Wanneer er maandelijkse betalingen met een betalingsachterstand zijn, geven de Spaanse banken meestal 2 oplossingen om een onbetaalde hypotheek af te sluiten:
1.- Openbare veiling - Embargo
Zodra een bepaald aantal niet-betaalde maandelijkse hypotheekbetalingen plaatsvindt, klaagt de bank het onroerend goed aan bij de rechtbank en start een inbeslagnemingsprocedure. Op dit moment worden de kosten van de hypotheek verhoogd met de vertragingsrente, en alle kosten die betrokken zijn bij het proces van het Hof (advocaten, officieren van justitie, officiële kosten en rechters) worden samengevoegd met de schuld en, als de cliënt wil opschonen het onroerend goed uit hypotheekschulden, moet hij het TOTALE BEDRAG van de hypotheek betalen, samen met de nieuwe gemaakte kosten. Dus op het moment dat de bank de vraag voorlegt aan de rechtbank, kan de klant niet voorkomen dat alleen de vertraagde betalingen worden betaald, het totale bedrag van de hypotheek is dan vereist, en alleen het betalen, en de rest van de kosten, de bank de aanval annuleren.
Zodra het beslagproces is voltooid, stuurt de bank het onroerend goed naar de rechtbank voor een openbare veiling, waar een potentiële koper het onroerend goed kan kopen voor een speciale prijs, soms hetzelfde bedrag verschuldigd aan de bank. Als er iets rust, moet de schuldenaar het resterende aan de bank betalen. De bank zal dan tegen de schuldenaar ingaan, waar hij / zij ook is, en voor de rest van zijn leven, totdat het bedrag van de schuld volledig is betaald. Ondertussen zullen vertragingsrente en -kosten de schuld verhogen. Dit is het Spaanse systeem.
Helaas is de prijs die op een veiling voor het onroerend goed wordt betaald, extreem lager dan de uiteindelijke marktwaarde. Soms wordt het onroerend goed op een veiling verkocht tegen de 25% van de prijs op de markt. Dus ik weet zeker dat je nu een idee hebt van de situatie die is ontstaan bij veel debiteuren die zien hoe ze hun eigendommen zijn kwijtgeraakt en nog steeds geld verschuldigd zijn aan de bank.
2. - Inbeslagname - Dacion en Pago
In sommige gevallen is de bank niet geïnteresseerd om het onroerend goed in een openbare veiling te verkopen en geeft ze er de voorkeur aan het eigendom van onroerend goed als betaling te krijgen, en annuleert de schuld, waarbij de kosten en uitgaven worden vermeden die voortvloeien uit het vorige embargoproces.
Dit wordt "Dación en Pago" genoemd. Het betekent dat de bank accepteert om het onroerend goed te krijgen als betaling van de schuld en dat de schuld op dat moment wordt geannuleerd. Dus, de schuldenaar, nadat hij het eigendom heeft gegeven, wordt de schuld geannuleerd.
Soms accepteert de bank niet om de 100% van de schuld kwijt te schelden, alleen is de huidige waarde van het onroerend goed op dat moment in de markt. Ze vragen dus een bijgewerkte evaluatie aan en zullen de schuld voor dat verkregen bedrag annuleren.
In beide gevallen (volledige of gedeeltelijke annulering) is de situatie gunstiger voor de schuldenaar dan het embargo, omdat:
- Bij volledige annulering geeft de schuldenaar het onroerend goed en wordt de schuld kwijtgescholden.
- Bij gedeeltelijke annulering geeft de schuldenaar het onroerend goed voor een prijs die hoger is dan die verkregen bij een eventuele veiling, aangezien hij de bijgewerkte handelswaarde van het onroerend goed ontvangt.
Het ergste scenario is dat de bank besluit om het onroerend goed op een openbare veiling te verkopen, omdat de prijs die bij die verkoop wordt verkregen erg laag kan zijn, en de bank zal tegen de schuldenaar ingaan voor de rest van de schuld, zelfs als hij / zij leeft uit Spanje.
Ons werk is om dit te voorkomen. Dus als u onze diensten contracteert, kunnen we bemiddelen met uw bank en met hen onderhandelen om tot een "dación en pago" -oplossing te komen.
