Compra de propiedades en Lliria – Aspectos legales

Este es un estudio realizado por nuestros arquitectos sobre una zona en la que hay más de 50 urbanizaciones «no consolidadas»: Lliria

Lliria es una de las ciudades más importantes de la zona rural de Valencia. El municipio de Llíria, con 229,82 km², es uno de los más extensos de la Comunidad Valenciana y presenta un paisaje contrastado entre una zona montañosa que pertenece a los primeros contrafuertes de la Sierra Calderona y la zona de huertos al margen izquierdo del río Turia.

Desde el punto de vista urbanístico, Llíria reviste especial importancia porque en esta zona se ha desarrollado en el pasado un número extraordinario de urbanizaciones que no se han completado.

Hay más de 50 urbanizaciones en Llíria.

Algunas de ellas:

De estas urbanizaciones, solo 6 se han completado y finalizado, y el resto no se han completado, ya que no se ha publicado el plan urbanístico.

I.- URBANIZACIONES TERMINADAS Y CONSOLIDADAS:

• Vall de Lliria, Montejarque
• Xelardo,
• Sant Gerard,
• Puchilis
• Verger de S Miguel

A falta de solo dos puntos para completarse:

• Instalación de un colector de aguas residuales para conectar con la planta depuradora
• Mejora de la infraestructura eléctrica

Estas mejoras correrán a cargo de los propietarios, pero el coste no será excesivo.

Las propiedades de estas urbanizaciones pueden disponer de certificado de habitabilidad, siempre que:

• Exista un certificado de habitabilidad vigente
• La construcción no tenga multas por ampliación o modificación de la construcción inicial,
• y que no se superen los metros de derechos de construcción de la parcela.

II.- URBANIZACIONES INACABADAS: El resto

En el resto de urbanizaciones:

• El plan urbanístico no está elaborado ni desarrollado. Esto significa que no existe ninguna garantía por parte de la administración de que se respete la división actual de las parcelas. La intención del Ayuntamiento es «respetar» las divisiones existentes y «respetar» las construcciones existentes. No tienen intención de causar daños ni perjudicar a los propietarios actuales con la pérdida de sus terrenos o sus construcciones. Sin embargo, si se aprueba definitivamente un plan, las líneas de división de las parcelas serán las marcadas en el plan, que pueden coincidir o no con la división y el tamaño actuales de las parcelas, y los propietarios se verán obligados a adaptar sus propiedades a estas divisiones.
   
  • Infraestructura de urbanización: Los elementos de urbanización tales como: alumbrado público, zonas peatonales, asfaltado, calles, caminos, conexiones de alcantarillado interno (de la vivienda a la calle), infraestructura de alcantarillado externo (de la urbanización a la red principal), etc., no están realizados o no están completamente realizados. Esto significa que, en caso de que se apruebe un plan urbanístico, este plan establecerá las infraestructuras necesarias para completar la urbanización, y las obras a realizar serán sufragadas por los propietarios de la urbanización de forma proporcional al tamaño de sus parcelas o construcciones. ¿Cuánto puede ser? Nadie lo sabe, ya que dependerá de un plan futuro y de los requisitos de dicho plan, que por el momento no existe.
   

  Aunque existían algunos planes de urbanización (denominados PAIs), la mayoría de ellos están en suspenso y no han sido validados por una ley regional reciente de 2014. Por lo tanto, deben presentarse otros nuevos, ya que la ley cambió en 2014.

Electricidad y agua: Hay algunas conexiones de agua y electricidad, pero son muy deficientes. Es más que recomendable aumentar la potencia eléctrica hasta, al menos, 5,75 KW para garantizar un suministro suficiente a los compradores en el futuro.

• Las construcciones existentes estarán obligadas a:

• • Disponer de conexión interna al alcantarillado (aunque no haya alcantarillado en la zona). Esto significa que la propiedad debe disponer de todas las tuberías y la estructura necesaria para poder conectarse al alcantarillado cuando llegue a la urbanización.
  • Disponer de una fosa séptica con sistema de oxidación total.

Según la normativa vigente, no es posible construir ningún edificio en estas urbanizaciones. Probablemente ni las casas ni las piscinas se construyeron con licencia de obras. La consideración del Ayuntamiento al respecto es que, al tratarse de un edificio antiguo, las construcciones están legalmente consolidadas por el paso del tiempo, aunque no cumplan con la normativa. Por lo tanto, desde un punto de vista legal, no hay multas que afecten a la propiedad en la actualidad, por lo que el Ayuntamiento no puede tomar ninguna medida contra esta propiedad debido a su antigüedad.

