RETOUR VAN DUBBEL IN GEVAL VAN RESERVERINGSCONTRACT

KAN EEN KOPER DE TERUGBETALING AANVRAGEN VAN DE DUBBELE AANBETALING DIE AAN DE EIGENAAR IS GELEVERD?

Bij aan- en verkooptransacties van onroerend goed vinden we vaak de fase van de procedure die bekend staat als " Reservering '. Dit is het geval waarin de koper, zodra het onroerend goed is gekozen en de prijs en aankoopvoorwaarden zijn overeengekomen met de eigenaar of met de makelaar, klaar is om de reservering van het onroerend goed te formaliseren.

Genoemde reservering impliceert de betaling van een opgevraagd bedrag "signaal", "reserveren" of "aanbetaling “, die wordt afgeleverd aan de makelaar of aan de eigenaar als een betrouwbaar bewijs van de bereidheid van de koper om het verkoopproces met de eigenaar of eigenaar te starten.

In deze reserveringscontracten wordt meestal vastgelegd dat, in het geval dat de koper afziet van de aankoop zonder geldige reden, hij wordt bestraft met de uit van de geleverde bedragen als reservering.

Omgekeerd, in het geval dat het eigenaar die zijn verplichting niet nakomt het onroerend goed te verkopen of te reserveren op naam van de koper zonder gegronde reden, is hij daartoe verplicht terugkeer de door de koper ontvangen bedragen. Bovendien, als het contract zo bepaalt, is de eigenaar genoodzaakt dit terug te geven verdubbelde bedragen als vergoeding voor de veroorzaakte schade en verliezen aan de koper wegens zijn niet-nakoming.

Normaal in Spanje worden reserveringscontracten meestal geformaliseerd door makelaars die bemiddelen in het aankoopproces.

Bij andere gelegenheden het zijn de advocaten van de partijen die het contract opstellen.

Maar even ter zake, zodra een reserveringscontract is getekend door de koper en het overeengekomen reserveringsbedrag is geleverd, als de eigenaar uiteindelijk zijn verkoopverplichting niet nakomt, is hij dan verplicht om het dubbele van de aan de koper betaalde bedragen terug te betalen?.

Het antwoord kan helaas niet eenvoudig zijn. Het hangt ervan af hoe het reserveringscontract is opgestelden hoe de contractuele procedure is geformaliseerd met betrekking tot de eigenaar.

Laten we eens kijken naar enkele aannames:

• Er moet uitdrukkelijk in het contract worden vermeld:

  In het contract moet uitdrukkelijk worden vastgelegd dat, ingeval de Eigenaar zijn contractuele verplichting niet nakomt, hij de als reserve geleverde bedragen in tweevoud aan de koper moet terugbetalen.

In veel gevallen vinden we dat de reserveringscontracten niet de verplichting van de kant van de eigenaar vastleggen om het dubbele van de geleverde hoeveelheden terug te geven. Dit betekent niet dat dergelijke contracten niet legaal zijn, het betekent alleen dat de eigenaar de genoemde boete niet heeft geaccepteerd, of dat de makelaar het niet handig vond om deze in het contract op te nemen.

In deze gevallen kan de koper het bedrag van de betaalde reservering terugvorderen, maar kan hij niet eisen dat het dubbele wordt terugbetaald.

• De Eigenaar moet het bedrag van de reservering hebben ontvangen, of moet hebben geaccepteerd dat de agent of zijn advocaat het ontvangt

  . Dat wil zeggen, wil de koper het recht hebben om het dubbele van de geleverde bedragen te vorderen in geval van wanbetaling, dan moet de eigenaar (of een van de door hem gemachtigde personen - zoals de makelaar of zijn advocaat) deze bedragen daadwerkelijk hebben ontvangen. .

Met andere woorden, er zijn gevallen waarin het contract de verplichting van de eigenaar bevat om dubbele hoeveelheden die door de koper zijn geleverd, terug te geven, en we vinden dat het door de koper geleverde geld is door het bureau ingehouden en niet aan de eigenaar geleverd.

Deze praktijk, die heel gebruikelijk is bij makelaars, is eigenlijk een garantie van terugbetaling van de aan kopers geleverde bedragen . Met andere woorden, de makelaar, om de koper te garanderen dat hij het betaalde geld zal ontvangen in het geval van enige vorm van wanbetaling door de eigenaar, houdt het geld meestal in als aanbetaling in plaats van het aan de eigenaar te leveren. Op zo'n manier dat, als de eigenaar het contract schendt, is het voor de koper gemakkelijker om het bedrag van de reservering terug te vorderen, omdat de agent het behoudt .

Maar in deze gevallen waarin de eigenaar het bedrag van de reservering niet heeft ontvangen, zou de koper het recht hebben om, in geval van niet-naleving door de eigenaar, de teruggave te vragen van de dubbel betaalde bedragen ? Dat wil zeggen, zou de eigenaar verplicht zijn om het dubbele van de door de koper geleverde bedragen terug te geven wanneer hij geen betaling heeft ontvangen?

Nou, in het geval dat de Eigenaar het contract had ondertekend , en in dat contract is er bewijs dat het geld is gestort op de rekening van de agent, of van de advocaat van de eigenaar, en dat er geen instructie of bevel was om het over te maken naar de eigenaar, in dit geval de eigenaar zou verplicht zijn het dubbele van de geleverde hoeveelheden terug te geven, zelfs als hij ze niet had ontvangen .

