Hoe huizen kopen in San Sebastian – Donosti

DONOSTI – SAN SEBASTIAN KENNEN VOOR TOEKOMSTIGE KOPERS VAN VASTGOED EN INVESTEERDERS IN VASTGOED

De stad San Sebastian – Donosti

Inleiding – Donosti's oorsprong

historisch gezien er wordt gezegd dat de nederzetting die aanleiding gaf tot San Sebastián het klooster van San Sebastián el Antiguo was, evenals het kasteel van Monte Urgull, en de stad gelegen op de grafheuvel die het verbond met het land waarvan de inwoners zeggen dat ze historisch gezien waren gewijd aan de visserij en commerciële activiteiten.

Het omliggende gebied was bezaaid met boerderijen die ook in de landbouw bezig waren.

Het moet gezegd worden dat San Sebastián zich bevindt als een contactpunt tussen twee verschillende regio's: de zee en het binnenland. Om toegang te krijgen tot het binnenland, hadden de landroutes de Urumea-rivier om toegang te krijgen tot de kust en zo een handels- en handelsactiviteit met het binnenland te ontwikkelen.

In feite had de stad een zeehaven en nog een rivierhaven (of Santa Catalina), naast de haven van Pasajes, die jarenlang onder de jurisdictie van San Sebastian viel.

Het was Sancho El Sabio die dit bescheiden bevolkingscentrum het handvest verleende, aangezien het al een beginnende commerciële activiteit begon te krijgen.

In de loop der jaren, en gezien de nabijheid van de grens, had het ook een zeker militair belang, wat leidde tot de bouw van verschillende vestingwerken die in de loop van de tijd tot het midden van de 19e eeuw werden ontwikkeld.

De stedelijke ontwikkeling van San Sebastián-Donosti heeft er meerdere fasen :

De eerste tot de verwoesting door het beleg van 1813 (Spaanse Onafhankelijkheidsoorlog) .

Van de middeleeuwen tot de 16e eeuw vonden er geen grote structurele veranderingen plaats in de stad. Het is een ommuurde stedelijke kern met een regelmatig geometrisch typeplan, met een belangrijke jurisdictie over het aangrenzende landbouwgebied, en enkele kleinere kernen eromheen.

Vanuit de omgeving van het primitieve middeleeuwse kasteel van Urgull werden verschillende muurgordels gebouwd die de stedelijke ontwikkeling tot in de 19e eeuw zullen beperken.

In de 16e eeuw werden bouwwerkzaamheden en uitbreiding van de nieuwe muren uitgevoerd.

Deze werken worden nog steeds uitgevoerd in de 17e eeuw, en in mindere mate in de 18e.

Deze fase eindigt met de bijna totale vernietiging van de stad in 1813. Op deze datum wordt de stad verwoest door de belegering van de stad door de hertog van Wellington (Onafhankelijkheidsoorlog), en wordt ze herbouwd, waardoor het huidige deel oud wordt.

In 1854 werd San Sebastián aangewezen als de hoofdstad van Gipuzkoa.

Tijdens die data voegt een belangrijke toeristische activiteit zich bij de commerciële en administratieve activiteiten van de stad, aangezien het sinds het midden van de 19e eeuw is gekozen als de zomerresidentie van de koninklijke familie.

In die jaren werd toestemming gegeven voor het slopen van de muren, zodat de stad niet langer een oorlogsgebied was.

Vanaf die jaren begon de ontwikkeling van het Ensanche-gebied, met de aanleg van de zuidelijke San Sebastián Ensanche, die ook de moerassen en Arenales de Urumea bezette.

De Ensanche heeft een regelmatig patroon, met rechte straten, die een vierkant raster vormen, waardoor de zogenaamde Avenida de la Libertad wordt benadrukt.

Dit gebied heeft een belangrijk toeristisch en recreatief gebruik met de Paseo de la Concha. Het heeft ook een belangrijk residentieel, administratief en commercieel gebruik.

Industriële activiteiten verplaatsen zich naar Ibaeta, Antiguo en wat later de Barrio de Gros zal worden.

De nederigste klassen concentreren zich in het Oude gedeelte of bewegen zich naar het Oude.

Later begonnen de werken van de Ensanche de Gros of Zurriola, in de Arenales die zich uitstrekten tussen de rivier de Urumea en de helling van de berg Ulía.

Het gebied dat tegenwoordig als het centrum wordt beschouwd, werd gebouwd tussen 1867 en 1910. Het zwaartepunt van de stad verschoof van het Gipuzkoa-plein naar de Avenida de la Libertad, die tegenwoordig de as van Donosti vormt. De oude stad is vanwege zijn moeilijke structuur verdrongen tot een gebied van recreatie en kleine winkels, omdat het niet bereid is om een ​​moderne commerciële, verkeers- en transportactiviteit te ontwikkelen.

Later polariseerde de stedelijke ontwikkeling zich naar de San Martín-straten, het stratennetwerk rond het Buen Pastor-plein en de Prim-straat, terwijl constructies in de straten Gross, Antiguo en Amara Viejo opvallen.

Donosti's vierkanten

Donosti heeft veel en gevarieerde pleinen, zoals de Plaza van de Grondwet, een ruimte voor sociale relaties en evenementen van populaire, sportieve en culturele aard, met onder de arcades de commerciële verdiepingen, waarop zich de huizen bevinden.

Naast de Plaza de la Constitución heeft Donosti de volgende pleinen:

• De Plein van Trinidad, die het doel heeft van culturele en sportieve activiteiten.
• De Plaza de Zuloaga waar een tuin is, en het San Telmo-museum.
• Daarnaast vinden we de kleine Plaza Lasala.
• We vinden ook de Boulevard Alameda, waarvan de centrale ruimte wordt ingenomen door tuinen en openbare diensten, een van de fundamentele assen van het wegennet en de verbinding tussen het oude gedeelte en de uitbreiding.
• De Gipuzkoa-plein, met zijn tuin in het centrale deel, is een plek voor recreatie en recreatie met een kleine vijver. Daar omheen zijn bedrijfsruimten, waarop woningen, kantoren en de Paleis van de Provinciale Raad van Gipuzkoa. Het vertegenwoordigt een aantrekkingskracht en centraliteit voor de stad en neemt ook een centrale positie in de uitbreiding in.
• De Pastor Plaza del Buen is een recreatiegebied. Op dit plein staat de kathedraal, omringd door huizen met commerciële verdiepingen. Rondom dit plein staan ​​de unieke gebouwen van Correos en het Koldo Mitxelena Cultureel Centrum.
• De Plaza de Bilbao bevindt zich ook aan een van de zijkanten van het circulatiegebied van Calle Prim.
• De Plaza del Centenario is het verbindingspunt tussen de wijken Amara Nuevo en Amara Viejo.
• De Plaza de Pío XII ligt tussen een van de belangrijkste interne en externe verbindingsgebieden van de stad. Hierdoor verbindt het met de snelweg Bilbao-Behobia. Daarin bevindt zich de subdelegatie van de regering, het busstation en het Hotel Amara Plaza.
• De Plaza de Irun, in de wijk Amara Nuevo. Het netwerk van verbindingen dat de Madrid Avenue, de Urumea-rivier en de verbindingen met Loiola met elkaar verbindt, bevindt zich op dit plein. Daarin springt het winkelcentrum ARCCO eruit.
• De rest van de pleinen in de wijk Amara Nuevo bevinden zich binnen de blokken, sommige presenteren ze in hun lage commerciële etablissementen, garages en werkplaatsen, terwijl andere worden ingenomen door kleine tuinen en recreatiegebieden.

Dit zijn de vierkanten van Armerías, Ferrerías, Etxeberri, Cofradías, Mercanderes, Soldados, Marinos, Preboste, en Estudio's.

• De Plaza de Zaragoza is de plaats van overgang en recreatie in het centrum en Miraconcha.
• De Plaza de Euskadi en Plaza de España zijn doorgangsplaatsen tussen de straten die via deze pleinen en de Santa Catalina-brug de wijken Gros, Amara, Egia -Atocha en Centro met elkaar verbinden.

Donosti-buurt

Alta

De wijk Altza ligt op een van de heuvels die de baai van Pasaia domineren en de hellingen bezetten. Het is de meest oostelijke wijk van de stad, gelegen op de grens met de termen Pasaia en Rentería. Het strekt zich uit over een heuvel waarop zich een bevolkingscentrum bevond, dat in de afgelopen veertig jaar plaats maakte voor een geleidelijke bezetting van de noord-, oost- en westhellingen, evenals de constructie voor de rijksweg, en in de Txingurri- en Molinao-valleien, die een duidelijk herkenbaar stuk in de stad vormen.

De kenmerken zelf van de fysieke omgeving, en in het bijzonder de topografie ervan, benadrukt door de lay-out van de grote infrastructuren die in de omgeving zijn aangelegd (Pasaia-haven, Bilbao - Behobia-snelweg en zijn verbindingen met La Herrera en de haven) vormen vandaag Vandaag de dag de grenzen van de wijk zijn volledig gedefinieerd, behalve de continuïteitsoplossing naar het oosten in het Antxo-district in Pasaia en het Garbera-gebied, gelegen in het zuidwesten.

Het heeft een uitbreiding van bijna 230 Ha. dat de PGOU onderverdeelt in vijfentwintig aangewezen stedelijke interventiegebieden (AIU): La Herrera, Tsingurri, Larratxo, Altza Over, Lardi Alde, Jolastokieta, Pikabea, Oleta, Arria, Carretera NI (sectie La Herrera-Buenavista), Larres, Buenavista , Alto de Buenavista, Escalantegi, Mendibil, Putxuzulo, Molinao, Papin, Landarro, Garbera, Esnabide, Don Bosco, Las Mercedes, Auditz-Akular en Luzuriaga.

