Immobilienkauf in Lliria. Rechtliche Aspekte

Dies ist eine Studie unserer Architekten zu einem Gebiet mit mehr als 50 „nicht konsolidierten” Urbanisationen: Lliria

Lliria ist eine der wichtigsten Städte in den ländlichen Gebieten Valencias. Die Gemeinde Llíria ist mit 229,82 km² eine der größten Gemeinden der Autonomen Gemeinschaft Valencia und bietet eine kontrastreiche Landschaft zwischen einem Berggebiet, das zu den ersten Ausläufern der Sierra Calderona gehört, und dem Obstgartengebiet am linken Ufer des Flusses Turia.

Aus städtebaulicher Sicht ist Lliria besonders wichtig, da in diesem Gebiet in der Vergangenheit eine außergewöhnliche Anzahl von Urbanisationen entstanden ist, die noch nicht fertiggestellt sind.

Es gibt mehr als 50 Urbanisationen in Lliria.

Einige davon:

Von diesen Urbanisationen sind nur 6 fertiggestellt und abgenommen, die übrigen sind noch nicht fertiggestellt, da der Urbanisierungsplan noch nicht vorliegt.

I.- FERTIGGESTELLTE UND KONSOLIDIERTE URBANISIERUNGEN:

• Vall de Lliria, Montejarque
• Xelardo,
• Sant Gerard,
• Puchilis
• Verger de S Miguel

Es sind nur noch zwei Punkte zu erledigen:

• Installation eines Sammelkanals für Abwasser zum Anschluss an die Kläranlage
• Verbesserung der elektrischen Infrastruktur

Diese Verbesserungen werden von den Eigentümern bezahlt, aber die Kosten werden nicht allzu hoch sein.

Immobilien in diesen Urbanisationen können eine Bewohnbarkeitsbescheinigung erhalten, sofern:

• Eine Bewohnbarkeitsbescheinigung vorliegt
• Für den Bau wurden keine Bußgelder wegen zusätzlicher Erweiterungen oder Änderungen des ursprünglichen Bauvorhabens verhängt,
• und die bebaubare Fläche des Grundstücks wurde nicht überschritten.

II.- UNFERTIGE URBANISIERUNGEN: Der Rest

Für die übrigen Urbanisierungen gilt:

• Der Urbanisierungsplan wurde weder erstellt noch entwickelt. Das bedeutet, dass es keine Garantie seitens der Verwaltung gibt, dass die tatsächliche Aufteilung der Grundstücke beibehalten wird. Die Stadtverwaltung ist bestrebt, die bestehenden Aufteilungen zu „respektieren” und die bestehenden Bauten zu „respektieren”. Sie hat nicht die Absicht, Schäden zu verursachen und die derzeitigen Eigentümer durch den Verlust ihres Grundstücks oder ihrer Bauten zu benachteiligen. Wenn jedoch ein Plan endgültig genehmigt wird, gelten die im Plan markierten Grundstücksgrenzen, die mit der aktuellen Aufteilung und Größe der Grundstücke übereinstimmen können oder auch nicht, sodass die Eigentümer gezwungen sind, ihre Grundstücke an diese Aufteilung anzupassen.
   
  • Infrastruktur der Urbanisation: Urbanisierungselemente wie: öffentliche Beleuchtung, Fußgängerzonen, Asphalt, Straßen, interne Abwasseranschlüsse (vom Haus zur Straße), externe Abwasserinfrastruktur (von der Urbanisation zum Netz) usw. sind nicht oder nicht vollständig vorhanden. Das bedeutet, dass im Falle der Genehmigung eines Urbanisierungsplans dieser Plan die für die Fertigstellung der Urbanisierung erforderliche Infrastruktur festlegt und die Kosten für die auszuführenden Arbeiten von den Eigentümern der Urbanisierung proportional zur Größe ihrer Grundstücke oder Bauwerke getragen werden. Wie hoch diese Kosten sein werden, weiß niemand, da sie von einem zukünftigen Plan und den Anforderungen dieses Plans abhängen, der derzeit noch nicht vorliegt.
   

