AANKOOP EN VERKOOP VAN ONROEREND GOED – BETALINGEN NAAR DE REKENING VAN DE NOTARIS versus HET OPENEN VAN EEN BANKREKENING IN SPANJE

Al jaren en zelfs decennia lang is de volgende betaalmethode heel gebruikelijk in Spanje:

• Gedeeltelijke betalingen of voor rekening van de uiteindelijke prijs : Dit type betaling wordt gedaan via overschrijvingen , hetzij op de rekening van de agent of vertegenwoordiger van de verkoper, hetzij rechtstreeks op de rekening van de verkoper.
• De uiteindelijke betaling van de rest van de overeengekomen prijs: Door het leveren van een bankcheque aan de verkoper vanaf een Spaanse bankrekening.

Met andere woorden, het is een heel gebruikelijke praktijk in Spanje geweest voor gedeeltelijke betalingen vanwege de uiteindelijke prijs te betalen aan de verkoper te maken door overschrijving , maar de verkoper heeft altijd geëist dat de laatste betaling , normaal gesproken de belangrijkste, worden gemaakt via een bankcheque (bankcheque), die volledige garantie geeft voor de effectiviteit van de betaling.

De gelijktijdigheid van de betaling

Zoals we kunnen zien, is dat zo niet gebruikelijk geweest voor de laatste betaling van de prijs door gemaakt worden overschrijving . De reden hiervoor ligt in het gebrek aan begrip over de "tijd" voor het uitvoeren van genoemde overdracht. De verkoper zal altijd eisen dat genoemde betaling wordt gedaan "vóór" het tekenen van de notariële koopakte, om te garanderen dat het geld daadwerkelijk op zijn bankrekening staat, en de koper zal van zijn kant verlangen dat die overdracht geschiedt “na” de verkoper heeft de koopakte ondertekend en garandeert daarmee dat de betaling plaatsvindt zodra de verkoper aan zijn leveringsverplichting heeft voldaan.

Door de keuze voor de bankcheque als betalingssysteem kunnen partijen gelijktijdig betalen met de ondertekening van de notariële akten. Zodanig dat de koper de cheque in zijn bezit houdt totdat de verkoper de akten ondertekent in aanwezigheid van de notaris.

Waarmee het samenvallen van het moment van betaling en de oplevering van de woning perfect is.

Bovendien biedt de formule van betaling per bankcheque een extra garantie voor de verkoper, aangezien het door zijn aard niet de koper is die daadwerkelijk betaalt of verplicht is te betalen per bankcheque, maar dezelfde bank is die de nagaan wie verplicht is deze betaling te doen. Dat geeft een veilige en accurate betalingsgarantie aan de verkoper.

Cheque van een Spaanse bank

Daarnaast, de verkoper heeft, om uw betaling te garanderen, gevraagd dat deze bankcheque wordt uitgegeven door een Spaanse bank . De reden hiervoor is in de eerste plaats de wantrouwen die het accepteren van cheques van buitenlandse banken voor de verkoper kan genereren vanwege de moeilijkheid om het bestaan ​​en de geldigheid ervan te herkennen, en ten tweede vanwege de extra uitgaven en kosten betrokken bij het vereffenen van een cheque uit fondsen die in het buitenland zijn gevonden.

Al het bovenstaande is erg belangrijk geweest en heeft de verkoop in kustgebieden en met een hoog percentage buitenlandse kopers sterk bepaald. Dit is te wijten aan het feit dat internationale burgers ertoe zijn aangezet om bankrekeningen in Spanje te openen met als enig effect dat de laatste betaling van de prijs aan de verkoper effectief wordt door middel van een bankcheque die is uitgegeven vanaf de rekening die is geopend op naam van de koper bij een Spaanse bank. en waaraan de koper, vóór de afronding van het verkoopproces, voldoende geld heeft overgemaakt om het uiteindelijke bedrag van de prijs te dekken.

Daarom is het in Spanje een zeer gebruikelijke praktijk om buitenlandse kopers en investeerders aan te bevelen bankrekeningen te openen bij Spaanse banken om aan het einde van het proces door te gaan met deze vorm van betaling.