Het naast elkaar bestaan ​​van onverenigbare gebruiksfuncties en de noodzaak om onafgewerkte ruimtes te herontwikkelen, vormen nog twee kenmerken van een buurt waarin in totaal 7,501 woningen zijn gelegen, waarvan 139,716 m2 voor industrieel gebruik en 55,207 m2 voor tertiair gebruik.

Op het niveau van de levering van gemeenschapsuitrusting heeft Altza een norm die boven het gemeentelijk gemiddelde ligt, afgeleid van de acties die de afgelopen jaren zijn uitgevoerd: Larres sportcentrum, Casares House of Culture, gezondheidscentrum, educatieve centra, enz., waarmee ze zijn begonnen een belangrijk herstructureringsproces.

Gezien het probleem kiest de PGOU voor het herstel van het stedelijk weefsel, de overdracht van industrieën, de voorbereiding van alternatieve industriegronden, het aanbieden van tertiaire gronden, enz. Wat specifieke acties betreft, moeten we deze benadrukken: de herinrichting van de Herrera en Buenavista-toegangen; uitvoering van nieuwe toegangen vanuit Intxaurrondo en Molinao; binnenlandse hervorming van Herrera, Larratxo en Buenavista; geïntegreerde rehabilitatie in Altza, Arria en Molinao; voltooiing van de gebieden Oleta en Darieta; aanleg van industrieterreinen in Landarro en Miamarka; prognose van een winkel- en kantorencentrum in Lardi-Alde; uitvoering van de parken van Arria, Garberako Gaina en Larres; en uitbreiding van het Larres sportcomplex.

Amara Berri (Amara Nuevo)

Met een totale oppervlakte van 132 hectare wordt het in het noorden begrensd door de rivier de Urumea in de meander die grenst aan het schiereiland Mundaiz. In het oosten en zuiden via de ringweg en in het westen via de Eusko-spoorlijn Trenbideak en de nieuwe Amara-Ayete-weg. Het omvat de vlakke landen van de vlakte van Urumea en de troggen van Anoeta en Morlans (in het onderste deel) die natuurlijke uitbreidingen vormen van de vlaktebodems. Een deel van de helling van het Alkolea-park (Ibaialde-gebied) is ook opgenomen, hoewel het zich op de rechteroever van de rivier bevindt. Het grootste deel van de buurt wordt door de PGOU beschouwd als stedelijk land, met uitzondering van de gebieden Ensanche de Amara IV en Riberas de Loyola, die zijn geclassificeerd als ontwikkelbaar land in uitvoering.

Amara-Berri is een van de belangrijkste buurten in de residentiële ontwikkeling van de stad, met een gepland totaal van 13,199 woningen in de ontwikkelingshorizon van het Algemeen Plan.

Anorga

De wijk Añorga bestaat uit twee grote stukken grond aan weerszijden van de NI-snelweg, in het gedeelte tussen de verbinding met de variante weg ten zuiden van Ibaeta en de gemeente Lasarte.

Het beslaat een oppervlakte van ongeveer 123 Ha. De gebrekkige ontsluitingen van de NI naar de bestaande woongebieden met het daaruit voortvloeiende isolement en het lage uitrustingsniveau zijn de twee zaken die negatief opvallen.

De Oud-Ondarreta

De wijk El Antiguo-Ondarreta beslaat het noordelijke deel van de vlakke delen van de Vega de Ibaeta tot aan de kust en de heuvel van Lugaritz (Seminario), heeft een oppervlakte van 116 hectare en wordt in het noorden begrensd door toegangswegen naar Igeldo en het strand van Ondarreta; in het zuiden door de Camino de los Pinos en de voetgangerstoegang tot de Fundación Matía; in het oosten door de straten Palacio en Dr. Marañón en in het westen door Avda. de Tolosa en de helling van Monte Igueldo.

In de jaren negentig was er een belangrijke impuls in zowel de bouw van woningen als de inrichting (sportcentrum, polikliniek etc.).

Het is verdeeld in de volgende stedelijke actiegebieden: Miramar-Ondarreta, El Antiguo, Seminario, Lugaritz, Lizarriturri, Benta Berri, North University Campus, Ensanche de Ondarreta, Ciudad Jardín de Ondarreta I en II.

Ategorrieta-Ulia

De wijk Ategorrieta-Ulia ontwikkelt zich aan de voet van de zuidelijke helling van de berg Ulia. Het heeft een oppervlakte van 67.53 hectare en wordt in het westen begrensd door Sagüés, in het zuiden door Avda. de Navarra en de RENFE-spoorweg, en in het oosten door Alto de Miracruz.

De ontwikkeling ervan is in wezen lineair, in eerste instantie ondersteund door de oude Ategorrieta-weg en later door de Navarra- en Ategorrieta-laan, de helling van Ulía oplopend met behoud van een relatief homogene maximale kroonlijstreferentie. De typologie van de nederzettingen, hoewel niet eigentijds, beantwoordt in zijn algemeenheid aan laagontwikkelde residentiële vestigingen en geïsoleerde woningen, waaronder conventuele percelen die worden bezet door grote gebouwen die contrasteren met de woonomgeving.

In de buurt worden vijf gebieden onderscheiden: Manteo, Ulía-Barren, Mitxelene, Toki-Eder en Ategorrieta, die voor de uitvoering van de planning worden geclassificeerd als stedelijk land.

Ondanks de schijnbare homogeniteit zijn de problemen van de Barrio divers. Er is behoefte aan herontwikkeling vanwege problemen als het ontoereikende wegennet, de hoge dichtheid in bepaalde gebieden, de mix van gebruik en het gebrek aan parkeren en vrije ruimte.

In het Manteo-gebied is er een hogere bezettingsdichtheid met bereikbaarheidsconflicten, terwijl andere gebieden een hogere milieukwaliteit hebben, wat echter ook gepaard gaat met tekortkomingen op hetzelfde gebied. De lage dichtheidstypologie van de Buurt geeft aanleiding tot een spreiding van openbare ruimtes die in Manteo hoge normen bereiken, na de ingrepen die de afgelopen jaren hebben plaatsgevonden, en verminderd in tuinstadgebieden zoals gebruikelijk in deze typologieën.

De verplichting om het gebied te herontwikkelen wordt nageleefd, wat de vorm aanneemt van een reeks stedelijke acties: transformatie van industrieel gebruik naar tertiair gebruik, creatie van nieuwe pleinen en vrije ruimtes in Santa Teresa, Manteo, enz., verstedelijking van het Ulía-park in de aan de buurt grenzende gebieden, de bouw van het sportcentrum en de aanleg van ondergrondse parkeergarages in Manteo. Anderzijds is het ook nodig om de woontypologie met lage dichtheid als kenmerkend gebruik te consolideren, de aanpassing en prioritering van het wegennet, de ontwikkeling van vrijgekomen interstitiële gebieden, het oplossen van de gebrekkige verbindingen en het grotendeels consolideren van gebruiksfuncties. apparatuur.

Ayete

De wijk Ayete ligt in het centrale deel van de stad en beslaat de top en hellingen van Alto de Ayete, gelegen tussen de vlaktes van Ibaeta en Urumea.

Het heeft een oppervlakte van ongeveer 233 hectare en wordt in het zuiden begrensd door de San Sebastián-variant, in het noorden door de Paseo de Miraconcha en de Camino de San Roque, in het oosten door de Eusko-spoorlijnen. Trenbideak, de nieuwe weg Amara – Ayete en de weg Errondo, en in het westen met de randen van de Lugaritzpas, de weg Ibaeta- Ayete en de Avenida de Tolosa.

Ayete reageert in het algemeen op de kenmerken van een tuinstad met een gemiddelde dichtheid in de bebouwde kom en dat er een tekort is aan gemeenschapsuitrusting, een gebrekkige wegverbinding tussen de verschillende ontwikkelde gebieden en weinig draagvlak voor bedrijvigheid. Om al deze redenen zijn er enkele stedelijke acties gepland: het sportcentrum Txantxa-Erreka en de sportgebieden Lanberri, Puyo en Pagola; Txantxa - Erreka winkelcentrum; aanleg van de weg Amara-Aiete-Ibaeta/El Antiguo (1999); en de aanleg van de parken van Puyo en Arbaizenea.

Centrum-Centro

In het noorden begrensd door de open zee, in het oosten door de Urumea-rivier, in het westen door de Bahía de la Concha en de Ayete-heuvels, en in het zuiden door de nieuwe Ensanche de Amara, het centrum, ten behoeve van de Algemeen plan, bestaat uit de historische wijk, de 19e-eeuwse Ensanches, de Paseo de Miraconcha en de San Bartolomé-heuvel, allemaal bebouwde gebieden, waaraan de berg Urgull en het eiland Santa Clara zijn toegevoegd.

Het beslaat een oppervlakte van 116 hectare en is als volgt afgebakend: Urgull -Santa Clara, Port, Parte Vieja, Ensanche, San Bartolomé, Amara Zaharra (Oude Amara) en Paseo de Miraconcha. Ze zijn allemaal geclassificeerd als Urban Land.

Als een gebied van grote ecologische, architectonische en stedenbouwkundige kwaliteit, zijn de acties die de PGOU voor het Centrum plant in wezen gericht op het behoud van zijn kenmerken.

Dus, in het laatste decennium van de 20e eeuw, een herstelplan voor de historische wijk, bescherming van het gebouwde erfgoed, een ander verkeersherstructureringsplan, waarbij de mogelijkheid wordt overwogen om de Eusko-wegen te begraven. Trenbideak , en de uitvoering van de Ensanche in de San Bartolomé Area3, Cultureel Centrum in de oude Pescadería (1999), en de mogelijke locatie van het busstation. Van opmerkelijk belang zijn het plan voor de herinrichting en renovatie van de Boulevard (1999) en Alderdi Eder (1998), acties die, samen met de voetgangersvorming als gevolg van de nieuwe inrichting van het wegennet, een fundamentele factor moeten vormen voor de verbetering van kwaliteit van de omgeving. van de Ensanche en zijn commerciële aantrekkingskracht. Om af te sluiten met dit gebied, geef aan dat het Koldo Mitxelena Cultureel Centrum (1993) een van de werken is die zijn uitgevoerd en met groot succes in alle opzichten.