  Obwohl es einige Urbanisierungspläne (sogenannte PAIs) gab, sind die meisten davon in der Schwebe und wurden durch ein regionales Gesetz aus dem Jahr 2014 nicht bestätigt. Daher müssen neue Pläne vorgelegt werden, da sich das Gesetz 2014 geändert hat.

  • Strom und Wasser: Es gibt einige Wasser- und Stromanschlüsse, diese sind jedoch in einem sehr schlechten Zustand.
    Eine Erhöhung der Stromleistung auf mindestens 5,75 kW ist mehr als empfehlenswert, um eine ausreichende Versorgung der Käufer in der Zukunft zu gewährleisten.
    • • Bestehende Gebäude müssen:
     
    • • • • Über einen internen Anschluss an die Kanalisation verfügen (auch wenn es in der Gegend keine Kanalisation gibt). Das bedeutet, dass das Grundstück über alle Leitungen und Strukturen verfügen muss, um an die Kanalisation angeschlossen werden zu können, sobald diese in die Urbanisation gelangt.
          • Über eine Klärgrube mit vollständigem Oxidationssystem verfügen.
     

    Nach den geltenden Vorschriften ist es nicht möglich, in diesen Urbanisationen Gebäude zu errichten. Wahrscheinlich wurden weder die Häuser noch die Pools mit einer Baugenehmigung errichtet. Die Stadtverwaltung vertritt diesbezüglich die Auffassung, dass die Bauten aufgrund ihres Alters rechtlich konsolidiert sind, auch wenn sie nicht den Vorschriften entsprechen. Aus rechtlicher Sicht gibt es derzeit also keine Bußgelder, die die Immobilie betreffen, sodass die Stadtverwaltung aufgrund ihres Alters keine Maßnahmen gegen diese Immobilie ergreifen kann.

    Aus diesem Grund kann die Stadtverwaltung die bestehenden Bauten zwar respektieren, aber sie dürfen nicht erweitert werden. Es können also keine neuen Bauten auf dem Grundstück errichtet werden. Die Stadtverwaltung erlaubt Innenrenovierungen an solchen Immobilien, jedoch keine Erweiterungen oder den Bau anderer Gebäude wie Garagen usw.

    Da die Immobilie jedoch nicht normgerecht ist, wird die Stadtverwaltung keine Genehmigung für die Renovierung wesentlicher baulicher Teile des Gebäudes wie Fundamente, Dach usw. erteilen. Die Stadtverwaltung gestattet die „Renovierung” des bestehenden Hauses und die „Reparatur” der bestehenden Struktur, jedoch nicht den „Abbau” alter Teile, um neue zu installieren. Im Falle eines „Brandes” oder einer Überschwemmung, die die Struktur des Hauses beeinträchtigen könnte, kann die Stadtverwaltung keine Genehmigung zum „Wiederaufbau” der Immobilie erteilen. Zusammenfassend lässt die Stadtverwaltung also interne Umbauten zur Erhaltung der Konstruktion zu, jedoch keine baulichen Umbauten von Grundmauern, Fundamenten, Dachänderungen usw.

    Folgen für Häuser, die als „nicht normgerecht” gelten:

