Wat is een coöperatie om te bouwen?
Een woningcoöperatie is een groep individuen die de intentie hebben om een huis te hebben. Daartoe groeperen zij zich in een coöperatie met als doel:
- Aansturen van het bouwproject
- Het verkrijgen ervan tegen de laagst mogelijke prijs
- Beheersing van het bouwproces en kwaliteitsmaterialen
Kopen via coöperatie in Spanje werd erg populair in Spanje in gebieden uit de jaren 50-90 vóór de Spaanse bouwhausse, over het algemeen in grote gebieden zoals Madrid, Bilbao, Barcelona, Valencia, enz. Het was een manier om een bepaalde groep particulieren te associëren en bouwprojecten voor hun eigen huizen te ontwikkelen, de controle over het project te krijgen, en afwijken van de normale manier van rechtstreeks kopen bij bouwers.
Kopen op plan heeft economische voordelen in termen van prijs en betalingswijze. De gesloten prijs in een bullmarkt zoals de huidige is een groot voordeel aangezien dit bedrag 15% lager kan zijn dan een reeds gebouwd huis.
In het geval van het coöperatief lid, waarbij het lid de succesvolle inschrijver en gebruiker van het onroerend goed is, kan hij afzien van enkele tussenpersonen, waardoor hij het onroerend goed tegen lage kosten kan verwerven. Het bedrag van de aankoop kan tussen de 20% en 30% lager zijn dan dat van een vrij verkrijgbare woning. Dit is een van de belangrijkste argumenten van coöperatieleden om aan dit soort projecten te beginnen.
De oprichting van een coöperatie vertrekt vanuit de groep van meerdere personen (partners) die kapitaal inbrengen om een project, in dit geval de bouw van woningen, uit te voeren.
Zodra de coöperatie wettelijk is opgericht, wordt de grond verworven en a bouwbedrijf verantwoordelijk voor de bouw van het pand wordt ingehuurd. De leden van de coöperatie treden dus op als initiatiefnemers van het project.
Het is gebruikelijk om een management bedrijf, die verantwoordelijk zal zijn voor het beheer van de fondsen en het dagelijkse beheer van de werken. In veel gevallen staan achter deze managers gespecialiseerde promotors, wiens voordeel is dat ze uitgebreide ervaring hebben en betere economische voorwaarden kunnen bedingen met leveranciers, vakbonden en materialen.
Er moet rekening mee worden gehouden dat, hoewel er een staatswet is, elke autonome gemeenschap wordt beheerst door specifieke wettelijke voorwaarden, in dit geval door dezelfde Statuten van de Grondwet van de Gemeenschap van Eigenaars.
Historisch gezien zijn er gevallen geweest van ontwikkelaars die coöperaties oprichtten zonder leden met de bedoeling om vooraf kapitaal aan te trekken om met de bouw te beginnen. In deze gevallen kan het project niet worden voltooid of kunnen er problemen en onzekerheden ontstaan voor de bijdragers. Om situaties van hulpeloosheid en economische verliezen te voorkomen, is het noodzakelijk om enkele verificatieprocedures uit te voeren:
- Grondbezit en stedelijke licenties
- Kosten, garanties en financieringsprogramma
- Bestudeer de geschiktheid van het project en de kenmerken: plannen, beschrijvingen, hoogwaardige materialen en servicerapporten
- Het economische bijdrageplan
- Traject, kredietrapport en informatie over de verantwoordelijke manager en de bouwer
- Statuten en rechten en plichten van coöperatieve leden
Een woning kopen in een coöperatief regime is een geldige optie, is het alleen raadzaam om de voor- en nadelen van deze formule af te wegen en voor iedereen om hun afwegingen te maken om te bepalen of het voor hen handig is:
Voordelen van het kopen van een huis in een coöperatief regime:
- economisch: zoals aan het begin is uitgelegd, kunnen leden van de coöperatie, door af te zien van andere tussenpersonen en als zakenpartner op te treden, een huis kopen tegen een prijs die tussen 20% en 30% onder de marktprijs voor vrij verkrijgbare woningen ligt.
- Handgemaakt: een ander voordeel van coöperatieve woningformules is dat leden hun woning naar eigen wens kunnen aanpassen, door wijzigingen aan te brengen in de plattegrond, materialen of kwaliteiten, altijd binnen bepaalde kaders.