Egeïsch

Egia vormt een duidelijk herkenbare buurt in het stedelijk weefsel met centrale ligging die gedeeltelijk wordt afgeschreven vanwege de ligging ten oosten van de spoorlijn en de topografie.

De wijk heeft perfect herkenbare fysieke grenzen, die deels barrières vormen in de relatie met de rest van de stad. Zo grenst het in het noorden aan de RENFE-spoorbaan, in het westen en zuiden aan de loop van de Urumea-rivier en in het oosten aan de Marrutxipi-vallei en het Baratzategi-gebied , waar echter een continuïteit van het perceel optreedt. duidelijker.

Om het stedelijke stuk in de stad te integreren, is de ruimte die wordt ingenomen door het oude Atocha-stadion en de Mercado de Frutas bestemd voor de bouw van huizen, open ruimtes en tertiair gebruik (Paleis van Justitie), waarbij wordt gepleit voor het Algemeen Plan voor de oplossing van communicatie rond het Iztueta-viaduct, aangevuld met voetgangersverbindingen erover ter hoogte van de Santa Catalina-brug en de nieuwe brug die gepland is voor het Araba-park, waarbij het bestaande viaduct bij het station wordt verbouwd (1999). Bovendien stelt de PGOU nieuwe wegtoegang voor vanaf Amara Osinaga en Intxaurrondo, enz. De niet-bestaande sportfaciliteiten van Egia leidden tot de bouw van het sportcentrum, de frontonbaan en complementaire tracks op de Mármoles Cantabria-site, waarmee het probleem werd opgelost. Aan de andere kant werd de verbinding van deze wijk met Intxaurrondo verbeterd met de uitbreiding van Avda. de Ametzagaina. Opmerkelijk is ook de bouw van woningen aan de Paseo del Urumea en in Bateilla (1999-2000).

Gros

Het heeft een geschatte oppervlakte van 44 Ha., en vormt de buurt die wordt begrensd door de PGOU met een kleinere uitbreiding. Het vertegenwoordigt de oostelijke uitbreiding van de stad, geprojecteerd in opeenvolgende fasen, die gepaard gingen met een geleidelijke fysieke bezetting van land dat werd teruggewonnen op de rivier en de zee. Op dit moment, onafgewerkt, wordt geprojecteerd om zijn definitieve configuratie te definiëren.

Het gebied is opmerkelijk horizontaal en vormt, ondanks zijn centrale ligging in de stad, een duidelijk herkenbaar stuk vanwege zijn historische geheugen en de categorische grenzen: de Urumea-rivier in het westen, de RENFE-spoorlijn in het zuiden, Avda. van Navarra en de uitlopers van de Monte Ulía in het oosten en de zee in het noorden.

De hele buurt is geclassificeerd als Urban Land. Van belang zijn de ingrepen die bestaan ​​uit de verbouwing van het Zurriola-strand en de promenade (1995), de bouw van het Kursaal Auditorium en Conferentiecentrum (1999), het verstedelijkings- en rehabilitatieplan voor Sagüés, evenals de sloop van de Gros-markt en de bouw van woningen op zijn terrein (1997).

Ibaeta

Met een oppervlakte van 192 hectare beslaat het de vlakke delen van de gelijknamige vlakte vanaf de kruising van de variant in Añorga tot de Ensanche de Ondarreta, evenals een deel van de hellingen van Lugaritz en Igueldo, die het afbakenen op de respectievelijk het oosten en het westen.

Buitensporige bouwontwikkelingen zijn te zien op de heuvel, los van elkaar, gedeeltelijk ongecoördineerde planning voor vrije zones, gebrek aan adequate basiswegvorm en lokale vrije ruimten. De prognoses van interventies om deze tekortkomingen te verlichten zijn de uitvoering van woongebouwen (Ondarreta, Benta – Berri, Errotaburu, Berio, enz.), van de industriegebieden van Igara, El Infierno en Zuatsu, van de weg Ibaeta-Aiete … Ook het zal naar verwachting Avda verbeteren. de Tolosa als een fundamenteel configurerend element van de stedelijke ontwikkeling van het hele gebied, voltooi de universiteitscampus, bouw de Benta - Berri (1999) en universitaire sportcentra, de parken Almorza en Lugaritz en nog een reeks parken en tuinen.

Evenzo wordt een geïntegreerd en complex gebruiksprogramma voorgesteld dat de wijk, samen met de rest van de Vega die tot de wijk El Antiguo-Ondarreta behoort, de voorwaarden van centraliteit biedt die nodig zijn om een ​​alternatieve pool voor het stedelijk centrum te vormen.

De acties in Muitegi (creatie van een "sportpark"), Beriyo (gemengde residentiële ontwikkeling van "open constructie" en "in ontwikkeling"), Igara (Onderhoud van industrieel gebruik.), Errotaburu (bouw van huizen en twee torens van tertiaire gebruikt, een van hen hoofdkwartier van de provinciale schatkist van Guipízcpa) en Zuatsu (creatie van een nieuwe zone van "industrieel gebruik" bestemd voor de implantatie van niet-vervuilende modaliteiten halverwege tussen de industrialdea en het technologische park.

Igueldo

Deze wijk bestaat uit drie duidelijk onderscheiden stedelijke enclaves die zijn ingevoegd in het niet-ontwikkelbare gebied van Monte Igueldo, met een totale oppervlakte van 25.8 hectare.

De enclaves waarop we zinspeelden, zijn in de eerste plaats het gebied dat de oostelijke helling van de Monte omvat, begrensd door de toegangswegen naar Igueldo (“Faro” en “Pueblo”) en de top. De tweede bestaat uit de woonwijk "Amezti", bestaande uit een smalle strook land gelegen op de noordelijke helling van de Monte en in het zuiden begrensd door de toegangsweg naar het stedelijk gebied van Igeldo. Dit laatste vormt samen met het nieuw ontwikkelde gebied dat wordt afgebakend in zijn omgeving, de derde van de bovengenoemde enclaves waaruit Igueldo bestaat.

Het stedelijke probleem dat in Igueldo bestaat, is het volgende: overmatige verdichting van woonwijken, passerend verkeer en de behoefte aan een beheerste en geleidelijke ontwikkeling in de Casco. Hieraan moet het landschappelijke belang van de hellingen van Igueldo worden toegevoegd.

Om verdichting te voorkomen, is het de bedoeling dat het bestaande gebouw wordt geconsolideerd, waarbij niet meer gebouwontwikkelingen van een bepaalde relevantie worden voorzien dan die overeenkomen met het gebied van "Igeldoko Zabalpena". Voor de problemen die de Casco heeft, zou het wegverkeer dat er doorheen gaat worden geëlimineerd door de aanleg van de ringweg van de "Pueblo de Igueldo". Daarnaast voorziet de PGOU in de uitbreiding van het attractiepark en de creatie van open ruimtes op algemene schaal.

Intxaurrondo

Intxaurrondo ligt ten oosten van de stad en rijst op de hellingen op om de hoge delen van Ametzagaina te naderen nadat het over de kunstmatige snede is gesprongen die in de jaren 1970 is ontstaan ​​door de aanleg van de rondweg tussen Donostia en San Sebastián.

Het grenst aan het noorden met de lay-out van de RENFE-spoorlijn, behalve de oorspronkelijke kern; naar het westen met de wijk Egia (gebied van "Jai-Alai" en Polloe Cemetery); naar het zuiden met de toegangen tot de snelweg en het Lau-Haizeta-park, dat de Ametzagaina-heuvels omvat, en naar het oosten met de verbinding Herrera – Intxaurrondo van de bovengenoemde variant.

De uitbreiding bereikt een oppervlakte van 156 ha, waarin de typische problemen van de rand van de stad worden waargenomen: isolatie, slechte bereikbaarheid over de weg, tekort aan vrije plaatsen in bepaalde sectoren, parkeren en apparatuur. Toch is een groot deel van deze problemen aanzienlijk verbeterd met de uitvoering van de nieuwe toegangen van Avda. de Ategorrieta en de variant.

Voor de oplossing zijn veel stedelijke acties voorgesteld, waarvan sommige al zijn uitgevoerd: het begraven van de spoorlijn; creatie van de Paseo de Zubiaurre; nieuwe wegtoegangen via Marrutxipi, Altza en Amara Berri; prognose van nieuwe woningen op initiatief van de overheid in Bergen en Baratzategi ; levering van een winkelcentrum in Marrutxipi; creatie van parken in Marrutxipi en Baratzategi, tuinen en pleinen; bouw van een sporthal, huisartsenpraktijk, scholen en bejaardentehuizen; beschikbaar stellen van parkeerplaatsen.

Loiola-Martutene

Met een geschatte oppervlakte van 114 hectare beslaat de wijk Loiola-Martutene het vlakke land van de Urumea-riviervlakte terwijl deze door de zuidoostelijke zone van de gemeente loopt, inclusief de La Salle-heuvel, die de gebieden Loiola en Shores scheidt van Loiola.

Het wordt in het noorden begrensd door de Urumea-rivier en de variante weg, in het oosten en westen door de hellingen van respectievelijk Intxaurrondo-Altza en Zorroaga, en bereikt in het zuiden de grens van de gemeente San Sebastián met Astigarraga.

De herkwalificatie van de relatief wanordelijke en ondergeoutilleerde stedelijke structuur van de bestaande woon- en industriële centra is ongetwijfeld een van de fundamentele doelstellingen van interventie in deze buurt, evenals de adequate verbinding op stedelijk niveau met de naburige wijk Amara-Berri.

Loiola heeft daarom last van parkeerproblemen, verkeer, gebrek aan apparatuur en vrije plaatsen. Bovendien heeft het een hoge dichtheid, is er een mix van onverenigbare gebruiksfuncties en komen er te vaak overstromingen voor.

