Dit is een studie gemaakt door onze architecten met betrekking tot een gebied met meer dan 50 urbanisaties "niet geconsolideerd": Lliria
Lliria is een van de belangrijkste steden in de rustieke gebieden van Valencia. De gemeente Llíria, met 229.82 km², is een van de grootste in de regio Valencia en biedt een contrastrijk landschap tussen een bergachtig gebied dat behoort tot de eerste steunberen van de Sierra Calderona en het boomgaardgebied op de linkeroever van de rivier Turia.
Vanuit een "stedenbouwkundig" oogpunt is Lliria bijzonder belangrijk omdat in dit gebied in het verleden een buitengewoon aantal urbanisaties is ontwikkeld, die niet zijn voltooid.
Er zijn meer dan 50 urbanisaties in Lliria. Sommigen van hen:
| UE 17 A - SANT GERARD | UE 30 - MONT-JARQUE |
| UE 17 B - CLOTXA DEL COSÍ | UE 31 - MONT-JARQUE |
| UE 18 - MONTEBLANCO | UE 32 - MONT-JARQUE |
| UE-19 A - OASI DE S. VICENT | UE 33 - VERGER DE SANT MIQUEL |
| UE 19 B - SANT VICENT | UE 34 - JARDÍ DE LAURO |
| UE 20 - EL REGALÓN | UE 35 - LA CANYADA DE CONFITES |
| UE 21 - EL CARAMELLO | UE 36 - SAFAREIG - CONFITES- EL SECANET |
| UE 22 - EL CARAMELLO | UE 37 - LA MAIMONA - CORRAL D'ALBERT |
| UE 23 - EL CARAMELLO | UE 38 - PUIG ILOS |
| UE 24 - EL CARAMELLO | UE 39 - CORRAL DE LA MARQUESA |
| UE 25 - EL CARAMELLO | UE 40 - VORMEN |
| UE 26 A - LA XELVANETA | UE 41 - SAFAREIG |
| UE 26 B - LA XELVANETA | UE 42 - SAFAREIG |
| UE 27 A - XELARDO | UE 44 - ALT DE LA BOTIGUETA |
| UE 27 B - XELARDO | UE 45 - ALT DE LA BOTIGUETA |
| UE 28 - LA CANYADA DE TELLO | UE 46 - ALT DE LA BOTIGUETA |
| UE 29.A - EDETA | UE 47 - LA SIMA |
| UE 29.B - EDETA | UE 48.1 - MONTECOLLADO |
| UE 48.2 - MONTECOLLADO | UE 50 - MAIMONA-CONTIENDA |
| UE 56 - TOS PELAT | |
Van deze urbanisaties zijn er slechts zes voltooid en afgerond, en de rest is niet voltooid omdat het urbanisatieplan niet is uitgegeven.
I.- VOLLEDIGE EN GECONSOLIDEERDE URBANISATIES:
- Vall de Lliria, Montejarque
- Xelardo,
- Sint-Gerard,
- Puchilis
- Verger de S Miguel
Met slechts twee punten om te voltooien:
- Installatie van een opvangbak voor riolering voor aansluiting op zuiveringsinstallatie
- Verbetering van elektrische infrastructuur
Deze verbeteringen worden door de eigenaren betaald, maar de kosten zullen niet te hoog zijn.
Woningen in deze urbanisaties kunnen een bewoningscertificaat hebben, altijd dat:
- Er is een bestaand Bewijs van Bewoning
- De constructie heeft geen boetes voor enige extra uitbreiding of wijziging van de oorspronkelijke constructie,
- en dat de meters bouwrechten van het perceel niet worden overschreden.
II.- ONBEVOLTE URBANISATIES: De rest
Op de rest van urbanisaties:
- Het plan van verstedelijking is niet gemaakt, noch ontwikkeld. Het betekent dat er geen enkele garantie van de administratie is om de daadwerkelijke verdeling van de percelen te respecteren. De geest van het stadhuis is om de bestaande divisies te 'respecteren' en de bestaande constructies te 'respecteren'. Ze zijn niet van plan om schade aan te richten aan huidige eigenaren met verlies van hun land of hun constructies. Maar als een plan definitief wordt goedgekeurd, dan zullen de lijnen van de indelingen van de percelen de lijnen zijn die in het plan zijn gemarkeerd, wat al dan niet samenvalt met de huidige indeling en de grootte van de percelen, zijnde de eigenaren van gedwongen worden hun eigenschappen aan deze afdelingen aan te passen.
