"Vruchtgebruik" is het recht om te genieten van, gebruik te maken van en winst te behalen uit een woning.
“Bloot eigendom” is de recht van eigendom dat na het vruchtgebruik blijft en dat niet het recht geeft om het te gebruiken of erover te beschikken zolang het vruchtgebruik bestaat.
Bij vele gelegenheden zien we dat kopers, geadviseerd door hun belastingadviseurs, of geleid door algemene informatie op internet, worden geadviseerd om een onroerend goed te kopen door het vruchtgebruik voor zichzelf te verwerven, en dat hun kinderen de rest van het eigendom van het onroerend goed verwerven (dit is wat we 'naakt' of 'naakt' eigendom 'noemen).
Ze doen dit met het idee dat vruchtgebruik kan helpen om de successierechten te verlagen, omdat het een formule is waarmee de ouders:
- Verminder de successierechten: Bij de aankoop verwerven de ouders het vruchtgebruik, meestal een laag percentage van de prijs van het onroerend goed, en de rest wordt rechtstreeks door de kinderen verworven. Daarom hebben kinderen in de toekomst, in geval van overlijden van de ouders, al een groot deel van het onroerend goed, zodat kinderen alleen het deel van het vruchtgebruik van de ouders hoeven te betalen voor de erfbelasting.
- Houd de controle over het onroerend goed. Het vruchtgebruik stelt ouders (of andere vruchtgebruikers) in staat het huis naar wens van de ouders te gebruiken, met uitsluiting van de mogelijkheid dat de kinderen het recht hebben om het te gebruiken of om erover te beslissen.
Daarom, zodra de ouders overlijden, het vruchtgebruik wordt automatisch gedoofd en gaat rechtstreeks over naar de kinderen, die 100% eigenaar van het onroerend goed worden, en betalen alleen de successierechten voor de waarde van het vruchtgebruik dat de ouders hadden.
Een andere optie om de erfenis te verminderen, zou zijn om de verkoop in percentages te verdelen, dat wil zeggen dat iedereen een percentage van het onroerend goed kocht (bijvoorbeeld 30% voor de ouders en de rest voor de kinderen), maar dit geeft geen de mede-eigenaren het “gebruiksrecht” en genieten uitsluitend van het onroerend goed. Dat wil zeggen, u kunt mede-eigenaar zijn van een onroerend goed met betrekking tot een andere mede-eigenaars, maar u, en zij allen, hebben het recht om het onroerend goed samen te gebruiken, zonder dat iemand het exclusieve recht van vruchtgebruik heeft, noch het exclusieve gebruik van het onroerend goed.
Hoewel het vruchtgebruik aan te raden is om de successierechten te verlagen, moeten we echter duidelijk zijn dat het vruchtgebruik, wanneer het wordt verworven, de aankoopbelasting kan betalen, en hiervoor hanteren we DRIE ASPECTEN:
- Verkrijging van vruchtgebruik bij aankopen van wederverkoop
- Verkrijging van vruchtgebruik bij aankopen van nieuwe gebouwen
- Verkrijging van het vruchtgebruik door erfenis or schenking
I.- GEBRUIK IN AANKOOP VAN WEDERVERKOOP OF TWEEDE HAND
Bij aanschaf van wederverkoopobjecten is de belasting niet de btw (die wordt betaald bij aanschaf van nieuwe gebouwen), maar de "overdrachtsbelasting" (ITP).
- BTW wordt betaald aan Madrid, en het is meestal de 10% op onroerend goed
- Overdrachtsbelasting wordt betaald aan de regio en varieert van de ene naar de andere: Valencia is 10%, Catalonië is de 10% -11%, Madrid 6%, Andalusië en de Balearen is een schaal die begint met 8%, enz.
Dus, wanneer een onroerend goed wordt doorverkocht, de Overdrachtsbelasting wordt betaald voor de totale waarde van de transactie en elk van de eigenaren betaalt naar rato van het verworven recht. Voor degenen die het vruchtgebruik verwerven, wordt het percentage dat dit recht vertegenwoordigt berekend (normaal gerelateerd aan de leeftijd van de vruchtgebruiker), en de rest van de mede-eigenaars wordt de rest toegewezen. Elk van hen betaalt de overdrachtsbelasting in verhouding tot het toegewezen percentage.