Om al deze redenen worden speciale rehabilitatieplannen voorgesteld in Loiola, Txomin Enea en Martutene, projecten voor de kanalisatie van de rivier en de aanleg van de snelweg, een wandeling langs de rivier en de aanleg van een sportpark in Martutene. Merk op dat het sportcentrum La Salle, dat garages en kantoren heeft, in 1997 werd voltooid.

Miracruz - Bidebieta

Het ligt op de zuidelijke helling van de berg Ulia, ten oosten van de stad, grenst aan Pasaia en strekt zich uit naar het zuiden tot aan de RENFE-spoorlijn. Het heeft een oppervlakte van 57.10 hectare en de tijdelijke en fysieke configuratie reageert op verschillende momenten en typologieën. Zo vormen geïsoleerde eengezinswoningen, open polygonen met hoge torens en buiten de planning oprijzende constructies in rijen voor de weg het beeld van deze wijk.

Als we naar de stedenbouwkundige planning van het gebied kijken, realiseren we ons dat er aan beide zijden van de Avenida Alcalde Elosegi twee zeer verschillende situaties zijn. In het noorden bevinden zich de ontwikkelingen van lineaire blokken en torens, waar een probleem wordt gediagnosticeerd in de specialisatie, hiërarchie en beheer van vrije ruimtes, waaraan het bestaan ​​​​van onontwikkelde leegtes, de precaire toegankelijkheid van bepaalde gebouwen, de schaarste aan parkeerplaatsen en de mystificatie van gebruik, soms met duidelijke onverenigbaarheden, zoals het geval is bij Gomistegi.

In het zuiden reageren de nederzettingen vooral op laagbebouwde typologieën, dus het wegvak en de bereikbaarheid als specifieke problemen.

Geconfronteerd met deze beschreven situatie, stelt de PGOU actie op de weg voor, waarbij nieuwe verbindingen in Gomistegi worden geprojecteerd om het milieu en de bereikbaarheid te verbeteren. Het gebruik van het weggedeelte wordt ook aangepast, waardoor de rijwegen in de noordelijke zone worden verkleind ten voordele van parkeerplaatsen en trottoirs, en wegen van co-existentie van sectie en verminderde snelheid in de zuidelijke zone worden geprojecteerd.

Kortom, de uitgevoerde ontwikkeling ter bevordering van de interne hervorming van het Gomistegi-gebied en de herschikking en herontwikkeling van de openbare ruimte wordt geconsolideerd.

Miramon-Zorroaga

Deze ruimte van 265 hectare ligt ten zuiden van de gemeente, op de heuvels die de Urumea-vallei en de rivieren Barkaiztegi en Añorga domineren. Het grenst in het noorden met de snelweg, in het westen met Añorga-Txiki, in het zuiden met Oriamendi en de Barkaiztegi-vallei, en in het oosten met de loiola-groeven en de hellingen die afdalen op Martutene.

Momenteel is het een dunbevolkt gebied waarin huizen, voornamelijk van geïsoleerde typologie, en grote voorzieningen verspreid zijn gevestigd: Ciudad Sanitaria, Polikliniek van Guipúzcoa, Euskal Telebista, enz.

Negatieve knelpunten zijn de bereikbaarheid en het gebrekkige wegennet. Met de aanleg van een nieuwe toegang vanaf de snelweg en de verbetering van de Aldapeta- en Anoeta-wegen, hoopt men dat er een oplossing wordt geboden.

Het voorstel overweegt ook de specialisatie van het gebied in de vestiging van gebruiken en typologieën die vergelijkbaar zijn met die welke momenteel bestaan, uitgebreid tot activiteiten die typerend zijn voor het Miramón-technologiepark en de Illumbe-recreatieve voorzieningen, waarin een recreatiecentrum is gebouwd (1999) dat omvat een arena (1998).

Zubieta

Het gebied waarnaar we in dit document verwijzen, verwijst naar de Gebieden die niet zijn geclassificeerd als Onontwikkelbaar Land, dat wil zeggen iets meer dan 46 Ha. van de 770 Ha. die ongeveer het geheel vormen van deze westelijke enclave, gelegen in de bovengenoemde vlakte of onmiddellijk daarnaar en daarom gevestigd in een grotendeels vlak gebied, waarvoor zich ook het zogenaamde Aizpurua-huis bevindt en het gebied dat wordt ingenomen door de Donostia -San Sebastián Hippodrome en diverse faciliteiten en apparatuur.

Zowel de enclave als de bovengenoemde nederzettingen behoren niet volledig tot de gemeente Donostia, wat volgens de onlangs overeengekomen afbakening gedeeltelijk overeenkomt met de naburige gemeente Usúrbil.

De stedenbouwkundige problematiek van de wijk spitst zich toe op de noodzaak om het doorgaand verkeer door de kern op te lossen en de algemene bereikbaarheid. Daartoe is de PGOU van plan om de wegen te verbeteren en trottoirs te voorzien van de toegangsweg van Lasarte-Oria en Txikierdi. Evenzo wordt het opportuun geacht om de richtlijnen te definiëren voor de residentiële ontwikkeling van de kern, het voorwerp van voortdurende initiatieven die tot op heden geen vruchten hebben afgeworpen, om een ​​residentieel aanbod te genereren dat spanningen van willekeurige bezetting in de vlakte vermijdt.

Aan de andere kant is er de noodzaak om de faciliteiten van de Hippodroom, zijn directe omgeving en zijn eventuele eisen en uitbreidingsmogelijkheden te herschikken, en de mogelijkheid om land te hebben voor verschillende doeleinden met gunstige topografische en toegankelijkheidsvoorwaarden, waarbij de vlakte in alle opzichten wordt beschermd. geval. Noord en rekening houdend met in ieder geval de bijzondere milieuomstandigheden van het grondgebied.

Met betrekking tot stedelijke ingrepen op braakliggend terrein moet de PGOU, naast Mendizorrotz , Ulia , Lau - Haizeta en Oriamendi , de opening van de gecontroleerde stortplaats voor inert afval benadrukken.

Het stedelijke raamwerk van Donosti

We kunnen gesloten en open blokken vinden (met vrije ruimtes in het midden), regelmatig (ze hebben gedefinieerde geometrische vormen) en onregelmatig (zonder regelmatige veelhoekige vorm).

Aan de andere kant wordt in het plan een symmetrie en uniformiteit waargenomen in wat we de centrale stad en een deel van zijn complementaire gebied noemen, waarbij de verschillende stadia van zijn ontwikkeling echter kunnen worden onderscheiden.

De ontwikkeling van het stedenbouwkundig kader en de structuur doorheen de geschiedenis van de stad is al eerder geanalyseerd. We stoppen nu bij het huidige stedenbouwkundig kader van het hele gemeentelijk gebied.

Alleen de plattegrond van de Oude Stad kan ons een vaag idee geven van de eerste stedelijke weefsels van de stad. Er moet aan worden herinnerd dat tot de 18e eeuw het middeleeuwse vliegtuig de overhand had. In de plannen van vóór de 18e eeuw lijkt de ommuurde omheining volledig ingenomen door de huizenblokken, die op een regelmatige manier door straten en kantons worden doorsneden, wat doet denken aan een militair kamp. In deze blokken zijn de huizen compact gegroepeerd zonder dat er een open ruimte overblijft, met uitzondering van de Plaza Vieja, die uitkwam op de Puerta de Tierra. In de 18e eeuw werd de grote nieuwigheid van de Plaza Nueva geïntroduceerd, in het centrum van de stad, met prachtige portieken.

De branden, waar we het al over hadden, brachten noch in de structuur, noch in de stedelijke morfologie van de stad veranderingen teweeg. De huizen werden herbouwd, met dezelfde kenmerken, op hun oude percelen.

Na de brand van 1813 werd de stad herbouwd, nog steeds binnen haar muren. Het duurde 36 jaar om het werk uit te voeren en het resultaat was de huidige Parte Vieja, die is opgenomen tussen Monte Urgull, de huidige Boulevard, de haven en de straat San Juan, met een oppervlakte van 10 hectare.

De wederopbouwopdracht viel op de architect Pedro Manuel Ugartemendía , die, na enkele conflicten met de eigenaren van de percelen, samen met de architect Alejo de Miranda overging tot de wederopbouw van de stad op de reeds bestaande percelen. Op deze manier was de enige troost voor de architecten het regulariseren en verbreden van sommige straten en het opstellen van enkele verordeningen voor de typologie en morfologie van de gebouwen.

Na de toestemming voor de afbraak van de muren (1863), begon het werk aan de zuidelijke Ensanche in 1864, volgens het voorstel van Antonio de Cortázar, dat, met de opeenvolgende uitbreidingen, ongeveer 70 Has. betrof, in een periode van ongeveer dertig jaar. Gedurende deze tijd werden notabelen geïntroduceerd. Het complex is gestructureerd rond een Noord-Zuidas (huidige Hernanistraat), een voortzetting van de Burgemeesterstraat in de Oude Stad. Parallel aan de Hernani-straat, en de loop van de rivier volgend, tussen de Santa Catalina- en Zurriola-bruggen, ligt de Paseo de la República Argentina. De Alameda del Boulevard en de Alameda de la Libertad sluiten respectievelijk de noordelijke sector van de Ensanche aan de noord- en zuidzijde af.

In deze noordelijke sector vinden we de zuilengang Plaza de Guipúzcoa als centraal punt. Het stedelijk weefsel bestaat uit rechthoekige blokken van 56 x 84 meter, waarvan er elf met deze kenmerken zijn uitgelijnd tussen de straten van Hernani, Garibay, Churruca, Elcano, Idiáquez, Legazpi, Oquendo en Plaza de la República Argentina. De straten van Peñaflorida, Bengoechea, Andía en Camino kruisen de vorige straten en maken het stedelijke weefsel van deze sector compleet. Tussen de Paseo de la República Argentina en de Oquendo-straat is er een tuin, waar het Victoria Eugenia Theater en het María Cristina Hotel zich bevinden. Er zijn nog twee blokken over, een smaller rechthoekig blok aan het einde dat uitkijkt op La Concha Bay, en een ander trapeziumvormig blok tussen Oquendo Street en Paseo de la República Argentina aan het einde dat uitkijkt op de Urumea-rivier.