Toeleveringsbedrijven en gemeentehuizen

Deze vereiste is ook versterkt door de gebruikelijke praktijk van water- en elektriciteitsbedrijven, gemeenten, enz. die zich veel comfortabeler voelden bij het domiciliëren van de betalingen van de facturen die overeenkomen met het verbruik van het onroerend goed op bankrekeningen gedomicilieerd bij Spaanse banken , automatische incasso op buitenlandse bankrekeningen vermijden.

Waarmee, bij wijze van samenvatting, het gebruikelijk is om buitenlandse klanten aan te bevelen een bankrekening in Spanje te openen zodra de koopintentie is geformaliseerd.

Notarieel betalingssysteem in andere Europese landen

Deze vereiste om een ​​bankrekening te openen bij een Spaanse bank is altijd een punt van conflict geweest tussen de Spaanse en buitenlandse systemen.

Dit is zo omdat, in veel landen, vooral in continentaal Europa, worden alle betalingen met betrekking tot de verkooptransactie rechtstreeks op de rekening van de waarnemend NOTARIS gedaan , die degene is die alle bedragen van de koper ontvangt en de betaling aan de verkoper toevertrouwt, zodra aan alle wettelijke vereisten volgens de voorschriften is voldaan.

Dat is de reden waarom beleggers uit continentaal Europa het jarenlang als een vreemde zaak hebben gezien om de opening van bankrekeningen in Spanje af te dwingen, waardoor de functie van de notaris in dit opzicht wordt afgeleid.

Daarnaast betreft het automatische incasso van betalingen voor consumentenfacturen, buitenlandse klanten of kopers begrepen niet waarom reeds op hun naam geopende bankrekeningen in hun land van herkomst, met een geldige Europese IBAN, door een deel van de leverende bedrijven niet konden worden geaccepteerd om het verbruik afkomstig van hun diensten te domiciliëren.

Bovendien hebben ze, vooral bij sommige nationaliteiten, zoals Frankrijk of België, deze situatie extra afgedwongen, aangezien veel van de aankoopoperaties zijn gefinancierd via hypothecaire leningen verstrekt in hun land van herkomst .

De uitlenende banken van deze landen doen bij het uitvoeren van de betaling van genoemde leningen dit meestal rechtstreeks op de rekening van de notaris . Waarmee, in de gevallen waarin de aan- en verkoop van Spaans onroerend goed door deze burgers afhankelijk was van het verstrekken van een banklening, dezelfde lenende banken afkomstig uit deze landen een verplichting oplegden om de leningfondsen vrij te geven die deze werden op de rekening van een notaris gestort, en niet op de rekening van de verkoper, of op de rekening van de koper.

Aanbod notariële dienstverlening

Om deze reden, de laatste jaren het aantal Spaanse notarissen die zich hebben aangepast aan deze nieuwe behoefte die door buitenlandse klanten wordt geëist, is toegenomen, en hun een dienst ter beschikking hebben gesteld voor het ontvangen en storten van geld uit hoofde van rechtshandelingen en transacties. vast vastgoed

Daarom vooral in de kustgebieden en met een groot aantal internationale vastgoedtransacties en een grote instroom van buitenlanders is de notariële praktijk van het ontvangen van vooruitbetalingen en definitieve aan- en verkooptransacties in de rekeningen ontwikkeld. notaris banken.

Het is vrijwillig

Het moet gezegd worden dat deze activiteit volledig vrijwillig is van de kant van notarissen. Met andere woorden, er is geen verplichting voor genoemde notarissen om dit soort diensten aan hun cliënten aan te bieden , waarmee we in de praktijk bepaalde notarissen vinden die weigeren dit soort diensten aan te bieden, en aan de andere kant andere soorten notarissen die in dit opzicht meer open en voorbereid zijn.

