Acheter une maison à Lliria : aspects juridiques à prendre en compte

Il s’agit d’une étude réalisée par nos architectes concernant une zone où se trouvent plus de 50 lotissements « non consolidés » : Lliria

Lliria est l’une des villes les plus importantes de la région rurale de Valence. La commune de Llíria, avec ses 229,82 km², est l’une des plus grandes de la Communauté valencienne et présente un paysage contrasté entre une zone montagneuse appartenant aux premiers contreforts de la Sierra Calderona et la zone d’vergers sur la rive gauche du fleuve Turia.

D’un point de vue « urbanistique », Lliria revêt une importance particulière car cette zone a connu par le passé un développement urbain extraordinaire, qui n’est toutefois pas achevé.

Il existe plus de 50 urbanisations à Lliria.

En voici quelques-unes :

Parmi ces lotissements, seuls 6 ont été achevés et finalisés, les autres n’étant pas terminés car le plan d’urbanisation n’a pas été approuvé.

I.- LOTISSEMENTS ACHEVÉS ET CONSOLIDÉS :

• Vall de Lliria, Montejarque
• Xelardo,
• Sant Gerard,
• Puchilis
• Verger de S Miguel

Il ne reste plus que deux points à réaliser :

• Installation d’un collecteur d’eaux usées pour le raccordement à la station d’épuration
• Amélioration de l’infrastructure électrique

Ces améliorations seront à la charge des propriétaires, mais leur coût ne sera pas trop élevé.

Les propriétés situées dans ces urbanisations peuvent obtenir un certificat d’habitabilité, à condition que :

• Il existe un certificat d’habitabilité
• La construction ne fait l’objet d’aucune amende pour extension ou modification supplémentaire de la construction initiale,
• et que les mètres de droits de construction de la parcelle ne sont pas dépassés.

II.- URBANISATIONS INACHEVÉES : Le reste

Sur le reste des urbanisations :

• Le plan d’urbanisation n’est ni créé ni développé. Cela signifie qu’il n’y a aucune garantie de la part de l’administration quant au respect de la division actuelle des parcelles. L’intention de la mairie est de « respecter » les divisions existantes et de « respecter » les constructions existantes. Elle n’a pas l’intention de causer des dommages et d’affecter les propriétaires actuels en leur faisant perdre leur terrain ou leurs constructions. Toutefois, si un plan est définitivement approuvé, les lignes de division des parcelles seront celles indiquées dans le plan, qui peuvent coïncider ou non avec la division et la taille actuelles des parcelles, les propriétaires étant alors contraints d’adapter leurs propriétés à ces divisions.
   
  • Infrastructures d’urbanisation : Les éléments d’urbanisation tels que l’éclairage public, les zones piétonnes, l’asphaltage, les rues, les routes, les raccordements au réseau d’égouts interne (de la maison à la rue), les infrastructures d’égouts externes (de l’urbanisation au réseau principal), etc. ne sont pas réalisés ou ne le sont pas complètement. Cela signifie qu’en cas d’approbation d’un plan d’urbanisation, ce plan établira les infrastructures nécessaires à l’achèvement de l’urbanisation, et les travaux à réaliser seront payés par les propriétaires de l’urbanisation proportionnellement à la taille de leurs parcelles ou de leurs constructions. Combien cela peut-il coûter ? Personne ne le sait, car cela dépendra d’un plan futur et des exigences de ce plan, qui n’existe pas pour le moment.
   

  Bien qu’il y ait eu quelques plans d’urbanisation (appelés PAIs), la plupart d’entre eux sont en suspens et n’ont pas été validés par une loi régionale récente de 2014. De nouveaux plans doivent donc être présentés, car la loi a changé en 2014.

  • Électricité et eau : Il existe quelques raccordements à l’eau et à l’électricité, mais ils sont vraiment médiocres.
    Il est fortement recommandé d’augmenter la puissance électrique à au moins 5,75 kW afin de garantir un approvisionnement suffisant aux acheteurs à l’avenir.
    • • Les constructions existantes seront obligées de :
        • • Disposer d’un raccordement interne au réseau d’égouts (même s’il n’y a pas de réseau d’égouts dans la zone). Cela signifie que la propriété doit disposer de toutes les canalisations et de toute la structure nécessaires pour être raccordée au réseau d’égouts lorsque celui-ci arrivera dans l’urbanisation.
          • Disposer d’une fosse septique avec système d’oxydation totale.
     

    Conformément à la réglementation en vigueur, il n’est pas possible de construire des bâtiments dans ces urbanisations. Probablement, ni les maisons, ni les piscines n’ont été construites avec un permis de construire. La position de la mairie à cet égard est que, s’agissant d’un bâtiment ancien, les constructions sont légalement consolidées par le temps, même si elles ne sont pas conformes à la réglementation. Ainsi, d’un point de vue juridique, aucune amende n’affecte actuellement la propriété et la mairie ne peut prendre aucune mesure à son encontre en raison de son ancienneté.