Een zuidelijke sector van de Ensanche strekt zich uit van de Avenida de la Libertad tot Plaza del Buen Pastor, de andere grenzen zijn de baai van La Concha en de rivier de Urumea. De straten van San Marcial, Arrasate, San Martín, San Bartolomé en Alfonso XIII vormen de horizontale assen, en de loodlijnen worden gevormd door de straten van Manterola, Easo, Urbieta, Loyola, Fuenterrabía, Guetaria, Vergara en Echaide. De Paseo de la Concha, de Paseo de los Fueros, de Plaza de Bilbao en de Plaza de Zaragoza vervolledigen deze set, waarvan de centrale kern de Plaza del Buen Pastor is, die, vanwege het grotere gebied van deze sector van de Eixample, blijft enigszins naar het westen verplaatst. De hier aanwezige blokken vormen meer een vierhoekige vorm, met 56×54 meter.

Op de heuvel van San Bartolomé werd het deel dat de uitbreiding van de Easo-straat belemmerde, geëlimineerd. Het Algemeen Plan van 1995 voorziet in de uitbreiding van de bovengenoemde open plek en de herinrichting van de gebieden in de buurt van Amara Viejo.

Opgemerkt moet worden dat we op dit gebied momenteel getuige zijn van een versterking van de ontwikkeling van de commerciële activiteit en van het culturele, recreatieve en recreatieve aanbod. Met betrekking tot de veranderingen die dit deel van de stad heeft ondergaan, moeten we vooral wijzen op het gebied van Buen Pastor, waar ook het culturele centrum Koldo Mitxelena is gevestigd. Daarnaast is het de verstedelijking van de Boulevard (1999) en Alderdi Eder (1998). Dit plan, samen met de voetgangerszones die het gevolg zijn van de nieuwe inrichting van het wegennet, moet een fundamentele factor vormen voor de verbetering van de milieukwaliteit van Eixample, evenals de commerciële aantrekkelijkheid ervan.

De zogenaamde oostelijke Ensanche ontwikkelde zich tussen de oude stad en de monding van de Urumea-rivier, waarbij land werd teruggewonnen op de zee en de linkeroever van de rivier werd geregulariseerd en gekanaliseerd. De hoofdset is ingelijst tussen de Paseo de Salamanca en de Aldamar-straat. Aangezien de bouwperiode van dit gebied binnen de ontwikkeling van de Ensanche de Cortázar valt, hebben de blokken vergelijkbare kenmerken, met kleinere patio's en een rechthoekige plattegrond, die proberen het meeste uit de 5.3 hectare te halen. gewonnen uit de zee De Zurriola-brug en de Boulevard verbinden deze uitbreiding respectievelijk met Gros en het stadscentrum.

In Miraconcha vinden we een mengelmoes van villa's en luxe woningen; Vandaag geven de oude herenhuizen en chalets hun plaats af aan luxe woningen.

De wijk Gros werd gebouwd op de duinen en zandbanken tussen de monding van de Urumea-rivier en de voet van de berg Ulía, en won ook belangrijk land uit de zee. Er werden eengezinscomplexen en kleine hotels gebouwd, maar al snel werden allerlei vormen van misbruik van onroerend goed toegestaan, waarbij woningen werden gemengd met werkplaatsen, kleine industrieën en groene en open ruimtes verdwenen. Zurriola Beach werd teruggebracht tot een klein gebied dat open stond voor sterke golven. Dit is echter een van de gebieden waarvan de structuur in grotere mate is gewijzigd. We zullen de herontwikkeling van de kustlijn als wandelpromenade van Mompás naar de Zurriola-brug benadrukken. Het wil ook het nieuwe Gros-strand en de nieuwe dijk die in het verlengde van de rechteroever van de rivier wordt aangelegd, consolideren. Naast deze twee acties is misschien wel de belangrijkste de bouw van een cultureel complex voor het Auditorium en het Conferentiecentrum.

Binnen de wijk Gros hebben we een van de meest chaotische voorbeelden van urbanisme in San Sebastian; de blokken zijn extreem onregelmatig, in een labyrint van straten vol met commerciële verdiepingen, werkplaatsen, kleine industrieën, magazijnen, garages, enz., die een zeker gevoel van verstikking en chaos creëren.

De meest regelmatige uitlijningen worden gevonden na Avda. de Navarra, in de sector genaamd Nuevo Gros, waarin het land van het oude Plaza de Toros werd gebruikt om een ​​reeks commerciële blokken en kelders te bouwen die bijdragen aan stedelijke verzadiging en congestie. van de buurt, hoewel het kwaliteitswoningen zijn. Dit gebied, waar de gebouwen een grotere regelmaat behouden, loopt verder langs de Avda. de la Zurriola en Paseo de Ramón María de Lili.

Een van de meest relevante stedelijke veranderingen in de wijk Gros, valt de voetgangerszone van de zogenaamde "Corazon de Gros" op. Op dezelfde manier is het de bedoeling om de aanleg van het wegennet van de uitbreiding te voltooien en de interne hervorming van de getroffen gebieden (rond de Gros-markt) aan te pakken, waarbij nieuwe gebruiken en gebieden voor openbaar gebruik aan de oppervlakte worden aangepast.

De belangrijkste open en groene ruimte in de buurt is de Plaza de Cataluña, waaronder in de jaren 1970 een ondergrondse parkeergarage is gebouwd.

De wijk Sagüés, tussen het Zurriola-strand en de voet van de Monte Ulía, is een kleine set woonblokken van slechte kwaliteit, die niet beantwoorden aan eerdere plannen, en de rehabilitatie ervan is gepland.

Het Ulía-Ategorrieta-complex presenteert een reeks eengezinswoningen, samen met kleine blokken woningen met een laag inkomen, enkele onderwijs-, gezondheids- en religieuze centra en luxe villa's.

Ten zuiden van Gros beginnen de complexen Atocha en Eguía. In Atocha vinden we een regelmatige uitlijning langs de Paseo del Duque de Mandas, tegenover het oude voetbalveld van Atocha en de gebouwen Abastos, het oude militaire hospitaal en de tabaksfabriek.

Ook opmerkelijk is de mogelijke verbouwing van het viaductgebied van Iztueta en de bouw door het Departement van Stedenbouw, Huisvesting en Milieu van de Baskische regering van een programma van "officieel beschermde woningen", "garages" en aanvullende "kantoorruimten", op Paseo del Urumea en volgens een “open gebouw”-typologie met aangrenzende “privé-tuinen”.

In de wijken Antiguo en Ondarreta vinden we grote typologische verschillen. Een paar jaar geleden overheersten villa's en laagbouw in heel Ondarreta en er waren twee rijen huizen van slechte kwaliteit in de buurt van Monte Igueldo. Vandaag zien we het verdwijnen van de twee uitlijningen. Evenzo is het vermeldenswaard de Ensanche de Ondarreta, die een lage dichtheid heeft, en de verdwijning van de Lizariturri-fabriek, waar in de laatste vijf jaar van de 20e eeuw een aanzienlijk aantal huizen is gebouwd.

In de wijk Antiguo is er een woonwijk op hoog niveau, in 6 blokken die op één lijn liggen langs de Avenida de Zumalacárregui, begrensd door Calle Matía, van waaruit we een bonte verzameling straten en allerlei soorten huizen vinden. El Antiguo strekt zich uit tot de residentiële, educatieve en industriële gebieden van Ibaeta, Lorea, Zapatari, Igara en Añorga.

Deze wijk in San Sebastián is een van de buurten die het meest is veranderd en daarom is het handig om op enkele acties te wijzen. In Venta berri wordt een "residentieel" en "tertiair" gebied ontwikkeld dat is geconfigureerd als het "centrum" van activiteit en representatief is voor het stedelijke complex dat bestaat uit de wijken El Antiguo en Ibaeta. Ook de universiteitsstad in Ibaeta moet ontwikkeld worden: de Noord- en Zuid-universiteitscampus van de UPV, en de Faculteit Ingenieurswetenschappen (Universiteit van Navarra).

In Beriyo wordt een gemengde residentiële ontwikkeling van "open gebouw" en "in ontwikkeling" voorgesteld, waarbij de bestaande schoolgebouwen worden geconsolideerd en een wegennet wordt gecreëerd dat een directe relatie tussen het gebied en zijn omgeving mogelijk maakt. In Illarra is de bouw van een nieuwe woonwijk met een lage dichtheid gepland, net als in Iza. Het Errotaburu-gebied krijgt een "karakteristiek gebruik" van "huisvesting", aangevuld met een aanzienlijk deel van "tertiair gebruik".

Ten slotte is er in Zuatsu een nieuw gebied voor "industrieel gebruik" gecreëerd voor de implementatie van niet-vervuilende modaliteiten, ingekaderd in wat "High Technology" of "R + D" (onderzoek en ontwikkeling) is gaan heten.

De semi-landelijke sector van El Antiguo bereikt het punt van aansluiting op het Ayete-complex en de tuinstad Etxadi, die op hun beurt weer aansluiten op Aldapeta, Bidebieta-2 en Alto de Miraconcha.

Vanuit deze gebieden, en met hetzelfde verspreidingskarakter, heeft u toegang tot de populaire buurten en kleine en oude constructies van Alto de Errondo, Alto Amara, Morlans en Amara Viejo. Vanuit Alto de Errondo heeft u toegang tot het gezondheids- en zorggebied van Zorroaga - Miramón, met het ziekenhuis, de gezondheidsresidentie, de polikliniek, het asiel, de Finca de Miramón, enz.

