TOERISTISCHE HUUR NIET-INGEZETEN EIGENAAR – BTW of NIET? – BEDRIJFSACTIVITEIT?

Fiscale gevolgen voor de toerist die een woning in Spanje huurt door een NIET-RESIDENT in Spanje.

Puur, de huur van een woning is niet onderworpen aan BTW. Deze btw-vrijstelling omvat elk type huur:

• Korte termijn verhuur / Toeristische huur
• Middellange termijn huur
• Lange termijn huur

De reden hiervoor is dat het Spaanse systeem daar rekening mee houdt is geen “zakelijke” of “commerciële activiteit” bij het huren van een woning (zelfs in termen van toeristische huur)

Maar als we zeggen dat de “toeristische huur” niet aan BTW onderworpen is, moeten we rekening houden met de volgende situaties:

• Geval 1.- Niet-permanente inrichting. Geen bedrijfsactiviteit

De eigenaar verhuurt de woning eenvoudigweg aan gasten met behulp van zijn eigen marketingtools of via andere externe online platforms zoals AirBNB, Homeaway, enz.

Het contact met de gasten gebeurt rechtstreeks door de eigenaar (sleutels, gastenontvangst, calamiteiten, onderhoud, etc.). Online platform houdt zich alleen bezig met de marketingkant en publiciteit van de huur, het boeken en ook het beheren van de huurbetalingen en incasso.

Bovendien verhuurt de eigenaar het onroerend goed in bepaalde perioden van het jaar zonder “zakelijk” belang, waarbij hij voor zichzelf een bepaalde tijd per jaar reserveert voor privégebruik.

De eigenaar kan lokale professionele diensten inhuren voor schoonmaak, tuinieren, onderhoud, enz., maar in een “exclusieve” activiteit voor de huur en niet als werknemer.

In deze gevallen geldt de huurprijs niet onderworpen zijn aan BTW.

• Geval 2.- Niet-permanente vestiging – Geen zakelijke activiteiten

Dezelfde niet-ingezeten eigenaar biedt, samen met de huur, schoonmaak van de roomservice, het schoonmaken van kleding en zelfs eten/drinken aan.

In deze gevallen zou BTW van toepassing zijn wanneer de eigenaar “hoteldiensten” aan de gasten levert. In deze gevallen bedraagt ​​de toegepaste BTW 10% en moet de eigenaar voor deze diensten afzonderlijke facturen aan de gasten overleggen.

Maar welke worden beschouwd als “hoteldiensten”?. Hierbij moeten we onderscheid maken tussen:

• Schoonmaak- en andere diensten die alleen worden aangeboden VOOR het inchecken en NA het afrekenen. Deze diensten worden niet beschouwd als “Hoteldiensten”, aangezien ze worden geleverd om de accommodatie in goede gebruiksomstandigheden voor de gasten te houden.
• Dagelijkse schoonmaak van de kamer, wasservice voor kleding en eten (ontbijt, diner, enz.): In deze gevallen wordt de dienst geclassificeerd als “Hotelservice”, dus is er BTW van toepassing.

• Geval 3.- Vaste inrichting – Bedrijfsactiviteit

De niet-ingezeten eigenaar besluit een of meer medewerkers in Spanje in te huren voor schoonmaak, onderhoud, klantenservice en receptie, sleutelbeheer, enz.

In dit geval zal dit, vanwege het feit dat de eigenaar een persoon op permanente basis in dienst heeft (sociale zekerheid, arbeidsovereenkomst of vast beroepscontract) om zijn werk specifiek te bestemmen voor de huur, worden beschouwd als een “bedrijfsactiviteit”, dus onderworpen aan BTW.

Om deze reden wordt de eigenaar feitelijk beschouwd als “werkgever”, in een bedrijfsactiviteit, en deze activiteit zal in Spanje worden beschouwd als een “vaste inrichting”, dus onderworpen aan fiscale en formele verplichtingen als een niet-ingezeten entiteit met een vaste inrichting” in Spanje.

• Geval 4.- Bedrijfsactiviteit

Dezelfde niet-ingezeten eigenaar, ook al heeft hij geen werknemer op permanente basis in dienst genomen, besluit de diensten van een “Verhuurmakelaar” of “Platform” te contracteren om de huur van het onroerend goed af te staan, te contracteren of uit te besteden gedurende de gehele of een belangrijke periode van gedurende het jaar, tegen een bepaalde betaling, compensatie of iets anders.

In dit geval is het de agent/het platform die rechtstreeks de communicatie van de gasten, het inchecken, uitchecken, het onderhoud, enz. afhandelt. De eigenaar heeft geen contact met de eindgebruikers/gasten van de agent, en het is het platform dat heeft de exclusieve toegang en het exclusieve recht om de woning te gebruiken/huren tijdens de huurperiode.

Dus nogmaals, het Spaanse systeem zal ervan uitgaan dat, hoewel de eigenaar geen “zakelijke” structuur heeft om de huur te ontwikkelen, dezelfde agent/platform waarmee hij een contract heeft gesloten, deze wel heeft. Dus uiteindelijk wordt de ‘zakelijke’ activiteit ontwikkeld, dus de eigenaar zal worden beschouwd als een onderneming, de huur zal worden beschouwd als een zakelijke activiteit, en deze activiteit zal in Spanje worden beschouwd als een ‘vaste inrichting’, dus onderworpen aan fiscale en formele verplichtingen als niet-ingezeten entiteit met een vaste inrichting” in Spanje.

Fiscale gevolgen

• btw 21 %
• Retenties 19 % 

Wat zijn dus in de beide laatste gevallen bij een vaste inrichting de formele verplichtingen waaraan de eigenaar moet voldoen? Naar aanleiding van de kunst. 164 uit de Ley 37/1992, de volgende:

1. Aangiften indienen met betrekking tot de aanvang, wijziging en stopzetting van activiteiten die de onderwerping ervan aan de belasting bepalen. Wij noemen dit “registro Censal” als passief onderworpen aan de BTW-belasting.
2. Vraag het fiscaal identificatienummer aan bij de Administratie, geef het door en accrediteer het in de vastgestelde gevallen.
3. Voor al haar handelingen een factuur uitbrengen en afleveren, aangepast aan wat door de regelgeving is bepaald.
4. Houd de boekhouding en administratie bij op de manier die is vastgelegd in de regelgeving, onverminderd de bepalingen van het Wetboek van Koophandel en andere boekhoudnormen.
5. Presenteer periodiek of op verzoek van de Administratie informatie met betrekking tot haar economische activiteiten met derden. Kwartaalmodel 303 (btw) en model 115 (retenties)
6. Dien de bijbehorende aangiften-afrekeningen in en voer het bedrag van de resulterende belasting in.
7. Een jaarlijkse samenvattende aangifte.