De procedure

De in de praktijk gebruikelijke procedure voor het overmaken van genoemde bedragen naar de rekening van de notaris is normaliter de volgende:

• De makelaar of de advocaat van de koper informeert de notaris van de noodzaak om de betaling via zijn rekening te instrumentaliseren.
• De notaris gaat naar identificeer de koper , om de voorwaarden van de transactie te bestuderen, en om de informatieprocedure en het toezicht op de witwasregelgeving.
• Zodra dit proces is voltooid, de notaris levert uw bankrekeninggegevens aan genoemde Agent of advocaat om het door te geven aan de koper.
• De koper maakt, na ontvangst van de bankgegevens van de NOTARIS, de overmaken naar genoemde instrumentale rekening.
• Na afronding van de verkoop geeft de notaris, middels het notariëren van de koopakte, cheques of overschrijvingen uit aan de verkopende partij, agenten en tussenpersonen ten laste van uw bankrekening , voor betaling van belastingen en andere uitgaven en fees , evenals die van het makelaarskantoor of de wettelijke vertegenwoordigers van de koper, volgens de instructies van de koper.

 Meer comfort en garantie voor de koper

 Dit systeem veronderstelt uiteraard een grotere garantie in de controle van de fondsen met betrekking tot de koper, aangezien in het geval dat de aankooptransactie om welke reden dan ook niet wordt uitgevoerd, kan de notaris de gestorte bedragen altijd aan de partijen terugbetalen, zodat ze kunnen beslissen wat ze ermee doen

Normaal gesproken, als de aanbetaling eenzijdig is gedaan door de koper in in het geval van het niet accepteren van de verkoop, ga dan verder met het onmiddellijk terugbetalen van het geld aan de koper.

Echter, indien deze deponering vooraf tussen partijen is overeengekomen en er een voorafgaande notariële akte van deponering is , waarin de voorwaarden zijn vastgelegd waaronder het depot moet worden beheerd, de notaris zal, indien de verkoop niet wordt uitgevoerd, de inhoud van het tussen de partijen overeengekomen document van deponering onderzoeken en zal altijd dienovereenkomstig handelen met hun voorafgaand akkoord . In het geval dat de partijen het niet eens worden over de vorm van terugbetaling van genoemde bedragen, zal de notaris gedwongen zijn om genoemd bedrag te deponeren bij de gerechtelijke autoriteit en de Spaanse rechtbanken, zodat zij degenen zijn waar de bestemming van het geld is besloten. genoemde fondsen via de door de partijen in te stellen gerechtelijke procedures.

Noodzaak om de betaling te traceren

Vanzelfsprekend moeten al deze overmakingen en betalingen correct worden gedocumenteerd, hetzij in een notariële akte van storting, of in de koopakte zelf.

Conclusie: Het is niet nodig om een ​​bankrekening in Spanje te openen om een ​​huis of onroerend goed te kopen

Dat kan gezegd worden er is geen verplichting meer om een ​​bankrekening te openen in Spanje, vooral niet in sommige regio's of gebieden waar de notaris zijn instrumentele bankrekening ter beschikking stelt aan de partijen.

Een ander ding zijn, afhankelijk van de plaats, de vereisten waaraan moet worden voldaan met betrekking tot domiciliëringsopdrachten voor het verbruik van diensten die verbonden zijn met de woning, zoals alarm, beveiliging, wifi, internet, elektriciteit, gas, enz. .

Daarom, voor de procedure van het kopen van een huis in Spanje, van ons advocatenkantoor wij beschouwen het openen van een bankrekening in Spanje voor onze klanten niet langer als een verplichting . Wij bieden dit als optie aan, op voorwaarde dat er in het gebied waar de aankoop wordt gedaan een notaris is die bevoegd is om uw bankrekening te hebben om de betaling uit te voeren.

Maar wat gebeurt er na de aankoop met de benodigdheden?  

Na het aankoopproces, zodra dit is voltooid, afhankelijk van het gebied waar de woning zich bevindt, het zal nodig zijn om te bevestigen met de leverende dienstverlenende bedrijven, gemeentehuizen, enz. , om te bepalen of ze automatische afschrijvingen van betalingen op buitenlandse bankrekeningen accepteren, en anders onze klanten aanbevelen, deze keer ja, en zodra de verkoop is voltooid, om voor deze doeleinden een instrumentele bankrekening in Spanje te openen.

TLACORP 2023