In de wijk Amara Nuevo, die zich ontwikkelt met de kanalisatie van de Urumea en het droogvallen van de moerassen, is het noodzakelijk om verschillende gebieden te onderscheiden, die voor allemaal een gemeenschappelijk kenmerk zijn, de grote huizenblokken, met een hoge bevolkingsdichtheid, en een gebrekkige structuur in de verstedelijking.

Het meest open en hoogwaardige gebied strekt zich uit van Avda. de Carlos I naar Paseo de Errondo en Podavines. De centrale as is de straat José María Salaverría, waardoor percelen onbebouwd blijven. Vanaf de oostkant van Avda. de Carlos I, naar de rivier, de spoorlijn en de Paseo de Zorroaga, strekt zich een oudere en slechtere sector uit, waarvan de hoofdas de Avda is. de Madrid.

Ten noorden van Plaza de Pío XII begint het noordelijke deel van de wijk, dat Parque de Álava en Plaza del Centenario bereikt, dat leidt naar de wijk Amara Viejo en het Ensanche-complex, dat zich uitstrekt van Plaza van Buen Pastor tot deze sector van Amara Nuevo, dat kenmerken vertoont die vergelijkbaar zijn met die van de rest van de Ensanche, maar met een grotere morfologische en functionele degradatie, met de aanwezigheid van kleinere en onregelmatige blokken. De as van deze sector wordt gevormd door de straten Easo, Urbieta en Prim, en heeft als open gebied de Paseo del Árbol de Guernica, die de loop van de rivier de Urumea volgt.

Het zuidelijke complex van de wijk Amara Nuevo wordt voltooid met het sportgebied Anoeta, de tuinen van Plaza de Pío XII, de kerk van de Sagrada Familia en het complex van de subdelegatie van de regering, het Instituut voor Secundair Onderwijs, andere educatieve centra en de busstation, naast Hotel Amara Plaza. In Anoeta valt het sportterrein op.

In de zogenaamde Apendix de Amara (Amara-Osinaga) worden gebouwen ontwikkeld in woonblokken. Naast het winkelcentrum ARCCO is er op de “begane grond” ook “tertiair gebruik”.

De loop van de Urumea volgend, vanuit de wijk Amara, komen we aan bij de groep gevormd door Loyola en Txomin-Enea, waar we een kleine sector villa's vinden, een herinnering aan een poging om een ​​tuinstad te creëren, de legerkazerne, de militaire huizen, het verspreide woongebied van Txomin-Enea en de wanordelijke groepering van Loyola.

In andere delen van de stad (La Paz, Herrera, Bidebieta, Alza, Astigarraga, Intxaurrondo, Larratxo, Martutene, Sarrueta, enz.) zijn er sterke contrasten tussen spreiding en concentratie. Woningen van lage kwaliteit overheersen, grote blokken, slechte communicatie en toegang, de schaarste of afwezigheid van open ruimtes, de zwakte van diensten, enz., met een hoge bevolkingsdichtheid, hoewel het de afgelopen jaren met name is verbeterd in alles wat verband houdt met uitrusting en Diensten.

In het gebied Intxaurrondo en Alza moeten we de ontwikkeling van een belangrijk "woongebied" in Baratzategi en Bustintxulo (Intxaurrondo -Sur) vermelden, evenals het winkelcentrum Garbera.

Morfologische gebieden van Donosti

We gaan hieronder verwijzen naar de fysieke staat van de gebouwen, die ons, samen met het bovenstaande, in staat zal stellen de mate van homogeniteit van de verschillende morfologische gebieden van de stad te zien.

De oude stad is duidelijk een morfologisch beschermd gebied, hoewel het neigt naar een zekere revitalisering van haar functies die de historische en sentimentele waarde van deze eenheid niet aantast.

Binnen deze groep van beschermde gebieden, hoewel om andere redenen (schoonheid van het landschap, recreatieruimtes, enz.), omvatten we de sectoren Igueldo, Miraconcha , Ayete , Ulía-Ategorrieta , Ondarreta, Zubieta en Zorroaga – Miramón, hoewel in In de eerste vier is er een vrij snel renovatieproces geweest met het verdwijnen van landschappelijke herenhuizen die zijn vervangen door hogere en dichtere wooncomplexen.

Er zijn gebieden in El Antiguo, Eguía-Atocha, Loyola, Amara Viejo, Centro, Gros en andere perifere buurten waar de oude gebouwen, werkplaatsen en kleine industriële pakhuizen zijn of worden vervangen door nieuwe woongebouwen. Op deze manier staan ​​we voor een proces van vernieuwing in achtergebleven gebieden.

Er zijn ook zeer vervallen gebieden waar geen renovatieproces is begonnen.

In Avenida de la Libertad is er een versneld proces van morfologische vernieuwing geweest, met de opkomst van luxe huizen en gebouwen voor banken, kantoren, enz.

In het oude land dat werd ingenomen door de Plaza de Toros, was er ook een proces van renovatie en versnelde transformatie, waardoor de zogenaamde New Gros ontstond. Zo ontstond een reeks woonblokken en bedrijfsruimten. In dezelfde zin zijn er versnelde processen geweest in Intxaurrondo, Alza, Astigarraga, Larratxo, Bidebieta 1 en 2, La Paz, Herrera, Roteta, Loyola, El Antiguo-Ibaeta, Ayete, Eguía-Atocha en andere kleine sectoren van de buurt randapparatuur.

Logischerwijs hebben deze processen min of meer dynamiek, in relatie tot de algemene ontwikkeling van het centrum, de centrale stad en de onderlinge relaties en onderlinge afhankelijkheden die zich voordoen in het hele complex gevormd door San Sebastián en zijn perifere gebied.

Het stadsmodel uit San Sebastian

Met deze benaming verwijzen we naar een benadering van de morfologisch-functionele realiteit van het stedelijke complex dat de hoofdstad van Gipuzkoan vormt en een reeks nabijgelegen gemeenten, waarvan sommige een agglomeratie vormen met Donostia, die een deel van de kust bezetten, tussen de baaien van de Concha en Pasaia, en van Las Vegas del Urumea, Oria, Oiartzun en Regata de Añorga.

Dit stedelijke model lijkt niet geïsoleerd, maar maakt vanaf het eerste vormingsproces deel uit van een hogere eenheid: de stedelijke regio van Guipúzcoa. In onze provincie vinden we een complex netwerk van verspreide boerderijen, kleine plattelandsgebieden, die verspreid zijn over de Gipuzkoan-geografie, in een halfomsloten en georiënteerd landschap, dat beetje bij beetje plaats maakt voor een zekere originaliteit naarmate het stedelijke fenomeen zich ontwikkelt. industrie en het verstedelijkingsproces.

We kunnen Guipúzcoa beschouwen als een door San Sebastián georganiseerde ruimte met zijn perifere gebied, binnen het maritieme subsysteem, als een nodale regio van het Baskisch-perifere stedelijke systeem als geheel.

De hoofdstad van Gipuzkoan is een zeer dynamische gemeente als we kijken naar alle gemeenten in de provincie, waardoor de centraliteit toeneemt als gevolg van de toenemende concentratie van goederen en diensten. Deze stijging, die aanzienlijk is voor de provincie, geldt echter niet voor de direct perifere gemeenten, die commerciële functies beginnen te huisvesten die typisch zijn voor de Centrumstad.

Dit stedelijke model, met zijn vormen, grondgebruik, faciliteiten, infrastructuur, sociaal-economische activiteit, stromen, enz. Het is in verschillende fasen geconfigureerd:

1) Tot het midden van de 12e eeuw overheerste het landelijke karakter.

2) Vanaf het midden van de 12e eeuw tot het begin van de 15e eeuw, met de oprichting van de hoofdstad en de consolidatie ervan als het eerste stedelijke centrum van de regio, de vestingwerken, de bevolkingstoename en de controle over een groot gemeentelijk gebied, en de ontwikkeling van het havenbedrijfs- en wegennet.

3) Vanaf het begin van de 15e eeuw tot het einde van de 18e eeuw vallen de militaire rol van de stad en het verval van haar economische macht op, de verkorting van de gemeentelijke termijn, de groei van de buitenwijken van Antiguo, San Martín en Santa Catalina, en havenuitbreidingswerken.

4) Van het begin van de 19e eeuw tot de afbraak van de muren in 1863, een fase waarin we de brand van 1813, de wederopbouwwerken in 1816, het begin van het toerisme in 1845, de inhuldiging van de snelweg N-1 belichten in 1847, en de hoofdstad van 1854.

5) Van 1864 tot 1955, met de uitbreiding van Cortázar tot Avenida, de zuidelijke uitbreiding, de oostelijke uitbreiding, de evolutie van andere buurten, de bezetting van een deel van de Vega del Urumea, algemene groei van het gehele centrale en perifere stedelijke complex, en het Algemeen Plan van 1950.

6) Van 1956 tot heden, met de landwet, het algemeen plan van San Sebastián van 1962 en andere plannen in de gemeenten van het perifere gebied, het Guipúzcoa stedenbouwkundig plan van 1966, de ruimtelijke ordeningswet van 1990 en de richtlijnen van 1994, het algemeen plan van Donostia van 1995, de vorming van stedelijke periferieën, functionele gebieden en het configuratieproces van een grootstedelijk gebied, met de as Donostia-Baiona.

De eenheden van het stedelijk model zijn de volgende:

* Central City met het Central District (CBD) en het complementaire gebied.

* Het Randgebied met de Submetropolitan Corridor en de Suburban Corridors.

De stad San Sebastián-Donosti

De hoofdas van het Central District is de Avenida de la Libertad, die zich uitstrekt van deze as naar de Boulevard en naar de Plaza del Buen Pastor. In dit gebied valt de Plaza de Guipúzcoa op met het Paleis van de Provinciale Raad. We bevinden ons in het meest representatieve en officiële activiteitengebied van de stad, met aanzienlijke financiële en commerciële activiteiten.