    • • • Wenn die Bauten innerhalb von 15 Jahren nicht sanktioniert wurden, können sie später nach spanischem Recht nicht mehr sanktioniert oder abgerissen werden. Sie sind durch die Zeit rechtlich konsolidiert.
        • Bestehende Bauten werden in ihrer Größe respektiert, es ist jedoch nicht möglich, neue Bauelemente zu errichten oder bestehende zu erweitern.
        • Aus diesem Grund respektiert die Stadtverwaltung die bestehenden Bauten, aber sie können nicht erweitert werden. Daher können auf dem Grundstück keine neuen Bauten errichtet werden.
        • Die Stadtverwaltung erlaubt Innenrenovierungen an solchen Immobilien. Da die Immobilie jedoch nicht normgerecht ist, wird die Stadtverwaltung keine Genehmigung für die Renovierung „wesentlicher struktureller Teile” des Gebäudes wie Fundamente, Dach usw. erteilen. Die Stadtverwaltung genehmigt die „Renovierung” des bestehenden Hauses und die „Reparatur” der bestehenden Struktur, jedoch nicht den „Abbau” alter Teile, um neue zu installieren. Im Falle eines „Brandes” oder einer Überschwemmung, die die Struktur des Hauses beeinträchtigen könnte, kann die Stadtverwaltung keine Genehmigung zum „Wiederaufbau” der Immobilie erteilen. Zusammenfassend lässt die Stadtverwaltung also interne Reformen zur Erhaltung der Konstruktion zu, jedoch keine strukturellen Reformen an Grundmauern, Fundamenten, Dachänderungen usw.
        • Die Immobilie gilt als „nicht normwidrig”, wenn sie in den 15 Jahren nach ihrer Errichtung nicht mit Strafen belegt wurde. Dazu ist eine Bescheinigung der Stadtverwaltung erforderlich, die diesen Punkt bestätigt. Diese Bescheinigung wird als „Certificate of non-Infraction” bezeichnet. Wir haben diese Bescheinigung bereits beantragt, aber die Stadtverwaltung benötigt durchschnittlich 4 bis 8 Wochen, um dieses Dokument auszustellen.
        • Die Immobilie verfügt nicht über eine „Bewohnbarkeitsbescheinigung”. Zu Ihrer Information: Hierbei handelt es sich um ein Dokument, das von der Stadtverwaltung ausgestellt wird und bestätigt, dass die Immobilie den Wohnanforderungen entspricht. Dieses Dokument wird auch benötigt, um Wasser und Strom für die Immobilie anzumelden und die Wasser- und Stromverträge auf Ihren Namen umzuschreiben. Dies wird weiter unten erläutert.
     

    Da die Immobilie „nicht normgerecht” ist, liegt keine Wohnbescheinigung für diese Immobilie vor. Um dieses Dokument zu erhalten, müssen die Urbanisierungsarbeiten für die gesamte Urbanisation abgeschlossen und die bestehenden Häuser legalisiert werden.

     

    ÄNDERUNG DER NORMATIVE: MÖGLICHKEITEN ZUR LEGALISIERUNG VON URBANISIERUNGEN?

     

    In den Jahren 2014-2019 wurden neue Vorschriften eingeführt, die Eigentümer und Rathäuser in der Region Valencia dazu verpflichten, die bestehende Situation dieser Urbanisierungen zu „lösen”.

    Im Wesentlichen besagt das Gesetz, dass sorgfältig geprüft werden muss, welche städtischen Infrastrukturen in der Urbanisation entwickelt werden müssen, damit sie als „vollständig” gelten.

    Beispielsweise müssen Straßen verbreitert, der Asphalt verbessert, Fußgängerzonen eingerichtet und die Wasser- und Stromversorgung sowie die Kanalisation verbessert werden.

    Das Gesetz besagt, dass die Häuser in dem Gebiet, wenn sie durch die gesetzlich vorgeschriebenen Urbanisierungsmaßnahmen verbessert werden, folgende Vorteile haben:

    • • • Das Haus gilt als „vollständig legal” und wird somit nicht mehr als „nicht normgerecht” betrachtet, sodass bestehende Bauten wieder aufgebaut, bauliche Veränderungen vorgenommen werden dürfen usw.
        • Die Immobilie erhält die Bewohnbarkeitsbescheinigung
     

    Selbstverständlich werden die Kosten für die Urbanisierungsmaßnahmen von den derzeitigen Eigentümern getragen.

     

     

    Daher empfehlen wir Ihnen, wenn Sie ein Haus in Lliria oder einer der umliegenden Ortschaften wie Olocau, Montroy, Montserrat, Villamarxant, Godella usw. kaufen möchten, sich von spezialisierten Anwälten für Baurecht beraten zu lassen.