Maar, volgens fiscaal normatief in Spanje, wanneer het vruchtgebruik wordt verkregen door de aankoop van een wederverkoop, bij het overlijden van de ouders / vruchtgebruikers, bij het erfrecht, zullen de kinderen / blote eigenaars opnieuw het deel van de Overdrachtsbelasting die ze niet betaalden toen ze verwierven, zoals die door hun ouders werd betaald. Dit, hoewel het ongerijmd lijkt omdat het "tweemaal betalen”De overdrachtsbelasting, de wet is er heel duidelijk over. Dus de Wet op de overdrachtsbelastingstelt uitdrukkelijk vast:
"Bij de consolidatie van het eigendomsrecht, verdeeld bij verwerving van het onroerend goed in vruchtgebruik en naakt / blote eigendom, telkens wanneer de consolidatie plaatsvond wegens het naleven van de termijn van het vruchtgebruik, of het overlijden van de vruchtgebruiker, zal de blote eigenaar verplicht zijn voor de vereffening / betaling van de Overdrachtsbelasting, voor 100% van de initiële waarde van het vruchtgebruik"
Dus, in het geval dat de kinderen door het overlijden van de ouders het vruchtgebruik verwerven, zij betalen geen successierechten op zijn waarde. De belasting die zij zullen betalen is de Overdrachtsbelasting.
Laten we een VOORBEELD geven:
A + B koopt een wederverkoopvastgoed in vruchtgebruik voor een bedrag van 150,000 EUR, waarbij de “naakte / blote eigenaars” hun 2 kinderen zijn: I en II.
De waarde van het vruchtgebruik is 60,000 EUR.
De waarde van het blote eigendom is 90,000 EUR.
Voor de transactie wordt 10% (Regio Valencia) van de ITP (overdrachtsbelasting) betaald, wat resulteert in EUR 15,000. A + B betalen 6,000 EUR en I + II betalen 9,000 EUR.
A + B sterven, dus het vruchtgebruik van het onroerend goed gaat over op hun kinderen. In dit geval betalen kinderen GEEN erfbelasting voor de verkrijging van het vruchtgebruik. Wat ze betalen is de overdrachtsbelasting voor de waarde ervan. Daarom moeten ze 9,000 EUR betalen. En dit, zelfs als hun ouders deze belasting al voor deze waarde hebben betaald toen ze het vruchtgebruik bij de oorsprong verwierven.
Daarom wordt de verkrijging van het vruchtgebruik, zelfs in een nalatenschapsproces, niet belast door de successierechten, maar door de "overdrachtsbelasting" of "aankoopbelasting".
Daarom is het concept niet dat, wie eerst de naakte eigendom verwerft en later het domein consolideert door beëindiging van het vruchtgebruik, geen eerste verkrijging en vervolgens een tweede verkrijging van het vruchtgebruik doet. Het concept is dat de naakte eigenaar, wanneer hij het onroerend goed koopt en er oorspronkelijk voor betaalt, doet een enkele acquisitie, maar moet de volledige belasting betalen voor de totale waarde van het onroerend goed en deze betaling wordt gedaan in twee verschillende fasen:
- Een deel wordt betaald bij verwerving van de blote eigendom, en komt overeen met de waarde van de blote eigendom.
- Het andere deel wordt betaald wanneer het vruchtgebruik wordt verkregen bij het overlijden van de vruchtgebruiker, en komt overeen met de waarde of het percentage van het vruchtgebruik op de datum van de oorspronkelijke aankoop.
II.- HET GEBRUIK BIJ AANKOOP VAN NIEUWE GEBOUWWONINGEN
Wanneer een nieuwe constructie wordt verworven, zal de bouwer moet vanaf het allereerste begin op de hoogte worden gebracht van de intentie van de kopers dat zij het vruchtgebruik en de naakte eigendom door. En dit komt omdat, zoals hier uitgelegd, het vruchtgebruik dus overdrachtsbelasting betaalt, het betaalt geen btw (dat is de belasting die meestal wordt betaald bij de aankoop van nieuwe gebouwen).