De Complementaire Wijk heeft een heterogeen karakter, met diensten en bedrijvigheid die draaien om de functie van de Centrale Wijk en daarnaast rekenen op een belangrijke aanwezigheid van woonactiviteit. In dit gebied hebben we de westelijke en zuidelijke sectoren van de Ensanche, die deel uitmaken van het centrum, Miraconcha, Aldapeta, Aiete, Munto, Bera-Bera, Etxadi, Ondarreta, Igeldo, el Antiguo en Benta Berri, als uitbreidingen van de westelijke sector, en Amara Viejo, San Roque, Morlans, Amara Nuevo, Zorroaga, Anoeta, Errondo, Ciudad Sanitaria en Miramón, als uitbreidingen van de zuidelijke sector. Daarnaast zijn er de gebieden van de oude stad, de Ensanche Oriental, Gros, Sagüés, Cemoriya, Atocha, Egia en Mundaiz.

De rest van de stedelijke eenheden zijn opgenomen in wat we het perifere gebied noemen, waarin we onderscheid maken tussen de submetropolitane corridor, met de hoogste dichtheid en stedelijke continuïteit, en de substedelijke corridors, die kleine kenmerken van dichtheid en stedelijke continuïteit vertonen.

In de Submetropolitan Corridor hebben we Ulía, Ategorrieta, Intxaurrondo, La Paz, Bidebieta, Herrera, Alza, Larratxo en de gemeenten Pasaia, Lezo, Rentería en Oiartzun.

In de Southeastern Suburban Corridor hebben we Gomistegi, Loiola, Txomin-Enea, Martutene, Sarrueta, Astigarraga, Ergobia, Landarbaso, Hernani en Urnieta. Aan de andere kant hebben we in het Suroriental-Western Pakea, Beriyo, Ciudad Universitaria, Lorea, Zapatari, Ibaeta, Igara, Errotaburu, Añorga-Txiki, Rezola, Rekalde, Zubieta, Lasarte-Oria, Usurbil en Andoain.

Het perifere gebied van Donosti

Ten eerste moet worden opgemerkt dat Guipúzcoa een gebied is waarin we een complexe mazen van verspreide gehuchten, kleine landelijke centra en een netwerk van steden en dorpen vinden, die verspreid zijn over het hele grondgebied in een landschap dat sterk wordt beïnvloed door het stedelijk-industriële fenomeen. . , waarmee het kan worden gedefinieerd als een Stedelijk Gewest.

In dit hele gebied is er een zeker evenwicht in de ruimtelijke spreiding van de bevolking en de stedelijke centra, maar met ernstige stedenbouwkundige en milieuproblemen, zowel in de historische centra als in de periferieën, evenals wat betreft het niveau van infrastructuur en uitrusting.

Het stedelijk kader, ontwikkeld aan de kust en in de valleien, heeft aanleiding gegeven tot talrijke agglomeraties, dat wil zeggen twee of meer kernen die afzonderlijk groeien en uiteindelijk samenkomen in een stedelijk complex, zoals het geval is in San Sebastián en zijn perifere gebied; Irun-Hondaribia; Andoain-Billabona; Arrasate-Aretxabaleta; Zumárraga - Urretxu ; Beasain – Ordizia – Lazkao – Olaberria; Azpeitia-Azkoitia ; enz

De regio's Donostia-San Sebastián en Bajo Bidasoa (Irún-Hondarribia) hebben gevormd wat we het grootstedelijk gebied kunnen noemen, dat als kenmerken het bestaan ​​van een hoofdkern of centrale stad presenteert met zijn invloedsgebied, een aanzienlijke concentratie van de bevolking met arbeidsplaatsen in de Gewesten, overwicht van tertiaire activiteiten, relaties van onderlinge afhankelijkheid tussen de verschillende kernen, een hoge mate van onderlinge relatie in economische en sociale communicatie, en het bestaan ​​van een transport- en communicatiesysteem dat voldoende ontwikkeld is om de relaties tussen de centrale stad en zijn invloedsgebied, terwijl het de verbinding met andere nabijgelegen stedelijke systemen vergemakkelijkt.

We hebben al eerder opgemerkt dat San Sebastián een gemeente is met een hoge centraliteit. Gemeenten in het perifere gebied, zoals Rentería en Hernani, behouden echter hun functionele positie ten opzichte van de hoofdstad; Pasajes, Urnieta, Usurbil, Andoain en Lasarte-Oria vergroten geleidelijk hun centraliteit; in Lezo en Oiartzun zien we echter dat de tertiaire schenking niet toeneemt (met uitzondering van hypermarkten), correlatief met de bevolking.

Al dit perifere gebied heeft de neiging om de concentratie van goederen en diensten te vergroten, in verhouding tot de toename van de bevolking. Bij het overwegen van het primaat kan worden waargenomen hoe de gemeente Donostia de neiging heeft om af te nemen, terwijl de periferie matig toeneemt.

Integratie van Donostia-San Sebastian in de rest van het perifere gebied

Met Stedelijk Systeem bedoelen we een reeks steden met hun kenmerken, plus de relaties tussen steden, tussen steden en hun kenmerken, en tussen de kenmerken.

Met het woord relaties verwijzen we naar de mogelijke onderlinge relaties, onderlinge verbanden, onderlinge afhankelijkheden en interacties die in het Systeem als geheel kunnen voorkomen.

In Baskenland is geleidelijk gevormd wat we nu het Stedelijk Systeem noemen, waarbij Guipúzcoa erin is geïntegreerd als een Stedelijke Regio met zijn Provincies en Functionele Gebieden.

Als historische bepalende factoren voor de vorming van het Baskische stedelijke systeem hebben we de stichting van de middeleeuwse villa's en de impact van de industrialisatie in de kustprovincies.

Momenteel vinden we in het Baskische stedelijke systeem een ​​demografisch-ruimtelijke structuur met weinig prominentie, geleid door Bilbao en gevolgd door de Comarcas of grootstedelijke gebieden van San Sebastián, Pamplona, ​​Vitoria en Bayona. Daarnaast kunnen we een subsysteem aan de kust onderscheiden, waarin Guipúzcoa samen met Bizkaia en de kust van Laburdi wordt aangetroffen, en een subsysteem in het binnenland met de landen Álava, Navarra, Benabarra en Zuberoa.

In het kustsubsysteem valt de sterke concentratie van het Bilbao- en Baiona-gebied op, vergeleken met de Gipuzkoan-verspreiding van middelgrote en kleine kernen, wat een beter evenwicht garandeert in termen van relaties, verbindingen, landgebruik, ontwikkeling van regio's en beleid van planning van het Grondgebied.

We moeten ook rekening houden met de ontwikkelingsassen die worden gevormd, zoals het geval is met Bizkaia-Guipúzcoa-Laburdi; die van Bizkaia-Cantabrië; Alava-Burgos; Guipuzcoa-Navarra; en Navarra - Laburdi - Benabarra - Zuberoa, die op hun beurt gerelateerd zijn aan de grote assen zoals de Atlantische boog, Ebro-vallei-mediterrane kust, of de N-1 naar de landen van Castilla-León, Madrid, Extremadura en Portugal.

Binnen dit systeem neemt Guipúzcoa een strategische plaats in met betrekking tot de relaties met de Europese stedelijke ruimte, door verbindingen met de kust van Laburdi, geleid door Baiona, dat een belangrijke agglomeratie vormt, en relaties met de rest van de autonome gemeenschap en met Navarra richting de Ebro-as. De provincie Guipúzcoa, met zijn traditionele dynamiek en territoriaal evenwicht, levert een zeer belangrijke bijdrage aan het hele Baskische stedelijke systeem, om zijn dynamiek te behouden, investeringen aan te trekken en de kwaliteit van het milieu te verbeteren. Tegelijkertijd worden de administratieve grenzen verbeterd om regionale ruimten te realiseren die geïntegreerd zijn in de grote Europese stedelijke systemen, die momenteel zeer snel evolueren, en het risico bestaat dat ze aan de periferie blijven.

In Guipúzcoa valt de rol op van het grootstedelijk gebied Donostia-San Sebastián, dat zich uitstrekt tot Irún-Hondarribia, met belangrijke residentiële, commerciële en industriële gebieden. Aan de andere kant heeft de verbindingsweg met Pamplona de betrekkingen met Navarra en de Ebro-vallei versterkt.

Donostia-San Sebastián en zijn perifere gebied is een continue stedelijke ruimte die aansluit op de kustlijn van Laburdi, een sleutelelement is van het Baskische stedelijke systeem en zich in de grootstedelijke fase bevindt. De hoofdstad vormt samen met Rentería, Pasaia en Lezo een agglomeratie, die, als we haar samenvoegen met Irún-Hondarribia en de Laburdi-kust, de Donostia-Baiona Corridor vormt. Ze worden in belangrijkheid gevolgd door Hernani, Lasarte-Oria, Oiartzun, Andoain, Usurbil, Urtieta en Astigarraga. Functionele specialisatie, in plaats van afhankelijkheidsrelaties, bepaalt de mate van relaties tussen stedelijke centra.

Ondanks de hoge dichtheid (1,007 Inw./Km2), is de ruimtelijke spreiding van de bevolking redelijk evenwichtig, met langzame groei, aangezien het de meest ontwikkelde stedelijke ruimte in de tertiaire sector van de Autonome Gemeenschap is, met 58% van de actieve bevolking. De bouwsector neemt 6% in, de industrie 33% en de primaire sector 3%. Kortom, de hoofdstad van Guipúzcoa valt op door zijn financiële, verzekerings-, persoonlijke diensten- en transportfuncties, en verspreidt zich via de centra van de periferie (Hernani, Pasajes, Rentería, Oiartzun, Urnieta en Usurbil), haven-, industriële en kleine commerciële sectoren. .