- Leden kunnen deelnemen aan vergaderingen en actief deelnemen aan de besluitvorming, waarbij de stemmen van alle deelnemers even zwaar wegen. De bijeenkomsten kunnen allerlei noden behandelen en vragen zoals de installatie van beveiligings- of bewakingselementen zullen aan de orde komen tot bijvoorbeeld de toewijzing van vrije plaatsen of extra bijdragen.
- In veel gevallen zijn de hypotheekvoorwaarden van leden van de coöperatie aantrekkelijker of met betere voorwaarden dan gebruikelijk in de markt.
- Het is voor een coöperatief lid mogelijk om zich uit te schrijven en de ingebrachte bedragen terug te vorderen. In het geval van ongerechtvaardigde opnames, zal het nodig zijn om de retourtermijnen of zelfs het boetepercentage te bevestigen als dit in de statuten is opgenomen. In dit specifieke geval hebben we in de statuten gezien dat er geen recht is om u uit te schrijven uit de gemeenschap van eigenaren. Dus op het moment dat een lid binnenkomt en zingt, kunnen de overige mede-eigenaars aan hem eisen dat hij alle betalingen doet als onderdeel van de prijs. De gemeenschap kan die betalingen zelfs gerechtelijk opeisen.
Nadelen:
- Kapitaalvoorschot: om de coöperatie op te richten en het bouwproces te starten, zullen de partners vooraf de belangrijkste bijdragen moeten leveren.
- Voor coöperaties worden de bouwtijden vaak steeds langer, over het algemeen om verschillende redenen, de belangrijkste de moeilijke manier om beslissingen te nemen in de gemeenschap.
- In sommige gevallen door rekenfouten, onvoorziene gebeurtenissen, verbeteringen die in het begin niet waren overwogen … fondsen kunnen schaars zijn en buitengewone bijdragen kunnen nodig zijn.
- Er zijn gevallen bekend van promotors of managers die, om partners aan te trekken, misleidende reclame maken of aandacht vragen met onjuiste informatie en dat kan leiden tot ernstige noodsituaties. Het is daarom belangrijk om het advies voor het verzamelen van informatie op te volgen en de wettelijke norm, de structuur, plannen, evenals verzekeringen en garanties te controleren.
- Hoewel de beheermaatschappijen die zijn ingehuurd voor het toezicht op en de controle van de werken vroeger specialisten ter zake waren, zijn er historische gevallen bekend van bedrijven die door wanbeheer, gebrekkige contracten of economische afwijkingen tot een faillissement of een volledig faillissement hebben geleid. In deze gevallen, die door de huidige regelgeving en controle niet gebruikelijk zijn, kunnen de partners al hun bijdragen verliezen. Het is essentieel om het traject en de ervaring van de gecontracteerde bedrijven te kennen en ervoor te zorgen dat wettelijk, op het niveau van garanties, verzekeringen en procedures, tijdig wordt uitgevoerd om de uitvoering van het project te garanderen.
- Kosten die verband houden met de openbare akte van nieuwbouw en splitsing in horizontaal eigendomsregime, evenals die met betrekking tot de oprichting en splitsing van de eenheden, zijn voor rekening van de promotor in overeenstemming met de bepalingen van de huidige wetgeving.
- Soms veroorzaken statuten problemen voor leden om de groep na lidmaatschap te verlaten.
- De "gemeenschap van eigenaren" zal de "promotor" van het project zijn. Het betekent dat alle verantwoordelijkheid en wettelijke aansprakelijkheid van werknemers, veiligheid en gezondheid, en zelfs fouten in het gebouw, bij de gemeenschap zullen liggen.
- Financieel risico: Mede-eigenaars kunnen hun aandelen op de gemeenschap verkopen aan derden. Maar in het geval dat een of meer van de mede-eigenaars in gebreke blijven met betalingen, is er een groot risico om financiële problemen te krijgen met het project die kunnen worden geblokkeerd om door te gaan met de ontwikkeling ervan, met boetes, vertragingen of zelfs het verlies van het project tot gevolg.
Sleutels waarmee u rekening moet houden bij het kopen van onroerend goed in een coöperatie:
- Om de financiële situatie en de reputatie van de bouwer en de beheermaatschappij te controleren (hoe lang het bedrijf actief is, financiële rapporten, enz.)
- Om de statuten van de coöperatie te controleren
- Om te bevestigen op welke manieren de te betalen bedragen effectief zullen worden gebruikt om het perceel te kopen en/of om elk van de bouwfasen te voltooien
TLACORP