Integendeel, als de eigenaar het contract had ondertekend en in dat contract was vastgelegd dat het betaalde bedrag aan de eigenaar moest worden overhandigd, in dit geval, aangezien dit bedrag niet door laatstgenoemde is ontvangen, is het contract niet volledig geformaliseerd en kan de koper daarom niet van de eigenaar verlangen om tweemaal de geleverde hoeveelheden terug te geven .

• Het reserveringscontract moet geldig ondertekend zijn door de partijen

  . Opdat het reserveringscontract geldig is, moet het geldig ondertekend zijn door de partijen.

Waarmee, indien de eigenaar het reserveringscontract heeft ondertekend waarin de voorwaarde van dubbele teruggave in geval van niet-naleving werd vastgelegd, uiteraard de eigenaar is verplicht deze bedragen in tweevoud terug te geven, ook zonder deze eerder te hebben ontvangen.

Dat wil zeggen, de eigenaar, die een reserveringscontract heeft ondertekend waarin is vastgelegd dat de agent het door de koper als aanbetaling geleverde bedrag ontvangt en behoudt, accepteert dat het geld wordt vastgehouden door de agent en zijn goedkeuring goed geeft.

Daarnaast de eigenaar aanvaardt de voorwaarden van het contract wanneer vaststaat dat hij in tweevoud moet retourneren, in het geval dat hij, zodra het contract is ondertekend, niet voldoet aan zijn verplichting om het goed op naam van de koper te reserveren.

Daarom, zodra het contract is ondertekend door de eigenaar, ze kunnen hun verantwoordelijkheid niet ontlopen door te beweren dat ze het bedrag van de reservering niet hebben ontvangen . Daarom is het verplicht om het dubbele van de geleverde hoeveelheden te retourneren.

• Het contract moet worden ondertekend door de partijen of door hun advocaten

Het is heel gebruikelijk om gevallen te vinden waarin eigenaren die de diensten van makelaars inhuren voor de verkoop van hun eigendommen deze ondertekenen agentuur servicecontracten . In dergelijke servicecontracten, eigenaars machtigen en machtigen gewoonlijk makelaars om bedragen van kopers te ontvangen als een "aanbetaling" of "reserve".

Dit is een volledig legale praktijk en perfect herkend door het Spaanse systeem. Dat wil zeggen dat makelaars namens eigenaren of eigenaren reserveringsbedragen kunnen ontvangen. Daarom is de betaling aan een makelaar die vooraf door de eigenaar is geautoriseerd in het servicecontract, vanuit juridisch oogpunt, een legale betaling en heeft rechtsgevolgen.

Juridisch gezien mag het servicecontract tussen de agent en de eigenaar weliswaar de eerste machtigen om namens de laatste bedragen en betalingen te ontvangen, maar wat het niet machtigt, is het "ondertekenen" van de contracten . reservering namens de eigenaar.

Op de onroerendgoedmarkt doen zich vaak situaties voor waarin de koper een contract heeft getekend en bepaalde bedragen op rekening heeft geleverd als aanbetaling aan de makelaar, maar dit reserveringscontract niet definitief wordt ondertekend door de eigenaar. In deze gevallen, zoals we zeggen, genoemde eigendomsvoorbehoud is niet wettelijk geformaliseerd , waarmee op geen enkele wijze de reserveringsovereenkomst als bindend kan worden beschouwd voor partijen.

En dit zelfs als dit reserveringscontract is ondertekend door de makelaar.

De makelaar in Spanje heeft geen wettelijke bevoegdheden of bevoegdheden om de eigenaar te vertegenwoordigen bij het ondertekenen van een reserveringscontract, noch bij het ondertekenen van enig ander type contract.

En dit, zelfs als uw servicecontract dat zegt.

In Spanje, zoals in veel landen in de wereld, de enige manier om een ​​persoon wettelijk te vertegenwoordigen is via notariële volmachten , die moeten worden ondertekend bij een notariskantoor , door middel van notariële akten, en alleen zij zijn bevoegd om namens een persoon contracten te ondertekenen.

Waarmee de makelaars vaak in de war raken en menen dat het servicecontract dat ze met de eigenaar hebben getekend hen machtigt om namens hem reserveringscontracten te ondertekenen met toekomstige kopers.

Het kan zijn dat het met de eigenaar ondertekende servicecontract de agenten machtigt om de betaalde bedragen als reservering te "ontvangen", maar vanuit juridisch oogpunt houdt deze machtiging geen enkele bevoegdheid in om " namens hem het contract ondertekenen .

Zoals we al zeiden, als de agent niet over de juiste notariële vertegenwoordigingsbevoegdheden beschikt, kan het reserveringscontract niet worden geperfectioneerd met de handtekening van de agent , omdat het later door de eigenaar moet worden gevalideerd en geautoriseerd. En als dit niet het geval is, dat wil zeggen als de eigenaar dit contract niet heeft ondertekend, kan hij er op enigerlei wijze aan gebonden zijn.

Waarmee, als een koper geld heeft geleverd aan een makelaar en een reserveringscontract heeft getekend, hij kan geen nakoming van de eigenaar eisen als deze het contract niet rechtstreeks heeft ondertekend , of volmachten heeft afgegeven aan de agent om het te doen.

Met welke, de enkele handtekening van de agent in het reserveringscontract geeft geen geldigheid aan dit contract .

Waarmee, in het geval dat de eigenaar weigert het onroerend goed aan de koper te verkopen, de koper zal in geen geval het dubbele van de geleverde hoeveelheden kunnen eisen .

Hoogstens, en afhankelijk van de goede trouw en goede wil van de makelaar, zal de koper de teruggave van de geleverde bedragen als aanbetaling kunnen bekomen.

Maar zonder dubbel te kunnen claimen.

TLACORP