000 EUR en de totale huurprijs is 6.000 EUR in 4 maanden, mei, juni, juli en augustus 2015.

1. Gemeentebelastingen. Jaarlijks is 500 EUR. Dus 500/12 * 4 = 166,6 EUR. Dit is het evenredige bedrag aan gemeentebelasting gedurende de periode van 4 maanden waarin het huis werd verhuurd.
2. Hypotheekrente: “A” heeft dat jaar 1.200 EUR aan hypotheekrente betaald, dus 400 EUR komt overeen met de huurperiode.
3. Gemeenschappelijke kosten: Jaarlijks zijn 600 EUR, dus 200 EUR komt overeen met de huurperiode.
4. Afvalinzameling: 150 / jaar. Dus, 50 EUR komt overeen met de huurperiode.
5. Huisverzekering: 350 / jaar. Dus 33,1 EUR komt overeen met de huurperiode.
6. Betaling van marketingkosten: 300 EUR
7. Water, elektriciteit, gas, internet: 450 EUR komt overeen met de huurperiode.

TOTALE KOSTEN: 1.599,7 EUR. Dit is het totale bedrag dat "A" mag aftrekken van de ontvangen inkomsten. Zo:

6.000 - 1.599,7 EUR = 4.400,3 EUR

Het bedrag van 4.400,3 EUR betaalt 836,057 EUR aan belastingenvolgens onderstaande schaal:

Tarief van de belasting voor 2016:

• Van 0 tot 12.450 euro - 19%
• Van 12.451 euro tot 200 - 24%
• Van 20.201 euro tot 35.200 euro - 30%
• Van 35.201 euro tot 60.000 euro - 37%
• Van 60.001 euro -45%

En deze belastingaangifte had in 2 aangiften moeten worden gedaan, gedaan in het juiste kwartaal van het jaar 2015. Op deze manier:

- De in mei en juni verkregen huur had in de kwartaalaangifte vóór de 20 moeten worden aangegeven^th van juli 2015.

- De in juli en augustus verkregen huur had in de kwartaalaangifte vóór de 20 moeten worden aangegeven^th van oktober 2015.

• De rest van het jaar declareren: Omdat het huis geen permanent huis is, moet 'A' de rest van het jaar aangeven en betalen. Dus dit wordt betaald:

- In de jaarlijkse aangifte inkomstenbelasting. Als "A" ingezetene van Spanje was, vóór eind juni 2016, en als "A" geen ingezetene was, vóór 31.12.2016.

- Tarief: gemiddelde van 0,5% van de catastrale waarde.

 

---

Raadpleeg onze Door to Door registratieservice!

We kunnen uw eigendom registreren en de registratielicentie verkrijgen

Neem gewoon contact met ons op!