- Urbanisatie-infrastructuur: Verstedelijkingselementen zoals: Openbare verlichting, voetgangersgebieden, asfalt, straten, wegen, interne rioleringaansluitingen (van huis naar straat), externe rioleringinfrastructuur (van verstedelijking naar lichtnet) etc, wordt niet of niet helemaal gedaan. Het betekent dat, in het geval dat een stedenbouwkundig plan wordt goedgekeurd, dit plan de infrastructuur zal creëren die nodig is om de urbanisatie te voltooien, en dat de te ontwikkelen werken zullen worden betaald door de eigenaren van de urbanisatie in verhouding tot de grootte van hun percelen of constructiegrootte. Hoeveel kan het zijn ?. Niemand weet het, omdat het afhangt van een toekomstig plan en de eisen van dit plan, dat op dit moment niet bestaat.
Hoewel er enkele plannen waren voor verstedelijking (PAI's genoemd), zijn de meeste daarvan in spanning en niet gevalideerd door een recente regionale wet uit 2014. Er moeten dus nieuwe worden gepresenteerd als de wet in 2014 is gewijzigd.
- Elektrisch en water: Er zijn enkele aansluitingen van water en elektriciteit, maar ze zijn erg slecht. Verhoging van het vermogen van elektrisch tot ten minste 5,75 KW is meer dan aan te bevelen om in de toekomst voldoende voorziening aan de kopers te garanderen.
- Bestaande constructies worden gedwongen om:
- Heb een interne aansluiting op riolering (zelfs als er geen riolering in de omgeving is). Het betekent dat de woning alle leidingen en structuur moet hebben om klaar te zijn om de woning op het riool aan te sluiten wanneer deze in de urbanisatie aankomt.
- Heb een septic tank met totaal oxidatiesysteem.
Volgens de huidige normatieve, in deze urbanisaties is het niet mogelijk om een gebouw te bouwen. Waarschijnlijk zijn noch de huizen, noch de zwembaden gebouwd met bouwvergunning. De overweging van het stadhuis in dit opzicht is dat, vanwege het feit dat het een oud gebouw is, de constructies tegen de tijd wettelijk geconsolideerd zijn, hoewel ze niet voldoen aan de norm. Dus, vanuit juridisch oogpunt, zijn er momenteel geen boetes voor het onroerend goed, dus er zijn geen maatregelen die het stadhuis kan ondernemen tegen dit onroerend goed vanwege de leeftijd.
Mede daardoor kan het stadhuis de bestaande constructies respecteren, maar ze kunnen niet worden verlengd. Er kunnen dus geen nieuwe constructies in het pand worden gebouwd. Het stadhuis staat interne hervormingen toe aan dit soort eigendommen, maar niet aan uitbreidingen, noch constructies van andere gebouwen zoals garages, enz.
Maar vanwege het feit dat het pand niet meer normatief is, zal het stadhuis geen vergunning goedkeuren om essentiële structurele delen van het gebouw te hervormen, zoals funderingen, dak, enz. Het stadhuis zal toegeven dat het het bestaande huis 'hervormt', en de bestaande structuur "repareren", maar niet "verwijderen" van de oude onderdelen om nieuwe te installeren. Bijvoorbeeld, in het geval dat er een "brand" of overstroming is die het huis op zijn structuur kan beïnvloeden, het stadhuis mag geen rechten geven om het pand te "herbouwen". Dus, als conclusie, het stadhuis staat interne hervormingen toe om de constructie te behouden, maar geen structurele hervormingen door boren, funderingen, verandering van dak, enz.