Ten slotte moet worden opgemerkt dat deze set ook invloed heeft op het gebied van Orio, Billabona – Zizurkil -Aduna en het noordwesten van Navarra.

Herkomst en bron: Dhr. Javier Gómez Piñero /GEOGRAFIE EN GESCHIEDENIS VAN DONOSTIA-SAN SEBASTIAN /https://www.ingeba.org/liburua/donostia/53geourb/53geourb.htm

Tips en praktische aspecten bij het kopen van een huis in San Sebastia-Donosti 

Welke belastingen zijn er bij het kopen van een huis in San Sebastian? 

Wederverkoop huizen

De te betalen belasting is de “patrimoniale overdrachtsbelasting”, die als volgt luidt:

• 7%: overdracht van onroerend goed
• 4%: Overdracht van huizen
• 5%: Overdracht van gewone verblijfplaats
• 4%: overdracht van dieren en persoonlijke eigendommen

Nieuwe gebouwen/huizen

De volgende belastingen worden betaald:

• • btw: 10%
  • AJD: 0.5%

Andere juridische aspecten bij het kopen van een huis in San Sebastian – Bewijs van bewoning

• De bezettingsvergunning van de verkoper is niet vereist. Jaren geleden, in Baskenland, de oude “Certificaat van bewoning” verleend door de regionale overheid werd nietig verklaard en vervangen door de “vergunning voor eerste bewoning” die momenteel wordt afgegeven door lokale overheden / gemeentehuizen in nieuwbouwwoningen.
• Het is raadzaam om met de gemeenteraad te bevestigen dat er geen stedenbouwkundige overtredingen zijn bij de constructie en dat het onroerend goed niet als "buiten gebruik" wordt beschouwd.
• In Urban-eigendommen is het noodzakelijk om te bevestigen dat het gebouw de ITE ("Building Technische Inspectie") dat wordt elke 10 jaar gepasseerd vanaf 50 jaar.
• Kadaster: Baskenland heeft zijn eigen kadastrale organisatie, die op een andere manier toegankelijk is dan de rest van de staat.
• Belastingwaarde: Het kadastraal register van het onroerend goed geeft de fiscale waarde aan en bevestigt deze

Proces en vereisten voor het verkrijgen van toeristenvergunningregistratie in Donosti-San Sebastian

In overeenstemming met de bepalingen van de artikelen 8 en 9 van het Algemeen Stedenbouwkundig Reglement van het Algemeen Stedenbouwkundig Plan van San Sebastián, vormt het stedelijk gebruik van toeristische woningen een tertiair gebruik en daarbinnen een hotelgebruik. Van zijn kant vormt de verhuur van kamers in de gewone verblijfplaats voor toeristisch gebruik een gebruik dat gelijkgesteld wordt met het gebruik van woonruimte.

Het gebruik van toeristische woningen of de verhuur van kamers in de gewone verblijfplaats voor toeristisch gebruik in openbare beschermingswoningen en kapitaalwoningen mag niet worden ontwikkeld.

De aanvraag voor toeristische huurwoningen wordt gedaan door VERANTWOORDELIJKE VERKLARING en moet als zodanig worden geregistreerd. Zodra uw registratie is voltooid, verschijnt deze in de DONOSTI TOURIST HOUSING CENSUS: https://www.donostia.eus/ataria/es/web/hirigintza/censo-de-viviendas-turisticas

Verdeling van zones voor toeristische huurregelgeving in Donosti

Toegang tot regelgeving :

Het toeristisch gebruik van San Sebastián is onderverdeeld in drie zones :

• Zones A (verzadigde zones) . In zones A of verzadigde zones zijn implementaties van het stedelijk gebruik van toeristische woningen totaal verboden, evenals de verhuur van kamers in de gewone verblijfplaats voor toeristisch gebruik. De eigendommen die voor de inwerkingtreding van deze landsverordening beschikken over een vergunning of de daarvoor bestemde voorafgaande mededeling hebben geregistreerd waarin een gunstig stedenbouwkundig rapport wordt uitgebracht overeenkomstig de op dat moment geldende regelgeving, worden niet aangetast door de verklaring van een verzadigd gebied .
• Zones B (zones met veel vraag) .: In zones B of zones met veel vraag, gespecificeerd in de plannen van deze verordening, de gedeeltelijke bezetting van een woongebouw voor gebruik als toeristische huisvesting is toegestaan ​​in overeenstemming met de volgende algemene criteria:

1. a) Op de begane grond , zal het stedelijk gebruik van toeristische woningen worden toegestaan ​​in de gevallen en voorwaarden van uitvoering van het gebruik van woningen daarin, vastgesteld in het Algemeen Stedenbouwkundig Plan en in de Gemeentelijke Verordening tot regeling van de uitvoering van het gebruik van woningen in verschillende Woningbouwplannen , evenals reeds bestaande woningafdelingen.
2. b) Op de eerste verdieping, of gelijkvloers, het stedelijk gebruik van toeristische woningen met gemeenschappelijke toegang tot de woningen is toegestaan ​​wanneer de bruikbare oppervlakte, toegevoegd aan de rest van het niet-residentiële gebruik in het gebouw, met gemeenschappelijke toegang tot de woningen, gelijk is aan of kleiner is dan 250 bruikbare vierkante meter in het gehele gebouw en dient tevens te voldoen aan de voorwaarden voor de uitvoering van het gebruik van woningen, gesteld in het Algemeen Stedenbouwkundig Plan en de Gemeentelijke Verordening tot regeling van de uitvoering van het gebruik van woningen op verschillende verdiepingen van woongebouwen, alsmede aan de voor- bestaande woningsplitsingen.
3. c) Op de bovenste verdiepingen boven de vorige is een toeristische woning met gemeenschappelijke toegang tot de woningen toegestaan, op voorwaarde dat geen van de eronder gelegen woningen bestemd is of gepland is om te worden bestemd voor bewoning, zodat al deze verdiepingen bestemd moeten zijn voor andere soorten toegestaan ​​gebruik anders dan residentieel gebruik en dat hun bruikbare oppervlakte toegevoegd aan de rest van het niet-residentiële gebruik in het gebouw, met gemeenschappelijke toegang, gelijk is aan of kleiner is dan 250 nuttige vierkante meter in het hele gebouw m² (u) limiet van 250 nuttige vierkante meter niet-residentiële functies met gemeenschappelijke toegang tot de woningen in het hele gebouw niet wordt overschreden, wordt één toeristische woning met gemeenschappelijke toegang tot de woningen toegestaan ​​zonder de eis te stellen dat deze niet bestaat. of residentieel gebruik wordt geprojecteerd onder het gevraagde voor toeristische huisvesting op de bovenste verdiepingen in gebouwen met minimaal 7 verdiepingen (B+6) en een andere toeristische huisvesting voor elke 6 extra verdiepingen, te plaatsen op een van de extra verdiepingen.

• Zones C (zones met de mogelijkheid om het aanbod van toeristische accommodatie te vergroten) . In deze C-zones, met de mogelijkheid om het aanbod van toeristische accommodatie uit te breiden, tot Zone B, twee toeristische huizen op de bovenste verdiepingen in gebouwen met een minimum van 7 verdiepingen (B+6); en nog eens twee huizen voor elke 6 extra verdiepingen die op een van de extra verdiepingen moeten worden geplaatst.

 Dergelijke vergunningen worden van kracht op voorwaarde dat in de bovengenoemde gevallen de limiet van 350 nuttige vierkante meter voor niet-residentieel gebruik, met inbegrip van toeristische huisvesting, met gemeenschappelijke toegang, niet wordt overschreden in het hele gebouw, noch de limiet van nuttige vierkante meter voor niet- residentieel gebruik. residentieel exclusief die van toeristische woningen, met gemeenschappelijke toegang tot de huizen.

Vier soorten toeristische accommodatie voor toeristenvergunning in Donosti

Op deze manier zal de gemeenteraad van Bilbao, in overeenstemming met wet 13/02016 van 28 juli inzake toerisme in Baskenland, de verschillende modaliteiten die het omvat groeperen en concentreren in vier verschillende categorieën:

• Toeristische kamers : In dit type accommodatie moet de eigenaar van de vergunning voor toeristische activiteiten geregistreerd zijn in het huis (hij moet permanent wonen) waarin de kamers worden aangeboden voor toeristische verhuur. Het gebruik van de woning is onderworpen aan dezelfde voorwaarden of mogelijkheden die zijn toegestaan ​​bij uitsluitend residentieel gebruik en eenzelfde persoon mag in geen geval kamers in meer dan één woning aanbieden.
• Toeristische huisvesting : zijn degenen die volledig zijn gewijd aan toeristische doeleinden en die zich moeten bevinden in gebouwen voor residentieel gebruik en uitsluitend op de eerste verdieping daarvan -of op de verdiepingen, mits deze zich onder de woningen bevinden en een eigen toegang hebben. hierop vanaf de openbare weg.
• Hotels, hostels of pensions : Ze blijven gelijkgesteld met het gebruik van apparatuur en de regulering ervan blijft in dezelfde voorwaarden waarin het momenteel is geautoriseerd, volgens de voorschriften van het algemeen stedenbouwkundig plan met betrekking tot de locatie - en die van de PER van de Casco Viejo en PERRI van Bilbao la Vieja in het geval dat ze in genoemde gebieden worden geïmplementeerd.
• Toeristische appartementen en aparthotels : volgens de beschrijving in wet 13/2016 van 28 juli inzake toerisme in Baskenland, worden appartementen beschouwd als appartementen die niet alleen een slaapkamer hebben, maar ook een toilet en een keuken. Deze groep toeristische etablissementen zal – naast de voorwaarden die door de gemeentelijke planning worden opgelegd voor hotelgebruik in het algemeen – worden onderworpen aan de naleving van de technische specificaties met betrekking tot licht, ventilatie en andere hygiënisch-sanitaire voorwaarden die vereist zijn voor kamers in conventionele woningen.