De kunst. 20.23º1 van de btw-wet bepaalt dat 'de vorming en overdracht van zakelijke genotsrechten die betrekking hebben op de woningen, garages en de bijbehorende bijlagen zijn vrijgesteld van btw. '
Anderzijds de kunst. 4.4 van de btw-wet met betrekking tot art. 7.5 van de LTPOAJD verklaart dat: “de vorming en overdracht van zakelijke gebruiks- en genotsrechten op onroerend goed wanneer deze zijn vrijgesteld van btw, zijn onderworpen aan overdrachtsbelasting."
Bijgevolg is de verkrijging van het vruchtgebruik bij aankopen van nieuwe gebouwen onderworpen aan overdrachtsbelasting.
VOORBEELD: In het vorige geval:
A + B koopt een nieuwbouw pand in vruchtgebruik voor een bedrag van 150,000 EUR, het blote eigendom wordt gekocht door hun 2 kinderen I en II.
De waarde van het vruchtgebruik is 60,000 EUR.
De waarde van de blote eigendom is 90,000 EUR.
Voor deze transactie betaalt u de volgende belastingen:
- Voor de verwerving van het vruchtgebruik: ITP (10%) = 60,000 EUR
- Voor de verwerving van het eigendom van Bare: BTW (10%) + 1.5% van AJD van de waarde van het blote eigendom = 9,000 EUR (10% BTW) + 1,350 EUR (AJD-zegelrecht)
A + B sterven, dus het vruchtgebruik van het eigendom gaat over op hun kinderen. Kinderen, BETAAL NIET de waarde van het vruchtgebruik als successierechten (ISD), maar als overdrachtsbelasting. Daarom moeten ze 9,000 EUR betalen (10% van ITP).
Daarom, als conclusie, wanneer een koper de intentie heeft om voor hen te kopen als vruchtgebruik en de rest voor hun kinderen, moet worden gezegd dat het in het geval van successierechten raadzaam is, maar in plaats daarvan zullen hun erfgenamen het deel van de overdrachtsbelasting moeten betalen dat niet werd betaald op de dag van verwerving, aangezien dit het "vruchtgebruik" -deel was.
In het geval van NIEUWE GEBOUWEN moet de bouwer ook vanaf het eerste moment van de aankoop op de hoogte worden gesteld van het voornemen tot vruchtgebruik, aangezien de bouwer mogelijk niet akkoord gaat om het op die manier te organiseren.
III.- GEBRUIK DOOR EERDER VERKREGEN GEBRUIK VAN ERFENIS
Het voorgaande verwijst naar het vruchtgebruik verkregen door AANKOOP VAN EEN EIGENDOM. In het geval dat het vruchtgebruik door INHERITANCE of DONATION is verkregen, zal bij het overlijden van de vruchtgebruiker de toepasselijke belasting niet de "Overdrachtsbelasting" (ITP) zijn, omdat de verkrijging van dit recht niet door een aankoop is gedaan, maar door schenking of erfenis. In dit geval, het vruchtgebruik betaalt de successierechten.
Conclusies:
- Wanneer het vruchtgebruik wordt verkregen door de vruchtgebruikers op grond van a AANKOOPPROCES, of het nu nieuw of wederverkoop is, de aankoop van genoemd vruchtgebruik door de blote eigenaars bij het overlijden van de vruchtgebruiker zal betalen ITP (aankoop / overdrachtsbelasting) en GEEN successierechten.
- In het geval van AANKOOP VAN NIEUWE GEBOUWEN, de aankoop in vruchtgebruik regime gescheiden van blote eigendom, produceert de toepassing van 2 afzonderlijke belastingen: overdrachtsbelasting (ITP) voor de waarde van het vruchtgebruik; en BTW + AJD (zegelrecht) die wordt toegepast op de rest van de aankoopwaarde voor de blote eigendom.
- Wanneer het vruchtgebruik door de vruchtgebruiker wordt verkregen door erfenis of schenking, zal het worden belast door de Successierechten en schenkingen bij de dood van de vruchtgebruiker.
MEER ARTIKELEN