Gevolgen van huizen die als "buiten normatief" worden beschouwd:
- Als de constructies in 15 jaar niet zijn bestraft, is het niet mogelijk om later te worden gestraft of door het Spaanse systeem te worden gesloopt. Het wordt tegen die tijd wettelijk geconsolideerd.
- Bestaande constructies worden gerespecteerd in hun omvang, maar het is niet mogelijk om een nieuw constructie-element te bouwen of zelfs om de bestaande uit te breiden.
- Mede hierdoor respecteert het stadhuis de bestaande constructies, maar kan het niet worden uitgebreid. Er kunnen dus geen nieuwe constructies in het pand worden gebouwd.
- Het stadhuis staat interne hervormingen van dit soort eigendommen toe. Maar vanwege het feit dat het pand niet meer normatief is, zal het stadhuis geen vergunning goedkeuren om "essentiële structurele onderdelen" van het gebouw te hervormen, zoals funderingen, dak, enz. Het stadhuis zal toegeven dat het bestaande huis, en de bestaande structuur "repareren", maar niet "verwijderen" van de oude onderdelen om nieuwe te installeren. Als er bijvoorbeeld een 'brand' of overstroming is die het huis op zijn structuur kan aantasten, kan het stadhuis geen rechten geven om het pand te 'herbouwen'. Dus, als conclusie, staat het stadhuis interne hervormingen toe om de constructie te behouden, maar geen structurele hervormingen van palen, funderingen, verandering van dak, enz.
- Het pand krijgt de overweging "uit normatief" wanneer het gedurende de 15 jaar na de bouw niet is bestraft. Hiervoor is een certificaat van het stadhuis nodig om dit punt te verifiëren. Het heet "Certificaat van niet-inbreuk" en we hebben dit certificaat al aangevraagd, maar het kan gemiddeld 4-8 weken duren voordat de Tow Hall dat document heeft opgesteld.
- De eigenschap heeft niet "Bewijs van bewoning ”. Ter informatie: dit is een document dat is afgegeven door het stadhuis en waarin wordt bevestigd dat de woning voldoet aan de bewoningsvereisten. Dit document is ook nodig om water en elektriciteit op het terrein aan te sluiten en om de wijzigingen van de water- en elektriciteitscontracten op uw naam door te voeren. Dit wordt hieronder uitgelegd.
Aangezien de eigenschap 'buiten normatief' is, er is geen verklaring van bewoning op dit eigendom. Om dit document te verkrijgen, moeten de urbanisatiewerken voor de hele urbanisatie worden voltooid en moeten de bestaande huizen worden gelegaliseerd.
VERANDERING VAN DE NORMATIEF: MOGELIJKHEDEN OM URBANISATIES TE LEGALISEREN?
Recent normatief is geïmplementeerd in 2014-2019, waardoor eigenaren en gemeentehuizen in de regio Valencia worden gedwongen de bestaande situatie van deze urbanisaties op te lossen.
In wezen zegt de wet dat er zorgvuldig moet worden bestudeerd welk soort stedelijke infrastructuur in de urbanisatie moet worden ontwikkeld om als "compleet" te worden beschouwd.
Bijvoorbeeld als het nodig is om wegen groter te maken, asfal-, voetgangersgebieden, betere aansluiting op water en elektriciteit en riolering te verbeteren.
De wet zegt dat als de huizen in het gebied worden verbeterd met de verstedelijkingswerken die normatief vereist zijn, ze de volgende voordelen zullen hebben:
- Het huis zal worden beschouwd als een "volledig legaal" huis, dus het zal niet meer worden beschouwd als "uit normatief", dus het zal worden toegestaan om bestaande constructies te herbouwen, structurele hervormingen, enz.
- De accommodatie heeft het certificaat van bewoning
De kosten en de kosten van de verstedelijkingsverbeteringen komen uiteraard voor rekening van de huidige eigenaren.
Dus onze aanbeveling wanneer u bezig bent met het kopen van een huis in Lliria, of in een van de omliggende gebieden zoals Olocau, Montroyrat, Montserrat, Villamarxant, Godella, enz., Is om goed juridisch advies te krijgen van gespecialiseerde advocaten in de bouw.