    De plus, en raison de ce fait, la mairie peut respecter les constructions existantes, mais celles-ci ne peuvent pas être agrandies. Il n’est donc pas possible de construire de nouvelles constructions sur la propriété. La mairie autorise les réformes intérieures sur ce type de propriétés, mais pas les extensions, ni la construction d’autres bâtiments tels que des garages, etc.

    Cependant, étant donné que la propriété n’est pas conforme à la réglementation, la mairie n’approuvera pas de permis pour réformer des parties structurelles essentielles du bâtiment telles que les fondations, le toit, etc. La mairie autorisera la « rénovation » de la maison existante et la « réparation » de la structure existante, mais pas la « suppression » des anciennes parties pour en installer de nouvelles. Par exemple, en cas d’« incendie » ou d’inondation susceptible d’affecter la structure de la maison, la mairie ne pourra pas accorder le droit de « reconstruire » la propriété. En conclusion, la mairie autorise les réformes internes visant à entretenir la construction, mais pas les réformes structurelles telles que les fondations, le changement de toiture, etc.

    Conséquences pour les maisons considérées comme « hors normes » :

    • • • Si les constructions n’ont pas été sanctionnées dans les 15 ans, elles ne peuvent pas l’être ultérieurement ni être démolies par le système espagnol. Elles sont légalement consolidées par le temps.
        • Les constructions existantes sont respectées dans leurs dimensions, mais il n’est pas possible de construire un nouvel élément ou même d’agrandir les éléments existants.
        • De plus, en raison de ce fait, la mairie respecte les constructions existantes, mais ne peut pas les agrandir. Ainsi, aucune nouvelle construction ne peut être réalisée sur la propriété.
        • La mairie autorise les réformes intérieures sur ce type de propriétés. Cependant, en raison du fait que la propriété n’est pas conforme aux normes, la mairie n’approuvera pas de permis pour réformer les « parties structurelles essentielles » du bâtiment telles que les fondations, le toit, etc. La mairie autorisera la « rénovation » de la maison existante et la « réparation » de la structure existante, mais pas la « suppression » des anciennes parties pour en installer de nouvelles. Par exemple, en cas d’« incendie » ou d’inondation susceptible d’affecter la structure de la maison, la mairie ne pourra pas accorder le droit de « reconstruire » la propriété. En conclusion, la mairie autorise les réformes internes visant à entretenir la construction, mais pas les réformes structurelles telles que les fondations, le changement de toiture, etc.
        • La propriété est considérée comme « hors norme » lorsqu’elle n’a pas fait l’objet de sanctions au cours des 15 années suivant sa construction. Pour cela, un certificat délivré par la mairie est nécessaire afin de vérifier ce point. Il s’agit du « certificat de non-infraction », que nous avons déjà demandé, mais la mairie peut mettre en moyenne 4 à 8 semaines pour délivrer ce document.
        • La propriété ne dispose pas d’un « certificat d’habitabilité ». Pour votre information, il s’agit d’un document délivré par la mairie qui confirme que la propriété répond aux exigences en matière d’habitabilité. Ce document est également nécessaire pour raccorder l’eau et l’électricité à la propriété et pour mettre les contrats d’eau et d’électricité à votre nom. Ceci est expliqué ci-dessous.
     

    Comme la propriété est « hors norme », il n’y a pas de certificat d’habitabilité pour cette propriété. Afin d’obtenir ce document, il sera nécessaire de réaliser les travaux d’urbanisation pour l’ensemble du lotissement et de légaliser les maisons existantes.

     

    MODIFICATION DE LA NORME : POSSIBILITÉS DE LÉGALISER LES URBANISATIONS ?

     

    Une nouvelle norme a été mise en œuvre en 2014-2019, qui oblige les propriétaires et les mairies de la région de Valence à « régler » la situation actuelle de ces urbanisations.

    En substance, la loi stipule qu’il convient d’étudier attentivement le type d’infrastructures urbaines à développer dans l’urbanisation afin qu’elle soit considérée comme « complète ».

    Par exemple, s’il est nécessaire d’élargir les routes, d’améliorer l’asphalte, les zones piétonnes, le raccordement à l’eau et à l’électricité, ainsi que l’assainissement.

    La loi stipule que si les maisons de la zone sont améliorées grâce aux travaux d’urbanisation requis par la réglementation, elles bénéficieront des avantages suivants :

    • • • La maison sera considérée comme « totalement légale » et ne sera donc plus considérée comme « hors norme », ce qui permettra de reconstruire les constructions existantes, de réaliser des réformes structurelles, etc.
        • La propriété disposera du certificat d’habitabilité
     

    Il va de soi que les dépenses et les coûts liés aux travaux d’urbanisation seront à la charge des propriétaires actuels.

     

     

    Ainsi, lorsque vous êtes en train d’acheter une maison à Lliria ou dans l’une des zones environnantes telles que Olocau, Montroy, Montserrat, Villamarxant, Godella, etc., nous vous recommandons de demander conseil à des avocats spécialisés dans le domaine de la construction.