Además, debido a este hecho, el Ayuntamiento puede respetar las construcciones existentes, pero no pueden ampliarse. Por lo tanto, no se pueden construir nuevas construcciones en la propiedad. El Ayuntamiento permite reformas interiores en este tipo de propiedades, pero no ampliaciones ni construcciones de otros edificios como garajes, etc.

Sin embargo, debido a que la propiedad no cumple con la normativa, el Ayuntamiento no aprobará una licencia para reformar partes estructurales esenciales del edificio, como cimientos, tejados, etc. El Ayuntamiento admitirá la «reforma» de la vivienda existente y la «reparación» de la estructura existente, pero no la «eliminación» de las partes antiguas para instalar otras nuevas. Por ejemplo, en caso de que se produzca un «incendio» o una inundación que pueda afectar a la estructura de la vivienda, el Ayuntamiento no podrá conceder derechos para «reconstruir» la propiedad. Por lo tanto, en conclusión, el Ayuntamiento permite reformas internas para mantener la construcción, pero no reformas estructurales de cimientos, cambios de tejado, etc.

Consecuencias de las viviendas consideradas «fuera de normativa»:

• Si las construcciones no han sido sancionadas en 15 años, no pueden ser sancionadas posteriormente ni demolidas por el sistema español. Están legalmente consolidadas por el tiempo.
• Las construcciones existentes se respetan en su tamaño, pero no es posible construir nuevos elementos ni ampliar los existentes.
• Además, debido a este hecho, el Ayuntamiento respeta las construcciones existentes, pero no se pueden ampliar. Por lo tanto, no se pueden construir nuevas construcciones en la propiedad.
• El Ayuntamiento permite reformas interiores en este tipo de propiedades. Sin embargo, debido a que la propiedad está fuera de normativa, el Ayuntamiento no aprobará una licencia para reformar «partes estructurales esenciales» del edificio, como cimientos, tejados, etc. El Ayuntamiento admitirá la «reforma» de la vivienda existente y la «reparación» de la estructura existente, pero no la «eliminación» de las partes antiguas para instalar otras nuevas. Por ejemplo, en caso de «incendio» o inundación que pueda afectar a la estructura de la vivienda, el Ayuntamiento no podrá conceder derechos para «reconstruir» la propiedad. Por lo tanto, en conclusión, el Ayuntamiento permite reformas internas para mantener la construcción, pero no reformas estructurales de vigas, cimientos, cambio de tejado, etc.
• La propiedad recibe la consideración de «fuera de normativa» cuando no ha sido sancionada durante los 15 años posteriores a su construcción. Para ello, se necesita un certificado del Ayuntamiento que lo acredite. Se denomina «Certificado de no infracción», y ya lo hemos solicitado, pero el Ayuntamiento puede tardar entre 4 y 8 semanas en expedirlo.
• La propiedad no tiene «Certificado de Habitabilidad». Para su información, se trata de un documento expedido por el Ayuntamiento en el que se confirma que la propiedad cumple con los requisitos de habitabilidad. Este documento también es necesario para conectar el agua y la electricidad en la propiedad y para cambiar los contratos de agua y electricidad a su nombre. Esto se explica a continuación.

Dado que la propiedad está «fuera de normativa», no existe certificado de habitabilidad para esta propiedad. Para obtener este documento, será necesario completar las obras de urbanización de toda la urbanización y legalizar las viviendas existentes.

CAMBIO DE LA NORMATIVA: ¿POSIBILIDADES DE LEGALIZAR LAS URBANIZACIONES?

En 2014-2019 se ha implementado una normativa reciente que obliga a los propietarios y a los ayuntamientos de la región de Valencia a «resolver» la situación actual de estas urbanizaciones.

Básicamente, lo que dice la ley es que se debe estudiar cuidadosamente qué tipo de infraestructura urbana se debe desarrollar en la urbanización para que se considere «completa».

Por ejemplo, si es necesario ampliar las carreteras, mejorar el asfalto, las zonas peatonales, la conexión al agua y la electricidad, y el alcantarillado.

La ley establece que, si las viviendas de la zona se mejoran con las obras de urbanización exigidas por la normativa, obtendrán las siguientes ventajas:

• La vivienda se considerará «totalmente legal», por lo que dejará de considerarse «fuera de normativa», por lo que se permitirá reconstruir las construcciones existentes, realizar reformas estructurales, etc.
• La propiedad tendrá el Certificado de Habitabilidad

Obviamente, los gastos y los costes de las mejoras de urbanización correrán a cargo de los propietarios actuales.

Por lo tanto, nuestra recomendación cuando esté en proceso de comprar una casa en Lliria, o en cualquiera de las zonas circundantes como Olocau, Montroy, Montserrat, Villamarxant, Godella, etc., es obtener asesoramiento legal adecuado de abogados especializados en construcción.